Εως το τέλος του μηνός αναμένεται να έχει ψηφιστεί η διάταξη του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τη στοχευμένη προστασία της πρώτης κατοικίας μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού. Η διάταξη θα δίνει τη δυνατότητα σε οφειλέτες με «κόκκινα» δάνεια να διεκδικήσουν ρύθμιση μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, ειδικά για την κύρια κατοικία τους, διαχωρίζοντάς την από τα υπόλοιπα χρέη τους και την υπόλοιπη περιουσία τους.
Μέχρι σήμερα, μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού ρυθμίζεται το σύνολο των χρεών που έχει κάποιος, είτε αυτά είναι χρέη προς το Δημόσιο είτε προς άλλους πιστωτές, δηλαδή τράπεζες και funds. Για τη ρύθμιση των οφειλών λαμβανόταν υπόψη η αξία του συνόλου της περιουσίας τους. Με τη νέα διάταξη θα μπορεί κάποιος να επιδιώξει την προστασία της πρώτης του κατοικίας, επιτυγχάνοντας χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις για τη ρύθμιση που την αφορά. Στην περίπτωση αυτή η υπόλοιπη περιουσία θα οδηγείται σε πλειστηριασμό, και τα έσοδα από τη ρευστοποίηση θα χρησιμοποιούνται για την αποπληρωμή των υπόλοιπων χρεών του.
Ο βασικός κανόνας
Να σημειωθεί ότι ένας βασικός κανόνας του εξωδικαστικού είναι ότι εφόσον τα χρέη του οφειλέτη υπερβαίνουν την αξία της περιουσίας του, ο πιστωτής δεν πρέπει να βρεθεί σε χειρότερη θέση από αυτή που θα ήταν εάν τη ρευστοποιούσε. Ετσι η οφειλή προσαρμόζεται ουσιαστικά στην αξία των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη και των εισοδημάτων του και το υπόλοιπο του χρέους διαγράφεται.
Με τη νέα διάταξη ο οφειλέτης θα εξασφαλίζει χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις για τη ρύθμιση που αφορά την πρώτη κατοικία.
Αν κάποιος, π.χ., χρωστούσε 500.000 ευρώ και η αξία της ακίνητης περιουσίας του ήταν 300.000, οι πιστωτές διεκδικούσαν κατ’ ελάχιστον τις 300.000. Αν στο ίδιο παράδειγμα ο οφειλέτης διαθέτει πρώτη κατοικία που αξίζει 200.000 ευρώ και άλλες 100.000 είναι η αξία άλλων ακινήτων που έχει στην κατοχή του, θα ρυθμίσει την οφειλή των 200.000 ευρώ, διασώζοντας την πρώτη του κατοικία και οι πιστωτές θα λάβουν άλλα 100.000 ευρώ από τον πλειστηριασμό των υπόλοιπων ακινήτων.
Την πρωτοβουλία είχε προαναγγείλει ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, εξηγώντας ότι με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται «να καταστεί ο εξωδικαστικός μηχανισμός ένα αποτελεσματικό εργαλείο προστασίας της πρώτης κατοικίας».
Με τη νέα ρύθμιση που επεξεργάζεται η Γενική Γραμματεία Ιδιωτικού Χρέους, το ύψος του «κουρέματος» και της μηνιαίας δόσης θα διαμορφώνεται με βάση την αξία της πρώτης κατοικίας του οφειλέτη σε σχέση με το συνολικό του χρέος προς τους πιστωτές.
Μέχρι σήμερα μέσω του εξωδικαστικού ρυθμίζεται το σύνολο των χρεών που έχει κάποιος προς το Δημόσιο ή προς τράπεζες και funds.
Το μοντέλο παραπέμπει στον νόμο Κατσέλη, που είχε σχεδιαστεί επίσης για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας, με βασική διαφορά ότι δεν θα φέρει τις παθογένειες που δημιούργησε η μακροχρόνια διαδικασία για την εκδίκαση των υποθέσεων. Αντιθέτως, η ένταξη στον εξωδικαστικό μηχανισμό θα εξασφαλίζει ταχύτητα στη ρύθμιση της οφειλής, καθώς η λύση θα παράγεται μέσω αλγορίθμου που θα λαμβάνει υπόψη μόνο την αξία της κύριας κατοικίας –είτε την εμπορική είτε την αντικειμενική (ΕΝΦΙΑ), όποια είναι υψηλότερη– και όχι το σύνολο της περιουσίας. Ετσι, η δόση και το «κούρεμα» θα ανταποκρίνονται ουσιαστικά στην αξία του ακινήτου και στα εισοδήματα του οφειλέτη, οδηγώντας, σύμφωνα με το αρμόδιο υπουργείο, σε σημαντικά χαμηλότερες μηνιαίες επιβαρύνσεις και μεγαλύτερες διαγραφές οφειλών, ιδίως στις περιπτώσεις όπου η αξία της κατοικίας είναι χαμηλότερη από το συνολικό ύψος των οφειλών.
