Αλματώδης είναι η άνοδος που σημειώθηκε στους αριθμούς των αδειών διαμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», λόγω της μεγάλης συσσώρευσης ακινήτων που πραγματοποιήθηκε την περίοδο 2023-2024 και είχε ως αποτέλεσμα ακόμα και σήμερα να εκκρεμούν προς εξέταση και έγκριση 10.613 αιτήσεις, πολλές εκ των οποίων χρονολογούνται από το συγκεκριμένο διάστημα. Ενδεικτικό του όγκου των πράξεων είναι ότι την περίοδο 2023-2024 εισέρρευσαν στην ελληνική αγορά ακινήτων 4,93 δισ. ευρώ από το εξωτερικό, μεγάλο μέρος των οποίων αφορούσε το πρόγραμμα «χρυσή βίζα».
Η «καυτή» διετία
Με βάση τα στοιχεία του υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου, μαζί με τις αιτήσεις για ανανεώσεις υφιστάμενων αδειών (έχουν ολοκληρωθεί τα πρώτα πέντε χρόνια ισχύος τους), υπολογίζεται ότι το πρόγραμμα από τα μέσα του 2014, όταν και ξεκίνησε, έχει αξιοποιηθεί μέχρι σήμερα από 39.490 επενδυτές, χωρίς να υπολογίζονται τα μέλη των οικογενειών τους. Ωστόσο, θα πρέπει να τονιστεί ότι σχεδόν το 50% αυτών των επενδύσεων καταγράφεται στη διετία 2023-2024, όταν προκλήθηκε επενδυτικός «πανικός» μετά τις διαδοχικές τροποποιήσεις στο ελάχιστο ύψος του ορίου επένδυσης για τη χορήγηση άδειας διαμονής. Η προσπάθεια της κυβέρνησης να περιορίσει την απορρόφηση ακινήτων από ξένους επενδυτές μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα» προκάλεσε τελικά το αντίστροφο αποτέλεσμα, καθώς συνέρρευσαν κατά χιλιάδες οι ενδιαφερόμενοι, προκειμένου να κατοχυρώσουν την άδεια με τα χαμηλότερα όρια.
Είναι χαρακτηριστικό ότι, καθώς εξετάζονται οι αιτήσεις αυτές, παρατηρείται και μεγάλη αύξηση στις νέες άδειες που χορηγούνται. Το 11μηνο του 2025 εγκρίθηκαν 7.875 νέες άδειες αρχικού επενδυτή, 95% περισσότερες από το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Οι αριθμοί αυτοί αναμένεται να παραμείνουν το ίδιο υψηλοί και φέτος, καθώς συνεχίζεται η εξέταση των σημαντικών εκκρεμοτήτων που εξακολουθούν να υφίστανται.
Το 11μηνο του 2025 εγκρίθηκαν 7.875 νέες άδειες αρχικού επενδυτή, 95% περισσότερες από το αντίστοιχο διάστημα του 2024.
Το θετικό πάντως είναι ότι από τον Απρίλιο του 2025 και μετά παρατηρείται μια σημαντική αποκλιμάκωση του αριθμού των νέων αιτήσεων που υποβάλλουν οι επενδυτές. Αυτό σημαίνει ότι τα νέα, υψηλότερα όρια που έχουν θεσπιστεί αποδίδουν καρπούς. Συγκεκριμένα, με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία που αφορούν τον Νοέμβριο του 2025, υποβλήθηκαν μόλις 377 νέες αιτήσεις, αριθμός που είναι μειωμένος κατά 58,7% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024. Συνολικά το 11μηνο του 2025 (Ιανουάριος – Νοέμβριος) καταγράφεται πτώση κατά 18%, σε 6.614 νέες αιτήσεις, έναντι 8.059 την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους.
Υπενθυμίζεται ότι σήμερα το ελάχιστο όριο επένδυσης για λήψη άδειας διαμονής μέσω της απόκτησης ακινήτου διαμορφώνεται σε 800.000 ευρώ στην Αττική, στον Δήμο Θεσσαλονίκης και στα μεγάλα νησιά με ελάχιστο μόνιμο πληθυσμό 3.100 κατοίκων. Στην υπόλοιπη χώρα το όριο επίσης έχει αυξηθεί από τις 250.000 ευρώ στις 400.000 ευρώ. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούσαν να κατοχυρώσουν άδεια με το προηγούμενο και ελκυστικότερο καθεστώς εφόσον είχαν υπογράψει προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό μέχρι την 1η Αυγούστου 2024, ενώ είχαν χρονικό περιθώριο μέχρι και τον Απρίλιο του 2025 προκειμένου να προχωρήσουν σε οριστικό συμβόλαιο.
Οσον αφορά την εξέλιξη των αδειών ανά χώρα, παρατηρούνται σημαντικές αυξήσεις σε αρκετές χώρες. Στην κορυφή της λίστας με τη μεγαλύτερη άνοδο βρίσκεται η Τουρκία, με αύξηση κατά 158% τον τελευταίο χρόνο (Νοέμβριος 2024 – Νοέμβριος 2025), σε 3.072 άδειες και μερίδιο 15,5% επί του συνόλου, που είναι το δεύτερο υψηλότερο. Αύξηση κατά 85% παρατηρείται και μεταξύ των αγοραστών από το Ισραήλ, που πλέον αριθμούν 594 άδειες και έχουν μερίδιο 3%, ευρισκόμενοι στην έκτη θέση της σχετικής λίστας. Στην κορυφή όμως παραμένουν οι επενδυτές από την Κίνα, με μερίδιο 48% και 9.507 άδειες, αν και το ποσοστό τους έχει μειωθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια (στο απόγειό του είχε φτάσει το 70%-75%). Βασικό ρόλο για την εξέλιξη αυτή έχει διαδραματίσει η σταδιακή άνοδος του ελάχιστου ορίου, που έθεσε εκτός αγοράς αρκετούς ενδιαφερομένους από την Κίνα, οι περισσότεροι εκ των οποίων ήταν άνθρωποι μικρότερων και μεσαίων εισοδημάτων.
Η αλλαγή χρήσης
Οπως δείχνουν πάντως τα νούμερα από τις νέες αιτήσεις, η πορεία του προγράμματος βρίσκεται σε τροχιά εξομάλυνσης, με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον να εστιάζεται πλέον στην απόκτηση κατοικιών που έχουν προκύψει από αλλαγή χρήσης. Τέτοιες μετατροπές π.χ. γραφείων, αποθηκών, καταστημάτων και βιομηχανικών ακινήτων επιτρέπουν τη λήψη άδειας διαμονής με το προηγούμενο και φθηνότερο καθεστώς των 250.000 ευρώ, με αποτέλεσμα να παρατηρείται και σημαντικό ενδιαφέρον. Η πρόσφατη υπουργική απόφαση που προσδιόρισε και την εφαρμογή της διάταξης αυτής πρόκειται να δώσει νέα ώθηση, καθώς ξεκαθάρισε το τοπίο στην αγορά και θα επιταχύνει κάποιες από τις υφιστάμενες επενδύσεις που πραγματοποιούνται σε παλιά και εν πολλοίς εγκαταλελειμμένα κτίρια. Ταυτόχρονα, προσφέρει νέο απόθεμα κατοικιών προς ενοικίαση, ενώ για να εξασφαλιστεί η άδεια διαμονής, το προς απόκτηση ακίνητο απαγορεύεται να διατεθεί μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
