Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να κινείται σε υψηλές ταχύτητες, επιβεβαιώνοντας τον έντονα επενδυτικό της χαρακτήρα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, το προηγούμενο έτος ακίνητα συνολικής αξίας περίπου 23,5 δισ. ευρώ άλλαξαν χέρια, με βάση τα συμβόλαια αγοραπωλησίας που συντάχθηκαν και κατατέθηκαν μέσω της πλατφόρμας myProperty. Πρόκειται για αποτυπωμένες αξίες που αντανακλούν κυρίως την αντικειμενική τιμή των ακινήτων, γεγονός που σημαίνει ότι η πραγματική αξία των συναλλαγών εκτιμάται υψηλότερη.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι η κτηματαγορά στην Ελλάδα παραμένει προσανατολισμένη κυρίως σε επενδυτικές αγορές, όπως επαγγελματικά ακίνητα, εξοχικές κατοικίες και ακίνητα εισοδήματος, ενώ η πρώτη κατοικία εξακολουθεί να καταλαμβάνει μικρότερο μερίδιο του συνόλου. Ωστόσο, σε σύγκριση με το 2024, καταγράφεται αύξηση στις αγορές πρώτης κατοικίας, εξέλιξη που αποδίδεται, σε σημαντικό βαθμό, στη λειτουργία στεγαστικών προγραμμάτων όπως το «Σπίτι μου 2».
Η εικόνα που προκύπτει από τα αναλυτικά στοιχεία της ΑΑΔΕ επιβεβαιώνει ότι η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να κινείται πρωτίστως σε επενδυτική τροχιά. Από τα ακίνητα συνολικής αξίας άνω των 23,5 δισ. ευρώ που μεταβιβάστηκαν το 2025, περίπου 19,2 δισ. ευρώ αφορούσαν συναλλαγές χωρίς καμία φορολογική απαλλαγή, στοιχείο που παραπέμπει κυρίως σε αγοραπωλησίες επαγγελματικών ακινήτων, εξοχικών κατοικιών και διαμερισμάτων που αποκτήθηκαν με επενδυτικά κριτήρια, ενώ μόλις μία στις επτά αγοραπωλησίες αφορά πρώτη κατοικία.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι η κτηματαγορά στην Ελλάδα παραμένει προσανατολισμένη κυρίως σε επενδυτικές αγορές, όπως επαγγελματικά ακίνητα, εξοχικές κατοικίες και ακίνητα εισοδήματος, ενώ η πρώτη κατοικία καταλαμβάνει μικρό μερίδιο. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι περισσότερες αγορές γίνονται χωρίς δανεισμό, δηλαδή με ίδια κεφάλαια.
Συνολικά, μέσω των συμβολαιογράφων υποβλήθηκαν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα myProperty 170.664 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων χωρίς απαλλαγή φόρου, με τον φόρο μεταβίβασης που καταβλήθηκε να ανέρχεται σε 577,1 εκατ. ευρώ. Πάντως, συγκριτικά με το προηγούμενο έτος καταγράφεται μείωση των πωλήσεων ακινήτων χωρίς απαλλαγή φόρου, γεγονός που αποδίδεται στη μεγάλη αύξηση των τιμών.
Αγοράζουν χωρίς δάνειο
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι, παρά τον υψηλό όγκο συναλλαγών, ο ρόλος του τραπεζικού δανεισμού παραμένει περιορισμένος. Από πωλήσεις ακινήτων που ξεπέρασαν τα 23,5 δισ. ευρώ, μόλις 2,5 δισ. ευρώ προήλθαν από τη χορήγηση στεγαστικών δανείων. Επί της ουσίας, οι πωλήσεις ακινήτων ήταν σχεδόν δέκα φορές μεγαλύτερες από τις νέες στεγαστικές χορηγήσεις.
Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι χιλιάδες αγοραπωλησίες πραγματοποιήθηκαν χωρίς τραπεζική χρηματοδότηση, είτε μέσω αποταμιεύσεων είτε μέσω μετρητών, επιβεβαιώνοντας ότι μεγάλο μέρος της ζήτησης προέρχεται από επενδυτές με ίδια κεφάλαια και όχι από νοικοκυριά που αναζητούν πρώτη κατοικία. Από το σύνολο των περίπου 23,5 δισ. ευρώ που διοχετεύθηκαν στην αγορά ακινήτων, εκτιμάται ότι 2,5 έως 3 δισ. ευρώ προήλθαν από ξένους επενδυτές, ενώ επιπλέον 2 έως 2,5 δισ. ευρώ αφορούσαν πωλήσεις μεγάλων ακινήτων, όπως ξενοδοχεία και επαγγελματικά συγκροτήματα. Τα υπόλοιπα περίπου 18 δισ. ευρώ κατευθύνθηκαν σε αγορές διαμερισμάτων, γραφείων, οικοπέδων και εξοχικών κατοικιών, αποτυπώνοντας το εύρος αλλά και τη διασπορά της επενδυτικής δραστηριότητας σε ολόκληρη την αγορά.
