Η απουσία νέων κατασκευών, παρά την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια, εξηγεί σε μεγάλο βαθμό τις υψηλές τιμές πώλησης που διαμορφώνονται στην αγορά κατοικίας σήμερα, αναφέρει νέα μελέτη του ΚΕΦΙΜ (Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών).
Σύμφωνα με αυτήν, αυτό ακριβώς το χάσμα ανάμεσα στην προσφορά και την ζήτηση έχει προκαλέσει και τη σημερινή κατάσταση στην αγορά κατοικίας, τόσο στις αγοραπωλησίες όσο και στα ενοίκια.
Μάλιστα, το πρόβλημα μεγεθύνεται από το γεγονός ότι η ανισορροπία αυτή δεν κατανέμεται ομοιόμορφα στην αγορά κατοικίας, αλλά εμφανίζεται εντονότερη στα μικρά και πιο οικονομικώς προσιτά ακίνητα, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, και ηπιότερη στα μεγαλύτερα και ακριβότερα τμήματα της αγοράς.
Αποεπένδυση
Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η σημερινή στεγαστική πίεση δεν εξηγείται αποκλειστικά ούτε από τη βραχυχρόνια μίσθωση ούτε από τη «Χρυσή Βίζα» ή την ανεπαρκή αύξηση των εισοδημάτων. Κύριος λόγος είναι η βαθιά αποεπένδυση της περιόδου της κρίσης.
Ειδικότερα, μεταξύ 2007 και 2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες κατά 84%. Παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, με αποτέλεσμα το έλλειμμα νέας προσφοράς να παραμένει σημαντικό.
Παράλληλα, το υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών δεν μπορεί να καλύψει άμεσα το κενό. Αν και στην Ελλάδα καταγράφεται υψηλό ποσοστό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, μεγάλο μέρος τους δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο για μακροχρόνια μίσθωση ή αγορά, λόγω παλαιότητας, ανάγκης ανακαινίσεων, νομικών ή πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, αλλά και γεωγραφικής αναντιστοιχίας με τη ζήτηση.
Σε αυτό το πλαίσιο, παρεμβάσεις που ενισχύουν τη ζήτηση (π.χ. προγράμματα «Σπίτι Μου») χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς ενδέχεται να έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα ή και αντίθετα αποτελέσματα, καθώς τείνουν να ενσωματώνονται στις τιμές.
Αντιθέτως, σύμφωνα με το ΚΕΦΙΜ, «η ενίσχυση της προσφοράς αποτελεί βασική προϋπόθεση για τη σταθεροποίηση της αγοράς κατοικίας, ωστόσο οι περιορισμοί που αντιμετωπίζει είναι πολλαπλοί και διαρθρωτικοί. Ο σημαντικότερος δεν αφορά μόνο τον χρόνο προσαρμογής της αγοράς, αλλά κυρίως τη μεγάλη απόκλιση μεταξύ του κόστους παραγωγής νέων κατοικιών και της αγοραστικής δυνατότητας των περισσότερων νοικοκυριών. Οι υψηλές τιμές γης και το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος καθιστούν συχνά οικονομικά βιώσιμη κυρίως την ανάπτυξη premium ακινήτων που απευθύνονται σε ξένους ή υψηλού εισοδήματος αγοραστές, ενώ η εγχώρια ζήτηση για μικρά και προσιτά διαμερίσματα παραμένει συγκριτικά υποεξυπηρετούμενη».
Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι στις κατοικίες μεγάλης επιφάνειας και υψηλών προδιαγραφών, που βρίσκονται σε προνομιακές αστικές και τουριστικές περιοχές, οι τιμές πώλησης υπερβαίνουν σημαντικά το συνολικό κόστος κατασκευής και γης, χάρη και στην ζήτηση από το εξωτερικό. Αντιθέτως, στις πιο προσιτές κατοικίες, μικρότερης επιφάνειας, σε λιγότερο ζητούμενες περιοχές και με προσανατολισμό κυρίως στους εγχώριους αγοραστές, οι τιμές που μπορούν να πετύχουν οι κατασκευαστές συχνά μετά βίας προσεγγίζουν ή και υπολείπονται του συνολικού κόστους, καθιστώντας έτσι πολλά οικοδομικά έργα κατοικιών, οριακά κερδοφόρα, ή ακόμα και ασύμφορα.
Ετσι, σύμφωνα με την ανάλυση, «η ασυμμετρία αυτή έχει διαμορφώσει μια αγορά στην οποία η νέα οικοδομική δραστηριότητα κατευθύνεται δυσανάλογα προς πολυτελή ακίνητα που απευθύνονται σε ξένους ή υψηλού εισοδήματος αγοραστές, ενώ η εγχώρια ζήτηση, η οποία συγκεντρώνεται κυρίως σε μικρά και προσιτά διαμερίσματα, αντιμετωπίζει σαφώς ασθενέστερη παραγωγική ανταπόκριση».
Εν τω μεταξύ, μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών δεν μπορεί να διατεθεί άμεσα στην αγορά λόγω παλαιότητας, χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ανάγκης εκτεταμένων ανακαινίσεων, νομικών ή ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, καθώς και γεωγραφικής ασυμφωνίας με τη ζήτηση. Ακόμη και σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική, ένα σημαντικό τμήμα του αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς για τους παραπάνω λόγους.
