«Ηταν καιρός να γίνουν αλλαγές. Σήμερα αναλαμβάνουμε ευθύνες που δεν μπορούμε πάντα να επωμιζόμαστε». Σε αυτή τη φράση συνοψίζεται η άποψη πολλών διαχειριστών για όσα προβλέπει το νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης που έχει στόχο να αλλάξει και να εκσυγχρονίσει το ισχύον πλαίσιο της λειτουργίας των πολυκατοικιών, το οποίο σύντομα θα κλείσει έναν αιώνα ζωής.
Οι διαχειριστές παίζουν πολλούς, άχαρους συχνά, ρόλους. Καλούνται να γίνουν ειρηνοποιοί όταν μια συνέλευση μετατρέπεται σε άγριο καβγά, να βρουν τη χρυσή τομή όταν οι ένοικοι διαφωνούν για ένα ζήτημα που χρειάζεται ομοφωνία, να πιέσουν όσους καθυστερούν να πληρώσουν τα κοινόχρηστα και άλλες οφειλές και να διασφαλίσουν ότι η πολυκατοικία θα συνεχίσει να λειτουργεί ομαλά ακόμα κι αν δεν υπάρχει ούτε ένα ευρώ στο ταμείο της. Γι’ αυτό και οι διαχειριστές λιγοστεύουν και οι ιδιωτικές εταιρείες αναλαμβάνουν τα καθήκοντά τους, τα οποία διεκπεραιώνουν χωρίς τις περιπλοκές των προσωπικών σχέσεων των ανθρώπων που ζουν στην ίδια πολυκατοικία.
Τρεις διαχειριστές που μιλούν στην «Κ» εκτιμούν ότι τα μέτρα για τις πολυκατοικίες που παρουσιάστηκαν από την ηγεσία του υπουργείου Δικαιοσύνης κινούνται στη σωστή κατεύθυνση και θα τους απαλλάξουν από βάρη τα οποία συχνά δυσκολεύονται να σηκώσουν.
Συνελεύσεις που δεν τελειώνουν
«Ενα απλό θέμα μπορεί να ξεφύγει από τον έλεγχο, να γίνει κάτι τεράστιο και στο τέλος όλοι ξεσπούν στον διαχειριστή. Ολοι έχουμε ακούσει ιστορίες για μπουνιές στις συνελεύσεις πολυκατοικιών», λέει στην «Κ» ο Γιάννης Κατσέμης. Ο κ. Κατσέμης είναι διαχειριστής πολυκατοικίας 24 διαμερισμάτων στη Βέροια και, όπως είναι αντιληπτό, όσο περισσότερα τα διαμερίσματα τόσο δυσκολότερη η συμφωνία όλων για την αντιμετώπιση των θεμάτων. «Ο καθένας κοιτάζει πού είναι το δικό του συμφέρον. Μπορεί να διαφωνήσει κάποιος όχι μόνο για το αν πρέπει να γίνει μια εργασία αλλά και για το ποιος θα την κάνει. Μπορεί να θέλει κάποιον δικό του, μπορεί κάποιον πιο οικονομικό κ.λπ. Με λίγη προσπάθεια τα καταφέρνουμε», λέει και προσθέτει ότι βρίσκει πολύ θετική την πρόβλεψη να λαμβάνονται οι αποφάσεις με απλή πλειοψηφία.
Ο καθένας κοιτάζει πού είναι το δικό του συμφέρον. Μπορεί να διαφωνήσει κάποιος όχι μόνο για το αν πρέπει να γίνει μια εργασία αλλά και για το ποιος θα την κάνει.
