Σε περιοχές όπως η Πλάκα, στις οποίες η πολιτεία έχει λάβει ειδικά μέτρα για την προστασία της κατοικίας και την αποτροπή της τουριστικοποίησης, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζονται με διαφορετικό τρόπο από ό,τι τα ξενοδοχεία. Οσο αυτό συμβαίνει, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λειτουργούν ως «υποκατάστατο» των απαγορευμένων τουριστικών χρήσεων, καταστρατηγώντας τους προστατευτικούς περιορισμούς.
Η υπόθεση ξεκίνησε το 2023, όταν η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού επιχείρησε να «ανοίξει» το θέμα των βραχυχρό-νιων μισθώσεων, και εκδικάστηκε χθες εκ νέου.
Σε αυτό το συμπέρασμα καταλήγει το υπουργείο Τουρισμού στην παρέμβασή του στο Συμβούλιο της Επικρατείας, κατά την εκδίκαση της προσφυγής της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) ενάντια στη μετατροπή ολόκληρων κτιρίων στην Πλάκα σε Αirbnb. Το ερώτημα είναι κατά πόσον η τοποθέτηση του υπουργείου Τουρισμού θα επηρεάσει την κρίση του ανωτάτου δικαστηρίου, το οποίο στην πρώτη απόφασή του για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις υποστήριξε ότι ισοδυναμούν με κατοικία, εκτός κι αν αποδειχθεί το αντίθετο.
Η υπόθεση ξεκίνησε το 2023. Η ΕΛΛΕΤ επιχείρησε να «ανοίξει» το θέμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς πολλά από τα μέλη της που κατοικούν στην Πλάκα διαπίστωσαν ότι το ένα πίσω από το άλλο τα σπίτια της περιοχής μετατρέπονταν σε καταλύματα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ετσι, λοιπόν, επέλεξε 16 περιπτώσεις μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης και ζήτησε από την υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων τη σφράγισή τους, υποστηρίζοντας ότι μέσω της αλλαγής της χρήσης των ακινήτων παραβιάζεται το προστατευτικό καθεστώς που ισχύει για την περιοχή της Πλάκας ήδη από τα τέλη της δεκαετίας του ’70. Σύμφωνα με το πλαίσιο αυτό, στην περιοχή της Πλάκας απαγορεύεται από το 1993 η δημιουργία νέων ξενοδοχείων (να σημειωθεί πάντως ότι η πολιτεία έδειξε μια επιείκεια ως προς το δυτικό όριο της Πλάκας, επιτρέποντας κατά διαστήματα με «σημειακές» νομοθετικές ρυθμίσεις τη μετατροπή συγκεκριμένων κτιρίων επί της οδού Μητροπόλεως σε ξενοδοχεία).
Στο αίτημα της ΕΛΛΕΤ η υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων απάντησε αρνητικά, όπως άλλωστε αναμενόταν, καθώς «δεν ορίζεται στην πολεοδομική/τουριστική νομοθεσία ότι οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας αποτελούν τουριστικά καταλύματα». Ακολούθως η ΕΛΛΕΤ προσέφυγε στο ΣτΕ ζητώντας την ακύρωση της πράξης αυτής.
Το 2025 το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ εξέδωσε την πρώτη σειρά αποφάσεων για τις προσφυγές της ΕΛΛΕΤ (ενδεικτικά, 1886/25, 1907/25). Με τις αποφάσεις (που έχουν παρόμοιο περιεχόμενο) το ανώτατο δικαστήριο έδειξε να εθελοτυφλεί απέναντι στην πραγματικότητα, δηλαδή ότι η μίσθωση ακινήτων για πολύ μικρά διαστήματα (λ.χ. λίγες ημέρες κάθε φορά) είναι μια χρήση που εμπίπτει ευρύτερα στον κλάδο της φιλοξενίας και δεν είναι το ίδιο με τη μακροχρόνια μίσθωση για κατοικία.
