Αποκλίσεις που προσεγγίζουν ακόμα και το 40%-45% παρατηρούνται ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών των αγγελιών και στις πραγματικές τιμές, τουλάχιστον εκείνες που αναγράφονται στα συμβόλαια που καταχωρίζονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Τα παραπάνω προκύπτουν με βάση τα στοιχεία που επεξεργάστηκε η ReDataset του ομίλου RCG και περιλαμβάνονται στο Δελτίο του ΙΟΒΕ για το Ιδιωτικό Χρέος στην Οικονομία κατά το δεύτερο τρίμηνο του έτους. Αυτά συγκρίνουν τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών και τις τιμές (στις ίδιες περιοχές) που προκύπτουν από τα καταχωρισμένα συμβόλαια στο μητρώο.
Ετσι, σύμφωνα με αυτά, παρατηρούνται πολύ σημαντικές αποκλίσεις, που φτάνουν το 41% στην περίπτωση των νοτίων προαστίων της Αττικής, ενώ μεγάλες διαφορές παρατηρούνται επίσης στο κέντρο της Αθήνας με 38%, στα δυτικά προάστια με 30% και στα βόρεια προάστια με 29%. Στον Πειραιά η απόσταση ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και στις τιμές των πραγματικών συναλλαγών αγγίζει το 28% και στη Θεσσαλονίκη το 27%.
Πρόκειται για μια εικόνα που ασφαλώς επιδέχεται ανάλυση, καθώς αφενός μεν πιστοποιεί ότι μερίδα πωλητών αποτιμούν το ακίνητό τους σε μη ρεαλιστικές αξίες, αφετέρου τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στο μητρώο αφορούν συχνά πράξεις όπου δηλώνεται η αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και όχι η πραγματική αξία της συναλλαγής. Το γεγονός ότι αυτό είναι πιο εμφανές στα νότια προάστια μπορεί να αποδοθεί και στις πολύ μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και στις πραγματικές τιμές που ισχύουν στην αγορά κατοικίας, που ενδεχομένως να οδηγούν κάποιους συναλλασσομένους στο να θελήσουν να μειώσουν το κόστος μεταβίβασης, ειδικά αν δεν μεσολαβεί τράπεζα. Σημειωτέον ότι ένα σημαντικό ποσοστό αγοραστών στα νότια προάστια προέρχονται από το εξωτερικό και κατά κανόνα πληρώνουν αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια και όχι με δάνειο.
Με βάση στοιχεία από μεσιτικές πηγές και τη σύγκριση με τις αντικειμενικές αξίες, προκύπτει πράγματι ότι οι μεγαλύτερες αποκλίσεις παρατηρούνται στα νότια προάστια. Για παράδειγμα, στη Γλυφάδα η μέση αντικειμενική αξία για ένα διαμέρισμα 30 ετών δεν ξεπερνά τα 1.730 ευρώ/τ.μ., ενώ η μέση τιμή πώλησης είναι 4.700 ευρώ/τ.μ., καθώς έχει αυξηθεί κατά 42,4% από το 2021. Ετσι, η μέση απόκλιση αντικειμενικής – εμπορικής αξίας διαμορφώνεται σε 171,5%. Αντίστοιχα, στη Νέα Σμύρνη η απόκλιση αγγίζει το 140% (1.060 ευρώ/τ.μ. έναντι 2.550 ευρώ/τ.μ.), ενώ στο Ελληνικό παρατηρείται απόκλιση 143%, με τη μέση τιμή πώλησης να είναι πλέον 3.600 ευρώ/τ.μ., έναντι αντικειμενικής αξίας 1.480 ευρώ/τ.μ. Επίσης, στον Αλιμο η απόσταση διαμορφώνεται σε 142%, καθώς η μέση αντικειμενική τιμή για ακίνητο 30 ετών είναι μόλις 1.160 ευρώ/τ.μ., ενώ η μέση τιμή πώλησης 2.800 ευρώ/τ.μ.
Σύμφωνα με πηγές της αγοράς, η μέση απόκλιση ανάμεσα στις τιμές πώλησης που αναγράφονται στις αγγελίες και στις τιμές στις οποίες τελικά ολοκληρώνονται οι συναλλαγές διαμορφώνεται πέριξ του 20%, ενώ δεν λείπουν και περιπτώσεις που ξεπερνιέται το ποσοστό αυτό και προσεγγίζει το 30%.
Πρόκειται για μια ένδειξη του πολλαπλασιασμού των πωλητών που έχουν κερδοσκοπικό προσανατολισμό, δηλαδή δεν ενδιαφέρονται να πουλήσουν πραγματικά το ακίνητό τους, αλλά θέλουν να επωφεληθούν από τις μεγάλες αυξήσεις τιμών των τελευταίων ετών. Ετσι, θέτουν μια αρκετά υψηλή ζητούμενη τιμή, συχνά πολύ υψηλότερη από την πραγματική αξία του ακινήτου με βάση τα χαρακτηριστικά του, θεωρώντας ότι επειδή συνολικά στην αγορά η ζήτηση είναι υψηλότερη της προσφοράς, θα βρεθούν αγοραστές.
Στην πράξη όμως αυτό δεν συμβαίνει, με αποτέλεσμα είτε το ακίνητο να μην πωλείται είτε να πωλείται αλλά με σημαντική έκπτωση. Ενα από τα πιο χαρακτηριστικά παραδείγματα αφορά περιπτώσεις κατοικιών μεγάλης ηλικίας, που χωρίς να έχουν ανακαινιστεί ποτέ, ζητούνται σε τιμές που προσεγγίζουν επικίνδυνα εκείνες των νεόδμητων κατασκευών στην ίδια περιοχή. Τα συνήθη επιχειρήματα των πωλητών είναι τα πολύ καλά υλικά που έχει το ακίνητο και η καλή περιοχή, αγνοώντας όμως άλλα στοιχεία, όπως ότι π.χ. δεν πρόκειται να είναι το ίδιο ενεργειακά αποδοτικό σε σχέση με μια σύγχρονη κατασκευή ή να έχει την ίδια αντισεισμική προστασία.
Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τα στοιχεία της τριμηνιαίας ανάλυσης του ΙΟΒΕ, με τη συνδρομή της ReDataset, η αγορά ακινήτων εξακολούθησε να καταγράφει σημαντική δυναμική κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, με τις τιμές να συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, καταγράφοντας ετήσια αύξηση από 2,5% μέχρι και 8%, ανάλογα με την περιοχή και το μέγεθος του διαμερίσματος.
Τη μεγαλύτερη αύξηση συνεχίζουν να σημειώνουν τα διαμερίσματα επιφάνειας έως 60 τ.μ. (ενός υπνοδωματίου), ιδίως στα δυτικά προάστια (7,9%) και στο κέντρο της Αθήνας (6,9%). Παράλληλα, η κατασκευαστική δραστηριότητα συνεχίστηκε με σταθερό ρυθμό ανόδου, ενώ ο πληθωρισμός στο κόστος των υλικών επιβραδύνθηκε, καθώς δεν ξεπέρασε το 2% ετησίως κατά τους πρώτους μήνες του 2026.
