Εκατό χρόνια μετά τη θέσπιση του νόμου που εξακολουθεί να αποτελεί τη βάση του δικαίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας, το υπουργείο Δικαιοσύνης επιχειρεί να αλλάξει εκ βάθρων τους κανόνες που διέπουν τις σχέσεις εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων. Με ένα νέο νομοθετικό εγχείρημα, το υπουργείο Δικαιοσύνης φιλοδοξεί να βάλει τέλος στο κατακερματισμένο πλαίσιο που σήμερα αριθμεί 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα, να αντιμετωπίσει χρόνιες ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες και να διευκολύνει τόσο τη λειτουργία των πολυκατοικιών όσο και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.
Στην πράξη, το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να δώσει λύσεις σε καθημερινά προβλήματα που μέχρι σήμερα οδηγούν συχνά σε αδιέξοδο ή στα δικαστήρια. Από το αν μπορεί να τοποθετηθεί φορτιστής για ηλεκτρικό αυτοκίνητο ή φωτοβολταϊκά στην ταράτσα και αντλία θερμότητας στο κτίριο μέχρι τις αποφάσεις για επισκευές, ενεργειακή αναβάθμιση, την είσπραξη των κοινοχρήστων, τη λειτουργία του διαχειριστή, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb και τις αλλαγές στους κανονισμούς των πολυκατοικιών.
Το σχέδιο, το οποίο παρουσιάστηκε από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου, έρχεται ως συνέχεια της μεταρρύθμισης του κληρονομικού δικαίου και του νόμου 5142/2024, με τον οποίο αντιμετωπίστηκαν οι μικρές πολεοδομικές αποκλίσεις που μπλόκαραν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων. Αυτή τη φορά, όμως, η παρέμβαση είναι συνολική και αφορά το σύνολο των σχέσεων συνιδιοκτησίας, από τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας μέχρι τη λειτουργία των πολυκατοικιών, τη διαχείριση των κοινοχρήστων, τις μεταβιβάσεις, την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και τις δικαστικές διαδικασίες.
«Σας καλέσαμε για να σας παρουσιάσουμε ένα νομοσχέδιο που αφορά την απελευθέρωση και αξιοποίηση της περιουσίας των Ελλήνων. Ενα νομοσχέδιο που έρχεται 100 χρόνια μετά και αφορά τις ιδιοκτησίες και συνιδιοκτησίες των Ελλήνων», δήλωσε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, τονίζοντας ότι «δεν υπάρχει πεδίο που να αφορά την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία που δεν περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο». Ο υπουργός γνωστοποίησε ακόμη ότι πρόεδρος της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής είναι η αρεοπαγίτης Κωνσταντίνα Εμμανουηλίδου, με στόχο το σχέδιο νόμου να ολοκληρωθεί το φθινόπωρο του επόμενου έτους.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινήθηκε και ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας, επισημαίνοντας ότι «σε λίγο κλείνει 100 χρόνια το νομοθετικό πλαίσιο και υπάρχει μια πανσπερμία νομοθετημάτων», ενώ χαρακτήρισε «τεράστιο» το οικονομικό αντικείμενο της μεταρρύθμισης. «Η επιτροπή θα περιλαμβάνει 4 μέλη από την ακαδημαϊκή κοινότητα, μέλη από θεσμικούς φορείς όπως ο κ. Παραδιάς, θα υπάρχει δικαστής που χειρίζεται τέτοια θέματα, εκπροσώπους από δικηγορικό και συμβολαιογραφικό σύλλογο, εκπρόσωπο του κτηματολογίου και του ΤΕΕ. Τα μέλη της επιτροπής θα είναι συνολικά 13», συμπλήρωσε ο κ. Μπούγας.
Ενδεικτικά ο υφυπουργός ανέφερε ότι στα ζητήματα της πολυκατοικίας μπορεί να δημιουργηθούν κατηγορίες παρεμβάσεων ανάλογα με την επικινδυνότητα και τις ανάγκες, αλλάζοντας τα ποσοστά που απαιτούνται για τη λήψη απόφασης. «Για παράδειγμα, δεν μπορεί η άρνηση ενός ενοίκου να αποτελεί τροχοπέδη για τη λύση κομβικού ζητήματος της πολυκατοικίας», σημείωσε χαρακτηριστικά ο κ. Μπούγας συμπληρώνοντας ότι πλέον διαχειριστές θα είναι δικηγόροι ή εταιρείες, αλλά και πως θα διασφαλιστεί να μη θιχτούν τα συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα της ιδιοκτησίας.