Το δικαστήριο κατέληξε ότι η χρήση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μπορεί να θεωρηθεί τουριστική μόνο όταν στο ακίνητο προσφέρονται παροχές αντίστοιχες με αυτές των ξενοδοχείων. Σημείωσε, δε, ότι το κατά πόσον ένα ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια λειτουργεί ως άτυπο ξενοδοχείο ή όχι, οφείλει να το διαπιστώνει η εκάστοτε υπηρεσία δόμησης έπειτα από έλεγχο. Ωστόσο, το ΣτΕ δεν έκλεισε το θέμα, αλλά ζήτησε να τοποθετηθεί το υπουργείο Τουρισμού και ο Δήμος Αθηναίων να καταθέσει τις απόψεις του, ώστε η υπόθεση να επανεκδικαστεί.
Η νομοθεσία
Χθες, λοιπόν, η υπόθεση εκδικάστηκε εκ νέου στην επταμελή σύνθεση του Ε΄ Τμήματος. Το πιο ενδιαφέρον στην υπόθεση ήταν οι απόψεις που κατέθεσε στο δικαστήριο το υπουργείο Τουρισμού. Στην αρχή το υπουργείο παραθέτει τη νομοθεσία, σύμφωνα με την οποία τα τουριστικά καταλύματα και τα καταλύματα που μισθώνονται βραχυχρόνια είναι «καθεστώτα νομικώς και λειτουργικώς διακριτά και δεν δύνανται να θεωρηθούν όμοια». Σημειώνει ότι «το γεγονός ότι τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να χρησιμοποιούνται για τη φιλοξενία επισκεπτών για περιορισμένο διάστημα δεν μεταβάλλει τον νομικό χαρακτήρα της δραστηριότητας, κατά την επιλογή του νομοθέτη» (με άλλα λόγια λέει ότι ακόμα και αν λειτουργούν σαν ξενοδοχεία, η νομοθεσία εξακολουθεί να τα θεωρεί αντίστοιχα της κατοικίας).
Το υπουργείο υπενθυμίζει ότι από το 2016 η νομοθεσία διαχώρισε την περίπτωση των κτιρίων που μισθώνονται ολόκληρα (όλα τα διαμερίσματα), θεωρώντας τα τουριστικές επιχειρήσεις (δηλαδή με τις αντίστοιχες υποχρεώσεις).
Στη συνέχεια, όμως, το υπουργείο Τουρισμού εκφράζει την εκτίμηση ότι περιπτώσεις όπως αυτή της Πλάκας πρέπει να εξετάζονται υπό διαφορετικό πρίσμα. «Ενόψει του ιδιαίτερου χαρακτήρα της περιοχής και της ανάγκης διαφύλαξης του πολιτιστικού της αποθέματος και της ποιότητας διαβίωσης των κατοίκων, η ερμηνευτική προσέγγιση οφείλει να κινείται προς την κατεύθυνση της αυξημένης προληπτικής προστασίας, καταλαμβάνοντας και δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης που, ανεξαρτήτως του νομικού τους χαρακτηρισμού, δύνανται να επιφέρουν όχληση και λειτουργικές επιβαρύνσεις στον αστικό ιστό».
Περαιτέρω, σημειώνει η νομική υπηρεσία του υπουργείου Τουρισμού, επειδή η Πλάκα υπάγεται σε καθεστώς αυξημένης προστασίας, «η αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν δύναται να αποσυνδέεται από τις επιταγές διατήρησης του οικιστικού χαρακτήρα και περιορισμού οχλουσών χρήσεων». Και καταλήγει: «Η ανάπτυξη βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν θα πρέπει να οδηγεί σε καταστρατήγηση των ειδικών περιορισμών που έχουν τεθεί για την περιοχή (σ.σ. της Πλάκας) ούτε να λειτουργεί ως έμμεσο υποκατάστατο απαγορευμένων τουριστικών χρήσεων». Με άλλα λόγια το υπουργείο Τουρισμού εξέφρασε ευθέως την πεποίθηση ότι η πολιτεία δεν μπορεί να επιτρέπει την παράκαμψη του διατάγματος της Πλάκας από τα «σκιώδη ξενοδοχεία».
