Τη γιγάντωση του αστικού τουρισμού στη χώρα μας και την παράλληλη μετατροπή άλλοτε παραθεριστικών θερέτρων που βρίσκονται σε μικρή απόσταση από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη σε μεγάλης έντασης τουριστικές περιοχές δείχνουν τα αναλυτικά στοιχεία της κατανομής των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη χώρα μας. Παράλληλα, η τεράστια διάχυση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, υποδεικνύει την ανάδυση «νέων» περιοχών, ακόμη και αγροτικών, που απέχουν σημαντικά από το κλασικό πρότυπο.
Η «Κ» παρουσιάζει σήμερα στοιχεία για τη χωρική κατανομή των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα οποία παρείχε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Στην Αρχή πρέπει να δηλώνονται όλα τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, ώστε να αποκτήσουν τον περίφημο ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου), χωρίς τον οποίο οι πλατφόρμες, όπως η Airbnb και η Booking, δεν πρέπει να δέχονται καταχωρίσεις. Να σημειωθεί ότι ως βραχυχρόνια νοείται η μίσθωση έως 59 ημερών κάθε φορά, που είναι υποχρεωτικό να δηλώνεται σε ειδικό μητρώο στην ΑΑΔΕ και να υποβάλλεται δήλωση, βάσει της οποίας φορολογείται. Τι δείχνουν τα στοιχεία αυτά;
• Tο 2025, έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις δηλώθηκαν για 117.604 ακίνητα: τα περισσότερα στην Αττική (25.994), στην Κεντρική Μακεδονία (17.748), στο Νότιο Αιγαίο (16.100), στην Κρήτη (12.870) και στο Ιόνιο (11.664).
• Λόγω της αύξησης βραχυχρόνιων μισθώσεων στην περιφερειακή ενότητα Καβάλας (Δήμοι Καβάλας, Παγγαίου και Θάσου) και στην Αλεξανδρούπολη, η Ανατολική Μακεδονία και Θράκη προσεγγίζει την –τουριστικά πολύ πιο ανεπτυγμένη– Πελοπόννησο σε αριθμό βραχυχρόνιων μισθώσεων.
• Η διασπορά είναι τεράστια, καθώς στους 325 από τους 332 δήμους της χώρας υπάρχει έστω ένα ακίνητο που μισθώνεται με αυτόν τον τρόπο.
• Το 2025, σε 65 δήμους δηλώθηκε εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση σε περισσότερα από 500 ακίνητα.
Τα έσοδα
Η ΑΑΔΕ παρείχε στην «Κ» και οικονομικά στοιχεία για τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σε επίπεδο περιφερειακής ενότητας:
• Τα περισσότερα έσοδα για το κράτος προήλθαν από τον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, όπου για 1.722 ακίνητα δηλώθηκε ετήσιο εισόδημα άνω των 10.000 ευρώ.
• Ακολουθεί η περιφερειακή ενότητα Κέρκυρας, όπου έσοδα άνω των 10.000 ευρώ δηλώθηκαν για 1.554 ακίνητα, Χανίων για 1.282 ακίνητα και Χαλκιδικής για 1.281 ακίνητα.
«Οι απαγορεύσεις στην Αθήνα αποδείχθηκαν ανεπαρκείς. Υπολογίσαμε ότι μόλις το 5% του συνόλου επέστρεψε στη μακροχρόνια μίσθωση». Πάρις Τσάρτας, Ομότιμος καθηγητής στο Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο
• Από τη νησιωτική Ελλάδα, μετά την Κέρκυρα έπεται η περιφερειακή ενότητα Ρόδου, με 741 ακίνητα να έχουν πέρυσι αποφέρει άνω των 10.000 ευρώ, η περιφερειακή ενότητα Πάρου με 499 ακίνητα και Κεφαλληνίας με 469.
