Ευθυγραμμισμένη με τις τάσεις που επικρατούν στην αγορά ακινήτων της πρωτεύουσας εμφανίζεται η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης. Τα εμπορικά κέντρα και οι αποθηκευτικοί χώροι (Logistics) βρίσκονται στο επίκεντρο του ενδιάφεροντος, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από διαθεσιμότητα και αισθητή υποχώρηση των τιμών ενοικίασης και πώλησης έως και 20%, ενώ στην αγορά κατοικίας οι αξίες χαρακτηρίζονται υπερτιμημένες και η αγορά προσπαθεί να διορθώσει μετά την τρελή κούρσα που ξεκίνησε το 1999.
H Θεσσαλονίκη φιλοξένησε τη Σύνοδο Κορυφής της Ευρωπαϊκής Ενωσης το περασμένο καλοκαίρι και πλέον κοιτάζει προς το μέλλον διεκδικώντας την Expo 2008. Στην πόλη εκτελούνται σημαντικά έργα υποδομής που αλλάζουν την εικόνα της, με στόχο την ανάδειξή της σε σύγχρονο αστικό και εμπορικό κέντρο της περιοχής των Βαλκανίων. H Εγνατία Οδός και ο αυτοκινητόδρομος Πάτρας-Αθήνας-Θεσσαλονίκης-Ευζώνων (ΠΑΘΕ), όντας σχεδιασμένες να συναντούν τη Θεσσαλονίκη, εκτιμάται ότι θα τονώσουν τα υπάρχοντα εμπορικά κέντρα στη δυτική και ανατολική είσοδο της πόλης και θα ενθαρρύνουν νέες εμπορικές επενδύσεις στην περιοχή. Μεταξύ των νέων εμπορικών κέντρων που εκτελούνται στη Θεσσαλονίκη, περιλαμβάνεται το City Gate, ένα έργο που γίνεται στον Παλαιό Σταθμό της Νέας Δυτικής Εισόδου, από τη ΓΕΚΑ και τη Ζήνων Αθανασιάδης ATE. Το κέντρο κατασκευάζεται σε οικόπεδο 16 στρεμμάτων, ενώ η συνολική επιφάνειά του θα είναι 28.000 τ.μ. Εκεί θα λειτουργήσει υπέρ μάρκετ, εμπορικά καταστήματα και χρήσεις ψυχαγωγίας και εστίασης. H μεγαλύτερη επένδυση όμως που πραγματοποιείται αυτήν τη στιγμή στα περίχωρα της Θεσσαλονίκης και ειδικότερα στην περιοχη της Πυλαίας, είναι αυτή της κοινοπραξίας που έχουν συστήσει η Lamda Development και Sonae-Χαραγκιώνης, μέσω της ΠΥΛΑΙΑ A.E., για την κατασκευή του εμπορικού και ψυχαγωγικού κέντρου MediterraneaCosmos. Το εμπορικό κέντρο αναπτύσσεται σε οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 250.000 τ.μ. ιδιοκτησίας του Οικουμενικού Πατριαρχείου πάνω στην οδική αρτηρία που συνδέει το κέντρο της Θεσσαλονίκης με το αεροδρόμιο «Μακεδονία», και η συνολική επιφάνεια ενοικιάσιμου χώρου ανέρχεται σε 45.000 τ. μ., γεγονός που το καθιστά το μεγαλύτερο εμπορικό-ψυχαγωγικό κέντρο της βορείου Ελλάδος. Το κέντρο θα περιλαμβάνει ένα μεγάλο σούπερ μάρκετ 12.000 τ.μ., 9 επώνυμα καταστήματα «άγκυρες», 188 μικρότερα εμπορικά καταστήματα, 18 καταστήματα διατροφής, 8 εστιατόρια, πολυκινηματογράφο με 11 αίθουσες και χώρους ψυχαγωγίας 12.500 τ.μ. Παράλληλα στο κέντρο θα δημιουργηθεί παραδοσιακό «ελληνικό χωριό» και «γειτονιά πολιτισμού» που θα περιλαμβάνει μουσείο, εκκλησία, χώρο εκθέσεων λαϊκής τέχνης, παραδοσιακές ταβέρνες κ.λπ. Στα σχέδια των κατασκευαστών είναι και η δημιουργία ανοικτής αμφιθεατρικής πλατείας 500 θέσεων για τη φιλοξενία συναυλιών, χορευτικών και λοιπών πολιτιστικών εκδηλώσεων και βέβαια ικανοποιητικών χώρων στάθμευσης με δυνατότητα φιλοξενίας 3.000 αυτοκινήτων.
Σύμφωνα με έκθεση της Δανός & Συνεργάτες, που συνεργάζεται με την CB Richard Ellis, η ανάπτυξη μεγάλων εμπορικών κέντρων στις εισόδους της πόλης προκαλεί το αυξημένο ενδιαφέρον μεγάλων εταιρειών λιανικού εμπορίου για δημιουργία νέων καταστημάτων, αλλά και ξένων αλυσίδων που εξετάζουν το ενδεχόμενο δραστηριοποίησης στην τοπική αγορά. Παράλληλα σημειώνεται το ενισχυμένο ενδιαφέρον Γερμανών developers να επενδύσουν στα κέντρα αυτά, αλλά και η επέκταση των καταστημάτων διάθεσης αποθεμάτων και γενικότερα μειωμένων τιμών.
