Σε μια περίοδο που η στεγαστική κρίση πιέζει ασφυκτικά χιλιάδες νοικοκυριά και τα ενοίκια καταγράφουν διαδοχικά ρεκόρ, τα επίσημα στοιχεία της φορολογικής διοίκησης αποτυπώνουν μια εικόνα που απέχει αισθητά από την πραγματικότητα της αγοράς. Την ώρα που στην Αθήνα ακόμη και ένα μικρό διαμέρισμα δύσκολα ενοικιάζεται κάτω από 500 ευρώ, οι φορολογικές δηλώσεις –σύμφωνα με τα στοιχεία που αποκαλύπτει η «Κ»– εμφανίζουν μέσο μηνιαίο ενοίκιο μόλις 241 ευρώ για κύρια κατοικία. Η τεράστια αυτή απόκλιση φέρνει ξανά στο προσκήνιο το διαχρονικό πρόβλημα της υποδήλωσης εισοδημάτων από ακίνητα και αποκαλύπτει ότι η φοροδιαφυγή στα ενοίκια εξακολουθεί να αποτελεί μια από τις μεγαλύτερες «μαύρες τρύπες» της οικονομίας.
Τα στοιχεία που προκύπτουν από τις φορολογικές δηλώσεις του 2025 (εισοδήματα 2024) είναι αποκαλυπτικά. Η μέση μηνιαία δαπάνη ενοικίου για κύρια κατοικία διαμορφώθηκε στα 241 ευρώ ανά φορολογούμενο, ενώ για τις φοιτητικές κατοικίες στα 244 ευρώ. Πρόκειται για ποσά που όχι μόνο δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές συνθήκες της αγοράς, αλλά βρίσκονται πολύ χαμηλότερα από τα πραγματικά μισθώματα που καταβάλλουν οι ενοικιαστές, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Στην Αθήνα και γενικότερα στην Αττική, η εύρεση διαμερίσματος 50 έως 70 τετραγωνικών μέτρων με ενοίκιο κάτω από 500 ευρώ θεωρείται πλέον εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση. Σε αρκετές περιοχές της πρωτεύουσας, κατοικίες 70 τ.μ. μισθώνονται έναντι 750 έως 800 ευρώ, ενώ αν πρόκειται για πλήρως ανακαινισμένα ή νεόδμητα διαμερίσματα, το μηνιαίο μίσθωμα μπορεί να αγγίξει ακόμη και τα 1.000 ευρώ. Η εικόνα αυτή καταδεικνύει ότι τα ποσά που δηλώνονται στην εφορία δεν αντανακλούν την πραγματική κατάσταση στην αγορά, αλλά αντιθέτως αποτυπώνουν το εύρος της φοροδιαφυγής που εξακολουθεί να υπάρχει στον κλάδο των ακινήτων.
Παρά τη μεγάλη απόσταση μεταξύ δηλωμένων και πραγματικών ενοικίων, τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι τα τελευταία χρόνια καταγράφεται μια μικρή βελτίωση. Η μέση δηλωθείσα δαπάνη για κύρια κατοικία αυξήθηκε από 188,8 ευρώ το 2020 στα 194 ευρώ το 2021, στα 202 ευρώ το 2022, στα 211 ευρώ το 2023 και τελικά στα 244 ευρώ το 2024. Μόνο την τελευταία χρονιά, η αύξηση έφθασε το 15,6%, στοιχείο που αποδίδεται εν μέρει στην εντατικοποίηση των ελέγχων και στα νέα μέτρα διαφάνειας στις συναλλαγές, αλλά και στη μείωση των συντελεστών, που ισχύουν όμως από φέτος.
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η μεταβολή που καταγράφεται στις φοιτητικές κατοικίες. Η μέση δηλωθείσα μηνιαία δαπάνη, από 150,6 ευρώ το 2022, ανήλθε στα 172,6 ευρώ το 2023 και εκτινάχθηκε στα 244 ευρώ το 2024, σημειώνοντας αύξηση 41,36% μέσα σε μόλις ένα χρόνο. Ωστόσο, ακόμη και αυτά τα επίπεδα απέχουν αισθητά από τα πραγματικά μισθώματα που καταβάλλουν οι οικογένειες για φοιτητική στέγη, ιδιαίτερα σε πόλεις με αυξημένη ζήτηση.
Στελέχη της φορολογικής διοίκησης αναγνωρίζουν ότι η υποδήλωση εισοδημάτων από ενοίκια παραμένει εκτεταμένη και προαναγγέλλουν περαιτέρω εντατικοποίηση των ελέγχων, με βασικό στόχο την αποκάλυψη των πραγματικών μισθωμάτων που διακινούνται στην αγορά.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία για τον αριθμό των ακινήτων που εμφανίζονται πλέον ως μισθωμένα στις φορολογικές δηλώσεις.
Μέσα σε ένα χρόνο εμφανίσθηκαν στην εφορία 238.000 επιπλέον μισθωτήρια ακινήτων που προφανώς ήταν εντελώς «μαύρα». Αιτία, το μέτρο της επιστροφής ενοικίου.
Τα δεδομένα της ΑΑΔΕ δείχνουν σημαντική αύξηση τόσο στον αριθμό των δηλωμένων ακινήτων όσο και στη συνολική δαπάνη ενοικίων.
Στην κύρια κατοικία, οι δηλώσεις μισθωμένων ακινήτων αυξήθηκαν από 970.506 το 2023 σε 1.195.757 το 2024, δηλαδή κατά 225.251 ακίνητα. Παράλληλα, η συνολική δηλωθείσα δαπάνη ενοικίου εκτινάχθηκε από 2,466 δισ. ευρώ σε 3,88 δισ. ευρώ.
Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στις φοιτητικές κατοικίες. Ο αριθμός των δηλωμένων ακινήτων αυξήθηκε από 83.801 το 2023 σε 95.697 το 2024, ενώ η συνολική δηλωθείσα δαπάνη ανέβηκε από 173,65 εκατ. ευρώ σε 270,98 εκατ. ευρώ.
Η σημαντική αύξηση των δηλωμένων μισθωμένων ακινήτων αποδίδεται σε μια σειρά παραγόντων:
1. Δηλώθηκαν στην εφορία ακίνητα που μέχρι πρότινος ενοικιάζονταν «μαύρα», χωρίς συμβόλαια και χωρίς καταγραφή στην επίσημη οικονομία.
2. Επανήλθαν στην αγορά κενές κατοικίες, καθώς τα νέα φορολογικά κίνητρα, όπως η τριετής φοροαπαλλαγή και οι εκπτώσεις για ανακαινίσεις, ώθησαν αρκετούς ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους.
3. Σημαντικός αριθμός κατοικιών φαίνεται ότι μετακινήθηκε από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση.
Παράλληλα, παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η μικρή αύξηση του δηλωμένου μέσου μισθώματος συνδέεται και με την υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος από τον Οκτώβριο, αλλά και με τον αυξημένο φόβο πολλών ιδιοκτητών ότι τα πραγματικά ποσά θα εντοπιστούν μέσω διασταυρώσεων από την εφορία.
