Τα πρώτα δείγματα επιβράδυνσης καταγράφονται στην αγορά των οικοπέδων της Αττικής, παρότι, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, ενδεχομένως οι διορθώσεις να έπρεπε να είναι υψηλότερες, μετά την απόφαση του ΣτΕ στις αρχές του 2025, η οποία κατάργησε τα μπόνους δόμησης και περιόρισε κατακόρυφα (30%-40%) τις επιτρεπόμενες δομήσιμες επιφάνειες των κτιρίων. Σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis για την αγορά γης στην Αττική, η μέση αύξηση κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου διαμορφώνεται σε 4,21%, από 5,6%. Για τον σκοπό της έρευνας, η Geoaxis έχει επιλέξει πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές και συγκεκριμένα το Παλαιό Φάληρο, με συντελεστή δόμησης 1,4, το Μαρούσι με συντελεστή δόμησης 0,8, το Περιστέρι με συντελεστή δόμησης 1,8, τους Αμπελοκήπους με συντελεστή δόμησης 3,6 και τον Χολαργό με συντελεστή δόμησης 1,2.
Κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους, η μεγαλύτερη αύξηση με 5% εντοπίζεται στο Π. Φάληρο, με την εκτιμώμενη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης να διαμορφώνεται σε 1.700 ευρώ/τ.μ. (από 1.620 ευρώ/τ.μ. πέρυσι), ενώ ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων με αύξηση κατά 4,7%, σε 2.727 ευρώ/τ.μ., από 2.605 ευρώ/τ.μ. Επονται η περιοχή του Χολαργού όπου καταγράφεται αύξηση 4,17% (στα 1.350 ευρώ/τ.μ., από 1.296 ευρώ/τ.μ.) και το Μαρούσι όπου οι αξίες των οικοπέδων σημειώνουν ετήσια άνοδο κατά 4%, σε 972 ευρώ/τ.μ., από 935 ευρώ/τ.μ. Μικρότερη άνοδος κατά 3,2% παρατηρείται στο Περιστέρι, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 1.000 ευρώ/τ.μ., από 967 ευρώ/τ.μ. πριν από ένα χρόνο. Ωστόσο, όπως σημειώνει η Geoaxis, οι τιμές αυτές αφορούν οικόπεδα με τυπικά χαρακτηριστικά, καθώς όσα διαθέτουν ιδιαίτερα προτερήματα (π.χ. θέση, προβολή, θέα ή επιφάνεια) καταγράφουν αξίες που πολλές φορές μπορεί να είναι ακόμα και 25% υψηλότερες.
Σε βάθος δεκαετίας οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο, αφού καταγράφεται αύξηση 48,08% κατά μέσον όρο. Τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (54,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα στον Δήμο Αθηναίων και συγκεκριμένα στους Αμπελοκήπους και τη μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα στο Περιστέρι (41,80%).
Οπως αναφέρει ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, «η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης». Σύμφωνα με τον ίδιο, «το ΣτΕ, με τις αποφάσεις του, αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς, με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και τη συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (ΤΠΣ, ΕΠΣ), όπου αυτά υπάρχουν. Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το μπόνους δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης». Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, μεγάλο στοίχημα αποτελεί η αύξηση στο κόστος κατασκευής, που προσεγγίζει το 10% τους τελευταίους μήνες λόγω του πολέμου στη Μέση Ανατολή και του κλεισίματος των Στενών του Ορμούζ, όπως επίσης και ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών, αλλά και ο χρόνος ανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των βορείων προαστίων. «Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας», επισημαίνει ο κ. Ξυλάς.
Σε βάθος δεκαετίας οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο, αφού καταγράφεται αύξηση 48,08% κατά μέσον όρο. Τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (54,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα στον Δήμο Αθηναίων.
Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον δείκτη τιμών υλικών νέων κτιρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Μαρτίου 2025 – Φεβρουαρίου 2026, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Μαρτίου 2024 – Φεβρουαρίου 2025, παρουσίασε αύξηση 2,6%, έναντι αύξησης 5,3% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκαμήνων. Παρ’ όλα αυτά τα στοιχεία, η πραγματικότητα καταγράφει αρκετά μεγαλύτερη αύξηση στο κόστος κατασκευής, ενώ το υψηλό ενεργειακό κόστος είναι βέβαιο ότι θα επηρεάσει περαιτέρω δυσμενώς το κόστος κατασκευής εντός του έτους, παρά την πρόσφατη επίτευξη ειρηνευτικής συμφωνίας μεταξύ του Ιράν και των ΗΠΑ.