Να σημειωθεί ότι και ο νόμος Κατσέλη προέβλεπε επίσης ότι ο οφειλέτης προκειμένου να διασώσει την κύρια κατοικία του έπρεπε να ρευστοποιήσει την υπόλοιπη περιουσία του, υποχρέωση που ουδέποτε ωστόσο εφαρμόστηκε στο παρελθόν. Η πρόβλεψη αυτή υπήρχε ρητά στο άρθρο 9, που όριζε ότι το δικαστήριο όφειλε να διατάξει την εκποίηση, να ορίσει εκκαθαριστή και να κατευθύνει το προϊόν της πώλησης στους δανειστές. Η υποχρέωση αυτή ενεργοποιήθηκε εκ νέου με πρόσφατη διάταξη του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας, που αναθέτει τη ρευστοποίηση στον εκκαθαριστή –όχι μέσω του e-auction–, δίνοντας όμως ισχυρά κίνητρα για τη γρήγορη εκποίηση, όπως αμοιβή στον εκκαθαριστή 5% επί του τιμήματος κάθε εκποίησης και μπόνους 0,5% αν η διαδικασία ολοκληρωθεί μέσα σε έξι μήνες.
Δεύτερη ευκαιρία
Το νέο σχήμα θα προσφέρει μια πραγματική δεύτερη ευκαιρία σε όσους επιθυμούν να ρυθμίσουν τα χρέη τους και να διασφαλίσουν την κατοικία τους, αλλά θα ενσωματώνει τον δεσμευτικό όρο για την εκποίηση της υπόλοιπης περιουσίας, που θα περιλαμβάνεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης. Η εκποίηση θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω της διαδικασίας e-auction, ανοίγοντας τον δρόμο για την πώληση των ακινήτων που παρέμεναν «παγωμένα» χωρίς αγοραστή, επιβαρύνοντας σημαντικά την τελική πρόταση ρύθμισης.
Ο οφειλέτης θα έχει το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την πρόταση που παράγεται από τον μηχανισμό. Εφόσον την αποδεχθεί, θα συντάσσεται σύμβαση αναδιάρθρωσης που θα προβλέπει τη σταδιακή αποπληρωμή της αξίας της πρώτης κατοικίας προς τους χρηματοδοτικούς φορείς, με τη διάσωση του ακινήτου να εξαρτάται από την τήρηση των όρων της ρύθμισης.
Η φιλοσοφία της παρέμβασης ακολουθεί τη βασική αρχή όλων των προηγούμενων εργαλείων προστασίας κατοικίας –δηλαδή τη σταδιακή αποπληρωμή της αξίας του ακινήτου– αλλά σε ένα πιο λειτουργικό και ταχύτερο πλαίσιο, που φιλοδοξεί να δώσει μια δεύτερη ευκαιρία σε χιλιάδες οφειλέτες να ρυθμίσουν τα χρέη τους και να διασφαλίσουν την κατοικία τους.
Η νέα παρέμβαση του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έρχεται να «κουμπώσει» με τις ήδη εφαρμοζόμενες βελτιώσεις και τον διπλασιασμό των εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων, βάσει των οποίων κάποιος οφειλέτης χαρακτηρίζεται ευάλωτος και υποχρεώνεται ο πιστωτής να δεχθεί τη λύση που παράγει ο αλγόριθμος του εξωδικαστικού μηχανισμού.
