Η Μαρίνα και ο Αντώνης είναι ένα ζευγάρι σε σύμφωνο συμβίωσης που ζει πολύ κοντά στην πλατεία Βαρνάβα στο Παγκράτι. Εδώ και σχεδόν δύο χρόνια είναι περήφανοι γονείς της μικρής Λυδίας. Αυτή είναι η ευχάριστη όψη της αθηναϊκής τους ζωής. Η λιγότερο ευχάριστη έχει να κάνει με τη σχεδόν ταυτόχρονη έναρξη εργασιών ριζικής ανακαίνισης δύο ακινήτων σε ακτίνα λίγων μέτρων από το δικό τους διαμέρισμα.
«Εδώ και λίγους μήνες ζούμε στην κόλαση», λέει η Μαρίνα Μπίτζη, 38 ετών, γραφίστρια, που εργάζεται κυρίως από το σπίτι. «Κομπρεσέρ και βαριοπούλες αρχίζουν από τις 7.30 το πρωί, χωρίς έλεος, αδιαφορώντας προφανώς για το δικό μας ιδιαίτερα εύθραυστο πρόγραμμα που σε μεγάλο βαθμό εξαρτάται από το πώς θα έχει κυλήσει η νύχτα με το παιδί. Επίσης ο Αντώνης, επειδή εργάζεται ως σεφ σε ξενοδοχείο τις απογευματινές και τις πρώτες βραδινές ώρες και σπανίως είναι πίσω στο σπίτι πριν από τις 11, δεν θα πέσει για ύπνο πριν από τη 1 ή τις 2 μετά τα μεσάνυχτα».
Δύο πηγές όχλησης
Παραδόξως τη μεγαλύτερη όχληση δεν προκαλεί το «εργοτάξιο» που έχει στηθεί τρεις ορόφους πάνω από τα κεφάλια τους, αλλά το αντίστοιχο της γειτονικής πολυκατοικίας με το οποίο «συνορεύουν» μέσω του ακάλυπτου. «Απευθυνθήκαμε και στους δύο ιδιοκτήτες και εισπράξαμε δύο εντελώς διαφορετικά είδη συμπεριφοράς», υποστηρίζει ο Αντώνης. «Οι μεν έδειξαν κατανόηση και προσάρμοσαν στοιχειωδώς το πρόγραμμά τους ώστε να μην αρχίζουν να βαράνε από τις 7.30 το πρωί, οι δε σχεδόν μας πέταξαν στη μούρη την άδεια και τις ώρες κοινής ησυχίας που θεωρητικά σέβονται».
«Ακούγοντας» τους γείτονες – «Η οδηγία στα συνεργεία μας είναι να “στριμώχνουν” τις πιο θορυβώδεις εργασίες μεταξύ 10 – 3 το μεσημέρι. Αν δείξεις ότι αδιαφορείς, μετά αρχίζουν τα τηλεφωνήματα στην αστυνομία και οι καταγγελίες στα πολεοδομικά γραφεία. Μπλέκεις», λέει ο πολιτικός μηχανικός Θωμάς Παπαποστόλου.
«Η οδηγία που δίνουμε στα συνεργεία μας είναι να “στριμώχνουν” τις πιο θορυβώδεις εργασίες, δηλαδή τρυπάνια, κοπές, αποξηλώσεις, στο χρονικό διάστημα μεταξύ 10 και 3 το μεσημέρι, όταν κατά τεκμήριο ο κόσμος δεν θα ενοχληθεί τόσο πολύ από τις δικές σου εργασίες», τονίζει ο Θωμάς Παπαποστόλου, πολιτικός μηχανικός και επικεφαλής τεχνικού γραφείου με αποκλειστικό αντικείμενο τις ανακαινίσεις κατοικιών.
«Δεν είναι προς όφελός μας να κάνουμε εχθρούς μας τους γείτονες των διαμερισμάτων όπου δουλεύουμε. Αν δείξεις ότι αδιαφορείς, μετά αρχίζουν τα τηλεφωνήματα στην αστυνομία και οι καταγγελίες στα πολεοδομικά γραφεία. Με λίγα λόγια, μπλέκεις. Κι εσύ θέλεις να ξεμπερδεύεις το συντομότερο δυνατό».
