Διευρυμένο πλέγμα πολιτικών και φορέων που δραστηριοποιούνται για την παροχή κοινωνικής στέγης έχουν αναπτύξει και εφαρμόζουν οι περισσότερες χώρες στην Ευρώπη. Κοινό χαρακτηριστικό είναι η ύπαρξη και λειτουργία κρατικών φορέων και οργανισμών παροχής προσιτής στέγης, είτε προς ενοικίαση είτε προς πώληση. Παράλληλα, σύμφωνα με την πρόσφατη έρευνα της διαΝΕΟσις, που συντάχθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, ιδιαίτερα διαδεδομένο είναι και ένα μοντέλο παραχώρησης κατοικιών, το οποίο βασίζεται σε μη κερδοσκοπικούς (ή περιορισμένου κέρδους) οικιστικούς συλλόγους. Το κράτος παραχωρεί αριθμό διαμερισμάτων και κατοικιών σ’ αυτούς τους συλλόγους, οι οποίοι είναι υπεύθυνοι να διατηρούν χαμηλά τα ζητούμενα ενοίκια. Τα κριτήρια για την παραχώρηση κατοικίας ποικίλλουν, αλλά συνήθως βασίζονται στο εισόδημα και στις συνθήκες διαβίωσης.
Παράλληλα, επισημαίνεται ότι στις περισσότερες χώρες που βρίσκονται σε αντίστοιχο επίπεδο οικονομικής ανάπτυξης με την Ελλάδα, το κράτος είχε και διατηρεί πολύ πιο ενεργό ρόλο στη ρύθμιση της αγοράς στέγασης, μέσω ιστορικών δομών και οργανισμών κοινωνικής στέγασης. Οι διαφορές αυτές στην εξέλιξη και το επίπεδο της κοινωνικής στέγασης ανά χώρα, πέραν των στεγαστικών πολιτικών, οφείλονται και στις διαφορετικές στεγαστικές ιδιοσυγκρασίες της εκάστοτε χώρας. Για παράδειγμα, τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης σε χώρες της Βόρειας Ευρώπης είναι χαμηλότερα από της Ελλάδας (παρότι παρατηρείται πλέον μια τάση σύγκλισης της χώρας μας με την υπόλοιπη Ευρώπη).
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν και οι πολιτισμικοί παράγοντες, που διαφοροποιούν την εικόνα ανάλογα με τη χώρα. Οι οικογενειακοί δεσμοί (τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τη βοήθεια σε οικονομικά ζητήματα και σε ό,τι αφορά τη στέγαση) είναι ισχυρότεροι στη Νότια Ευρώπη, αλλά μια βασική αιτία αυτού είναι ότι ιστορικά η κοινωνική πρόνοια και οι κρατικοί θεσμοί που υποστηρίζουν οικονομικά τα νοικοκυριά είναι περιορισμένοι ή ανύπαρκτοι.
Παράλληλα, στον ευρωπαϊκό Νότο «η χαμηλότερη εμπιστοσύνη στους θεσμούς και η περιορισμένη πρόσβαση σε εναλλακτικά επενδυτικά εργαλεία ενισχύουν την αποταμίευση μέσω αγοράς ακινήτων, γεγονός που συμβάλλει στη διατήρηση υψηλών ποσοστών ιδιοκατοίκησης· αντιθέτως, στον Βορρά η ύπαρξη ανεπτυγμένων αγορών ενοικίασης και ισχυρότερου κοινωνικού κράτους παρέχει μεγαλύτερη ευελιξία και μειώνει την ανάγκη ιδιοκατοίκησης ως στρατηγικής ασφάλειας», τονίζεται στην έρευνα.
Η ισπανική κυβέρνηση αποφάσισε το 2025 να καταργήσει τη «χρυσή βίζα» για να τονώσει την προσφορά κατοικιών.
