Μια υπερδομημένη, πυκνά κατοικημένη Αθήνα, με εμφανή έλλειψη δημοσίων χώρων και χώρων πρασίνου, δεν μπορεί να «φορτώνεται» με επιπλέον δόμηση. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει η μελέτη για το νέο πολεοδομικό σχέδιο της πρωτεύουσας, προτείνοντας μείωση συντελεστών δόμησης και αύξηση των ελάχιστων αρτιοτήτων, ώστε με το πέρασμα των ετών η πόλη σιγά σιγά να «ανασάνει» – ή έστω να μην επιβαρυνθεί άλλο. Το υπουργείο Περιβάλλοντος, ωστόσο, ζητεί να προστεθούν ζώνες υποδοχής συντελεστή σε έξι περιοχές, όπως ο λόφος Σκουζέ, η Ριζούπολη και ο Προμπονάς, αλλά και ζώνες για να χτιστούν κτίρια με τα κίνητρα του ΝΟΚ, με τους μελετητές να αναζητούν τη χρυσή τομή.
Οι παράμετροι
Η μελέτη για το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο της Αθήνας υποβλήθηκε στα μέσα της προηγούμενης εβδομάδας στο υπουργείο Περιβάλλοντος. Την εκπόνησε κοινοπραξία τριών γραφείων («Χωρομετρία Σύμβουλοι Μηχανικοί Γ. Δημητρίου και Συνεργάτες», Κωνσταντίνος Λαλένης, Παναγιώτης Σαραντάκος) με συντονιστή τον καθηγητή στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας Κωνσταντίνο Λαλένη. Η ιδιαιτερότητα της Αθήνας είναι ότι το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο δεν έρχεται απλώς να επικαιροποιήσει το προϋπάρχον (ΓΠΣ του 1988 με τις τροποποιήσεις του), αλλά να ενσωματώσει ακόμα 13 αλληλεπικαλυπτόμενα κείμενα πολιτικών και στρατηγικών, που αφορούν την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, την κινητικότητα, την οικονομική ανάπτυξη, την τουριστική φέρουσα ικανότητα, τον αντιπλημμυρικό σχεδιασμό κ.ά.
«Υπάρχει μια άναρχη εικόνα, διαφορετικών τομέων και συντελεστών δόμησης, στους οποίους παρεμβάλλονται διάφορες “νησίδες” με διαφορετικούς όρους δόμησης. Αυτή πρέπει να εξομαλυνθεί».
Γεώργιος Δημητρίου, Τοπογράφος μηχανικός
Ενα από τα κύρια ζητήματα που θέτει το προτεινόμενο πολεοδομικό σχέδιο είναι η συγκράτηση της δόμησης μέσω της μείωσης των συντελεστών. Ο συντελεστής είναι ένα «τεχνητό» μέγεθος που καθορίζεται από το κράτος, με βάση το οποίο υπολογίζεται πόσο επιτρέπεται κάποιος να χτίσει σε μια περιοχή (λ.χ. συντελεστής δόμησης 0,5 σημαίνει «χοντρικά» ότι σε ένα οικόπεδο 500 τ.μ. κάποιος μπορεί να χτίσει ένα κτίριο 250 τ.μ.). Σήμερα στην Αθήνα ισχύουν διαφορετικοί συντελεστές, με τον μεγαλύτερο (Σ.Δ. 5,40) στην περιοχή γύρω από την Ομόνοια, στη ζώνη ανάμεσα στην Ομόνοια και στο Σύνταγμα (4,80), στο Κολωνάκι και σε ένα τμήμα της Πατησίων (4,20).
Οχι οριζόντια
«Δεν προτείνουμε οριζόντια μείωση συντελεστή», εξηγεί στην «Κ» ο κ. Λαλένης. «Αν δει κανείς τον χάρτη, θα διαπιστώσει ότι υπάρχει μια άναρχη εικόνα, διαφορετικών τομέων και συντελεστών δόμησης, στους οποίους παρεμβάλλονται διάφορες “νησίδες” με διαφορετικούς όρους δόμησης. Αυτή πρέπει να εξομαλυνθεί». «Η αποσπασματικότητα παρατηρείται και στα επιμέρους ρυμοτομικά σχέδια, με τα οποία εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλης περιοχές σε διαφορετικές δεκαετίες, δημιουργώντας ένα πραγματικό παζλ, με διαφορετικούς συντελεστές ακόμα και στο ίδιο οικοδομικό τετράγωνο», προσθέτει ο κ. Δημητρίου. «Προφανώς δεν σχεδιάζουμε σε “λευκό χαρτί”, η Αθήνα είναι μια πόλη ήδη χτισμένη. Το ζητούμενο είναι να μην αλλάξει φυσιογνωμία και να μην επιδεινωθεί το έλλειμμα σε κοινόχρηστους χώρους και υποδομές με την αύξηση της πυκνότητάς της».