Δεν ήταν πάντα έτσι. Οι ανακαινίσεις κατοικιών και κυρίως παλαιών διαμερισμάτων σε πυκνοκατοικημένες συνοικίες της κεντρικής Αθήνας (Παγκράτι, Κουκάκι, Εξάρχεια, Κυψέλη, Αμπελόκηποι κ.α.) καταγράφεται ως μία ακόμα παράπλευρη «παρενέργεια» της δεκαετίας της κρίσης. Ο αρχιτέκτονας Γιάννης Καραχάλιος, συνιδρυτής του γραφείου Plaini and Karahalios Architects, που απέκτησε μεγάλη εμπειρία (και τιμητικές διακρίσεις) μέσα από τις ανακαινίσεις, θυμάται ότι εκείνη την περίοδο για τους περισσότερους δεν υπήρχε η οικονομική δυνατότητα αγοράς ενός νέου διαμερίσματος.
«Επομένως ένα σοβαρό κομμάτι της ζήτησης στράφηκε υποχρεωτικά στην ανακαίνιση ενός περιουσιακού στοιχείου που οι ιδιοκτήτες του έως τότε δεν εκτιμούσαν ιδιαίτερα». Στην πραγματικότητα, χάρη στις ανακαινίσεις στάθηκαν στα πόδια τους εκατοντάδες αρχιτεκτονικά γραφεία και αρκετές ειδικότητες που είχαν δεχθεί ισχυρότατο πλήγμα από την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας εκείνα τα πολύ δύσκολα χρόνια. «Δεν θα ήταν υπερβολή αν λέγαμε ότι κι εμείς ως γραφείο αντέξαμε στην κρίση επειδή υπήρχαν άνθρωποι που έρχονταν σε εμάς για να τους ανακαινίσουμε κάτι που είχαν κληρονομήσει ή το κλειστό σπίτι της γιαγιάς τους στα Πατήσια ή στο Παγκράτι».
Επενδυτική στροφή
Ο Μιχάλης Μπελέγρης, πολιτικός μηχανικός και managing partner της belegris + partners | Construction Studio, εντοπίζει στην απογείωση της αγοράς της ανακαίνισης δύο βασικούς μετασχηματισμούς: τη μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό εργαλείο με σοβαρές οικονομικές υπεραξίες και την ανάγκη να ανανεωθεί ένα ταχύτατα γηράσκον οικιστικό απόθεμα. «Για δεκαετίες η ανακαίνιση θεωρείτο η λύση όσων δεν μπορούσαν να υποστηρίξουν οικονομικά την αγορά ενός καινούργιου ακινήτου. Περισσότερο, δηλαδή, μια τεχνική ανάγκη παρά μια επενδυτική επιλογή. Αυτό έχει αλλάξει ριζικά».
