Φόρος υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων δεν επιβάλλεται στην Ελλάδα παρά την εκρηκτική αύξηση των τιμών που «γεννάει» κέρδη εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ για τους συναλλασσόμενους. Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα πηγαίνει από αναβολή σε αναβολή, με την τελευταία να εκπνέει στο τέλος του χρόνου. Η απόσταση των πραγματικών αξιών από τις αντικειμενικές μεγαλώνει από μήνα σε μήνα και το απόθεμα των κλειστών ακινήτων παραμένει πολύ μεγάλο, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται εμπόδια στις προσπάθειες αύξησης της προσφοράς στέγης με τελικό στόχο τη συγκράτηση των τιμών. Οσο για την τοπική αυτοδιοίκηση, αποκτά τη δυνατότητα να «στραφεί» στα ακίνητα για την εξασφάλιση πόρων που θα εξασφαλιστούν μέσα από τα προς νομοθέτηση «τοπικά» και «περιφερειακά» τέλη. Τι δείχνουν όλα αυτά;
Οτι οι εκκρεμότητες όσον αφορά τη φορολογία των ακινήτων είναι πολλές, μεγάλες και χρήζουν αποφάσεων από την πλευρά της κυβέρνησης, οι οποίες θα πρέπει να ληφθούν τόσο πριν όσο και μετά τις εκλογές.
Οι πρώτες αποφάσεις που θα πρέπει να ληφθούν αφορούν τον ΦΠΑ επί των νεόδμητων ακινήτων αλλά και την επιβολή (ή μη) του φόρου υπεραξίας. Και οι δύο φόροι είναι νομοθετημένοι αλλά παραμένουν «παγωμένοι». Το τελευταίο νομοθετημένο «πάγωμα» καλύπτει την περίοδο μέχρι το τέλος του 2026 και το πιθανότερο είναι ότι και στη φετινή ΔΕΘ θα ανακοινωθεί περαιτέρω «πάγωμα» για τουλάχιστον ένα χρόνο. Με δεδομένη την ανάγκη για αύξηση των επενδύσεων αλλά και την προσφορά ακινήτων προκειμένου να συγκρατηθούν οι τιμές, κρίνεται σκόπιμο να μην υπάρξει καμία παρέμβαση που θα περιορίσει την οικοδομική δραστηριότητα έστω και σε δευτερεύοντα χρόνο (σ.σ. όλες οι άδειες που εκδίδονται αυτή τη στιγμή και οι οποίες θα δημιουργήσουν εργοτάξια ακόμη και ύστερα από πολλούς μήνες, δεν θα μπλέξουν τους μελλοντικούς αγοραστές ακινήτων με τον ΦΠΑ). Ετσι, πλην συνταρακτικού απροόπτου, ΦΠΑ και φόρος υπεραξίας θα παραμείνουν ανενεργοί τουλάχιστον έως το τέλος του 2027 και το απαιτούμενο κονδύλι θα ενσωματωθεί στο πακέτο μέτρων στήριξης του 2027.
Η τελευταία αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών έγινε το 2021 και ουσιαστικά αυτές αποτυπώνουν –με αρκετές δόσεις… ελαστικότητας– την κατάσταση της αγοράς το 2020, που ήταν και έτος με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά λόγω πανδημίας. Εκτοτε, με βάση τους επίσημους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδας, οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έχουν ανατιμηθεί κατά περισσότερο από 60%. Προφανώς οι μέσοι όροι δεν ισχύουν σε όλες τις περιοχές της χώρας, όμως τα στοιχεία από τις αγοραπωλησίες αποτυπώνουν μεγάλες αποστάσεις αντικειμενικών και εμπορικών αξιών.
Φόρος υπεραξίας και ΦΠΑ στα νεόδμητα μπορεί να έχουν νομοθετηθεί, αλλά επί πολλά χρόνια δεν έχουν εφαρμοστεί.