Η μελέτη πρότεινε μείωση του συντελεστή το ανώτερο κατά 0,40, ενώ αρχικά δεν πρότεινε ζώνες υποδοχής συντελεστή (ΖΥΣ), ούτε ζώνες υποδοχής κτιρίων που χτίζονται με κίνητρα του ΝΟΚ, υποστηρίζοντας ότι η πόλη δεν αντέχει άλλη επιβάρυνση. Το υπουργείο Περιβάλλοντος, ωστόσο, ζήτησε να συμπεριληφθούν στο πολεοδομικό σχέδιο οι ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης, που καθορίστηκαν από χωριστή μελέτη: Πρόκειται για τις περιοχές στις οποίες θα επιτραπεί να υλοποιούνται «τίτλοι μεταφοράς συντελεστή», δηλαδή κάποιος να χτίζει περισσότερο από το επιτρεπόμενο αγοράζοντας το δικαίωμα αυτό –κατά βάση– από έναν ιδιοκτήτη διατηρητέου (στον οποίο ο τίτλος είχε δοθεί ως αντιστάθμισμα για τους περιορισμούς που θέτει η πολιτεία στα διατηρητέα). Υπενθυμίζεται ότι ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή λειτούργησε μέχρι τα μέσα της δεκαετίας του ’90, οπότε και μπλοκαρίστηκε από το ΣτΕ.
Οι ζώνες υποδοχής
Πιο συγκεκριμένα, το υπουργείο Περιβάλλοντος ζήτησε να οριστούν ως ζώνες υποδοχής συντελεστή οι περιοχές της πλατείας Χαλεπά στην Κυπριάδου (οδηγώντας σε αύξηση συντελεστή από 1,60 σε 2), Νέας Φιλοθέης πάνω από την Πανόρμου (Σ.Δ. από 1,20 σε 2), λόφου Σκουζέ (από 2,10 σε 2,40), Ριζούπολης (από 1,60 σε 2) και σε δύο σημεία στον Προμπονά (από 0,80 σε 1,20). Οι μελετητές υπέβαλαν αντιπρόταση: Προτείνουν στις περιοχές που θα καθοριστούν ως ζώνες υποδοχής συντελεστή να προηγηθεί μια μείωση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης, ώστε με την προσθήκη της νέας δόμησης να «ισοφαριστεί». Με άλλα λόγια, προτείνουν στις περιοχές αυτές να μειωθεί το πόσο μπορείς να χτίσεις, ώστε να έρθει στα σημερινά όρια με την προσθήκη των επιπλέον τετραγωνικών από τη μεταφορά συντελεστή (άρα να μην υπάρξει πολεοδομική επιβάρυνση). Οι περιοχές στις οποίες πρότειναν να γίνει αυτό είναι οι περιοχές Προμπονά, Ριζούπολης, Σεπολίων και των σταθμών μετρό Φιξ (πλευρά Νέου Κόσμου), Πανόρμου (Νέα Φιλοθέη) – Αμπελοκήπων. «Αιτιολογούμε στο ΥΠΕΝ την πρότασή μας και ελπίζουμε να γίνει δεκτή», αναφέρει ο κ. Λαλένης.
Οσον αφορά τις περιοχές «υποδοχής» κτιρίων που χτίζονται με τα κίνητρα (ύψους και δόμησης) του ΝΟΚ, η μελέτη προτείνει να μην εφαρμόζονται στην Αθήνα. Αν όμως αυτό δεν είναι αποδεκτό από το υπουργείο, προτείνεται η δυνατότητα εφαρμογής τους σε περιοχές επί μεγάλων οδικών αξόνων ή σε περιοχές που εξυπηρετούνται από σταθμούς μέσων σταθερής τροχιάς, μόνο στο πλαίσιο ειδικών μελετών ή μελετών ανάπλασης της περιοχής. Πρόσθετη προϋπόθεση τίθεται να δημιουργούνται αυξημένες κατά 25% θέσεις στάθμευσης από τις απαιτούμενες.
«Η Αθήνα είναι ήδη χτισμένη. Ζητούμενο είναι να μην αλλάξει φυσιογνωμία και να μην επιδεινωθεί το έλλειμμα σε κοινόχρηστους χώρους και υποδομές με την αύξηση της πυκνότητάς της».
Κωνσταντίνος Λαλένης
Καθηγητής στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας
Νέες αρτιότητες
Για τη μείωση της πυκνότητας της δόμησης, οι μελετητές προτείνουν αλλαγές και στην ελάχιστη αρτιότητα. Σήμερα κατά παρέκκλιση μπορούν να οικοδομηθούν ακόμα και οικόπεδα 110 τ.μ. «Τα μικρά οικόπεδα, αν και αποτελούν σημαντικό ποσοστό του συνόλου των ιδιοκτησιών (48,93% για οικόπεδα έως 200 τ.μ.), καταλαμβάνουν περιορισμένο ποσοστό της συνολικής έκτασης (μόλις 17,21%). Η δυσανάλογη αυτή σχέση σημαίνει ότι η πλήρης αξιοποίηση του συντελεστή δόμησης στα μικρά οικόπεδα επιφέρει δυσανάλογα μεγάλες επιπτώσεις στον αστικό χώρο, χωρίς αντίστοιχο όφελος στη συνολική χωρητικότητα της πόλης», αναφέρει η μελέτη.
