Υπάρχουν στιγμές στις οποίες μια πόλη καλείται να αναμετρηθεί με τον εαυτό της. Η Αθήνα –και πλέον και η Θεσσαλονίκη– βρίσκεται σε μια τέτοια στιγμή.
Από τη μια πλευρά καταγράφεται μια σαφής δυναμική ανάπτυξης: ενίσχυση της επενδυτικής δραστηριότητας, αυξημένες τουριστικές ροές, αναβαθμισμένη διεθνής εικόνα. Από την άλλη, για ένα αυξανόμενο τμήμα του πληθυσμού, η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία καθίσταται ολοένα και πιο δυσχερής.
Η αντίφαση αυτή δεν είναι συγκυριακή. Βρίσκεται στον πυρήνα του σύγχρονου στεγαστικού ζητήματος και απαιτεί ενεργό δημόσια πολιτική.
Στο πλαίσιο αυτό, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν αυτοτελώς το πρόβλημα. Αποτελούν, όμως, ένα κρίσιμο τμήμα του και, κυρίως, έναν σαφή δείκτη της έντασης που αναπτύσσεται μεταξύ διαφορετικών χρήσεων της κατοικίας σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Τα στοιχεία είναι δηλωτικά. Σε εθνικό επίπεδο, οι κατοικίες που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν σε περίπου 3,7% του συνόλου, ενώ οι κενές κατοικίες προσεγγίζουν το 12%. Είναι σαφές ότι το πρόβλημα δεν εξαντλείται στη συγκεκριμένη δραστηριότητα. Ωστόσο, η εικόνα διαφοροποιείται ουσιωδώς σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Στον Δήμο Αθηναίων σχεδόν το 10% των κατοικιών αξιοποιείται για βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ οι κενές κατοικίες είναι αναλογικά λιγότερες.
Στον Δήμο Θεσσαλονίκης το 4% των κατοικιών εκμισθώνεται βραχυχρόνια, ενώ οι κενές κατοικίες ανέρχονται στο 5% επί του συνόλου. Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η ένταση της μεταβολής: μέσα σε μόλις τρία χρόνια, σε εθνικό επίπεδο, η δραστηριότητα αυξήθηκε κατά 74%, απορροφώντας σημαντικό μέρος του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος.
Με άλλα λόγια, στο κέντρο της Αθήνας, και πλέον στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, η αγορά κατοικίας αναδιατάσσεται. Και η εξέλιξη αυτή έχει συγκεκριμένες και μετρήσιμες συνέπειες.
Στις περιοχές αυτές η ταχεία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων τα τελευταία χρόνια απορρόφησε σημαντικό μέρος του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος, εντείνοντας τις πιέσεις στις τιμές των ενοικίων, περιορίζοντας τις επιλογές για μόνιμη κατοικία και μεταβάλλοντας σταδιακά τον χαρακτήρα των γειτονιών.
Υπό αυτές τις συνθήκες, η απουσία ρυθμιστικού πλαισίου δεν αποτελεί ουδέτερη επιλογή. Αντιθέτως οδηγεί σε ενίσχυση των ανισορροπιών.
Για τον λόγο αυτό η πολιτεία προχώρησε σε μια δέσμη παρεμβάσεων με σαφή στόχευση. Το 2024, στη Διεθνή Εκθεση Θεσσαλονίκης ανακοινώθηκε η αναστολή έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, συνοδευόμενη από φορολογικά κίνητρα για τη μετατροπή ακινήτων σε μακροχρόνια μίσθωση.
Η επιλογή αυτή δεν ήταν οριζόντια, ούτε τιμωρητική. Ηταν στοχευμένη, γεωγραφικά περιορισμένη και βασισμένη σε συγκεκριμένα δεδομένα πίεσης της αγοράς. Εστίασε εκεί όπου το πρόβλημα ήταν εντονότερο, αποφεύγοντας παρεμβάσεις που θα μπορούσαν να πλήξουν δυσανάλογα περιοχές χωρίς αντίστοιχα χαρακτηριστικά.
