Με «βραδυφλεγή βόμβα» στα οικονομικά των νοικοκυριών μοιάζει η απόκλιση που έχει δημιουργηθεί και πάλι ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές αξίες, μετά το «ράλι» των τελευταίων ετών. Η εξέλιξη αυτή καθιστά ιδιαίτερα επώδυνη όχι μόνο οικονομικά, αλλά και πολιτικά τη διαδικασία αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών, η οποία θα πρέπει να αναμένεται είτε το 2027 είτε το 2028, και φυσικά θα ενσωματώνει και τις όποιες νέες αυξήσεις των τιμών πώλησης θα έχουν μεσολαβήσει.
Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, το πρόβλημα ήταν εμφανές ήδη από τότε που ολοκληρώθηκε η προηγούμενη αναθεώρηση, τον Ιούνιο του 2021, καθώς ακόμη και τότε παρατηρούνταν αποκλίσεις. Ανέκαθεν, άλλωστε, η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών εμπεριέχει κι ένα σκέλος πολιτικών αποφάσεων. Ετσι και το 2021 επελέγη συνειδητά σε αρκετές περιοχές της χώρας να μην εξομοιωθούν οι αξίες με τις εμπορικές τιμές, προκειμένου να αποφευχθούν περαιτέρω επιβαρύνσεις, με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές αξίες, ή οι τιμές ζώνης, επί των οποίων υπολογίζονται αυτές (η τιμή ζώνης είναι το κόστος νεόδμητης κατοικίας πρώτου ορόφου σε κάθε περιοχή) καθορίζουν το ύψος περίπου 20 διαφορετικών φόρων και τελών, που επιβάλλονται στην ακίνητη περιουσία (π.χ. ΕΝΦΙΑ, φόρος μεταβίβασης, τέλος κτηματογράφησης κ.τ.λ.).
Σήμερα, μετά και τις σημαντικές αυξήσεις που έχουν καταγραφεί στην αγορά κατοικίας την περίοδο 2021-2025, η απόκλιση αυτή έχει μεγαλώσει σημαντικά. Το μεγαλύτερο ζήτημα παρατηρείται στις περιοχές των νοτίων προαστίων, με τα ακίνητα στη Γλυφάδα να εμφανίζουν μια μέση απόκλιση 171,5%.
Συγκεκριμένα, η μέση αντικειμενική αξία για ένα διαμέρισμα 30 ετών διαμορφώνεται σε μόλις 1.730 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η μέση τιμή πώλησης αγγίζει πλέον τις 4.700 ευρώ/τ.μ., έχοντας αυξηθεί κατά 42,4% από το 2021. Ηδη όμως και τότε η απόκλιση ήταν σημαντική, καθώς η μέση τιμή πώλησης ήταν ήδη στο επίπεδο των 3.300 ευρώ/τ.μ. Σημειωτέον ότι οι τιμές αυτές αφορούν πραγματικές αγοραπωλησίες και όχι κάτι θεωρητικό, όπως οι ζητούμενες τιμές των αγγελιών, καθιστώντας το πρόβλημα ακόμη σημαντικότερο. Αντίστοιχα, στη Νέα Σμύρνη η απόκλιση αγγίζει το 140% (1.060 ευρώ/τ.μ. έναντι 2.550 ευρώ/τ.μ.), ενώ στο Ελληνικό παρατηρείται απόκλιση 143%, με τη μέση τιμή πώλησης να είναι πλέον 3.600 ευρώ/τ.μ., έναντι αντικειμενικής αξίας 1.480 ευρώ/τ.μ.
Η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών αναμένεται είτε το 2027 είτε το 2028 – Αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ ζητούν επαγγελματίες της αγοράς.
Υπενθυμίζεται ότι όσοι κινούνται σήμερα για την απόκτηση κατοικίας επιλέγουν σε πολύ μεγάλο ποσοστό την αγορά παλαιότερων κατασκευών, κατά κανόνα άνω των 30 ετών, δηλαδή να έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1996. Τα διαμερίσματα κατασκευής μέχρι το 2010 είναι λιγοστά και όχι ιδιαίτερα προσιτά, ενώ ουσιαστικά δεν υπάρχουν σχεδόν καθόλου διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα ηλικίας έως 10-15 ετών, πλην των νεόδμητων, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης. Κατά την περίοδο 2010-2020 κατασκευάστηκαν ελάχιστα οικιστικά ακίνητα στην ελληνική αγορά και αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους παρατηρείται το σημερινό μεγάλο έλλειμμα προσφοράς.
