Με σημαντική, πλην όμως αναμενόμενη πτώση κατά 25% ολοκληρώθηκε το 2025 σε ό,τι αφορά τις ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων. Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τις εισροές ξένων κεφαλαίων για την απόκτηση ακινήτων στην Ελλάδα, το σχετικό ποσό διαμορφώθηκε πέρυσι σε 2,05 δισ. ευρώ, έναντι 2,75 δισ. ευρώ το 2024, παραμένοντας όμως μεταξύ των τριών καλύτερων επιδόσεων διαχρονικά.
Οπως αναμενόταν, η αυστηροποίηση των ορίων επένδυσης μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα» αλλά και η επιδείνωση των οικονομικών συνθηκών σε αρκετές αγορές ενδιαφέροντος για την ελληνική αγορά είχαν ως αποτέλεσμα τη μείωση του αγοραστικού ενδιαφέροντος. Παράλληλα, ρόλο στην εξέλιξη αυτή είχαν και οι όλο και υψηλότερες τιμές πώλησης που έχουν διαμορφωθεί σε αρκετές περιοχές της χώρας, ιδίως στις πιο δημοφιλείς τουριστικά.
Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, η πτώση από τις χώρες εκτός Ε.Ε. άγγιξε το 30,6% έναντι του 2024, καθώς επενδύθηκαν 1,2 δισ. ευρώ έναντι 1,75 δισ. ευρώ το 2025. Συνολικά το 2025 υποβλήθηκαν 7.031 νέες αιτήσεις χορήγησης αδειών διαμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα» έναντι 9.414 αιτήσεων το 2024, καταγράφοντας ετήσια πτώση κατά 25%.
Η πτώση αυτή είχε άμεση αντανάκλαση στις εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό και δη τις χώρες εκτός Ε.Ε. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2025 η Ελλάδα προσείλκυσε 202 εκατ. ευρώ από χώρες που συνδέονται με την κινεζική αγορά (Κίνα, Χονγκ Κονγκ και Σιγκαπούρη) έναντι 458 εκατ. ευρώ το 2024, μια πτώση κατά 55,8%.
Πτώση κατά 27% σημειώθηκε και από την αγορά της Τουρκίας με 214 εκατ. ευρώ, από 293 εκατ. ευρώ το 2024. Αντίστοιχα, μείωση κατά 31,7% καταγράφουν και οι επενδύσεις στην αγορά ακινήτων από το Ισραήλ, όπως επίσης και από τις ΗΠΑ με 32,8%. Κατά 31% υποχώρησαν και οι ροές κεφαλαίων από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, που περιορίστηκαν σε 67 εκατ. ευρώ το 2025, ενώ κατά 10% μειώθηκαν και οι επενδύσεις στην αγορά ακινήτων από τους Βρετανούς αγοραστές (63 εκατ. ευρώ). Σε πρόσφατη ανάλυσή της η εταιρεία Elxis-At Home in Greece, η οποία προωθεί ακίνητα αποκλειστικά στις αγορές του εξωτερικού, κατέγραψε αυτή την τάση.
Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Γαβριηλίδη, διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας, «το εμφανώς μειωμένο ενδιαφέρον των αγοραστών από χώρες εκτός Ε.Ε. για τη λήψη της άδειας διαμονής οφείλεται στο γεγονός ότι τα ακίνητα που αγοράζονται μέσω της “χρυσής βίζας” δεν μπορούν πλέον να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση. Επομένως χάνουν επενδυτική αξία». Μάλιστα, η Elxis σημειώνει ότι η πτώση αυτή διατηρείται και φέτος, με υποχώρηση της ζήτησης κατά 83% σε σχέση με το 2025.
Υπενθυμίζεται ότι με βάση τις αλλαγές που έγιναν στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα», κάθε ακίνητο που αγοράζεται θα πρέπει να είναι ελάχιστης επιφάνειας 120 τ.μ., ενώ απαγορεύεται να χρησιμοποιείται ως κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Γαβριηλίδη, διευθύνοντα σύμβουλο της Elxis-At Home in Greece, «το εμφανώς μειωμένο ενδιαφέρον των αγοραστών από χώρες εκτός Ε.Ε. για τη λήψη της άδειας διαμονής οφείλεται στο γεγονός ότι τα ακίνητα που αγοράζονται μέσω της “χρυσής βίζας” δεν μπορούν πλέον να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση». Μάλιστα, η Elxis σημειώνει ότι η πτώση αυτή διατηρείται και φέτος, με υποχώρηση της ζήτησης κατά 83% σε σχέση με το 2025.
Παράλληλα, αποτρεπτικό ρόλο στη ζήτηση από επενδυτές εκτός Ε.Ε. έχει διαδραματίσει και η αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης στις 800.000 ευρώ για ακίνητα στην Αττική, στον Δήμο Θεσσαλονίκης και στα νησιά με ελάχιστο πληθυσμό 3.100 κατοίκων.
