Με διψήφια ποσοστά «τρέχει» η πτώση των τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας, όπως προέκυψε από μια σειρά ερευνών που δημοσιοποιήθηκαν τις τελευταίες μέρες και αφορούν την πορεία που διέγραψαν οι τιμές κατά το 2012. Βάσει των πρόσφατων στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος, προκύπτει ότι για πρώτη φορά από την αρχή της κρίσης, οι τιμές μειώθηκαν με διψήφιο ποσοστό σε ένα ημερολογιακό έτος.
Συγκεκριμένα, για το σύνολο του 2012 οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 11,7% έναντι πτώσης 5,5% το 2011.
Κατά το τέταρτο τρίμηνο, ο ρυθμός της πτώσης επιταχύνθηκε ακόμη περισσότερο, καθώς άγγιξε το 13,2% σε σχέση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο, ενώ κατά το τρίτο τρίμηνο, η πτώση είχε διαμορφωθεί σε 12,6%, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ. Στην Αθήνα, η ετήσια πτώση κατά το 2012 άγγιξε το 11,8% και στη Θεσσαλονίκη το 13,7%. Κατά το τέταρτο τρίμηνο, οι τιμές υποχώρησαν κατά 13,1% στην Αθήνα και κατά 14,7% στη Θεσσαλονίκη. Αλλη μία τάση του 2012 αφορά στην επιτάχυνση του ρυθμού μείωσης των τιμών των νεόδμητων κατοικιών, σε σχέση με τις παλιότερες κατοικίες. Συγκεκριμένα, στο σύνολο του έτους, οι νεόδμητες κατοικίες, που πωλούνται από κατασκευαστές, υποχώρησαν με ρυθμό της τάξεως του 11,8%, έναντι μόλις 5% το 2011), ενώ στα μεταχειρισμένα η πτώση διαμορφώθηκε πέρυσι σε 11,6%, έναντι 5,8% το 2011. Στην Αθήνα, τα νεόδμητα διαμερίσματα μειώθηκαν κατά 12,7% το 2012, έναντι πτώσης 11,2% στη Θεσσαλονίκη και 11,3% στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας.
Μεγάλο απόθεμα
Δεδομένης της συγκέντρωσης ενός σημαντικά μεγάλου αριθμού απούλητων διαμερισμάτων στο λεκανοπέδιο της Αττικής, καθίσταται σαφές ότι οι κατασκευαστές, οι οποίοι δραστηριοποιούνται στην πρωτεύουσα, έχουν αρχίσει να βιώνουν όλο και εντονότερα τις συνέπειες της έλλειψης ζήτησης στην αγορά. Μάλιστα, σύμφωνα με φορείς της αγοράς κατοικίας, εφόσον προχωρήσουν τα σχέδια του οικονομικού επιτελείου για την επιβολή του νέου φόρου ακινήτων, που θα αντικαταστήσει το ειδικό τέλος μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και τον ΦΑΠ (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας), θεωρείται λίαν πιθανό να καταγραφεί ακόμη μεγαλύτερη πτώση των τιμών των νεόδμητων κατασκευών, ιδίως όσο πλησιάζουμε προς την επιβολή του νέου φόρου, δηλαδή από το καλοκαίρι και μετά. Αυτό γιατί κάθε κατασκευαστής ο οποίος διαθέτει πάνω από 2-3 διαμερίσματα προς πώληση θα υποχρεωθεί να πληρώσει τον αντίστοιχο φόρο γι’ αυτά. Μέχρι σήμερα δεν ίσχυε κάτι τέτοιο, καθώς οι οικοδομές δεν ρευματοδοτούνται, με αποτέλεσμα να μην επιβάλλεται χαράτσι.
Ακόμα όμως κι αυτός ο ρυθμός της μείωσης των τιμών, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της ΤτΕ δεν αντικατοπτρίζει πλήρως την πραγματικότητα, καθώς, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, η ΤτΕ βασίζεται σε σημαντικό ποσοστό στις εκτιμήσεις που πραγματοποιούν οι τράπεζες είτε για χρηματοδότηση αγοράς ακινήτων είτε για αναχρηματοδοτήσεις υφιστάμενων στεγαστικών δανείων. Εκ των πραγμάτων, οι τράπεζες είναι ιδιαίτερα συντηρητικές όσον αφορά την πραγματική πτώση της αξίας των ακινήτων. Σε διαφορετική περίπτωση, αν δηλαδή αποτύπωναν την πραγματικότητα, θα υποχρεώνονταν να ζητήσουν σημαντικά υψηλότερες εγγυήσεις από ένα δανειολήπτη που ήδη βρίσκεται σε οικονομικά δυσχερή κατάσταση. Δεδομένου ότι τέτοιες εγγυήσεις ελάχιστοι είναι σε θέση να παράσχουν, οι τράπεζες εσκεμμένα υποτιμούν το μέγεθος της πτώσης, προκειμένου να μην υποχρεωθούν να εγγράψουν ζημίες από τα στεγαστικά τους δάνεια, κάτι που τελικά επηρεάζει και τις τιμές που ανακοινώνει η Τράπεζα της Ελλάδος. Αλλωστε, οι φορείς της αγοράς και ιδίως οι μεσίτες, κάνουν λόγο για πτώση που ξεπερνάει το 35%-40% στην αγορά κατοικίας από την αρχή της κρίσης, επισημαίνοντας ότι οι τιμές έχουν επιστρέψει στα επίπεδα που βρίσκονταν στα μέσα της δεκαετίας του ’90, πριν δηλαδή από το «ράλι» της περιόδου 1997-2008. Αλλος ένας παράγοντας που επηρεάζει αρνητικά την ακριβέστερη αποτύπωση της πορείας των τιμών είναι το γεγονός ότι ως επί το πλείστον, τα στοιχεία της ΤτΕ αφορούν τις ζητούμενες τιμές πώλησης και όχι την τελική τιμή στην οποία ολοκληρώνεται μια αγοραπωλησία, η οποία κατά κανόνα είναι έως και 20% με 30% χαμηλότερη από την αρχική, ως αποτέλεσμα της διαπραγμάτευσης στην οποία υποχρεώνονται να προβούν τόσο οι ιδιώτες ιδιοκτήτες όσο και οι επαγγελματίες κατασκευαστές, προκειμένου να εξασφαλίσουν την πώληση.
Οπως ανέφερε η πολιτικός μηχανικός κ. Βενετία Σιργούδη στο πρόσφατο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ), στις περισσότερες πόλεις της Μακεδονίας (πλην Θεσσαλονίκης) η πτώση των τιμών κυμάνθηκε μεταξύ 15%-20%. Από την αρχή της κρίσης, η κάμψη των τιμών των κατοικιών ξεπερνάει το 40%, ανάλογα με την πόλη και τα επιμέρους χαρακτηριστικά της, αν και τη μεγαλύτερη μείωση έχουν καταγράψει τα νεόδμητα διαμερίσματα. Στη Θεσσαλονίκη, η πτώση κατά το 2012 διαμορφώθηκε μεταξύ 7% και 18%, ανάλογα με τη συνοικία και τα επιμέρους χαρακτηριστικά των κατοικιών. Σύμφωνα με την κ. Ειρήνη Αποστολίδου, στελέχος της Εθνικής Τράπεζας, η αγορά της συμπρωτεύουσας ίσως να έχει προσεγγίσει το κατώτατο σημείο της, αλλά είναι πιθανό η πτωτική πορεία να συνεχιστεί και τα επόμενα δύο-τρία χρόνια.
