Διευρυμένες αρμοδιότητες, αλλά και ευθύνες για τους διαχειριστές πολυκατοικιών συγκαταλέγονται στους στόχους της νομοθετικής πρωτοβουλίας που έχει αναλάβει το υπουργείο Δικαιοσύνης, στο πλαίσιο της διαμόρφωσης του νέου κώδικα ιδιοκτησίας που αναμένεται να παρουσιαστεί το προσεχές φθινόπωρο, μετά την απαραίτητη νομοτεχνική προετοιμασία. Συγκεκριμένα, στη στόχευση του υπουργείου προβλέπεται η θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή μέσω της θέσπισης σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντά του, τη νομιμοποίησή του, αλλά και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια.
Σήμερα, ένας διαχειριστής καλείται να εισπράξει κοινόχρηστα, να συντονίσει συνεργεία, να κρατήσει βιβλία, να αντιμετωπίσει διαφωνίες και να απαντά σε ενοίκους και ιδιοκτήτες, χωρίς πάντα να υπάρχει σαφές πλαίσιο για το τι μπορεί και τι υποχρεούται να κάνει. Επομένως, είναι σημαντικό να καθοριστεί με ακρίβεια ο ρόλος του διαχειριστή, οι υποχρεώσεις και τα καθήκοντά του, αλλά και η εν γένει νομιμοποίησή του.
Παράλληλα, θα θεσπιστεί μια νέα, ταχύρρυθμη νομική διαδικασία για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων, η οποία θα περιλαμβάνει ακόμα και την έκδοση διαταγής πληρωμής, ενώ απαραίτητη θα είναι και η δημιουργία μόνιμου αποθεματικού, αλλά και η ασφάλιση των κτιρίων, τουλάχιστον των κοινόχρηστων χώρων τους (π.χ. σκελετός, ανελκυστήρας, είσοδος, κλιμακοστάσιο, ταράτσα και λεβητοστάσιο).
Ακόμα πιο σημαντική όμως κρίνεται και η προωθούμενη παρέμβαση για τη μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών όσον αφορά τη λήψη αποφάσεων, είτε για την τροποποίηση του καταστατικού των κτιρίων, είτε για ζητήματα επισκευών, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισής τους.
Στο πλαίσιο αυτό, το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων τοποθετήθηκε δημόσια για τις εξελίξεις αυτές, χαρακτηρίζοντας «ιστορική» τη μεταρρύθμιση του νομοθετικού πλαισίου που αφορά πάνω από δύο εκατομμύρια νοικοκυριά, ενώ προτίθεται να συμβάλει στον δημόσιο διάλογο για το υπό κατάρτιση νομοσχέδιο.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στο σύνολο της χώρας, περίπου 2,2 εκατ. κατοικίες (σχεδόν το 50% του συνόλου) βρίσκονται εντός των 218.150 πολυκατοικιών (κτίρια με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα έκαστο). Σχεδόν οι μισές από αυτές τις πολυκατοικίες βρίσκονται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.
Στο τραπέζι και η μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών για επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις.
Παράλληλα, υπολογίζεται ότι το 50%-60% των πολυκατοικιών έχει αναθέσει τη διαχείριση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένα γραφεία. Ειδικά σε ό,τι αφορά τα μέλη του Πανελλήνιου Σωματείου Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, αυτά εξυπηρετούν συνολικά 150.000 πολυκατοικίες και πάνω από 1.000.000 οικογένειες σε όλη την Ελλάδα.
Σύμφωνα με τις εταιρείες αυτές, τα πιο κοινά προβλήματα περιλαμβάνουν ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές που δεν πληρώνουν κοινόχρηστα, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται οι συνεπείς ένοικοι, δυσκολία στη λήψη αποφάσεων για απαραίτητες εργασίες που πρέπει να εκτελεστούν στο κτίριο, γιατί δεν υπάρχει συμμετοχή στις συνελεύσεις ή δεν συγκεντρώνονται οι απαιτούμενες πλειοψηφίες, όπως επίσης και διαφωνίες για επισκευές σε ανελκυστήρες και υδραυλικά, μέτρα πυρασφάλειας, κεντρική θέρμανση, ενεργειακές παρεμβάσεις και συντήρηση κοινόχρηστων χώρων.