Στο πλαίσιο αυτό, στην Ισπανία, όπως και στην Ελλάδα, το κράτος είχε ιστορικά μικρό ρόλο στην παροχή ενοικιαζόμενης κοινωνικής στέγασης, γύρω στο 2% του συνολικού αποθέματος κατοικιών. Το ισπανικό κράτος παρέχει χρηματοδότηση για την κατασκευή κατοικιών, γνωστές με το ακρωνύμιο VPO (Viviendas de Protección Oficial – επίσημα προστατευόμενη στέγαση). Σε περίπτωση που αυτές βρίσκονται υπό ιδιωτικό καθεστώς, η διαχείρισή τους γίνεται από τον εργολάβο και πωλούνται σε τιμή χαμηλότερη από την αγοραστική τους αξία. Εάν βρίσκονται υπό δημόσιο καθεστώς, το κράτος αναλαμβάνει την ιδιοκτησία και τη διαχείριση του ακινήτου.
Στην Ισπανία υφίστανται επιδόματα ενοικίου αλλά, αφενός, αυτά δίνονται σε νέους ή ηλικιωμένους και, αφετέρου, οι ακριβείς ρυθμίσεις και συνθήκες ποικίλλουν πολύ σε τοπικό επίπεδο. Με τον νόμο για το δικαίωμα στη στέγαση, που τέθηκε σε ισχύ το 2023, τα ενοίκια και οι αυξήσεις αυτών τίθενται υπό περιορισμούς. Τον Ιανουάριο του 2025 η ισπανική κυβέρνηση ανακοίνωσε 12 μέτρα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Από αυτά, το σημαντικότερο είναι η ίδρυση ενός νέου κρατικού φορέα, στον οποίον το κράτος εκχώρησε μεγάλες εκτάσεις γης και ακίνητα προκειμένου να παρέχει κατοικίες με χαμηλά ενοίκια. Οι κατοικίες που θα χτίσει ο φορέας θα διατηρηθούν στο διηνεκές στην ιδιοκτησία του κράτους, ενώ ακόμη θεσπίζει σχέδιο για τη διαχείριση του οικιστικού αποθέματος, την κατασκευή σύγχρονων και την αξιοποίηση κενών κατοικιών και καταργεί τους φόρους ιδιοκτησίας στα ακίνητα προς μίσθωση.
Πέραν αυτού, διευρύνθηκε σημαντικά η λειτουργία της «bad bank» Sareb, μετά την απόκτηση πλειοψηφικού πακέτου μετοχών από την ισπανική κυβέρνηση το 2022. Με ιδιαίτερη έμφαση στη βιωσιμότητα και την κοινωνική χρησιμότητα, η Sareb διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στη στρατηγική της Ισπανίας για την κοινωνική στέγαση. Κινητοποιεί ενεργά το εκτεταμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων της για κοινωνικές και οικονομικά προσιτές ενοικιάσεις μέσω πωλήσεων και προσωρινών μεταβιβάσεων σε δημόσιους φορείς και μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς, συμβάλλοντας στο απόθεμα δημόσιας κατοικίας. Η Sareb διαχειρίζεται επίσης προληπτικά κατοικημένες κατοικίες, προσφέροντας προγράμματα κοινωνικής μίσθωσης σε ευάλωτες οικογένειες και διαθέτει αξιοποιήσιμη γη για την κατασκευή νέων προσιτών κατοικιών. Τέλος, όσον αφορά την πολιτική της «χρυσής βίζας», η κυβέρνηση της Ισπανίας αποφάσισε το 2025 να σταματήσει εντελώς τις νέες εκδόσεις.
Στη γειτονική Ιταλία το τοπίο της κοινωνικής στέγασης, αν και ιστορικά μικρότερο, έρχεται πλέον στο προσκήνιο ιδίως μέσω του εθνικού σχεδίου της χώρας για αξιοποίηση των πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Μεγάλη έμφαση δίνεται στην ενεργειακή και δομική αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος κοινωνικών κατοικιών, αναγνωρίζοντας τη γήρανσή του και την ανάγκη για βιωσιμότητα.
Επιπλέον, δίνεται έμφαση στις Συμπράξεις Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα για την αύξηση της παροχής ενοικιαζόμενης κοινωνικής στέγης, χρησιμοποιώντας συχνά μοντέλα «συγχρηματοδότησης έργων» για την προσέλκυση ιδιωτικών και μη κερδοσκοπικών επενδύσεων.