Γι’ αυτό και οι εκτιμητές ακινήτων και άλλοι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων ζητούν κατά καιρούς την αναθεώρηση του τρόπου υπολογισμού του πιο σημαντικού φόρου κατοχής, του ΕΝΦΙΑ, διότι αυτός λαμβάνει υπόψη του μόνο την τιμή ζώνης, δηλαδή το κόστος ενός νεόδμητου, χωρίς να περιλαμβάνει κάποιον συντελεστή μείωσης λόγω παλαιότητας, όπως γίνεται για τον καθορισμό της αντικειμενικής αξίας. Ενώ λοιπόν η τιμή ζώνης σε μια περιοχή μπορεί να είναι 2.500 ευρώ/τ.μ., αν το ακίνητο είναι 30 ετών και πάνω επιβάλλεται συντελεστής παλαιότητας 0,6, με αποτέλεσμα τελικά η αντικειμενική αξία να διαμορφώνεται σε 1.500 ευρώ/τ.μ. Στον αντίποδα, ο ΕΝΦΙΑ για το ίδιο ακίνητο στην ίδια περιοχή ξεκινάει από την τιμή ζώνης και επαυξάνεται με κάθε επιμέρους χαρακτηριστικό (π.χ. όροφος, πρόσοψη σε δρόμο κ.τ.λ.), κάτι που σημαίνει ότι όλα τα ακίνητα φορολογούνται σαν να είναι νεόδμητα. Πρόκειται για μια στρέβλωση που είχε επισημανθεί και στην προηγούμενη αναθεώρηση των τιμών ζώνης, αλλά τότε επελέγη να μη διορθωθεί. Ως εκ τούτου πιο ορθολογικό κρίνεται, από τη στιγμή που θα αυξηθούν εκ νέου οι τιμές ζώνης με την επόμενη αναθεώρηση, να επιβληθεί και στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ ένας συντελεστής παλαιότητας, ώστε να είναι δικαιότερος. Αντίστοιχα, αναθεώρηση θα πρέπει να υπάρξει και με τους συντελεστές εμπορικότητας που επηρεάζουν τις αντικειμενικές αξίες, καθώς αυτοί δεν έχουν αλλάξει από τη δεκαετία του 1980…
Οι τιμές πώλησης συνεχίζουν την ανοδική πορεία τους, με τη μέση τιμή στην Αττική να διαμορφώνεται πλέον σε επίπεδο μεγαλύτερο των 3.000 ευρώ/τ.μ.
Εν τω μεταξύ, οι τιμές πώλησης συνεχίζουν την ανοδική πορεία τους. Σύμφωνα με τα στοιχεία της φετινής ετήσιας έκθεσης του δικτύου μεσιτικών γραφείων Engel & Völkers Ελλάδος, στην Αττική η μέση τιμή πώλησης (νεόδμητα και παλαιότερα ακίνητα) διαμορφώνεται πλέον σε επίπεδο μεγαλύτερο των 3.000 ευρώ/τ.μ. Παράλληλα, σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το Μαρούσι και η Νέα Σμύρνη, οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται με ταχύ ρυθμό (12% και 13% αντίστοιχα) σε ετήσια βάση. Μεταξύ των επιμέρους σημείων, ο Πειραιάς καταγράφει ετήσια αύξηση τιμών κατά 11%, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται πλέον σε 2.967 ευρώ/τ.μ., ενώ στα δυτικά προάστια το Περιστέρι επίσης σημειώνει υψηλές τιμές, με το μέσο κόστος να αγγίζει τις 3.400 ευρώ/τ.μ. (περιλαμβάνονται και νεόδμητα ακίνητα). Ωστόσο σε άλλα σημεία, όπου το προηγούμενο διάστημα σημειώθηκαν μεγάλες αυξήσεις, παρατηρείται ηπιότερη άνοδος, ακόμη και κάτω του 4%-5%.
Σε έτερη έκθεση που δημοσιεύθηκε πρόσφατα, η REMAX Ελλάς επισημαίνει ότι στην Αττική η μέση αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών το 2025 διαμορφώθηκε σε 3,1%, τόσο για νεόδμητα, όσο και για παλαιότερα ακίνητα. Ειδικότερα, η μέση τιμή/τ.μ. διαμορφώθηκε στις 3.822 ευρώ για τα νεόδμητα και στις 2.537 ευρώ για τα παλαιά ακίνητα.