Ο πρώτος λόγος, σύμφωνα με τον κ. Μπελέγρη, είναι ότι η αγορά άρχισε να αντιλαμβάνεται πως η αξία ενός ακινήτου δεν βρίσκεται αποκλειστικά στην τοποθεσία ή στο μέγεθός του, αλλά στη δυνατότητα μετασχηματισμού του. «Ο δεύτερος λόγος είναι η αλλαγή του τρόπου ζωής. Η εμπειρία που προσφέρει ένα ακίνητο έχει αποκτήσει μεγαλύτερη σημασία από ποτέ. Ο τρίτος λόγος είναι η διεθνοποίηση της αγοράς ακινήτων. Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη δεν λειτουργούν πλέον μόνο ως αποκλειστικά ελληνικές πόλεις. Αποτελούν μέρος ενός ευρύτερου δικτύου πόλεων που αλληλεπιδρούν επενδυτικά, κοινωνικά και με όρους τρόπου ζωής. Το κοινό στο οποίο απευθύνονται δεν είναι αποκλειστικά ελληνικό. Ο τέταρτος λόγος είναι η ενεργειακή πραγματικότητα. Η αύξηση του ενεργειακού κόστους έκανε εμφανές ότι τα περισσότερα ελληνικά κτίρια σχεδιάστηκαν σε μια εποχή που η εξοικονόμηση ενέργειας δεν αποτελούσε προτεραιότητα. Χιλιάδες κατοικίες και επαγγελματικοί χώροι κατασκευάστηκαν τις δεκαετίες του 1960, 1970 και 1980 και σήμερα απαιτούν ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση». Δεν είναι τυχαία η απήχηση αντίστοιχων κρατικών προγραμμάτων, όπως το πλέον πρόσφατο «Ανακαινίζω – Νοικιάζω 2026», συνολικού προϋπολογισμού 500 εκατ. ευρώ, με επιδότηση που μπορεί να φτάσει έως και το 95% του κόστους των παρεμβάσεων, με ανώτατο ποσό ενίσχυσης τις 36.000 ευρώ ανά κατοικία ή τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Σήμερα οι ανακαινίσεις θεωρούνται από πολλούς ειδήμονες του εγχώριου real estate ως η πραγματική ατμομηχανή της οικοδομικής δραστηριότητας στην Ελλάδα. «Δεν υπάρχουν πάντα πλήρως ενοποιημένα στοιχεία που να αποτυπώνουν το σύνολο των ανακαινίσεων, καθώς μεγάλο μέρος αυτών πραγματοποιείται μέσω εργασιών μικρής κλίμακας που δεν καταγράφονται ή άλλων, επιμέρους αδειοδοτήσεων. Αυτό που μπορούμε να πούμε με βεβαιότητα είναι ότι τα τελευταία χρόνια η ανακαίνιση έχει εξελιχθεί σε έναν από τους σημαντικότερους πυλώνες της οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα», υπογραμμίζει ο κ. Μπελέγρης.
Το όριο των 25.000 ευρώ – Πολλοί εργολάβοι, σε συνεννόηση με τους ιδιοκτήτες, αποκρύπτουν εργασίες για να συμπιεστεί το εμφανιζόμενο κόστος κάτω από τις 25.000 ευρώ και να αποφευχθεί η υποχρέωση για τη χρονοβόρο έκδοση κανονικής οικοδομικής άδειας, εξηγεί στην «Κ» –ανωνύμως– πολιτικός
μηχανικός.
Ο,τι δηλώσεις
Ταυτόχρονα, όμως, είναι σαφές ότι αυτή η άνθηση συνοδεύεται από κοινωνική αναστάτωση, καθώς ένα σημαντικό ποσοστό τους αφορά διαμερίσματα σε πυκνοκατοικημένες γειτονιές στο κέντρο των πόλεων. Για τη συντριπτική πλειονότητα (δηλαδή για εργασίες που δεν επεμβαίνουν στην όψη της οικοδομής ή στους κοινόχρηστους χώρους) δεν απαιτείται οικοδομική άδεια, αλλά μια αίτηση με τα απαραίτητα δικαιολογητικά για τη λεγόμενη Εγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ), που υποβάλλονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά από εξουσιοδοτημένο μηχανικό μέσω του πληροφοριακού συστήματος e-Αδειες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Πρακτικά, λοιπόν, δεν υπάρχει κάποιος να ελέγχει αυτές τις άδειες· ισχύει λίγο-πολύ το «είσαι ό,τι δηλώσεις». Αν όμως υπάρξει καταγγελία, πρέπει να αποδείξεις ότι δεν είσαι ελέφαντας. Δηλαδή, ότι όλα όσα έχεις καταθέσει ηλεκτρονικά ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα. Αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα.