Το ίδιο πιστεύει και ο Γιώργος Ζαμπούρας ο οποίος είναι διαχειριστής πολυκατοικίας με 13 διαμερίσματα στην Κυψέλη. «Είναι πολύ σωστό να λαμβάνονται αποφάσεις με απλή πλειοψηφία και όχι με ομοφωνία ή ενισχυμένη πλειοψηφία», λέει στην «Κ» και περιγράφει τη συχνά βασανιστική διαδικασία των διαδοχικών συνελεύσεων που γίνονται σε περιπτώσεις που κάποιοι, λίγοι ή ακόμα και ένας, διαφωνούν. «Βρισκόμαστε αντιμέτωποι με συνελεύσεις που δεν τελειώνουν και στις οποίες η λήψη απόφασης είναι πολύ δύσκολη. Κάποιες φορές χρειάζονται δύο ή τρεις συνελεύσεις για να αποφασίσεις. Για αυτόν τον λόγο θεωρώ σωστό να απαιτείται απλή πλειοψηφία ώστε να εγκριθεί ένα έργο ή να ληφθεί οποιαδήποτε απόφαση».
Ο Δημήτρης Μπιλίκας, ο οποίος είναι διαχειριστής πολυκατοικίας με οκτώ διαμερίσματα στη Νέα Σμύρνη, είναι, όπως λέει, από τους τυχερούς διότι οι ιδιοκτήτες είναι συνεννοήσιμοι και τα προβλήματα αντιμετωπίζονται χωρίς προστριβές. Ξεκαθαρίζει, ωστόσο, ότι η ομοφωνία πρέπει να καταργηθεί. «Η λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία είναι σωστό μέτρο. Εμείς δεν έχουμε τέτοια προβλήματα. Ολοι συμφώνησαν για τα θέματα της μόνωσης της ταράτσας και του βαψίματος της εισόδου της πολυκατοικίας. Αλλά η ομοφωνία πρέπει να καταργηθεί, αν και πρέπει να σεβόμαστε όποιον διαφωνεί παραδείγματος χάρη με μια ακριβή εργασία επειδή το κόστος θα είναι πολύ μεγάλο», λέει στην «Κ».
Αγκάθι τα κοινόχρηστα
Το ζήτημα της πληρωμής των κοινοχρήστων, ειδικά κάθε χειμώνα που προστίθεται και η θέρμανση, είναι αυτό που προκαλεί το μεγαλύτερο άγχος στους διαχειριστές. Κανείς δεν θα ήθελε να βρεθεί στη θέση ενός διαχειριστή που θα πρέπει να ανακοινώσει ότι η θέρμανση θα διακοπεί επειδή δεν πληρώθηκε το φυσικό αέριο ή δεν υπάρχουν χρήματα για την αγορά πετρελαίου λόγω απλήρωτων κοινοχρήστων. Επομένως, η πρόβλεψη για έκδοση διαταγής πληρωμής όταν υπάρχουν καθυστερήσεις βρίσκει, σε γενικές γραμμές, σύμφωνους τους διαχειριστές. Σύμφωνα με τον κ. Μπιλίκα, «όσοι μένουν σε μια πολυκατοικία πρέπει να καταλάβουν ότι τα κοινόχρηστα είναι συμβατική υποχρέωση. Και ο διαχειριστής έχει έξοδα, δεν μπορεί να βάζει από την τσέπη του».
Οι διαταγές πληρωμής θα μας έλυναν τα χέρια στην περίπτωση κακοπληρωτών. Δεν θα είχαμε το άγχος να γίνουμε καλοί ή κακοί.
«Το μεγαλύτερό μας πρόβλημα είναι η συγκέντρωση των κοινοχρήστων τον χειμώνα. Ζούμε σε μια πόλη της βόρειας Ελλάδας και έχουμε κεντρική θέρμανση με πετρέλαιο. Κάθε 35 ημέρες πληρώνουμε 3.000 ευρώ. Για έξι μήνες είναι δύσκολη η πληρωμή των κοινοχρήστων αλλά έχουμε δημιουργήσει ένα αποθεματικό μόνο για το πετρέλαιο από το οποίο αντλούμε χρήματα όταν χρειάζεται. Οι διαταγές πληρωμής θα μας έλυναν τα χέρια στην περίπτωση κακοπληρωτών. Δεν θα είχαμε το άγχος να γίνουμε καλοί ή κακοί», προσθέτει ο κ. Κατσέμης.