Το αποτέλεσμα είναι η συχνή απροθυμία ανάληψης της ευθύνης του διαχειριστή από ιδιώτες ιδιοκτήτες, ενώ ένα ακόμα πρόβλημα είναι οι απαρχαιωμένοι κανονισμοί των πολυκατοικιών, με ασαφείς ή ανεφάρμοστες διατάξεις, με αποτέλεσμα το κάθε επιμέρους θέμα να οδηγεί σε προσωπικές συγκρούσεις.
Για να αντιληφθεί κανείς καλύτερα τι συμβαίνει στην καθημερινότητα, το Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων κατέθεσε και μερικά χαρακτηριστικά παραδείγματα: Μια πολυκατοικία έχει κανονισμό του 1975, ο οποίος δεν προβλέπει θυροτηλεόραση, κάμερες ασφαλείας, φυσικό αέριο, φωτοβολταϊκά, φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων, ή βραχυχρόνια μίσθωση. Για να αλλάξει ο κανονισμός απαιτούνται ή πολύ υψηλές πλειοψηφίες (συχνά άνω του 80%) ή ακόμα και πλήρης ομοφωνία. Ετσι, η πολυκατοικία μένει εγκλωβισμένη σε κανόνες μιας άλλης εποχής.
Ενα άλλο παράδειγμα αφορά τα απλήρωτα κοινόχρηστα. «Σε μια πολυκατοικία 20 διαμερισμάτων, τρεις ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν κοινόχρηστα για μήνες. Ετσι, οι υπόλοιποι καλούνται να καλύψουν πετρέλαιο, καθαριότητα, συντήρηση ανελκυστήρα, ρεύμα και συντηρήσεις. Ο διαχειριστής πιέζεται, οι συνεπείς πληρώνουν παραπάνω και η πολυκατοικία οδηγείται σε ένταση». Το νέο πλαίσιο φαίνεται ότι θα προβλέπει ειδική και ταχύτερη διαδικασία είσπραξης κοινοχρήστων, ακόμα και με διαταγή πληρωμής.
Το πρόβλημα της έλλειψης αποθεματικού, επίσης, γεννά άλλα ζητήματα. Για παράδειγμα, σε μια αιφνίδια ανάγκη επισκευής, όπως υγρομόνωση της ταράτσας, ή επισκευής του ανελκυστήρα, όταν δεν υπάρχει αποθεματικό, είναι πολύ συχνό κάποιοι να εμφανίζουν αναβλητικότητα, ή να μην επιθυμούν να συμβάλουν στα έξοδα που απαιτούνται, με αποτέλεσμα οι ζημιές να αυξάνονται και να προκύπτει μεγαλύτερη ένταση. Στο σημείο αυτό, η θέσπιση υποχρεωτικού αποθεματικού κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση. Αντίστοιχα, όταν υπάρχουν άμεσες ανάγκες, π.χ. επειδή η πρόσοψη έχει σοβάδες που πέφτουν, κάποιοι ένοικοι συμφωνούν να γίνει επισκευή, αλλά κάποιοι είτε διαφωνούν είτε δεν εμφανίζονται στη συνέλευση. Ετσι, το έργο δεν προχωράει, παρότι υπάρχει κίνδυνος για το κτίριο και τους περαστικούς. Γι’ αυτό εξετάζεται μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών για επισκευές, συντήρηση και ενεργειακές αναβαθμίσεις, ώστε να μην μπλοκάρουν αναγκαίες παρεμβάσεις.
Μεταξύ των προτάσεων που έχουν καταθέσει τα Γραφεία Διαχείρισης Κοινοχρήστων, για την περαιτέρω εξειδίκευση του νέου πλαισίου, περιλαμβάνονται η αξιοποίηση των ψηφιακών τεχνολογιών στις συνελεύσεις και στη λήψη αποφάσεων, η σαφήνεια και η λογοδοσία στη διαχείριση, όπως επίσης και η διευκόλυνση ενεργειακών και τεχνολογικών αναβαθμίσεων. Καθοριστικό στοιχείο θα είναι το νέο πλαίσιο να περιορίσει τις ασάφειες και να παράσχει ξεκάθαρους κανόνες για την εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών.