Η κυβέρνηση έχει ξεκαθαρίσει ότι η επικαιροποίηση των τιμών ζώνης θα γίνει σε κάθε περίπτωση μετά τις εκλογές, καθώς πρόκειται για εξαιρετικά σύνθετο έργο με μεγάλες επιπτώσεις στην κτηματαγορά. Η πιο σοβαρή επίπτωση έχει να κάνει με τον ΕΝΦΙΑ. Ηδη, με τις παλαιές και ανεπίκαιρες πλέον τιμές ζώνης, η αντικειμενική αξία όλων των ακινήτων που υπάρχουν στην ελληνική επικράτεια υπολογίζεται σε πάνω από 780 δισ. ευρώ. Ακόμη και μια μέση αύξηση της τάξεως του 20% θα πρόσθετε φορολογητέα ύλη άνω των 150 δισ. ευρώ εκτοξεύοντας τις επιβαρύνσεις μέσω του ΕΝΦΙΑ. Για να αποτραπεί κάτι τέτοιο, θα πρέπει να γίνει εκ νέου σχεδιασμός όλων των συντελεστών υπολογισμού του βασικού φόρου κατοχής ακινήτων της χώρας. Την τελευταία φορά που έγινε αντίστοιχη «άσκηση» χρειάστηκαν μήνες προετοιμασίας. Αυτός είναι και ένας βασικός λόγος για τον οποίο ο φάκελος «αντικειμενικές αξίες» θα ανοίξει μετά το 2027.
Η παρουσίαση του νέου Κώδικα για την Τοπική Αυτοδιοίκηση προκάλεσε καινούργιους πονοκεφάλους στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Και αυτό διότι δίνει τη δυνατότητα στους δήμους να επιβάλλουν το τέλος τοπικής ανάπτυξης (σ.σ. με συντελεστή 0,3 έως 0,7%) και στις περιφέρειες να εφαρμόζουν το αντίστοιχο τέλος περιφερειακής ανάπτυξης (με συντελεστή έως και 0,25%). Το πρώτο αντικαθιστά το ΤΑΠ και τον φόρο ηλεκτροδοτούμενων χώρων, ενώ το δεύτερο είναι καινούργιο. Ωστόσο, το ποιοι ιδιοκτήτες θα δουν υψηλότερες επιβαρύνσεις μέσω των νέων τελών και ποιοι όχι, δεν θα φανεί παρά από την επόμενη χρονιά, αφού όλα εξαρτώνται από τις αποφάσεις που θα λάβουν δήμοι και περιφέρειες.
Η τελευταία αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών έγινε το 2021. Εκτοτε οι εμπορικές αξίες έχουν ανατιμηθεί άνω του 60%.
Γεγονός είναι ότι δημιουργείται αβεβαιότητα όσον αφορά τις επιβαρύνσεις από τους φόρους κατοχής. Για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. με αντικειμενική αξία 130.000 ευρώ, ήδη επιβάλλονται ΕΝΦΙΑ 235 ευρώ και δημοτικά τέλη περίπου 200 ευρώ τον χρόνο και με την προσθήκη του τοπικού και του περιφερειακού τέλους, είναι πιθανό να προστεθούν στον λογαριασμό ακόμη 136 ευρώ. Ετσι, η κατοχή του συγκεκριμένου ακινήτου μπορεί να επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη ακόμη και με 570 ευρώ για το σύνολο της χρονιάς, είτε το ποσό πληρώνεται στην ΑΑΔΕ με το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ είτε καταβάλλεται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικής ενέργειας.
Μεγάλο «κεφάλαιο» αποτελεί και το ζήτημα «κλειστά ακίνητα». Το επανέφερε στο προσκήνιο και το ΔΝΤ, προτείνοντας να φορολογηθούν επιπλέον ώστε να δημιουργηθεί κίνητρο αξιοποίησης. Από την κυβέρνηση έχουν ξεκαθαρίσει ότι τέτοιο ζήτημα σε αυτή τη φάση δεν τίθεται. Προτεραιότητα είναι να προχωρήσει η απογραφή της χρήσης των ακινήτων μέσω του Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ) αλλά και να καταγραφεί η εκδήλωση ενδιαφέροντος για το πρόγραμμα «Ανακαινίζω», το οποίο αναμένεται να σηκώσει «αυλαία» μέσα στις επόμενες ημέρες.