«Σημαντική δίκη»
Οσον αφορά τους ελέγχους που πραγματοποίησε, κατ’ εντολήν του ΣτΕ, η πολεοδομία του Δήμου Αθηναίων, αυτοί μάλλον εξελίχθηκαν σε τραγέλαφο: στις 11 περιπτώσεις (η ΕΛΛΕΤ παραιτήθηκε για 5 από τις προσφυγές) που ελέγχθηκαν, μόνο σε μία βρέθηκε ρεσεψιόν, κάτι που «συνιστά χαρακτηριστικό οργανωμένης λειτουργίας παροχής υπηρεσιών διαμονής». «Ο δήμος έψαχνε για ρεσεψιόν ή χώρο παρασκευής πρωινού. Μόνο τότε λογίζεται ένας χώρος για τουριστική χρήση; Δηλαδή, αν τα σπίτια νοικιάζονται με την ημέρα και με βάση τα κρεβάτια τους, αυτό δεν είναι τουριστική χρήση;» λέει στην «Κ» ο Δημήτρης Μέλισσας, δικηγόρος της ΕΛΛΕΤ στην υπόθεση. «Ο δήμος απαντά ότι αυτά είναι τα όρια της νομοθεσίας και δεν μπορεί να κάνει κάτι διαφορετικό. Από την άλλη πλευρά έχουμε το υπουργείο Τουρισμού να υποστηρίζει ξεκάθαρα ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λειτουργούν ως έμμεση παράκαμψη των απαγορεύσεων για ξενοδοχεία στην Πλάκα. Και το υπουργείο Περιβάλλοντος να εξομοιώνει τη βραχυχρόνια μίσθωση με τα ενοικιαζόμενα δωμάτια. Αν συνεχιστεί αυτή η κατάσταση, τότε απλώς θα φύγουν όλοι οι κάτοικοι της Πλάκας και η περιοχή θα μετατραπεί σε ένα απέραντο τουριστικό προϊόν. Κάτι που θα ζημιώσει τελικά και τον τουρισμό, αφού οι τουρίστες θα επισκέπτονται μια περιοχή για να δουν μόνο τουρίστες». Οπως εκτιμά ο κ. Μέλισσας, «η δίκη αυτή είναι σημαντική όχι μόνο για την τήρηση του σχεδιασμού στην Πλάκα και την ουσιαστική προστασία της περιοχής, αλλά και για την προστασία του πυρήνα της κατοικίας».
«Η περιοχή μας γίνεται πάλι τουριστικό σκηνικό, όπως το ’70»
«Το ότι κτίρια ολόκληρα μετατρέπονται σε Αirbnb και νοικιάζονται σαν ξενοδοχεία, μόνο το Συμβούλιο της Επικρατείας δεν το βλέπει. Και έτσι ανοίγει τον δρόμο για να γίνουν ακόμη περισσότερα. Τώρα έρχονται funds και αγοράζουν ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα, στην οδό Λυσίου, στην οδό Κυρήστου. Να δούμε πού θα οδηγήσει όλο αυτό».
Η κυρία Νόνη Στεργιώτη κατοικεί τα τελευταία 40 χρόνια στην Πλάκα. Εχοντας δει πολλές μεταλλαγές της περιοχής, υποστηρίζει ότι η παρούσα φάση είναι η πιο δύσκολη από τη δεκαετία του ’70 (οπότε και θεσπίστηκε το πρώτο προστατευτικό διάταγμα για την Πλάκα). «Τα Αirbnb είναι όντως η καταστροφή της Πλάκας. Καταλαβαίνω ότι για πολλούς ανθρώπους είναι ένα εισόδημα, αλλά μοιραία μας οδηγούν έναν έναν στη μετακόμιση. Η καθημερινότητα έχει πια γίνει τραγική. Αν μένεις σε πολυκατοικία που έχει μέσα διαμερίσματα σε βραχυχρόνια μίσθωση, όλη τη μέρα έχεις μπες-βγες, ζημιές στους κοινόχρηστους χώρους, φασαρία. Αν μένεις σε μονοκατοικία, δεν έχεις πια γείτονες. Κάθε μέρα είναι κάποιοι άλλοι. Ο μόνιμος ήχος είναι τα ροδάκια από τις βαλίτσες στα πλακόστρωτα και η μόνιμη εικόνα τα δεκάδες μαύρα βανάκια με φιμέ τζάμια, παρκαρισμένα με αναμμένη μηχανή για να λειτουργεί το aircondition, να μας πνίγουν».