Πλειστηριασμοί με συναίνεση του οφειλέτη
Η αποδέσμευση από τη ρύθμιση της πρώτης κατοικίας της υπόλοιπης περιουσίας των οφειλετών που παρέμενε μέχρι σήμερα «παγωμένη», θα αυξήσει το στοκ των ακινήτων τα οποία θα οδηγούνται σε πλειστηριασμό, αλλά η ουσιαστική διαφορά είναι ότι τα ακίνητα αυτά θα ρευστοποιούνται με τη συναίνεση του οφειλέτη. Με τον τρόπο αυτό μπορεί να βελτιωθεί η αποτελεσματικότητα των πλειστηριασμών, που ούτως ή άλλως παραμένει χαμηλή μέχρι σήμερα λόγω του περιορισμένου αγοραστικού ενδιαφέροντος από ικανό αριθμό αγοραστών. Οπως έχει γράψει η «Κ», παρά τον μεγάλο αριθμό ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό κάθε χρόνο και το έλλειμμα ακινήτων που υπάρχει στην αγορά, η δυνατότητα εύρεσης ακινήτου μέσω πλειστηριασμού δεν αποτελεί πρόσφορη διαδικασία για ένα μέσο νοικοκυριό.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του e-auction, το 2025 μόλις ένα στα περίπου επτά ακίνητα που βγήκε σε πλειστηριασμό βρήκε αγοραστή και πέρασε σε νέα χέρια. Η αναλογία όσων βρίσκουν ακίνητο μέσω πλειστηριασμού παραμένει στα ίδια χαμηλά επίπεδα τα τελευταία χρόνια, επιβεβαιώνοντας ότι ο μηχανισμός απέχει πολύ από το να αποτελέσει μέρος της λύσης στο οξύ στεγαστικό πρόβλημα, παρά την πληθώρα ακινήτων που ανεβαίνουν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα e-auction κάθε χρόνο.
Σύμφωνα με στοιχεία από το e-auction, το 2025 οι μεταβιβάσεις κατοικιών μέσω πλειστηριασμών παρουσίασαν μείωση κατά 21,7% σε σχέση με το 2024 και συνολικά οι κατοικίες που βρήκαν αγοραστή ήταν 4.445 έναντι 5.676 το 2025. Πρόκειται για λιγότερο από το ένα πέμπτο των κατοικιών που βγήκαν σε πλειστηριασμό σε όλη τη χώρα το 2025, ο αριθμός των οποίων ήταν συνολικά 27.631. Ανάλογη μείωση εμφανίζει και η αξία των κατοικιών που μεταβιβάστηκαν, που περιορίστηκε στα 442,2 εκατ. ευρώ έναντι 564,7 εκατ. ευρώ το 2024. Το βασικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν όσοι θέλουν να αναζητήσουν ακίνητο μέσω της πλατφόρμας e-auction είναι η αδυναμία να έχουν σαφή εικόνα του ακινήτου. Η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων είναι χωρίς σχετικές φωτογραφίες, ώστε να βοηθούν τον υποψήφιο αγοραστή και έτσι πολλά από τα ακίνητα που μεταβιβάζονται γίνονται γνωστά σε έναν στενό κύκλο επαγγελματιών, που παρακολουθεί συστηματικά την πλατφόρμα. Σύμφωνα μάλιστα με μαρτυρίες, αρκετοί ενοικιαστές που διαμένουν σε αυτά τα ακίνητα έχουν βρεθεί προ εκπλήξεως όταν μαθαίνουν ότι το ακίνητο που ενοικιάζουν πρόκειται να πλειστηριαστεί, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ορισμένοι ιδιοκτήτες – οφειλέτες νοικιάζουν σκοπίμως λίγο πριν από την κατάσχεση το ακίνητο προκειμένου να καθυστερήσουν τον πλειστηριασμό.
Εναλλακτική λύση αποτελούν πλατφόρμες όπως το Landea, που επιχειρούν να εμπλουτίσουν τα ακίνητα που προβάλλουν με περισσότερο φωτογραφικό υλικό και πληρέστερη ενημέρωση, καθιστώντας την αναζήτηση πιο φιλική για τον υποψήφιο αγοραστή.
Ενα επίσης βασικό πρόβλημα που υπάρχει με τα ακίνητα που ανεβαίνουν στην πλατφόρμα e-auction είναι ότι πολλά από αυτά είναι συνιδιοκτησίες, π.χ. ο οφειλέτης διαθέτει την ψιλή κυριότητα ή ένα ποσοστό της οριζόντιας ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα τα ακίνητα αυτά να μην είναι προσιτά για υποψήφιους αγοραστές που αναζητούν στέγη.
Πολλά από αυτά φέρουν παρατυπίες ή ακόμη και σοβαρές παρανομίες και έτσι η εύρεση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού είναι αναζήτηση σε θολά νερά, αποτρέποντας ένα μέσο νοικοκυριό από αυτή τη διαδικασία.