Σε αυτό το πλαίσιο, η αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης αποκτά και ποιοτικά χαρακτηριστικά. Ενα σημαντικό μέρος των κενών κατοικιών αφορά ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας ή παλαιότερης κατασκευής σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση, ενώ παράλληλα η ζήτηση αφορά κυρίως μικρότερα και νεότερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ως εκ τούτου, ο συνολικός αριθμός των κενών κατοικιών δεν μεταφράζεται αυτόματα σε διαθέσιμη προσφορά για τις στεγαστικές ανάγκες που υπάρχουν σήμερα.
Ασφαλώς, η άνοδος των τιμών δημιουργεί κίνητρα σταδιακής αξιοποίησης μέρους αυτών των ακινήτων, είτε μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης είτε μέσω τουριστικής χρήσης. Ωστόσο, όπως τονίζει το ΚΕΦΙΜ, «η διαδικασία αυτή είναι εγγενώς αργή και εξαρτάται από επενδύσεις, διοικητικές διαδικασίες και συνθήκες αγοράς, με αποτέλεσμα να μην επαρκεί για να καλύψει το υφιστάμενο έλλειμμα προσφοράς βραχυπρόθεσμα. Ξεχωριστή κατηγορία αποτελούν τα ακίνητα που έχουν περιέλθει σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) μέσω πλειστηριασμών. Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει περίπου 20.000 κατοικίες από πλειστηριασμούς. Οι ρεαλιστικές εκτιμήσεις πωλήσεων δεν ξεπερνούν τις λίγες χιλιάδες ετησίως, καθώς η συντριπτική πλειονότητα φέρει νομικά βάρη ή πολεοδομικές εκκρεμότητες. Το κλειδωμένο αυτό απόθεμα αποτυπώνει σε μικρογραφία το ίδιο πρόβλημα που χαρακτηρίζει το σύνολο των κενών κατοικιών: υπάρχει, αλλά δεν είναι άμεσα διαθέσιμο».
Εμπόδια
Στο πλαίσιο αυτό, επισημαίνεται ότι η αδυναμία ταχείας αξιοποίησης αυτού του χαρτοφυλακίου αντικατοπτρίζει τα ίδια εμπόδια που αντιμετωπίζει το σύνολο του υφιστάμενου αποθέματος. Από τα περίπου 11.000 ακίνητα που διαχειρίζονται οι servicers, μόνο 2.000 θεωρούνται ώριμα για άμεση διάθεση στην αγορά, ενώ τα υπόλοιπα φέρουν νομικά βάρη ή πολεοδομικές εκκρεμότητες που μπλοκάρουν τη μεταβίβαση.
Πίεση από την πλευρά της ζήτησης προκύπτει και από δημογραφικούς λόγους, καθώς, παρότι ο πληθυσμός έχει μειωθεί, τα νοικοκυριά αυξάνονται. Ειδικότερα, αν και ο πληθυσμός της χώρας μειώθηκε κατά περίπου 5% μεταξύ 2009 και 2025 (από 11,1 σε 10,4 εκατομμύρια), ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε την ίδια περίοδο κατά περίπου 8% (από 4,2 σε 4,5 εκατομμύρια).
Η απόκλιση αυτή οφείλεται στη διαχρονική μείωση του μέσου μεγέθους νοικοκυριού, ως αποτέλεσμα των διαζυγίων, της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, της γήρανσης του πληθυσμού, της υποχώρησης των γεννήσεων και των μεταβολών στα πρότυπα συμβίωσης. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat (EU-SILC), τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξήθηκαν από 19,7% του συνόλου το 2003 σε 32,4% το 2024, ενώ το ποσοστό των νοικοκυριών με εξαρτώμενα παιδιά μειώθηκε αισθητά.
Η εξέλιξη αυτή έχει άμεσες επιπτώσεις στη ζήτηση κατοικίας: κάθε νοικοκυριό, ανεξαρτήτως μεγέθους, απαιτεί μια αυτόνομη κατοικία. Η δημιουργία πάνω από 300.000 νέων νοικοκυριών μεταξύ 2010 και 2025, σε μια περίοδο κατά την οποία η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ενίσχυσε περαιτέρω τις πιέσεις στην αγορά.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΚΕΦΙΜ, κ. Νίκο Ρώμπαπα, «η στεγαστική πίεση που βιώνουν σήμερα χιλιάδες νοικοκυριά, και ιδιαίτερα οι νέοι άνθρωποι στα μεγάλα αστικά κέντρα, δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με εύκολες εξηγήσεις ή αποσπασματικά μέτρα. Το πρόβλημα είναι βαθύτερο και διαρθρωτικό: για πολλά χρόνια η Ελλάδα σχεδόν σταμάτησε να παράγει νέες κατοικίες, ενώ σήμερα η ζήτηση επανέρχεται από πολλές διαφορετικές πηγές. Αν θέλουμε πιο προσιτή στέγη, πρέπει να εστιάσουμε στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, στη μείωση των εμποδίων που κρατούν ακίνητα εκτός αγοράς και στη δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου για την κατοικία. Χωρίς περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες, οι πολιτικές που απλώς ενισχύουν τη ζήτηση κινδυνεύουν να μετατραπούν σε υψηλότερες τιμές».