Εσχατη λύση
Αντίθετα, ο κ. Ζαμπούρας εκφράζει την άποψη ότι οι διαταγές πληρωμής πρέπει να είναι η έσχατη λύση. «Υπάρχουν κακοπληρωτές, αλλά υπάρχει και αποθεματικό το οποίο χρησιμοποιούμε όταν χρειάζεται. Στο τέλος όλοι πληρώνουν με λίγη πίεση. Καταλαβαίνω το πρόβλημα, αλλά δεν είμαι ο άνθρωπος που θα χρησιμοποιούσε διαταγές πληρωμής. Ισως μόνο αν έχουν εξαντληθεί όλα τα άλλα μέσα και δεν γίνεται διαφορετικά».
Το αποθεματικό πρέπει να δημιουργείται από τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης αγοράζει το διαμέρισμα. Θα πρέπει να γνωρίζει ότι η πολυκατοικία έχει αυτόν τον ξεκάθαρο κανόνα και αν είναι δυνατόν να αναγράφεται και στο συμβόλαιο.
Οι διαχειριστές συμφωνούν επίσης ότι το αποθεματικό, το οποίο υπάρχει σε λιγότερο από το 10% των πολυκατοικιών, πρέπει να είναι υποχρεωτικό. Ο κ. Κατσέμης το πάει και ένα βήμα παραπέρα. «Το αποθεματικό πρέπει να δημιουργείται από τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης αγοράζει το διαμέρισμα. Θα πρέπει να γνωρίζει ότι η πολυκατοικία έχει αυτόν τον ξεκάθαρο κανόνα και αν είναι δυνατόν να αναγράφεται και στο συμβόλαιο», προτείνει.
Περισσότερες αρμοδιότητες
Στο νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης θα περιλαμβάνονται και αλλαγές που αφορούν τον ρόλο των διαχειριστών οι οποίοι θα αποκτήσουν περισσότερες αρμοδιότητες και περισσότερες ευθύνες. Και οι τρεις διαχειριστές που μιλούν στην «Κ» είναι επιφυλακτικοί μέχρι να μάθουν τι ακριβώς σημαίνει αυτό. Συμφωνούν, ωστόσο, ότι χρειάζεται συμφωνία των ιδιοκτητών και έλεγχος από αυτούς για τα σημαντικά ζητήματα και ένας βαθμός αυτονομίας για τα δευτερεύοντα. «Ο διαχειριστής θα πρέπει να μπορεί να αποφασίζει μόνος του για τα απαραίτητα μικροπράγματα που χρειάζεται η πολυκατοικία. Για τα πιο μεγάλα θα πρέπει να έχει την άδεια των ιδιοκτητών», λέει ο κ. Μπιλίκας.
Και οι εκπρόσωποι των εταιρειών που αναλαμβάνουν την έκδοση κοινοχρήστων και τη διαχείριση πολυκατοικιών λένε ότι όσα προβλέπει το νομοσχέδιο κινούνται στη σωστή κατεύθυνση. Για «ιστορική στιγμή που αλλάζει ένα νόμο ο οποίος δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις ανάγκες της κοινωνίας» κάνει λόγο ο αντιπρόεδρος του Πανελλήνιου Σωματείου Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, Απόστολος Τσίλης. «Ζητούμε τη νομοθέτηση συγκεκριμένων κανόνων που θα κάνουν τη λειτουργία της πολυκατοικίας να μοιάζει με αυτή μιας εταιρείας. Η απλή πλειοψηφία για τη λήψη αποφάσεων, η έκδοση διαταγής πληρωμής για τα κοινόχρηστα και η υποχρεωτική τήρηση αποθεματικού είναι σωστά μέτρα», λέει στην «Κ».
