Στην πρώτη παρέμβασή της σε ό,τι αφορά την παροχή κινήτρων προς ιδιώτες επενδυτές και κατασκευαστές, προκειμένου να προχωρήσουν στην ανέγερση περισσότερων κατοικιών, προχωρά η κυβέρνηση μέσω του προγράμματος «Κατασκευάζω – Νοικιάζω».
Το συγκεκριμένο πρόγραμμα, που είχε προαναγγελθεί από τον ίδιο τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη στο τέλος του 2025, περιλαμβάνεται, μεταξύ άλλων ρυθμίσεων, στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών, με τίτλο «Μέτρα αντιμετώπισης της ενεργειακής κρίσης και ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, μισθολογικές και φορολογικές διατάξεις, ρυθμίσεις για τον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, συνταξιοδοτικές ρυθμίσεις Δημοσίου, ρυθμίσεις για την Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων και βελτίωση του πλαισίου για τα παίγνια, ρυθμίσεις για την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία και λοιπές διατάξεις». Το πολυνομοσχέδιο τέθηκε τη Δευτέρα σε δημόσια διαβούλευση μέχρι τις 15 Ιουνίου.
Στο άρθρο 6 περιλαμβάνεται η θέσπιση του προγράμματος «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» (Build to Rent), το οποίο αποσκοπεί στην παροχή κινήτρων σε νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στον τομέα των κατασκευών ή της διαχείρισης ακινήτων, προκειμένου να προβούν σε ανέγερση νέων κατοικιών ή και σε μετατροπή της χρήσης άλλων ακινήτων (π.χ. γραφεία, βιομηχανικά ακίνητα κ.λπ.) σε κατοικίες, με στόχο τη μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, σε αντίθεση με τα ισχύοντα, οι συμφωνίες ενοικίασης θα είναι υποχρεωτικά, ελάχιστης διάρκειας 10 ετών, ενώ το ύψος του ενοικίου θα καθορίζεται με κοινή απόφαση των υπουργών Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου υπουργού.
Παράλληλα, όπως ορίζεται στο πολυνομοσχέδιο (άρθρο 7), το εισόδημα που θα αποκτούν τα νομικά πρόσωπα από την εκμίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο του συγκεκριμένου προγράμματος, απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος, εφόσον τα ακίνητα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον 10 ετών με προκαθορισμένο μίσθωμα.
Οι συμφωνίες ενοικίασης θα είναι υποχρεωτικά ελάχιστης διάρκειας 10 ετών, ενώ το ύψος του μισθώματος θα καθορίζεται από το κράτος.
Ασφαλώς, τα ερωτήματα που προκύπτουν είναι αρκετά. Κατ’ αρχάς, ποια θα είναι τα κριτήρια και η διαδικασία, μέσω της οποίας θα καθορίζεται το ενοίκιο για κάθε συγκρότημα κατοικιών, με δεδομένο ότι κάθε περιοχή και κάθε έργο θα έχουν και διαφορετικά χαρακτηριστικά (κόστη, ποιότητα, περιοχή κ.λπ.). Παράλληλα, δεν έχει αποσαφηνιστεί η χρονική διάρκεια κατά την οποία θα ισχύει το προκαθορισμένο ενοίκιο από την υπουργική απόφαση, π.χ. αν θα αφορά το σύνολο της 10ετούς μίσθωσης, ή μέρος αυτής και στη συνέχεια θα γίνονται αναπροσαρμογές με βάση τον πληθωρισμό.
Οπως σημειώνουν φορείς της αγοράς, ένα ακόμα ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα είναι το αν θα υπάρχουν δικλίδες ασφαλείας που θα προστατεύουν τον ιδιώτη, έναντι απρόβλεπτων αλλαγών του μισθώματος, ανάλογα με τον βαθμό κοινωνικής/φιλολαϊκής πολιτικής που θα θέλει να ασκήσει ο εκάστοτε υπουργός… Αν, π.χ., έπειτα από δύο-τρία χρόνια, αλλάξει η κυβέρνηση και ο υπουργός, θα μπορεί ή όχι να επιβάλει π.χ. μειώσεις 30%-40% των μισθωμάτων σε τέτοια έργα με μια απλή υπουργική απόφαση; Πρόκειται για ζητήματα, τα οποία δεν αποσαφηνίζονται από τις διατάξεις του νομοσχεδίου, αφήνοντας ίσως μεγάλο βαθμό ελευθερίας για διαμόρφωση των ειδικών όρων της ρύθμισης σε βάθος χρόνου.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν η φοροαπαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια θα είναι αρκετή για να αντισταθμίσει το χαμηλότερο ενοίκιο για περίοδο 10 ετών. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, η απόδοση ενός συγκροτήματος κατοικιών με προσιτό ενοίκιο ενδεχομένως και να είναι 50% μικρότερη σε σχέση με μια ανάλογη κατασκευή που θα διατεθεί με όρους αγοράς. Επομένως, η βιωσιμότητα θα είναι ένα «στοίχημα», που για να κερδηθεί θα πρέπει να είναι εφικτή η κατασκευή κτιρίων μεγάλης κλίμακας και αριθμού διαμερισμάτων, π.χ. πάνω από 100 ανά κτίριο.
Ασφαλώς, αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον, το αντίθετο μάλιστα. Εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, μεταξύ των οποίων η Dimand, αλλά και η Ten Brinke Hellas, έχουν εκφράσει ανοιχτά το ενδιαφέρον τους για συμμετοχή σε τέτοια έργα, εφόσον «τα νούμερα βγαίνουν». Αλλωστε, εφόσον πρόκειται για ένα επενδυτικό προϊόν με συγκεκριμένη και σταθερή απόδοση για μια σειρά ετών, υπάρχουν και δυνητικοί αγοραστές. Συγκεκριμένα, στο εξωτερικό δραστηριοποιούνται επενδυτικά κεφάλαια που ειδικεύονται ακριβώς στην απόκτηση ακινήτων με κοινωνικό χαρακτήρα, χωρίς μάλιστα να ζητούνται υψηλές αποδόσεις, όπως γίνεται σε άλλες κατηγορίες ακινήτων. Επομένως, εφόσον το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» σχεδιαστεί σωστά, μπορεί να αποδώσει και να επιτρέψει την αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών προς ενοικίαση.