Στους Αμπελοκήπους (213 τ.μ.) και στο Περιστέρι (217 τ.μ.) καταγράφονται μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με το Παλαιό Φάληρο (465 τ.μ.), το Μαρούσι (462 τ.μ.) και τον Χολαργό (280 τ.μ.). Επίσης, αδόμητα οικόπεδα επιφανείας ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν εντός παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές.
Οσον αφορά τα ποσοστά αντιπαροχής, τα μεγαλύτερα προσφέρονται στο Παλαιό Φάληρο (μέχρι 40%), ενώ σε Μαρούσι και Περιστέρι το προσφερόμενο ποσοστό διαμορφώνεται μέχρι και 37%. Επίσης, σε Χολαργό και Αμπελοκήπους τα ποσοστά κυμαίνονται από 30% μέχρι 36% και από 32% μέχρι 36%, αντιστοίχως.
Με βάση την ανάλυση των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ για το 2025, στο σύνολο της Αττικής αδειοδοτήθηκαν μόλις 11.864 νέες κατοικίες, συνολικής επιφάνειας 1,2 εκατ. τ.μ. και 4,12 εκατ. κυβικών μέτρων όγκου, που συνιστούν πτώση κατά 10,1% με βάση τον αριθμό, κατά 20,8% με βάση την επιφάνεια και κατά 21,5% με βάση τον όγκο. Παράλληλα, η πτώση ανά κατοικία διαμορφώνεται σε 11,8% με βάση την επιφάνεια και κατά 12,8% με βάση τον όγκο, σε 102,6 τ.μ. και 347,4 κυβικά μέτρα, αντιστοίχως.
Τα μεγαλύτερα ποσοστά αντιπαροχής προσφέρονται στο Παλαιό Φάληρο (μέχρι 40%), ενώ σε Μαρούσι και Περιστέρι το προσφερόμενο ποσοστό διαμορφώνεται μέχρι και 37%, ανάλογα με τη θέση και την έκταση του οικοπέδου.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως ο Δυτικός Τομέας Αθηνών, με βάση τις άδειες του 2025, προστέθηκαν μόλις 984 νέες κατοικίες, συνολικής επιφάνειας 92.635 τ.μ. Αντιστοίχως, στο κέντρο της Αθήνας το νούμερο δεν ξεπερνά τις 1.916 κατοικίες και στην Ανατολική Αττική τις 1.955 νέες κατοικίες. Στον δε Πειραιά, που επίσης έχει αρχίσει να συγκεντρώνει υψηλή ζήτηση, θα προστεθούν 1.961 νέες κατοικίες, με βάση τις άδειες που εκδόθηκαν πέρυσι.
Η εξέλιξη αυτή οφείλεται στο ότι κατά τους πρώτους πέντε μήνες του 2025 παρατηρήθηκε καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας εξαιτίας της απόφασης του ΣτΕ για τον ΝΟΚ και της πολύμηνης επεξεργασίας που απαιτήθηκε από το υπ. Περιβάλλοντος και Ενέργειας προκειμένου να νομοθετήσει στο τέλος Μαΐου τις απαιτούμενες ρυθμίσεις συμμόρφωσης στα νέα δεδομένα. Επομένως, όσοι κατασκευαστές είχαν υπογράψει προσύμφωνα ή γενικότερα συμφωνίες αγοράς οικοπέδων ή συμβάσεις αντιπαροχής, χρειάστηκε να περιμένουν ένα σημαντικό χρονικό διάστημα προκειμένου να επαναδιαπραγματευτούν και να διαπιστώσουν τι ήταν εφικτό να χτίσουν. Αυτό προκάλεσε σημαντική υστέρηση στις νέες οικοδομικές άδειες και, παρά τη σημαντική αντιστροφή της πορείας αυτής από τον Ιούνιο και μετά, δεν κατέστη εφικτό να σημειωθεί αύξηση στο σύνολο του έτους.