Ορια σε αυξήσεις ενοικίων και επιδοτήσεις
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η διερεύνηση των πολιτικών που ακολουθούν οι ανεπτυγμένες οικονομίες της Ευρώπης. Στη Γερμανία οι μαζικές κατασκευές κατοικιών άρχισαν μετά τον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο, λόγω της εκτεταμένης καταστροφής κατοικημένων περιοχών.
Το ομοσπονδιακό κράτος δίνει περιορισμένου χρόνου επιδοτήσεις σε παρόχους στέγασης, που μπορεί να είναι δημοτικές αρχές, οικιστικοί σύλλογοι ή κερδοσκοπικές οντότητες (π.χ. επιχειρήσεις, εργολάβοι, επενδυτές), με απώτερο σκοπό το ενοίκια να διατηρούνται σε χαμηλά επίπεδα. Οι επιδοτήσεις αυτές μειώνονται σταδιακά, μέχρις ότου γίνει πλήρης απόσβεση έπειτα από 20-40 χρόνια, οπότε και το ακίνητο υπόκειται πλήρως στο καθεστώς της αγοράς. Αυτός ο χρονικός περιορισμός της κοινωνικής στέγασης σημαίνει ότι το απόθεμά της θα μειωθεί εις βάθος χρόνου εάν το κράτος δεν αναπληρώσει ή και επεκτείνει τις επενδύσεις του.
Πιο πρόσφατα, το γερμανικό κράτος παρέχει και επιδόματα ενοικίου στα νοικοκυριά, ενώ υπάρχει ανώτατο όριο στις αυξήσεις ενοικίων σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, κυρίως σε αυτές που αντιμετωπίζουν μεγάλη ζήτηση στέγασης. Τέλος, από το 2023 η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έχει θεσπίσει χρηματοδοτικά εργαλεία για την κατασκευή πράσινων δομών στέγασης.
Αντιστοίχως, στη Γερμανία υφίσταται ανώτατο όριο στην αύξηση των ήδη ενεργών μισθωμάτων, το οποίο μπορεί μόνο να παρακαμφθεί κατόπιν εκτενούς ανακαίνισης. Σχετικά με τις διαδικασίες, πέραν της αρχικής μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 1703/1987, η προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σύμβαση, χωρίς να γίνεται αναφορά στο ύψος των εγγυήσεων, ενώ το ποσό καταβολής εγγυοδοσίας δεν μπορεί να υπερβαίνει τα μισθώματα δύο μηνών, αποτρέποντας υπερβολικές οικονομικές απαιτήσεις από εκμισθωτές.
Στη Γερμανία η εγγύηση που καλείται να πληρώσει ο ενοικιαστής δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δύο μισθώματα.
Στη Γαλλία η σύγχρονη πολιτική για την κοινωνική στέγαση χρονολογείται από το 1949, με την κυβέρνηση να αναλαμβάνει μαζικά έργα οικοδόμησης τόσο νέων πόλεων όσο και αστικών προαστίων, που αποτελούνται από κοινωνικές κατοικίες. Αυτές οι κατοικίες είναι γνωστές ως «κατοικίες μειωμένου ενοικίου» και είναι η πιο συνήθης μορφή κοινωνικής στέγασης.
Οι κοινωνικές κατοικίες αντιπροσωπεύουν το 14% του συνολικού αποθέματος κατοικιών, με το 60% του πληθυσμού να δικαιούται (με εισοδηματικά κριτήρια, το κατώφλι των οποίων είναι υψηλό) να αιτηθεί κοινωνική στέγαση.
Επιπλέον, η γαλλική κυβέρνηση παρέχει επιδόματα ενοικίου, ενώ προσφέρει και άτοκα δάνεια για την αγορά κατοικίας. Από το 2022, δε, προσφέρει φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ακινήτων, με αντάλλαγμα να μισθώνουν τα ακίνητα έναντι χαμηλότερου ενοικίου.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο οι κοινωνικές κατοικίες αντιπροσωπεύουν το 17% του συνολικού αποθέματος κατοικιών. H μαζική κατασκευή εργατικών κατοικιών ξεκίνησε το 1920, αλλά κατά τη διάρκεια της κυβέρνησης Θάτσερ το κράτος αποσύρεται σταδιακά από την κοινωνική στέγαση, δίνοντας στους ενοίκους τη δυνατότητα να αγοράσουν τις κατοικίες τους με έκπτωση 33%-50% επί της αγοραστικής αξίας του ακινήτου. Εκτοτε, μειώθηκαν οι κρατικές δαπάνες για κατασκευή νέων κατοικιών, ενώ αυξήθηκαν οι τιμές των ακινήτων στην αγορά, όπως και τα ενοίκια εκείνων που δεν μπορούσαν να αγοράσουν.
