Για κάποιον με εισόδημα κοντά στα 1.200 ευρώ τον μήνα, ένα ενοίκιο της τάξης των 800 ευρώ φαντάζει απλησίαστο, ενώ την ίδια στιγμή μοιάζει πολύ φθηνό αν τα υπόλοιπα μέλη της οικογένειας συνεισφέρουν με ακόμα μεγαλύτερα εισοδήματα από εκείνον. Αντίστοιχα, ένα σπίτι αξίας 400.000 ευρώ αποτελεί άπιαστο όνειρο για ένα ζευγάρι που δεν «βγάζει» πάνω από 15.000 τον χρόνο, ενώ ίσως είναι «χρυσή ευκαιρία» για έναν επαγγελματία με εξαψήφιο εισόδημα. Τι σημαίνουν όλα αυτά πρακτικά; Ότι τα απόλυτα ποσά των ενοικίων ή των τιμών πώλησης (και αγοράς) ακινήτων δεν μας λένε απολύτως τίποτα από μόνα τους.
Για να αποφανθεί κάποιος για το τι είναι φθηνό και τι ακριβό, πρέπει να λάβει υπόψη του και άλλους δείκτες, οι οποίοι ασφαλώς δεν αποκαλύπτουν τη μοναδική αλήθεια, αλλά σίγουρα βοηθούν στο να ληφθεί μια απόφαση με περισσότερη ασφάλεια.
Ας πάρουμε το εξής παράδειγμα: Διαμέρισμα πωλείται έναντι 300.000 ευρώ με επιφάνεια 100 τ.μ. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης ζητάει 3.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Για το αν αυτά είναι λίγα ή πολλά, θα πρέπει κάποιος να μελετήσει και τις δυνατότητες ενοικίασης του συγκεκριμένου ακινήτου. Αν, για παράδειγμα, εξασφαλίζει ένα ενοίκιο της τάξεως των 700 ευρώ τον μήνα στη συγκεκριμένη περιοχή, τότε η ετήσια μεικτή απόδοσή του είναι 2,8%. Αν αφαιρεθούν και οι φόροι (που μπορεί να φτάνουν ακόμη και στο 35-45% της απόδοσης, όταν τα εισοδήματα από ενοίκια ξεπερνούν τις 12.000 ευρώ τον χρόνο) και συνυπολογιστούν τα πιθανά κόστη συντήρησης, τότε η καθαρή απόδοση πέφτει και κάτω από το 2%, χαμηλότερα δηλαδή από αυτή που προσφέρει ένα έντοκο γραμμάτιο του ελληνικού Δημοσίου. Αυτό το σπίτι, λοιπόν, είναι πολύ ακριβό για τα δεδομένα της εποχής. Αυτός που θα το αγοράσει, αν το δει επενδυτικά, θα έρθει αντιμέτωπος με όλους τους φόρους κατοχής, το ρίσκο απώλειας εσόδου κατά την αλλαγή ενοικιαστών, τους φόρους στα ενοίκια και, τελικά, θα καταλήξει να έχει μια πολύ χαμηλή απόδοση που θα μπορούσε να την αποκτήσει –και μάλιστα αφορολόγητη– με ένα από τα ασφαλέστερα επενδυτικά εργαλεία που υπάρχουν, όπως για παράδειγμα τα έντοκα γραμμάτια. Και αν το ίδιο ακίνητο ενοικιαζόταν προς 1.200 ευρώ τον μήνα; Εκεί το ίδιο ακίνητο αρχίζει να γίνεται «φθηνότερο» (όχι φθηνό), καθώς η ετήσια μεικτή απόδοση σκαρφαλώνει προς το 5%.
Τι ψάχνουμε λοιπόν; Ακίνητα με αποδόσεις που ξεπερνούν το 6-7% μεικτά και σε ένα επίπεδο ενοικίου το οποίο θεωρείται λογικό. Αν σε μια μεσαία περιοχή της Αττικής διαθέσεις 600.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα, η «καλή απόδοση» προϋποθέτει ότι θα πρέπει να καταβάλλεται ενοίκιο 3.000 ευρώ τον μήνα. Πόσο εφικτό όμως είναι να συμβεί κάτι τέτοιο σε βάθος χρόνου;
Όσο για τα ενοίκια και τους ενοικιαστές, ένας δείκτης που πρέπει να λαμβάνεται υπόψη είναι η αναλογία προς το εισόδημα. Οποιοδήποτε ποσό αντιστοιχεί σε κάτω από το 20-25% του μηνιαίου εισοδήματος μπορεί να θεωρηθεί και «βιώσιμο». Κάθε ποσό που αντιστοιχεί σε 35% και πάνω σπρώχνει τον οικογενειακό προϋπολογισμό προς το κόκκινο.