Η «Κ» παρέθεσε τα στοιχεία σε δύο ακαδημαϊκούς με τεράστια εμπειρία σε θέματα τουρισμού –στον Πάρι Τσάρτα, ομότιμο καθηγητή στο Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο και στον Χάρη Κοκκώση, ομότιμο καθηγητή στο Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας–, στον Δημήτρη Κουρκουρίδη, πολεοδόμο-χωροτάκτη και ερευνητή στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου και στον Aρη Iκκο, επιστημονικό διευθυντή του ΙΝΣΕΤΕ (ερευνητικού Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων).
«Το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι πολυσύνθετο», λέει ο κ. Τσάρτας. «Βλέποντας τα στοιχεία για τη διασπορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε όλη τη χώρα, σκέφτομαι ότι η συζήτηση θα είχε νόημα πριν από μία δεκαετία. Πλέον οι βραχυχρόνιες μισθώσεις βρίσκονται παντού και είναι άμεσα συνδεδεμένες με το τουριστικό προϊόν της χώρας. Επίσης είναι αξιοσημείωτη η παρουσία τους σε προορισμούς που δεν έχουν ακόμη αποκτήσει “όνομα”. Το φαινόμενο αυτό το είχαμε δει σε προηγούμενες δεκαετίες με τα ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα, που προηγήθηκαν, προσελκύοντας αρχικά εσωτερικό τουρισμό και στη συνέχεια τους tour operators. Aρα τα στοιχεία για τη διασπορά των μισθώσεων τύπου Αirbnb μας δείχνουν μια τάση η οποία περιλαμβάνει ακόμη και αγροτικές περιοχές που δεν βρίσκονται κοντά στη θάλασσα. Κατά τη γνώμη μου, δεν πρέπει να υποτιμάμε ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις φαίνεται να προτιμώνται έναντι των ξενοδοχείων από τους επαγγελματίες, που λόγω αντικειμένου πρέπει να ταξιδεύουν μέσα στη χώρα. Το ποσοστό αυτό δεν είναι ασήμαντο και ενδεχομένως να εξηγεί το πλήθος των Airbnb σε περιοχές μη τουριστικές, λ.χ. για την Αθήνα, στην Καλλιθέα ή στο Μοσχάτο. Τέλος, τα στοιχεία μας δείχνουν ότι ο “ελέφαντας στο δωμάτιο” είναι τα άλλοτε εξοχικά, που έχουν πάψει να χρησιμοποιούνται από την αγία ελληνική οικογένεια, αλλά η διαχείρισή τους έχει μετατραπεί σε τουριστική επιχειρηματικότητα».
Η τυπολογία
Τα στοιχεία δείχνουν ότι την πρωτοκαθεδρία έχουν οι μητροπολιτικές περιοχές και οι μεγάλοι τουριστικοί προορισμοί. «Υπάρχει μια χωρική τυπολογία», εκτιμά ο κ. Κουρκουρίδης. «Διακρίνω τέσσερις χωρικές ζώνες. Η πρώτη είναι η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, τα μητροπολιτικά κέντρα. Ο μεγάλος αριθμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων σχετίζεται με την καθιέρωσή τους ως προορισμών city break, με τα επαγγελματικά ταξίδια, ενδεχομένως με τον μεγάλο αριθμό φοιτητών. Η δεύτερη είναι οι νησιωτικοί διεθνείς προορισμοί, όπως η Κέρκυρα, η Ρόδος, η Μύκονος και η Πάρος. Η τρίτη κατηγορία είναι οι παράκτιες ζώνες, ιδίως οι άλλοτε περιοχές εξοχικής κατοικίας σε μικρή απόσταση από τα μεγάλα αστικά κέντρα. Τέλος, βλέπουμε τα αναδυόμενα περιφερειακά αστικά κέντρα, όπως η Αλεξανδρούπολη –έκπληξη κατά τη γνώμη μου–, ο Βόλος, η Καλαμάτα, η πόλη του Ηρακλείου, που δεν είναι οι κατεξοχήν τουριστικοί προορισμοί».