Τέσσερις ζώνες στην κατοικία
Η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης θα μπορούσε να χωριστεί σε τέσσερις ζώνες, που αποτελούνται από το κέντρο της πόλης, την παραλία που εμφανίζει τις υψηλότερες τιμές, τα ανατολικά προάστια που συγκεντρώνουν κυρίως τις πολυτελείς κατοικίες και τα δυτικά προάστια. Μεταξύ αυτών των τεσσάρων ζωνών παρατηρούνται σημαντικές διαφοροποιήσεις στις τιμές πώλησης του τ.μ., ενώ στις τιμές ενοικίασης οι διακυμάνσεις είναι σαφώς μικρότερες. Σύμφωνα με την έκθεση της Δανός & Συνεργάτες στη μέχρι τώρα διάρκεια του έτους οι τιμές παραμένουν σταθερές. Στο κέντρο της πόλης η τιμή πώλησης του τ.μ. κυμαίνεται μεταξύ 1.200 και 3.000 ευρώ, με τις τιμές να αυξάνουν πλησιάζοντας προς τη θάλασσα. Στην παλιά παραλία οι τιμές πώλησης παραμένουν υψηλές στα επίπεδα των 4.500 ευρώ/τ.μ. και ενοικίασης στα 10 ευρώ/τ.μ., ενώ στις λεγόμενες καλές περιοχές, όπως π.χ. η παραλιακή Λεωφόρος Νίκης, οι τιμές είναι ακόμα υψηλότερες. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο όμιλος εταιρειών Μυτιληναίου που κατασκευάζει πολυτελή διαμερίσματα στη λεωφόρο έχει θέσει την τιμή πώλησης του τ.μ. στα 8.500 ευρώ. Υψηλές τιμές πώλησης συναντάμε επίσης και σε άλλες παραθαλάσσιες περιοχές, όπως το Καραμπουρνάκι και οι Σαράντα Εκκλησιές.
Στα ανατολικά προάστια της πόλης εντοπίζονται κυρίως πολυτελείς κατασκευές, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα είναι έντονη, γεγονός που αποδίδεται στην αύξηση του πληθυσμού τα τελευταία χρόνια, όπως προκύπτει από την απογραφή του 2001. H τιμή πώλησης του τετραγωνικού κινείται μεταξύ 1.400 και 2.500 ευρώ, ενώ αυτές της ενοικίασης μεταξύ 4 και 8 ευρώ/τ.μ. Στον Αγιο Ιωάννη Καλαμαριάς και την Πυλαία η μέση τιμή πώλησης υπολογίζεται στα 1.700 ευρώ/τ.μ. Στα δυτικά προάστια οι τιμές πώλησης και ενοικιάσης είναι σαφώς χημηλότερες, με τις πρώτες από 900 έως 1.300 ευρώ και το κόστος ενοικίασης από 3 έως 5 ευρώ/τ.μ. Στις περιοχές του Ευόσμου, του Ωραιόκαστρου και των Πεύκων ο πληθυσμός έχει σημειώσει μεγάλη αύξηση τα τελευταία χρόνια, γεγονός που στηρίζει τη σταθεροποίηση των τιμών παρά την αναπτυγμένη οικοδομική δραστηριότητα που παρατηρείται. Στην περιοχή του Πανεπιστημίου η ζήτηση επικεντρώνεται στις μικρές κατοικίες, ενώ η μέση τιμή του ενοικίου υπολογίζεται στα 5 ευρώ/τ.μ. H συγκεκριμένη περιοχή εξακολουθεί να εμφανίζει τις υψηλότερες αποδόσεις στον τομέα της κατοικίας σε σύγκριση με οποιαδήποτε άλλη περιοχή της πόλης υπερβαίνοντας πολλές φορές το 8%.
Θα περίμενε κανείς ότι η επικείμενη ένταξη στο σχέδιο πόλεως 20.000.000 τ.μ., τόσο στα ανατολικά με τις επεκτάσεις της Πυλαίας και της Καλαμαριάς όσο και στα δυτικά πέραν των αναπόφευκτων αλλαγών που θα επιφέρει στον οικιστικό χάρτη, θα πίεζε προς χαμηλότερα επίπεδα τις αξίες των κατοικιών. Σύμφωνα με τον κ. Λιολιόπουλο, κάτι τέτοιο μέχρι στιγμής δεν έχει συμβεί και δεν αναμένεται να συμβεί, καθώς οι νέες πολεοδομήσεις θα γίνουν στο πλαίσιο 10ετούς προγράμματος και με τέτοιο ρυθμό που θα επιτρέψει στην αγορά ακινήτων να απορροφήσει ομαλά τις νέες προσφερόμενες προς ανάπτυξη εκτάσεις.
Η αγορά γραφείων
Στην αγορά γραφείων το υψηλό ποσοστό διαθεσιμότητας, κυρίως στο κέντρο της πόλης, διατηρεί τις τιμές σε χαμηλά επίπεδα, με τη μέση αξία του τετραγωνικού στα 9 ευρώ για ενοικίαση και στα 1.700 ευρώ για πώληση. Οι σχετικά χαμηλές τιμές παρέχουν σε πολλές εταιρείες τη δυνατότητα μετεγκατάστασης σε καλύτερα κτίρια που βρίσκονται σε καλύτερη θέση. Τα εμπορικά κέντρα που προσφέρουν γραφειακούς χώρους, κυρίως κοντά στο κέντρο της πόλης, εξακολοθούν να είναι ελκυστικά με αποτέλεσμα η τιμή ενοικίασης να διαμορφώνεται στα 12 ευρώ/τ.μ., ενώ αυτή της πώλησης στα 1.900 ευρώ προσφέροντας απόδοση προ φόρων μεταξύ 7% και 8%. Ενδεικτικά, η υψηλότερη τιμή ενοικίασης στην καλύτερη περιοχή ανέρχεται σε 20 ευρώ/τ.μ.
