Τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η «Κ» και αφορούν την κατασκευή νέων κατοικιών την περίοδο 2005 2007 (α΄ δίμηνο) είναι αποκαλυπτικά. Οι νέες κατοικίες που κτίζονται στην Αττική και στο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης καλύπτουν το 40% της συνολικής προσφοράς νέων κατοικιών. Συγκεκριμένα την περίοδο αυτή κτίσθηκαν -ή ολοκληρώνεται η κατασκευή- 336.520 νέες κατοικίες σε ολόκληρη τη χώρα από τις οποίες οι 132.209 βρίσκονται σε Αττική και Θεσσαλονίκη.
Τα προβλήματα στην αγορά κατοικίας αρχίζουν και τελειώνουν ότι το προϊόν απευθύνεται σε συγκεκριμένο αριθμό υποψήφιων αγοραστών, ο οποίος δεν μπορεί ούτε να μεγαλώσει ούτε και να μικρύνει εκτός και αν η εγχώρια ζήτηση ενισχυθεί και από τη ζήτηση του εξωτερικού. Κάτι τέτοιο όμως τουλάχιστον για το εγγύς χρονικό διάστημα δεν φαίνεται ιδιαίτερα πιθανό αφού «η παραθεριστική κατοικία που αποτελεί ένα μικρό ποσοστό της συνολικής αγοράς κατοικίας έχει περιορισμένο αγοραστικό κοινό από το εξωτερικό ενώ οι δημογραφικές εξελίξεις στα μεγάλα αστικά κέντρα δεν αφήνουν πολλά περιθώρια αισιοδοξίας αφού ο αριθμός των Ελλήνων άνω των 55 ετών χρόνο με το χρόνο αυξάνεται», τόνιζε χαρακτηριστικά τραπεζίτης επικεφαλής εταιρείας real estate που ήθελε να κρατήσει την ανωνυμία του.
100.000 αγορές ετησίως
Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία που αφορούν τις συμβολαιογραφικές πράξεις αγορών ακινήτων ο αριθμός των αγορών που πραγματοποιούνται για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας κινείται στα επίπεδα των 160.000 ετησίως. Με δεδομένο ότι σε αυτές περιλαμβάνονται και οι αγορές οικοπέδων, αγροτεμαχίων και επαγγελματικών ακινήτων ο όγκος των πωλήσεων σε ετήσια βάση κινείται στις 100.000 αγορές κατοικιών ετησίως (καινούργιες και μεταχειρισμένες).
Η αύξηση του αδιάθετου αποθέματος δεν έγινε ιδιαίτερα αισθητή τα τελευταία δύο χρόνια λόγω των ειδικών συνθηκών που καταγράφηκαν στην ελληνική αγορά λόγω:
– Της δραστικής μείωσης των επιτοκίων
– Της ανάδειξης των οικονομικών μεταναστών ως «βασικού παίκτη» στην αγορά κατοικίας.
– Της αύξησης των πωλήσεων παραθεριστικών κατοικιών σε αλλοδαπούς αγοραστές
– Της υψηλής απορροφητικότητας κατοικιών σε μικρότερα αστικά κέντρα της χώρας όπου εγκαταστάθηκαν τα τελευταία χρόνια ΑΕΙ και ΤΕΙ.
Σε όλα αυτά θα πρέπει να προστεθεί και το γεγονός ότι οι αποδόσεις ακόμα και των κατοικιών ήταν σημαντικά υψηλότερες σε σύγκριση με εκείνες των υπόλοιπων επενδύσεων μηδενικού ρίσκου. Το γεγονός αυτό είχε αποτέλεσμα να κάνουν την επανεμφάνισή τους στην αγορά υποψήφιοι αγοραστές, οι οποίοι αντιμετώπιζαν την κατοικία ως «επενδυτικό αγαθό που προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με τα ανταγωνιστικά προϊόντα λόγω κυρίως των υψηλών υπεραξιών», επισήμανε χαρακτηριστικά οικονομικός αναλυτής και συνέχιζε «τα σημερινά δεδομένα της αγοράς όμως είναι εντελώς διαφορετικά αφού οι επιτοκιακές αποδόσεις έχουν ανέβει και ο ρυθμός μεταβολής των τιμών έχει επιβραδυνθεί. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι στα επόμενα χρόνια θα πρέπει να αναμένεται μία σταδιακή υποχώρηση της ζήτησης η οποία θα επιταχυνθεί στην περίπτωση περαιτέρω ανόδου των επιτοκίων.
Η άνοδος των επιτοκίων, η οποία σύμφωνα με τις απόψεις διεθνών αναλυτών, είναι αναπόφευκτη τουλάχιστον για το επόμενο δωδεκάμηνο, θα επηρεάσει και την προσφορά μεταχειρισμένων ενυπόθηκων κατοικιών λόγω της αδυναμίας ενός αριθμού δανειοληπτών να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις εξυπηρέτησης του στεγαστικού τους δανείου.
Μηχανισμοί αυτορρύθμισης
«Ενα τέτοιο σενάριο, που φαντάζει ως εφιαλτικό, δεν μπορεί να αποκλεισθεί αλλά πιστεύω ότι ακόμα και στην περίπτωση αυτή η αγορά μπορεί να βρει μηχανισμούς αυτορρύθμισης. Για παράδειγμα η προώθηση από τις τράπεζες προγραμμάτων αυτοχρηματοδότησης μπορεί να αποτρέψει πολλούς πλειστηριασμούς ενώ η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφεται από τις έρευνες της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας είναι μία σαφής ένδειξη ότι και για τους κατασκευαστές-εργολάβους, ο κίνδυνος της υπερβάλλουσας προσφοράς από μία νεφελώδη προοπτική έχει μετατραπεί σε ένα ορατό ενδεχόμενο», τόνιζε τραπεζίτης και συμπλήρωνε ότι «καταλύτης των εξελίξεων μπορεί να είναι και η κεντρική κυβέρνηση με αποφάσεις που μπορεί να επηρεάσουν τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση για κατοικία. Για παράδειγμα η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης δρα ανασταλτικά για την ζήτηση.Επίσης, οι εντάξεις στο σχέδιο πόλης, ενώ από τη μία πλευρά έχουν εξυγιαντικό αποτέλεσμα από την άλλη βάζουν και άλλες περιοχές στον «χάρτη» της οικοδομικής δραστηριότητας. Για όλους αυτούς τους λόγους η πολιτική της κατοικίας σήμερα είναι μία πολύπλοκη υπόθεση που απαιτεί συνολική προσέγγιση αφού εκτός από την οικονομική πολιτική θα πρέπει να ληφθούν υπόψη χωροταξικοί και πολεοδομικοί παράμετροι καθώς και θέματα που άπτονται με τις επενδύσεις σε υποδομές», επισήμανε πανεπιστημιακός υπόψη του οποίου τέθηκαν τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη της προσφοράς κατοικίας.
