Δύσκολα θα αναπληρωθεί το «κενό» που δημιουργήθηκε το περυσινό πρώτο εξάμηνο στην οικοδομική δραστηριότητα, παρά τη σημαντική αύξηση των νέων αδειών έκτοτε και μέχρι και τους πρώτους τέσσερις μήνες του 2026. Η περυσινή κατάρρευση των νέων αδειών, απόρροια του νομοθετικού κενού που προκλήθηκε από την απόφαση του ΣτΕ για κατάργηση των μπόνους δόμησης, προβλέπεται ότι θα επιφέρει πτώση στην παραγωγή νέων κατοικιών, που θα αρχίσει να φαίνεται από το προσεχές φθινόπωρο και μετά. Αυτό θα συμβεί επειδή ακριβώς οι άδειες για τις νέες οικοδομές που θα ανεγείρονταν σήμερα, δεν εκδόθηκαν όταν έπρεπε, λόγω της ανασφάλειας που προκλήθηκε στην αγορά και η έκτοτε αύξηση δεν έχει κατορθώσει να αντισταθμίσει τις απώλειες αυτές.
Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, μετά και τον Απρίλιο, προκύπτει ότι η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο σύνολο της χώρας έχει σημειώσει φέτος (α΄ τετράμηνο) αύξηση κατά 11,4% με βάση τον αριθμό των αδειών (9.316 από 8.363), κατά 38,7% με βάση την επιφάνεια (2,08 εκατ. τ.μ. από 1,5 εκατ. τ.μ.) και κατά 47,8% με βάση τον όγκο (10,2 εκατ. κυβικά μέτρα όγκου, από 6,95 εκατ. κυβικά). Ειδικά όμως σε ό,τι αφορά την Αττική, που ήταν και η περιοχή όπου παρατηρήθηκε η μεγαλύτερη πτώση το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, φέτος καταγράφεται άνοδος κατά 21,4% με βάση τον αριθμό των αδειών, κατά 94,4% με βάση την επιφάνεια και κατά 133,4% με βάση τον όγκο.
Αναλύοντας περαιτέρω τα σχετικά στοιχεία, προκύπτει ότι με βάση τις άδειες που εκδόθηκαν το φετινό πρώτο τετράμηνο, αυτές αφορούν την ανέγερση 14.619 νέων κατοικιών πανελλαδικά, αριθμός που σε ετήσια αναγωγή αντιστοιχεί σε 42.507 νέες κατοικίες σε πανελλαδικό επίπεδο. Πρόκειται για μια ισχνή άνοδο, συγκριτικά με τις άδειες για 39.219 που εκδόθηκαν τελικά το 2025, παρά τις «απώλειες» του πρώτου εξαμήνου.
Επομένως, απαιτείται ακόμα μεγαλύτερη επιτάχυνση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, προκειμένου κατ’ αρχάς να καλυφθεί το κενό που δημιουργήθηκε και σε δεύτερο βαθμό να υπάρξει ακόμα μεγαλύτερη κινητικότητα, με δεδομένο το σημαντικό έλλειμμα που παρατηρείται στην αγορά και έχει συμβάλει στη σοβούσα στεγαστική κρίση.
Ειδικά στην Αττική, η εικόνα είναι ακόμα χειρότερη. Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το φετινό πρώτο τετράμηνο του 2026 καταγράφονται νέες άδειες για μόλις 4.411 κατοικίες, ή 13.233 σε ετησιοποιημένη βάση κι ενώ το 2025, το αντίστοιχο νούμερο διαμορφώθηκε τελικά σε 11.864 νέες κατοικίες. Πρόκειται για αριθμούς που δεν αρκούν προκειμένου να καλυφθούν οι ανάγκες, τόσο για κατοικίες προς πώληση, όσο και ακόμα περισσότερο για κατοικίες προς ενοικίαση.
Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ), η σημερινή στεγαστική πίεση δεν εξηγείται αποκλειστικά ούτε από τη βραχυχρόνια μίσθωση ούτε από τη «χρυσή βίζα» ή την ανεπαρκή αύξηση των εισοδημάτων. Αντιθέτως, όπως σημειώνεται, ένας από τους κυριότερους λόγους είναι η βαθιά αποεπένδυση της περιόδου της κρίσης. Ειδικότερα, μεταξύ 2007 και 2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες κατά 84%.
Παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, με αποτέλεσμα το έλλειμμα νέας προσφοράς να παραμένει σημαντικό. Επιπλέον, η νέα οικοδομική δραστηριότητα κατευθύνεται δυσανάλογα προς πολυτελή ακίνητα που απευθύνονται σε ξένους ή υψηλού εισοδήματος αγοραστές, ενώ η εγχώρια ζήτηση, η οποία συγκεντρώνεται κυρίως σε μικρά και προσιτά διαμερίσματα, υποεξυπηρετείται από τη νέα προσφορά.
Παράλληλα, το υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών δεν μπορεί να καλύψει άμεσα το κενό. Αν και στην Ελλάδα καταγράφεται υψηλό ποσοστό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, μεγάλο μέρος τους δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο για μακροχρόνια μίσθωση ή αγορά, λόγω παλαιότητας, ανάγκης ανακαινίσεων, νομικών ή πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, αλλά και γεωγραφικής αναντιστοιχίας με τη ζήτηση. Συγκεκριμένα, μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών δεν μπορεί να διατεθεί άμεσα στην αγορά λόγω παλαιότητας, χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ανάγκης εκτεταμένων ανακαινίσεων, νομικών ή ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, καθώς και γεωγραφικής ασυμφωνίας με τη ζήτηση. Ακόμη και σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική, ένα σημαντικό τμήμα του αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς για τους παραπάνω λόγους.
Σε αυτό το πλαίσιο, το ΚΕΦΙΜ σημειώνει ότι «η αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης αποκτά και ποιοτικά χαρακτηριστικά. Ενα σημαντικό μέρος των κενών κατοικιών αφορά ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας ή παλαιότερης κατασκευής σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση, ενώ παράλληλα η ζήτηση αφορά κυρίως μικρότερα και νεότερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ως εκ τούτου, ο συνολικός αριθμός των κενών κατοικιών δεν μεταφράζεται αυτόματα σε διαθέσιμη προσφορά για τις στεγαστικές ανάγκες που υπάρχουν σήμερα», καταλήγει η μελέτη.