Παρότι η πρώτη κατοικία εξακολουθεί να μην κυριαρχεί στον συνολικό όγκο συναλλαγών, το 2025 καταγράφεται σαφής αύξηση σε σχέση με το 2024. Συγκεκριμένα, υποβλήθηκαν 30.325 δηλώσεις μεταβίβασης με απαλλαγή φόρου για πρώτη κατοικία, συνολικής αξίας περίπου 3,4 δισ. ευρώ, έναντι 24.653 δηλώσεων αξίας περίπου 2,4 δισ. ευρώ το 2024, καθώς και 7.701 δηλώσεις μεταβίβασης με απαλλαγή αλλά και φόρο, αξίας 870 εκατ. ευρώ. Ουσιαστικά, μόλις το 17,8% της συνολικής αξίας των ακινήτων που μεταβιβάσθηκαν αφορούν στην πρώτη κατοικία.
Οι αντικειμενικές αξίες που τέθηκαν σε εφαρμογή το 2021 έχουν πλέον ξεπεραστεί. Συγκεκριμένα, καταγράφονται αυξήσεις άνω του 30%-40% ακόμα και 50% μεταξύ εμπορικών και τιμών ζώνης. Μεγάλες διαφορές εντοπίζονται στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια και στα βόρεια προάστια του λεκανοπεδίου, καθώς και στις νησιωτικές περιοχές.
Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται, σε μεγάλο βαθμό, στα προγράμματα στήριξης της στέγης που βρίσκονται σε εξέλιξη, με κυριότερο το «Σπίτι μου 2», το οποίο έδωσε τη δυνατότητα σε περισσότερα νοικοκυριά να επανέλθουν στην αγορά, έστω και σε περιορισμένη κλίμακα. Συνολικά, το 2025 υποβλήθηκαν 223.267 δηλώσεις μεταβίβασης, έναντι 211.590 το 2024 και 174.475 το 2023, επιβεβαιώνοντας τη σταθερά ανοδική πορεία της αγοράς. Σημειώνεται ότι σε κάθε μεταβίβαση ενδέχεται να αντιστοιχούν περισσότερες από μία δηλώσεις, καθώς η εφορία καταγράφει ξεχωριστά τα δικαιώματα και τα ποσοστά κάθε ιδιοκτήτη. Τα στοιχεία αφορούν αποκλειστικά μεταβιβάσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής myProperty και δεν περιλαμβάνουν μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων, γεγονός που σημαίνει ότι η συνολική εικόνα της κτηματαγοράς είναι ακόμη ευρύτερη.
Χρυσές μεταβιβάσεις
Τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων δείχνουν ότι οι αντικειμενικές αξίες που τέθηκαν σε εφαρμογή το 2021 έχουν πλέον ξεπεραστεί. Συγκεκριμένα, καταγράφονται αυξήσεις άνω του 30%-40% ακόμα και 50% μεταξύ εμπορικών και τιμών ζώνης. Μεγάλες διαφορές εντοπίζονται στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια και στα βόρεια προάστια του λεκανοπεδίου καθώς και στις νησιωτικές περιοχές. Παράλληλα, στα στοιχεία του μητρώου έχουν καταγραφεί μεταβιβάσεις που εάν δεν είναι λάθος το αναγραφόμενο ποσό δημιουργούν υποψίες. Ωστόσο υπάρχουν και άλλες μεταβιβάσεις που «βγάζουν μάτι», όπως για παράδειγμα στο Ελληνικό, στη Βούλα και στην Κηφισιά. Για παράδειγμα, στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά πωλήθηκε οικόπεδο 15.945 τετραγωνικών μέτρων στην τιμή των 119 εκατ. ευρώ. Σημειώνεται ότι η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται στα 4.450 ευρώ. Επίσης, στη Γλυφάδα διαμέρισμα 194 τ.μ. με 22 τ.μ. βοηθητικών χώρων, πωλήθηκε 2,47 εκατ. ευρώ. Στην περιοχή η τιμή ζώνης ανέρχεται στο ποσό των 2.350 ευρώ.