Το σχέδιο δεν προτείνει απαγόρευση της δόμησης στα μικρά οικόπεδα, αλλά μείωσή της, ανάλογα με το εμβαδόν του οικοπέδου: μείωση συντελεστή 5% για οικόπεδα 160-200 τ.μ. (αφορά 12.766 οικόπεδα ή 19,59% του συνόλου). Μείωση 7% για οικόπεδα 120-160 τ.μ. (αφορά 13.792 οικόπεδα ή 21,16% του συνόλου). Τέλος, μείωση 9% για οικόπεδα 110-120 τ.μ. (αφορά 2.625 οικόπεδα ή 4,03% του συνόλου).
Για τη στέγη
Οσον αφορά το πιο φλέγον ζήτημα σήμερα για την κοινωνία, αυτό της έλλειψης προσιτής κατοικίας, η μελέτη προτείνει κάποιες εστιασμένες παρεμβάσεις ώστε να μειώσει σε ορισμένες περιοχές τις ανταγωνιστικές χρήσεις (σ.σ. ένα πολεοδομικό σχέδιο δεν μπορεί να κάνει σχεδόν τίποτα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς από τη νομοθεσία υπάγονται στους κανόνες για την κατοικία και όχι για τον τουρισμό).
Για παράδειγμα, προτείνει να θεσμοθετηθεί αυστηρό πλαίσιο προστασίας στις γειτονιές όπου η κατοικία δέχεται πίεση (π.χ. Κουκάκι, Μακρυγιάννη, Παγκράτι), με περιορισμό των ασύμβατων χρήσεων αναψυχής και τουρισμού που προκαλούν όχληση και εκτοπισμό κατοίκων. Και στις περιοχές που έχουν καθοριστεί ως «πολεοδομικό κέντρο», τη δυνατότητα θεσμοθέτησης ανώτατων ορίων για τη δημιουργία τουριστικών καταλυμάτων, διάθεσης κατοικιών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και χρήσεων καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος. Προτείνει επίσης να δημιουργηθεί ένα «παρατηρητήριο κατοικίας» στο πλαίσιο πολιτικών του δήμου για την κατοικία.
Το σχέδιο προβλέπει να αυξηθούν οι περιοχές αμιγούς κατοικίας (στις οποίες επιτρέπονται λιγότερες δραστηριότητες, με στόχο την προστασία της κατοικίας), καταλαμβάνοντας κατά κανόνα χώρο περιμετρικά και σε επαφή με περιοχές αξιόλογου φυσικού περιβάλλοντος και αστικού πρασίνου (λόφοι, άλση, ρέματα κ.λπ.), ώστε αυτές να λειτουργούν ως ζώνες ήπιας «μετάβασης» από το αστικό περιβάλλον στις περιοχές φυσικού πρασίνου.
Για την αντιμετώπιση του οξέος προβλήματος στάθμευσης, προτείνεται να υπάρχει δυνατότητα αξιοποίησης όλων των αδόμητων οικοπέδων, ανεξάρτητα αν πληρούν τις προϋποθέσεις αρτιότητας –κατά κανόνα ή παρέκκλιση– ως χώρων στάθμευσης, ανοιχτών υπαίθριων ή κλειστών υπογείων ή έως τριώροφων υπεργείων, έπειτα από έγκριση σχετικής κυκλοφοριακής μελέτης και μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων και υπό την προϋπόθεση ότι τα υπόψη αδόμητα οικόπεδα δεν είναι πολεοδομικά κατάλληλα για να ενταχθούν στο πλέγμα των πράσινων διαδρομών του δήμου.
Για την άναρχη τουριστικοποίηση της Αθήνας, προτείνεται η θεσμοθέτηση «περιοχών ελέγχου τουριστικής έντασης»: οριοθέτηση ζωνών στο μητροπολιτικό κέντρο (π.χ. Πλάκα, Μοναστηράκι, Ψυρρή, Κουκάκι), που η τουριστική ανάπτυξη έχει υπερβεί τα όρια βιωσιμότητας, όπου θα προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις ανάσχεσης και όχι περαιτέρω ενίσχυσης.
Για τον Ελαιώνα
Προτείνεται η εκπόνηση χωριστών ειδικών σχεδίων για τις περιοχές που είναι πόλοι αλλά με υπερτοπική σημασία και ανήκουν σε πολλούς δήμους (Ελαιώνας, Γουδί, Τουρκοβούνια), με προτεραιότητα στον Ελαιώνα. «Θα ήταν ιδανικό να μιλούμε για σχέδια ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας στον Ελαιώνα, αλλά χωρίς δημοτική ή δημόσια γη δεν είναι εύκολο», σχολιάζει ο κ. Λαλένης. Για τη μεταφορά εννέα υπουργείων εκτός κέντρου, στον χώρο της ΠΥΡΚΑΛ, η μελέτη αφιερώνει ένα κεφάλαιο στις επιπτώσεις που θα έχει για την Αθήνα και ιδίως την απώλεια του μητροπολιτικού χαρακτήρα της.