Πολιτικός μηχανικός που για ευνόητους λόγους θέλησε να διατηρήσει την ανωνυμία της μας λέει ότι η έκδοση αυτής της άτυπης άδειας (της ΕΕΔΜΚ) συνεπάγεται ότι ο προϋπολογισμός των προβλεπόμενων εργασιών σου δεν θα πρέπει να ξεπερνά τις 25.000 ευρώ βάσει ενός συμβατικού τιμοκαταλόγου που δεν έχει καμία σχέση με την πραγματικότητα της αγοράς του 2026. «Αν ξεπεράσεις αυτό το ποσό, αυτόματα πρέπει να εκδώσεις οικοδομική άδεια, που είναι μια πολύ διαφορετική και περίπλοκη ιστορία, η οποία μπορεί να σου πάρει κι ένα χρόνο. Ετσι, πολλοί εργολάβοι, σε συνεννόηση με τους ιδιοκτήτες, αποκρύπτουν εργασίες για να συμπιεστεί το εμφανιζόμενο κόστος και να αποφευχθεί η υποχρέωση έκδοσης κανονικής οικοδομικής άδειας».
Για να καταλάβουμε πόσο εκτός τόπου και χρόνου είναι αυτός ο τιμοκατάλογος που χρησιμοποιείται για το είδος της αδειοδότησης που απαιτούν διαφορετικής έκτασης και προϋπολογισμού παρεμβάσεις σε παλιές κατοικίες, είναι ενδεικτική η τιμή που μας δίνει ο αρχιτέκτονας Γιάννης Καραχάλιος για μια ανακαίνιση καλού επιπέδου βάσει υλικών και τρεχουσών τιμών: κοντά στα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Καλύτερα κλειστό;
Οι «άδειες» για εργασίες μικρής κλίμακας (που οι περισσότερες μόνο «μικρής κλίμακας» δεν είναι, καθώς αφορούν καθαιρέσεις τοιχοποιίας, την αλλαγή δαπέδων και κουφωμάτων κ.λπ.) έχουν χρονική ισχύ ενός έτους με δυνατότητα παράτασης. Αυτό σημαίνει ότι η Μαρίνα και ο Αντώνης δεν έχουν πολλά «όπλα» στη φαρέτρα τους πέρα από την υπομονή. Από τη στιγμή που τηρούνται τα ωράρια κοινής ησυχίας (3 με 5.30 το απόγευμα και 11 το βράδυ με 7 το πρωί, τώρα, κατά τη θερινή περίοδο) και οι άδειες – εγκρίσεις είναι πραγματικές και όχι εικονικές, θα πρέπει να περιμένουν την ολοκλήρωση των εργασιών, που συνήθως παίρνουν από τρεις έως έξι μήνες, ανάλογα με το διαμέρισμα.
Αν, ωστόσο, κάποιος γείτονας – ένοικος παρατηρήσει εμφανή δυσαρμονία ανάμεσα στην άδεια και στον όγκο ή στη διάρκεια των εργασιών (ή και στα δύο ταυτόχρονα), τότε θα πρέπει να υποβάλει καταγγελία στο πολεοδομικό γραφείο του δήμου του. Αν η οικεία πολεοδομία δεν είναι υποστελεχωμένη, θα πρέπει να προχωρήσει σε αυτοψία και σε έλεγχο της άδειας. «Προφανώς μπορεί να προκύπτει προσωρινή όχληση για τους περιοίκους», σημειώνει ο κ. Μπελέγρης, «ειδικά στις ιδιάζουσες συνθήκες της πυκνοκατοικημένης ελληνικής πόλης, αλλά δεν πρέπει να μας διαφεύγει το σημαντικότερο: οι νέοι χρήστες των ακινήτων αναζητούν πλέον διαφορετικές προδιαγραφές ποιότητας, ενεργειακής απόδοσης, αισθητικής και λειτουργικότητας. Πολύ συχνά αυτές οι απαιτήσεις μπορούν να καλυφθούν μέσα από την αναβάθμιση του ήδη υπάρχοντος κτιριακού κεφαλαίου, χωρίς να προσφύγουμε σε νέα δόμηση. Και εδώ υπάρχει μια πολύ ενδιαφέρουσα κοινωνική διάσταση. Τα κλειστά διαμερίσματα οδηγούν σε κλειστά κτίρια. Τα κλειστά κτίρια οδηγούν σε κλειστές γειτονιές. Και οι κλειστές γειτονιές οδηγούν σε ασθενέστερη και πιο προβληματική κοινωνική και οικονομική δραστηριότητα».