«Μέχρι τώρα τις λύσεις έδιναν τα δικαστήρια, έχει συσσωρευτεί μια πολύ μεγάλη νομολογία για την επίλυση των θεμάτων αυτών, που δεν μπορεί όμως να υποκαταστήσει τη νομοθεσία. Θα χρησιμοποιήσουμε την εμπειρία της νομολογίας και θα την εναρμονίσουμε με τη νομοθεσία για τις πολεοδομίες και με ό,τι άλλο συνδέεται. Υπάρχει μια πραγματικότητα 100 ετών με διώροφα σπίτια, τώρα έχουμε χιλιάδες πολυκατοικίες. Δεν υπάρχει ιδανική νομοθεσία, αλλά αν καταφέρουμε να λύσουμε έστω και 5 θέματα είναι θετικό. Υπάρχουν άπειρες μπλοκαρισμένες ιδιοκτησίες από συνιδιοκτήτες, υπάρχουν κτίρια που εξαιτίας αυτού καταρρέουν! Οι περίφημες αγωγές διανομής που παίρνουν χρόνια στα δικαστήρια, τώρα, πλέον, θα δικάζονται σε ένα εξάμηνο», είπε ο κ. Φλωρίδης.
Στην παρουσίαση τοποθετήθηκε και ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Στράτος Παραδιάς, που θα είναι μέλος της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής, κάνοντας λόγο για σπουδαία πρωτοβουλία αφού «το ζήτημα της συνιδιοκτησίας ήταν το σακούλι με τα φίδια που κανείς δεν έβαζε το χέρι του μέσα».
Η αφετηρία του εγχειρήματος είναι η διαπίστωση ότι ο βασικός νόμος του 1929 θεσπίστηκε σε μια εποχή που οι πολυκατοικίες αποτελούσαν εξαίρεση. Σήμερα, αποτελούν την κυρίαρχη μορφή κατοικίας στα αστικά κέντρα, ενώ η εμφάνιση νέων μορφών αξιοποίησης των ακινήτων, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι απαιτήσεις της ενεργειακής μετάβασης και η λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου έχουν δημιουργήσει δεδομένα που το ισχύον πλαίσιο αδυνατεί να καλύψει.
Στο επίκεντρο της μεταρρύθμισης βρίσκονται η κωδικοποίηση όλων των διάσπαρτων διατάξεων σε ένα ενιαίο νομοθέτημα και η επικαιροποίησή τους. Στόχος είναι, μεταξύ άλλων, να αντιμετωπιστούν εκκρεμότητες δεκαετιών, όπως διαμερίσματα που αγοράστηκαν με προσύμφωνα πριν από την καθιέρωση του στεγαστικού δανεισμού και εξακολουθούν να μην εμφανίζονται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να μεταβιβαστούν.
Το υπουργείο προωθεί επίσης την εναρμόνιση των κανόνων της συνιδιοκτησίας με το Εθνικό Κτηματολόγιο, το οποίο λειτουργεί πλέον σε περιβάλλον τεχνητής νοημοσύνης, αλλά και με την πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και το Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Παράλληλα, σχεδιάζεται η αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, η δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης διαμερισμάτων ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει το αντίθετο, καθώς και η τακτοποίηση ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων που δυσχεραίνουν σήμερα τις μεταβιβάσεις, ιδίως σε παραθεριστικές περιοχές.
Ξεχωριστό κεφάλαιο αποτελούν οι αλλαγές στη λειτουργία των πολυκατοικιών. Το υπουργείο θεωρεί ότι οι ισχύουσες προϋποθέσεις λήψης αποφάσεων, οι οποίες σε αρκετές περιπτώσεις απαιτούν ακόμη και ομοφωνία, λειτουργούν αποτρεπτικά για επισκευές, εργασίες συντήρησης ή ενεργειακές παρεμβάσεις.
Για τον λόγο αυτό εξετάζεται η λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% για κρίσιμα ζητήματα που αφορούν την ανοικοδόμηση, τη συντήρηση, την ενεργειακή αναβάθμιση και τη διαχείριση των κοινών ακινήτων. Παράλληλα, προβλέπεται ευκολότερη τροποποίηση των κανονισμών πολυκατοικίας, θεσμική κατοχύρωση του ρόλου του διαχειριστή, ειδική διαδικασία για την είσπραξη κοινοχρήστων, δημιουργία αποθεματικού και υποχρεωτική ασφάλιση των οικοδομών.
Αλλαγές προωθούνται και στις δικαστικές διαδικασίες για τη διανομή ακινήτων, με στόχο την επιτάχυνση της έκδοσης αποφάσεων μέσω της υποχρεωτικής προσκόμισης τεχνικών στοιχείων και της ηλεκτρονικής διασύνδεσης με το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Παράλληλα, η μεταρρύθμιση επιχειρεί να δώσει λύσεις σε σύγχρονες εστίες αντιπαράθεσης μεταξύ συνιδιοκτητών, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, αλλά και να διευκολύνει την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, αντλιών θερμότητας και σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, που σήμερα συχνά προσκρούουν στις αυστηρές απαιτήσεις συναίνεσης.
Με το νέο πλαίσιο, το υπουργείο Δικαιοσύνης επιδιώκει η συγκυριότητα να πάψει να αποτελεί εμπόδιο στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, περιορίζοντας τις δικαστικές αντιπαραθέσεις, επιταχύνοντας τις μεταβιβάσεις και δημιουργώντας κανόνες που ανταποκρίνονται στη σημερινή πραγματικότητα της ελληνικής πολυκατοικίας.