Πτώση κατά 15,4% σημείωσαν πέρυσι και οι εισροές κεφαλαίων από χώρες της Ε.Ε., καθώς υποχώρησαν σε 835 εκατ. ευρώ, από 988 εκατ. ευρώ το 2024. Η πτώση προήλθε σχεδόν αποκλειστικά από χώρες της Ευρωζώνης, με τις ροές να μειώνονται κατά 16,5% σε 785 εκατ. ευρώ, από 937 εκατ. ευρώ.
Μεταξύ άλλων, οι επενδύσεις από την Κύπρο μειώθηκαν κατά 34% σε 210 εκατ. ευρώ, ενώ πτώση σημειώθηκε και από τη σημαντική αγορά της Γερμανίας με 12,3% και 142 εκατ. ευρώ. Μείωση κατά 20,8% σημειώθηκε επίσης και από την Ολλανδία σε 76 εκατ. ευρώ.
Αντιθέτως, αύξηση κατά 31,1% κατέγραψε η αγορά της Γαλλίας στα 101 εκατ. ευρώ, ενώ άνοδο κατά 6,3% σημείωσαν και οι εισροές κεφαλαίων από τη Βουλγαρία, που επίσης άγγιξαν τα 101 εκατ. ευρώ.
Μετά την εξέλιξη αυτή, τα ακίνητα υποχώρησαν σημαντικά ως «υποδοχέας» ξένων επενδύσεων στην ελληνική οικονομία συνολικά. Σύμφωνα με τα στοιχεία από το ισοζύγιο πληρωμών, το μερίδιο των ακινήτων ως ποσοστό επί των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων υποχώρησε σε 16,6% (2 δισ. ευρώ επί συνόλου 12 δισ. ευρώ), κάτι που οφείλεται ασφαλώς και στη μεγάλη αύξηση των ξένων επενδύσεων συνολικά. Για παράδειγμα, το 2024 το μερίδιο των ακινήτων στις συνολικές ξένες επενδύσεις είχε διαμορφωθεί σε 46%, ενώ ανάλογο ήταν το ποσοστό και το 2023 (47%). Δηλαδή, σχεδόν ένα στα δύο ευρώ που εισέρρεαν στην Ελλάδα από το εξωτερικό κατευθυνόταν προς τα ακίνητα, κάτι ασφαλώς που προκάλεσε και στρεβλώσεις, καθώς απογείωσε τις τιμές και δυσχέρανε σημαντικά την προσιτότητα στέγης για μεγάλη μερίδα εγχώριων αγοραστών.
Διπλασιάστηκαν οι τιμές κατοικιών στην Αττική από το 2017
Η σταδιακή εξομάλυνση των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα, μετά μια «εκρηκτική» τριετία, αναμένεται να επηρεάσει συνολικά την αγορά κατοικίας, καθώς θα πρέπει να αυξηθεί η εξάρτηση από την εγχώρια ζήτηση, κάτι διόλου εύκολο με τα σημερινά οικονομικά δεδομένα. Μέχρι σήμερα και χάρη στη μεγάλη άνοδο της ζήτησης από το εξωτερικό παρατηρήθηκε μεγάλη αύξηση τιμών πώλησης, ιδίως σε περιοχές με επενδυτικό ενδιαφέρον, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια και δημοφιλείς παραθεριστικοί προορισμοί.
Σύμφωνα με τα στοιχεία από το ισοζύγιο πληρωμών, το μερίδιο των ακινήτων ως ποσοστό επί των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων υποχώρησε σε 16,6% (2 δισ. ευρώ επί συνόλου 12 δισ. ευρώ), κάτι που οφείλεται ασφαλώς και στη μεγάλη αύξηση των ξένων επενδύσεων συνολικά. Για παράδειγμα, το 2024 το μερίδιο των ακινήτων στις συνολικές ξένες επενδύσεις είχε διαμορφωθεί σε 46%, ενώ ανάλογο ήταν το ποσοστό και το 2023 (47%).
Το «ράλι» αυτό συμπαρέσυρε κι άλλες περιοχές, καθώς καλλιέργησε πολύ υψηλές προσδοκίες μεταξύ των πωλητών και αρκετοί εξ αυτών έχουν πλέον κερδοσκοπικό προσανατολισμό, δηλαδή επιθυμούν να πουλήσουν μόνο αν εξασφαλίσουν ένα πολύ υψηλό τίμημα, συχνά πολύ μεγαλύτερο από την εύλογη αξία του ακινήτου τους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, από το 2017, δηλαδή όταν ολοκληρώθηκε η καθοδική πορεία της αγοράς, και μέχρι και το 2025, οι τιμές στην Αττική έχουν σημειώσει σωρευτική αύξηση κατά 104,5%. Μάλιστα είναι πλέον 13,1% υψηλότερες σε σχέση με το 2008, κάτι που εξηγεί και τη δυσκολία των εγχώριων αγοραστών να ακολουθήσουν, καθώς η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών παραμένει σε επίπεδο χαμηλότερο σε σχέση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση.