Στο κέντρο της Αθήνας, και πλέον στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, η αγορά κατοικίας αναδιατάσσεται. Και η εξέλιξη αυτή έχει συγκεκριμένες και μετρήσιμες συνέπειες.
Το 2025, η ίδια λογική αποφασίστηκε ότι θα επεκταθεί και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, με την εφαρμογή αντίστοιχων περιορισμών σε περιοχές που εμφανίζουν σημάδια κορεσμού. Η επέκταση αυτή επιβεβαιώνει ότι η πολιτική δεν είναι αποσπασματική, αλλά δυναμική και προσαρμοστική: παρακολουθεί τα δεδομένα και παρεμβαίνει όπου ανακύπτει ανάγκη.
Παράλληλα, τα μέτρα συνοδεύονται από συμπληρωματικές ρυθμίσεις –φορολογικά κίνητρα, επιβαρύνσεις σε περιπτώσεις πολλαπλών ακινήτων, ενίσχυση του θεσμικού πλαισίου– που αποσκοπούν στην εξισορρόπηση της αγοράς χωρίς να αναστέλλουν τη δραστηριότητα.
Tα πρώτα στοιχεία δείχνουν ήδη τάσεις σταθεροποίησης στις περιοχές εφαρμογής, γεγονός που υποδηλώνει ότι η αγορά μπορεί να εξισορροπείται όταν λειτουργεί εντός σαφούς και προβλέψιμου πλαισίου κανόνων.
Η σημασία αυτής της προσέγγισης είναι ευρύτερη. Αναδεικνύει ότι το δίλημμα «ανάπτυξη ή κοινωνική συνοχή» είναι στην πράξη ψευδές. Η πρόκληση για τη δημόσια πολιτική είναι η ταυτόχρονη διασφάλιση και των δύο.
Η τουριστική και επενδυτική αξιοποίηση της κατοικίας αποτελεί σημαντικό πυλώνα οικονομικής δραστηριότητας. Οταν, όμως, δεν πλαισιώνεται από κατάλληλες ρυθμίσεις, μπορεί να περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη χρήση και να επιτείνει κοινωνικές πιέσεις.
Ακριβώς γι’ αυτό οι παρεμβάσεις που υιοθετήθηκαν δεν επιδιώκουν την αναστολή της δραστηριότητας, αλλά τη ρύθμισή της με όρους αναλογικότητας, ισορροπίας και βιωσιμότητας. Πρόκειται για μέτρα προσεκτικά μελετημένα, που λαμβάνουν υπόψη τόσο τη λειτουργία της αγοράς όσο και τις ανάγκες της κοινωνίας.
Το στεγαστικό ζήτημα, άλλωστε, δεν είναι μονοπαραγοντικό. Η αποτελεσματική αντιμετώπισή του απαιτεί ένα συνεκτικό πλέγμα πολιτικών: αξιοποίηση του αποθέματος κενών κατοικιών, ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, αύξηση της προσφοράς και στοχευμένες παρεμβάσεις σε περιοχές υψηλής πίεσης.
Η ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτελεί ένα κρίσιμο, αλλά όχι μοναδικό, εργαλείο σε αυτή την κατεύθυνση. Σηματοδοτεί, όμως, μια σαφή επιλογή: τη μετάβαση από μια περίοδο άναρχης ανάπτυξης σε ένα πλαίσιο κανόνων που διασφαλίζει τη βιωσιμότητα των πόλεων.
Διότι, σε τελική ανάλυση, το διακύβευμα υπερβαίνει τη λειτουργία μιας επιμέρους αγοράς. Αφορά τον τρόπο με τον οποίο διαμορφώνεται το αστικό περιβάλλον και την ισορροπία μεταξύ των διαφορετικών χρήσεών του.
Η κατοικία δεν αποτελεί απλώς οικονομικό μέγεθος. Αποτελεί θεμελιώδη προϋπόθεση κοινωνικής συνοχής, αξιοπρέπειας και προοπτικής. Και μια πόλη που απομακρύνει τους κατοίκους της, υπονομεύει τελικά τη βιωσιμότητα της ίδιας της ανάπτυξής της.
*Ο κ. Kωνσταντίνος Γλούμης-Ατσαλάκης είναι γενικός γραμματέας Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής.
