Σε πόλο έλξης ξένων ανθρώπων υψηλής οικονομικής επιφάνειας, που ενδιαφέρονται να μεταφέρουν τη φορολογική τους έδρα σε άλλη χώρα, εξελίσσεται πλέον η Ελλάδα, με την αγορά πολυτελών κατοικιών να αποτελεί έναν από τους κύριους «υποδοχείς» των κεφαλαίων αυτών.
Σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε ο οίκος Greece Sotheby’s International Realty, το 2025 οι πολίτες non-dom ευθύνονταν για το 29% του όγκου των συναλλαγών στην ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών, ποσοστό διπλάσιο έναντι του 14% που είχε παρατηρηθεί το 2024 κι ενώ μέχρι τότε η συγκεκριμένη κατηγορία επενδυτών απουσίαζε πλήρως από την εγχώρια αγορά.
Με βάση τα στοιχεία που συγκέντρωσε η Greece Sotheby’s από το 2024 μέχρι και το φετινό πρώτο εξάμηνο, έχουν επενδυθεί 58,2 εκατ. ευρώ για την απόκτηση πολυτελών κατοικιών, με τη μέση αξία ανά συναλλαγή να ανέρχεται σε 2,95 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, ιδιαίτερα σημαντικό είναι ότι η περιοχή της Αθηναϊκής Ριβιέρας έχει συγκεντρώσει το 88% των αγοραπωλησιών, ενώ οι Βρετανοί αγοραστές είναι οι πιο δραστήριοι, με μερίδιο 53%.
Οι πολίτες non-dom ευθύνονταν για το 29% του όγκου των συναλλαγών στην ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών το 2025.
Αυτό εξηγείται και από το γεγονός ότι η Μεγ. Βρετανία έχει καταργήσει από τον Απρίλιο του 2025 το καθεστώς non-dom, με αποτέλεσμα να έχει πολλαπλασιαστεί ο αριθμός των πολυεκατομμυριούχων που αναζητούν κάποια άλλη χώρα για να μεταφέρουν τη φορολογική τους έδρα.
Ετσι, η Ελλάδα έχει κατορθώσει να προσελκύσει ένα ποσοστό αυτών των ανθρώπων, καθώς το πρόγραμμα non-dom, που θεσπίστηκε το 2020, συνεχίζει να βελτιώνεται. Υπενθυμίζεται ότι το εν λόγω πρόγραμμα προσφέρει τη δυνατότητα σε πολίτες που δεν μένουν μόνιμα στην Ελλάδα να μεταφέρουν ως φυσικά πρόσωπα τη φορολογική τους κατοικία, υπό τον όρο της υλοποίησης κάποιας μορφής επένδυσης (π.χ. ακίνητα, μετοχές, ομόλογα, εταιρικά μερίδια).
Το ελάχιστο όριο αυτής της επένδυσης έχει τεθεί σε μόλις 500.000 ευρώ. Οσοι επιλέγουν την Ελλάδα για τη νέα τους φορολογική κατοικία φορολογούνται για συνολική περίοδο 15 ετών με ετήσιο ανώτατο φόρο 100.000 ευρώ για το σύνολο των εισοδημάτων που αποκτούν στο εξωτερικό, ανεξαρτήτως αξίας. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο η συγκεκριμένη ρύθμιση κρίνεται ελκυστική κυρίως από πολυεκατομμυριούχους του εξωτερικού.
Σύμφωνα με τον Σάββα Σαββαΐδη, πρόεδρο και διευθύνοντα σύμβουλο της Greece Sotheby’s, «για πρώτη φορά διαθέτουμε στοιχεία συναλλαγών και όχι εκτιμήσεις, που τεκμηριώνουν ότι η Ελλάδα έχει καταστεί χώρα υποδοχής στη μεγάλη ανακατανομή ιδιωτικού πλούτου που συντελείται στην Ευρώπη. Η κατηγορία αυτή απουσίαζε πλήρως από τα αρχεία μας πριν από το 2024. Σήμερα είναι ο δεύτερος σημαντικότερος πυλώνας της αγοράς μας».
Το σύνολο των non-dom συναλλαγών από τη βάση δεδομένων της εταιρείας πραγματοποιήθηκε σε αξίες άνω των 2,3 εκατ. ευρώ, ενώ η μέση αξία διαμορφώθηκε σε 2,95 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για κεφάλαια που εισέρχονται στη χώρα, δημιουργούν μόνιμους κατοίκους υψηλής φορολογικής συνεισφοράς και τροφοδοτούν την τοπική οικονομία σε όλο τον κύκλο ζωής της κατοικίας, επισημαίνει ο οίκος σε σχετική του ανάλυση.
Παράλληλα, ο οίκος εντοπίζει και μια μετατόπιση του κέντρου βάρους του αγοραστικού ενδιαφέροντος, από την επενδυτική άδεια μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», στη φορολογική κατοικία μέσω του προγράμματος non-dom. Οι επενδυτές αυτοί επιλέγουν κατοικία κύριας χρήσης, καθώς συχνά, πέραν της φορολογικής τους βάσης, μεταφέρουν στην Ελλάδα και την οικογένειά τους, κάτι που εξηγεί και τη σχεδόν αποκλειστική επιλογή (88%) της περιοχής της Αθηναϊκής Ριβιέρας.
Εν τω μεταξύ, το θεσμικό πλαίσιο υπέστη κάποιες τροποποιήσεις πρόσφατα, μέσω του άρθρου 94 του ν. 5313/2026, με στόχο τη βελτίωση των όρων. Κατ’ αρχάς ο φόρος των 100.000 ευρώ και οι επιπλέον 20.000 ευρώ ανά συγγενικό πρόσωπο μπορούν πλέον να καταβάλλονται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου του κάθε έτους, ενώ καταργείται η υποχρέωση καταβολής του φόρου πρώτου έτους εντός 30 ημερών από την έγκριση. Επίσης, καταργείται η καταληκτική ημερομηνία της 31ης Μαρτίου, κάτι που σημαίνει ότι η υπαγωγή στο καθεστώς non-dom είναι πλέον εφικτή καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους και όχι μέχρι το τέλος του πρώτου τριμήνου κάθε έτους.
Τέλος, οι κανονιστικές αποφάσεις εκδίδονται πλέον αποκλειστικά από τον διοικητή της ΑΑΔΕ, με αναμορφωμένη διαδικασία εξέτασης των αιτήσεων. Ηδη, με την απόφαση Α.1147/2026 του διοικητή της ΑΑΔΕ, που δημοσιεύθηκε στις 20 Ιουλίου, η νέα διαδικασία ενεργοποιήθηκε πλήρως, επιτρέποντας την ψηφιακή υποβολή αιτήσεων μέσω myAADE, τη δυνατότητα υπαγωγής από το έτος άφιξης για όσους μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία έως τις 2 Ιουλίου, προθεσμία αίτησης έως τις 30 Σεπτεμβρίου και προσκόμιση δικαιολογητικών έως τις 31 Οκτωβρίου.
Σχολιάζοντας την εξέλιξη αυτή, ο οίκος Greece Sotheby’s σημειώνει ότι οι τροποποιήσεις αυτές αντιμετωπίζουν καίρια ζητήματα που δυσχέραιναν την υπαγωγή νέων φορολογικών κατοίκων στο καθεστώς, όπως ο χρόνος καταβολής του φόρου, οι σχετικές προθεσμίες και η συνολική προβλεψιμότητα της διαδικασίας.