Στο σύνολο της χώρας, οι τιμές των κατοικιών έχουν σημειώσει αύξηση κατά 87,6% από το χαμηλό του 2017, όντας πλέον 8,1% πάνω από το προηγούμενο υψηλό σημείο του 2008. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη παρατηρείται αύξηση κατά 99,4% από το 2017 και οι τιμές ξεπερνούν και κατά 6,2% το επίπεδο του 2008.
Σύμφωνα με έρευνα της ΤτΕ, η δυνατότητα απόκτησης στέγης στην περιοχή μέσω τραπεζικού δανεισμού είναι πλέον δύσκολη, ακόμη και για νοικοκυριά μεσαίων εισοδημάτων.
Την ίδια περίοδο, όμως, η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών δεν έχει ακολουθήσει την ίδια πορεία. Σύμφωνα με τη Eurostat, το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης (δείκτης επιβάρυνσης κόστους κατοικίας) στην Ελλάδα ανήλθε σε 28,9% το 2024, με τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο να εκτιμάται στο 8,2%, κατατάσσοντας την Ελλάδα στην πρώτη θέση ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση στην Ε.Ε.
Στα μεγάλα αστικά κέντρα αυτό το ποσοστό εκτιμήθηκε στο 29,1%, ενώ στις αγροτικές περιοχές στο 27,7%. Το ποσοστό των ενοικιαστών που εμφανίζονται να καταβάλλουν άνω του 40% του εισοδήματός τους για στέγαση εκτιμάται στο 37,4%, ενώ στην περίπτωση ιδιοκτητών με στεγαστικό δάνειο ο δείκτης επιβάρυνσης υπολογίζεται στο 20,9%.
Το αποτέλεσμα είναι ότι η δυνατότητα απόκτησης κατοικίας στην Αττική μέσω τραπεζικού δανεισμού είναι πλέον πολύ δύσκολη, ακόμη και για νοικοκυριά μεσαίων εισοδημάτων που πληρούν τα κριτήρια χρηματοδότησης. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει σχετική έρευνα της ΤτΕ για την εκτίμηση της προσιτότητας των κατοικιών στην Αττική. Για να υπολογιστεί η δυνατότητα εξασφάλισης του απαραίτητου κεφαλαίου, η ΤτΕ δημιούργησε τον Δείκτη Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης, ο οποίος μετράει τον βαθμό στον οποίο ένα νοικοκυριό μπορεί να αποπληρώνει ένα στεγαστικό δάνειο για τυπική κατοικία μέσης αξίας στην υπό διερεύνηση περιοχή.
Οταν ο δείκτης είναι ίσος με τη μονάδα ή μεγαλύτερος, η εκάστοτε περιοχή είναι προσιτή για ένα νοικοκυριό μεσαίου εισοδήματος, καθώς η δόση του στεγαστικού δανείου για αγορά της τυπικής κατοικίας δεν υπερβαίνει το 25% του εισοδήματός του. Αντίθετα, όταν η τιμή του δείκτη γίνεται μικρότερη της μονάδας, η αγορά ακινήτου μέσω τραπεζικού δανεισμού καθίσταται μη προσιτή.
Με βάση τα παραπάνω, η έρευνα της ΤτΕ αποκαλύπτει ότι στην Αττική ο δείκτης κυμαίνεται πλησίον του ορίου του 1 και συγκεκριμένα μεταξύ 0,7 και 1,4, στοιχείο που σύμφωνα με την ΤτΕ «καταδεικνύει οριακή ή χαμηλή προσιτότητα». Αναλυτικότερα, με βάση τα αποτελέσματα του δείκτη, η βέλτιστη δυνατότητα αγοράς κατοικίας με τραπεζική χρηματοδότηση καταγράφεται στην αγορά κατοικιών των δυτικών προαστίων, ενώ αντίθετα τα νότια προάστια καταγράφονται ως η λιγότερο προσιτή επιλογή. Χαμηλότερα από το 1 εκτιμάται και ο δείκτης για τα βόρεια προάστια, ενώ αντίθετα οι δείκτες του Πειραιά και της υπόλοιπης Αττικής εκτιμώνται ελαφρώς υψηλότερα του 1. Τέλος, για το κέντρο της Αθήνας ως σύνολο (δηλαδή περιλαμβάνοντας και τις πιο προσιτές περιοχές, πέραν του ακριβού ιστορικού κέντρου) ο δείκτης εκτιμάται οριακά πάνω από το όριο ικανότητας στεγαστικής χρηματοδότησης των νοικοκυριών.
