Eως και 25% θα μπορούσαν να υποχωρήσουν οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα εάν ένα σημαντικό μέρος περίπου 1,8 εκατ. αδρανών κατοικιών επέστρεφε στην αγορά. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα μελέτης του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η οποία δείχνει ότι η στεγαστική κρίση δεν οφείλεται μόνο στη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα, αλλά και στην περιορισμένη αξιοποίηση του ήδη υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος.
Σύμφωνα με τη μελέτη, πολλές κατοικίες παραμένουν εκτός αγοράς λόγω κληρονομικών και ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, κακής κατάστασης, ενεργειακών προβλημάτων ή άλλων εμποδίων. Η σταδιακή επανένταξή τους θα μπορούσε να μειώσει τις πραγματικές τιμές κατοικίας κατά 15,5% έως 24,6%, προσφέροντας σημαντική ανακούφιση στα νοικοκυριά.
Η ανάλυση περιλαμβάνεται στο κείμενο εργασίας «House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective», που υπογράφουν οι ερευνητές Στέλιος Γιαννουλάκης και Μιχάλης Σταύρακας, καθώς και ο συντονιστής του Γραφείου και καθηγητής Οικονομικών Γιάννης Τσουκαλάς.
Η Ελλάδα, σύμφωνα με την έκθεση, εμφανίζει ένα σημαντικό παράδοξο. Διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών, αλλά η πρόσβαση στη στέγη γίνεται ολοένα δυσκολότερη. Σύμφωνα με την απογραφή πληθυσμού – κατοικιών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, περίπου το 34,5% των κατοικιών είναι κενές. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι όλες μπορούν άμεσα να διατεθούν προς ενοικίαση ή πώληση.
Την περίοδο 2011-2021 το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, όμως οι διαθέσιμες κατοικίες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4% και οι κατοικίες προς πώληση κατά 33,1%. Παράλληλα, οι αδρανείς κατοικίες αυξήθηκαν από 1,71 εκατ. σε 1,81 εκατ. Το αποτέλεσμα είναι ότι η πραγματική προσφορά κατοικιών συρρικνώθηκε, παρά την ύπαρξη μεγάλου αριθμού ακινήτων.
Η μελέτη αναγνωρίζει ότι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας μετά την οικονομική κρίση συνέβαλε στη στεγαστική πίεση. Ωστόσο, οι ερευνητές επισημαίνουν ότι η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα εξηγεί μόνο μέρος του προβλήματος. Καθοριστικό ρόλο παίζει το πόσες κατοικίες είναι πραγματικά διαθέσιμες στην αγορά. Σε ένα σενάριο επιστροφής του ποσοστού κενών κατοικιών στα επίπεδα του 2001, οι πραγματικές τιμές θα μπορούσαν να μειωθούν κατά 15,5% έως 24,6% μέσα σε έξι χρόνια.
Η μελέτη προειδοποιεί ότι οι πολιτικές ενίσχυσης της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, ενδέχεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω άνοδο των τιμών. Για τον λόγο αυτό προτείνεται μια ισορροπημένη στεγαστική στρατηγική με πέντε βασικούς άξονες:
1. Ωθηση στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων.
2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις μπορούν να γίνουν πιο ελκυστικές έναντι των βραχυχρόνιων με τη θέσπιση αλλαγών στο ισχύον φορολογικό πλαίσιο όπως μειωμένου φορολογικού συντελεστή για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις.
3. Στήριξη των ανακαινίσεων. Στοχευμένες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ή προγράμματα πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι στη συνέχεια τα ακίνητα θα εντάσσονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον ένα ορισμένο χρονικό διάστημα.
4. Ρύθμιση βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η καθιέρωση διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να συνεισφέρουν στην επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά ακινήτων.
5. Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες. Πολιτικές που δίνουν ώθηση στη νέα οικοδομική δραστηριότητα –μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, χαμηλότερου κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένης μεταρρύθμισης των χρήσεων γης στις αστικές περιοχές– είναι απαραίτητες, αλλά πρέπει να αποτελέσουν συμπληρωματικά μέτρα και όχι υποκατάστατα μέτρων για την ενεργοποίηση του αποθέματος υφιστάμενων κατοικιών.