«Οι δέκα πρώτοι δήμοι συγκεντρώνουν το 36% των μισθώσεων, οι 20 πρώτοι περίπου τις μισές. Αρα η δραστηριότητα είναι πολύ συγκεντρωμένη χωρικά. Ο “χάρτης” των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν καταγράφει μόνο πού υπάρχει τουρισμός, αλλά αποκαλύπτει πώς αναδιαμορφώνεται ο τουριστικός χώρος. Το Αirbnb δεν λειτουργεί απλώς ως εργαλείο φιλοξενίας τουρισμού, αλλά ως παράγοντας χωρικού μετασχηματισμού της Ελλάδας», καταλήγει ο κ. Κουρκουρίδης.
Ευκαιρίες και κίνδυνοι
Η μεγάλη διάχυση των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι ένα φαινόμενο με πολλές προεκτάσεις. «Από τη μια πλευρά δίνει ζωή σε περιοχές που δεν έχουν άλλες δυνατότητες», εκτιμά ο κ. Κοκκώσης. «Ταυτόχρονα όμως δημιουργεί πιέσεις σε περιοχές οι οποίες δεν είχαν τις προϋποθέσεις να έχουν σημαντική τουριστική κίνηση. Αναρωτιέμαι, όταν ένα μικρό χωριό έχει 20-30 μονάδες τύπου Airbnb, πώς το διαχειρίζεται η τοπική κοινωνία; Υπάρχει επαρκές προσωπικό για την καθαριότητα των ακινήτων αλλά και των δημόσιων χώρων; Υπάρχει αρκετό νερό; Υπάρχει μέριμνα για τα απορρίμματα; Ολα αυτά είναι ζητήματα που βρίσκουμε ήδη μπροστά μας».
Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι υφίσταται μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στα στοιχεία που παρείχε στην «Κ» η ΑΑΔΕ (117.000 ακίνητα) και σε εκείνα που πέρυσι συγκέντρωσε η ΕΛΣΤΑΤ (207.000 ακίνητα, 2024). Σε κάποιες περιοχές η απόκλιση είναι τεράστια: για παράδειγμα, σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας «Inside Airbnb», σήμερα στη Σαντορίνη υπάρχουν 6.080 βραχυχρόνιες μισθώσεις (έναντι 633 της ΑΑΔΕ), στη Ρόδο 5.923 (έναντι 2.466), στα Χανιά 6.124 (έναντι 3.012), στη Μύκονο 4.164 (έναντι 1.107), στη Νάξο και τις Μικρές Κυκλάδες 3.765 (έναντι 1.490) Πώς εξηγείται η διαφορά; «Δεδομένου ότι και τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αναφέρονται σε καταλύματα με οριστική εγγραφή στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, η απόκλιση αυτή σημαίνει ότι σχεδόν τα μισά ακίνητα στο μητρώο της ΑΑΔΕ δεν δήλωσαν καμία μίσθωση, κάτι που αναμφίβολα δημιουργεί προβληματισμό», εκτιμά ο κ. Ικκος.
Το πρόσφατο χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό αναφέρεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προβλέποντας δυνατότητα (αλλά όχι υποχρέωση) ανάσχεσής τους. Η κυβέρνηση πρόσφατα εξήγγειλε ότι θα επεκτείνει το μέτρο απαγόρευσης νέων μισθώσεων στη Θεσσαλονίκη. Ενώ την προηγούμενη εβδομάδα δικάστηκε στο ΣτΕ προσφυγή για τη «συγκεκαλυμμένη» ξενοδοχοποίηση της Πλάκας. «Οι απαγορεύσεις στην Αθήνα αποδείχθηκαν ανεπαρκείς. Υπολογίσαμε ότι μόλις το 5% του συνόλου επέστρεψε στη μακροχρόνια μίσθωση», λέει ο κ. Τσάρτας. «Είναι σίγουρο ότι και στις περιοχές όπου απαγορεύεται, εξακολουθούν να δίνονται νέοι ΑΜΑ μέσω εταιρειών που διαθέτουν πολλά ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση σε άλλες περιοχές. Η τελευταία ενδιαφέρουσα εξέλιξη είναι οι συνέργειες με τον ξενοδοχειακό κλάδο – λ.χ. οι πελάτες ενός Αirbnb να μπορούν να φάνε πρωινό σε κάποιο κοντινό ξενοδοχείο».