Στο επιχείρημα ότι η Πλάκα ήταν ανέκαθεν τουριστική περιοχή, η κ. Στεργιώτη αντιτείνει την αύξηση του αριθμού των τουριστών. «Δεν είναι ότι αυξήθηκαν μόνο οι τουρίστες που μένουν στην Πλάκα, αλλά και όσοι έρχονται και θέλουν να την επισκεφθούν. Αυτό σημαίνει οχλαγωγία, σκουπίδια που δεν μαζεύονται, τραπεζάκια και καφετέριες παντού».
Ανάλογη είναι η εικόνα που μεταφέρει ο κ. Γιώργος Ζαφειρίου, κάτοικος Πλάκας τα τελευταία 35 χρόνια. «Τα Αirbnb συνέβαλαν στην αλλοίωση της ανθρωπογεωγραφίας της περιοχής. Οι μόνιμοι σταδιακά φεύγουν και τα καταστήματα της γειτονιάς αντικαθίστανται με καφέ και εστιατόρια. Ο τελευταίος χασάπης στην Τριπόδων έφυγε λόγω αύξησης ενοικίου και στη θέση του κρεοπωλείου άνοιξε ακόμη μία καφετέρια. Η περιοχή μας μετατρέπεται και πάλι σε ένα τουριστικό σκηνικό, όπως το ’70, χάνει την αυθεντικότητά της. Επιπλέον, δεν αντέχουν οι υποδομές: σκάνε οι αποχετεύσεις, οι κάδοι δεν προλαβαίνουν να αδειάσουν, οι δρόμοι είναι γεμάτοι με μαύρα βαν και ταξί. Εκτός από την οχλαγωγία, πολλές ταράτσες μετατρέπονται σε μπαράκια, παρότι απαγορεύεται ρητώς. Οι κάτοικοι φοβούνται να κάνουν καταγγελίες, δεν ξέρουν τι συνέπειες θα έχει για τους ίδιους».
«Η νέα πραγματικότητα»
Ο Ανδρέας Μελάς είναι νέος κάτοικος, καθώς ήρθε με την οικογένειά του στην περιοχή μόλις πριν από τέσσερα χρόνια. «Η Πλάκα έχει πολλά πλεονεκτήματα. Ολα είναι με τα πόδια, ζεις σε μια ωραία περιοχή, έχεις αίσθηση ασφάλειας. Η βασική δυσκολία είναι ο υπερτουρισμός. Υπάρχουν κάτοικοι που υποφέρουν γιατί τα καταστήματα δίπλα τους βάζουν δυνατά τη μουσική. Το κυκλοφοριακό είναι ανυπόφορο. Την προηγούμενη εβδομάδα, από την είσοδο της Πλάκας απέναντι από τους Στύλους του Ολυμπίου Διός μέχρι το σπίτι μου έκανα 45 λεπτά με το αυτοκίνητο, μια απόσταση 5 λεπτών με τα πόδια. Με εκνευρίζει που το ένα σπίτι μετά το άλλο μετατρέπεται σε Αirbnb, γίνεται όλη η περιοχή ένα ξενοδοχείο. Επιπλέον χάνεται και η “επωνυμία” – μια φίλη έψαχνε τον ιδιοκτήτη ενός καταλύματος για να μιλήσει μαζί του, επειδή της δημιουργούσαν πρόβλημα, και δεν μπορούσε να βγάλει άκρη: το κτίριο είχε αγοραστεί από μια εταιρεία που ανήκε σε offshore, που ανήκε σε άλλη offshore. Αυτή είναι η νέα πραγματικότητα της Πλάκας».