Τα μέτρα που εφαρμόζουν Πορτογαλία και Ιρλανδία
Σημαντικές ομοιότητες με την Ελλάδα παρατηρούνται στην Πορτογαλία, χώρα με παρόμοιο πληθυσμό, υψηλό τουρισμό και ανάλογα προβλήματα με τη μεγάλη απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και στα μεγάλα αστικά κέντρα. Σύμφωνα με την έρευνα της διαΝΕΟσις και του ΙΟΒΕ, η Πορτογαλία αντιμετωπίζει χρόνιο στεγαστικό έλλειμμα, το οποίο έχει λάβει ακόμη μεγαλύτερες διαστάσεις τα τελευταία χρόνια. Εξ ου και, από το 2023, ένας νέος στεγαστικός νόμος περιορίζει τις αυξήσεις των ενοικίων για συμβόλαια που έχουν συναφθεί από το 2018.
Από το 2021 έως το 2030 στόχος της ιρλανδικής κυβέρνησης είναι η ανάπτυξη 10.000 κοινωνικών κατοικιών κάθε χρόνο.
Το 2024 η κυβέρνηση ανακοίνωσε ένα πακέτο 30 μέτρων για την προώθηση της κοινωνικής στέγασης και την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Μεταξύ άλλων, αυτά προβλέπουν αξιοποίηση κενών δημοσίων κτιρίων, αύξηση των ενοικιαζομένων κατοικιών, αλλαγή χρήσεων γης προς όφελος της κοινωνικής στέγασης, χρηματοδότηση κατασκευαστικών έργων από το κράτος και φορολογικά κίνητρα προς αυτά, διοχέτευση στην αγορά 25.000 κατοικιών στο πλαίσιο του πορτογαλικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, παροχή χρηματοπιστωτικής βοήθειας στους νέους για αγορά πρώτης κατοικίας, φοιτητικά επιδόματα στέγασης και ενίσχυση των επιδομάτων ενοικίου. Επιδιώκεται, επίσης, η απλούστευση της αδειοδότησης και του πολεοδομικού σχεδιασμού για την επιτάχυνση της κατασκευής, παράλληλα με την ειδική στήριξη των νέων για την πρόσβαση σε κατοικίες.
Σε άλλη μια χώρα που επίσης αντιμετώπισε κρίση χρέους την προηγούμενη δεκαετία, την Ιρλανδία, το σχέδιο «Στέγαση για όλους», το οποίο συστάθηκε το 2021, θέτει φιλόδοξους σκοπούς, με στόχο κατά μέσον όρο 10.000 νέες κοινωνικές κατοικίες ετησίως έως το 2030. Η έμφαση δίνεται σε άμεσες δράσεις από τις τοπικές αρχές και τους εγκεκριμένους φορείς στέγασης («Approved Housing Bodies»), οι οποίοι είναι μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί που παρέχουν οικονομικά προσιτές ενοικιαζόμενες κατοικίες. Το σχέδιο δίνει έμφαση στη διαφοροποιημένη χρηματοδότηση, συμπεριλαμβανομένης της σημαντικής κρατικής στήριξης μέσω του Οργανισμού Χρηματοδότησης Στέγασης («Housing Finance Agency») και των ιδιωτικών επενδύσεων. Επίσης, περιλαμβάνει «Cost Rental» κατοικίες, που είναι σχεδιασμένες να μισθώνονται τουλάχιστον 25% κάτω από τις τιμές της αγοράς και ενισχύει την ασφάλεια των ενοικιαστών με αόριστες μισθώσεις.
