Ξένα κεφάλαια ύψους 12,4 δισ. ευρώ εισέρρευσαν στην ελληνική αγορά ακινήτων την περίοδο 2019-2025, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), σηματοδοτώντας μια «χρυσή εποχή» για το εγχώριο real estate.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στο σύνολο της περιόδου από το 2002 (όταν και η ΤτΕ ξεκίνησε να καταγράφει τα σχετικά νούμερα) και μέχρι και το 2018, το αντίστοιχο ποσό δεν είχε ξεπεράσει τα 3,38 δισ. ευρώ. Δηλαδή, σε όλη την προηγούμενη περίοδο (2002-2018) οι σχετικές ροές κεφαλαίων από το εξωτερικό αντιστοιχούν σε μόλις 27,2% των ετών που ακολούθησαν (2019-2025).
Ασφαλώς, τα ξένα κεφάλαια εξακολουθούν να αποτελούν ένα μικρό ποσοστό του συνολικού όγκου των συναλλαγών που γίνονται στην αγορά ακινήτων σε ετήσια βάση.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), το 2025 μεταβιβάστηκαν ακίνητα (πρώτη και δεύτερη κατοικία, επαγγελματικά ακίνητα εισοδήματος, οικόπεδα κ.τ.λ.) συνολικής αξίας 23,5 δισ. ευρώ, την ίδια στιγμή που, με βάση την ΤτΕ, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν σε 2,05 δισ. ευρώ, αποτελώντας επομένως το 8,7% του συνόλου των αγοραπωλησιών στην ελληνική αγορά.
Παρ’ όλα αυτά, το μερίδιο των ακινήτων, ως ποσοστό επί των άμεσων ξένων επενδύσεων στην ελληνική οικονομία, έχει σημειώσει σημαντική αύξηση τα τελευταία χρόνια. Σε πρόσφατη ανάλυση του ΚΕΠΕ (Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών), είχε επισημανθεί η κατακόρυφη αύξηση του μεριδίου των ακινήτων στις συνολικές καθαρές Αμεσες Ξένες Επενδύσεις (ΑΞΕ) τη δεκαετία 2013-2023. Συγκεκριμένα, από το 7,4% το 2013, τα ακίνητα έφτασαν το 33,5% το 2018 και διατηρήθηκαν σταθερά πάνω από το 30% την περίοδο 2019-2020. Το 2021 και το 2022 υπήρξε μια υποχώρηση του μεριδίου των ακινήτων στο 22% και 24,6% αντίστοιχα, κυρίως λόγω της μεγάλης αύξησης των συνολικών ΑΞΕ, που έφτασαν τα 7,5 δισ. ευρώ το 2022.
Ωστόσο, το 2023 το μερίδιο των ακινήτων επί των άμεσων ξένων επενδύσεων έφτασε στο 47%. Δηλαδή, σχεδόν ένα στα δύο ευρώ που εισέρρεαν στην Ελλάδα από το εξωτερικό κατευθυνόταν προς τα ακίνητα, κάτι ασφαλώς που προκάλεσε και στρεβλώσεις, καθώς απογείωσε τις τιμές και δυσχέρανε σημαντικά την προσιτότητα στέγης για μεγάλη μερίδα εγχώριων αγοραστών.
Το 2024 το σχετικό ποσοστό ήταν εφάμιλλο με 46%, προτού μειωθεί σε 16,6% το 2025, κάτι που οφείλεται περισσότερο στην άνοδο των ξένων επενδύσεων συνολικά προς την ελληνική οικονομία και λιγότερο στην πτώση του αγοραστικού ενδιαφέροντος για ακίνητα.
Οι λόγοι που πολλαπλασίασαν τις αγορές ακινήτων από ξένους, ειδικά από το 2019 και μετά, είναι αρκετοί. Με αφετηρία το 2018 και ακόμα περισσότερο τα χρόνια που ακολούθησαν, η ελληνική αγορά κατοικίας και συνολικά η οικονομία εξήλθαν από μια πολυετή κρίση, που είχε συμπιέσει σημαντικά τις αξίες, σε αντίθεση με ό,τι συνέβαινε στην υπόλοιπη Ευρώπη το ίδιο διάστημα. Αυτός ο συνδυασμός πολύ χαμηλών τιμών πώλησης σε σχέση με τις άλλες χώρες του εξωτερικού και ακόμα περισσότερο του ευρωπαϊκού Νότου, αλλά και σημαντικής μείωσης του επενδυτικού ρίσκου, λόγω της εξόδου από τα μνημόνια και της πολιτικής σταθερότητας που ακολούθησε, έστρεψε πολλούς ξένους αγοραστές προς την Ελλάδα.
Οι δημοφιλέστερες κατηγορίες επενδύσεων ήταν κατοικίες με επενδυτικό χαρακτήρα, πολυτελή ακίνητα σε νησιά, αλλά και ακίνητα που αποκτήθηκαν με στόχο την εξασφάλιση άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα». Συχνά, μάλιστα, η αγορά ήταν ένας συνδυασμός των παραπάνω, καθώς πολλοί ενδιαφέρονταν να λάβουν άδεια διαμονής μέσω της αγοράς ακινήτου, που στη συνέχεια θα εκμεταλλεύονταν, κυρίως μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ετσι, τα διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας, λόγω και του χαμηλού κόστους τους, βρέθηκαν στο επίκεντρο τα πρώτα χρόνια, παράλληλα με τις κατοικίες στα νότια προάστια.
Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και από την πορεία των αδειών που χορηγήθηκαν μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα». Με βάση τα στοιχεία του υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου, την περίοδο 2019-2025 εκδόθηκαν 26.109 νέες αρχικές άδειες μόνιμου επενδυτή, με αποκορύφωμα το 2025, όταν χορηγήθηκαν 9.479 άδειες. Με βάση τα στοιχεία αυτά, υπολογίζεται ότι το πρόγραμμα προσέλκυσε κεφάλαια 6,52 δισ. ευρώ (250.000 ευρώ ανά άδεια), δηλαδή σχεδόν το 50% των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα (12,4 δισ. ευρώ) για τη συγκεκριμένη περίοδο (2019-2025).
