Τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης αρχίζουν να εντοπίζονται στην αγορά ενοικίασης κατοικιών, μετά από αρκετά χρόνια συνεχών και έντονων αυξήσεων. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.gr, στην Αττική κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025 η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 4,8% σε ετήσια βάση, ενώ κατά την αντίστοιχη περυσινή σύγκριση η αύξηση είχε ανέλθει σε 6%. Αντίστοιχα, στο σύνολο της χώρας το τέταρτο τρίμηνο σημειώθηκε ετήσια αύξηση κατά 4,2%, έναντι αύξησης 5,8% την ίδια περίοδο πέρυσι. Παράλληλα σημειώθηκε και πτώση κατά 3,5% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2025, δείγμα ίσως ότι η αγορά έχει πλέον φθάσει στο απόγειό της και θα υπάρξει σταθεροποίηση ή ενδεχομένως και κάποιες τάσεις διόρθωσης.
Ακριβό το κέντρο
Οι στρεβλώσεις που παρατηρούνται, πάντως, λόγω της μεγάλης ανισορροπίας ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση είναι σημαντικές. Το χαρακτηριστικότερο παράδειγμα είναι ότι η μέση ζητούμενη τιμή στο κέντρο της Αθήνας έχει πλέον εξομοιωθεί με την αντίστοιχη τιμή ενοικίασης στα βόρεια προάστια. Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία του δείκτη τιμών SPI που επιμελείται ο Spitogatos.gr και στις δύο γεωγραφικές ζώνες η μέση τιμή διαμορφώνεται σε 11,54 ευρώ/τ.μ. Ετσι ζητούνται 1.040 ευρώ για ένα διαμέρισμα επιφάνειας 90 τ.μ. είτε είναι ηλικίας 40-50 ετών και βρίσκεται στο κέντρο, είτε είναι ηλικίας 20-30 ετών και βρίσκεται στα βόρεια προάστια.
Υπό φυσιολογικές συνθήκες, το ακίνητο του κέντρου θα έπρεπε να είναι φθηνότερο, κάτι που συμβαίνει π.χ. στην πώληση, όπου η τιμή στο κέντρο είναι σήμερα 2.460 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο, ενώ στα βόρεια προάστια ανέρχεται σε 3.380 ευρώ/τ.μ., αντανακλώντας καλύτερα τις διαφορές τόσο στο υφιστάμενο απόθεμα των κατοικιών όσο και στην ποιότητα ζωής των επιμέρους περιοχών. Στην περίπτωση των ενοικίων αυτό δεν γίνεται επειδή η ζήτηση για ακίνητα στο κέντρο είναι πολύ υψηλή (ακόμη υψηλότερη από τα βόρεια προάστια), ενώ τα διατιθέμενα ακίνητα εξακολουθούν να είναι ελάχιστα, δημιουργώντας σε πολλές περιπτώσεις συνθήκες άτυπων πλειοδοσιών.
Πανελλαδικά τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 4,2% έναντι 5,8% στο τελευταίο τρίμηνο του 2024.
Με βάση τα στοιχεία του Spitogatos.gr, η μέση αύξηση στο κέντρο της Αθήνας κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025 διαμορφώθηκε σε 5,8%, ενώ στα βόρεια προάστια σε 3,9%. Στα δυτικά προάστια οι τιμές αυξήθηκαν κατά 4,5% και στα νότια κατά 2,9%, ενώ η υψηλότερη αύξηση με 6,3% εντοπίζεται στο υπόλοιπο Αττικής, που περιλαμβάνει και τις περιοχές του παραλιακού μετώπου της Αττικής. Αλλο ένα συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι μέτρα όπως η απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας (εν ισχύι από την 1η Ιανουαρίου 2025), που μάλιστα παρατάθηκε και για το τρέχον έτος, δεν φαίνεται να έχουν αποδώσει τα αναμενόμενα.
Ο ρόλος του «Σπίτι μου ΙΙ»
Αρνητική επίδραση ως προς την προσιτότητα των τιμών πώλησης έχει αποδειχθεί πως είχε –και συνεχίζει να έχει– το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Με βάση τα στοιχεία του Spitogatos.gr, στο σύνολο της χώρας το τέταρτο τρίμηνο του 2025 σημειώθηκε αύξηση κατά 9,6% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα (+1,8% από το τρίτο τρίμηνο) κι ενώ πριν από ένα χρόνο (τέταρτο τρίμηνο 2024 – τέταρτο τρίμηνο 2023) η μέση αύξηση είχε διαμορφωθεί σε 7,9%.
Οπως είχαν προειδοποιήσει και οι φορείς της αγοράς ακινήτων, το πρόγραμμα, μέσω της απότομης αύξησης της ζήτησης, χωρίς ταυτόχρονα να υπάρξει μέριμνα και για αύξηση της προσφοράς, έχει ως αποτέλεσμα να προκαλέσει νέο «ράλι» στις τιμές πώλησης. Στην Αττική η αύξηση διαμορφώθηκε σε 8,1% το τέταρτο τρίμηνο, με τις περιοχές που διαθέτουν μεγάλη συγκέντρωση κατοικιών, που είναι επιλέξιμες για αγορά μέσω του προγράμματος, να σημειώνουν και τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών έναντι των υπολοίπων. Για παράδειγμα, στα δυτικά προάστια η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης έχει αυξηθεί κατά 11,4% σε ετήσια βάση και διαμορφώνεται πλέον σε 2.190 ευρώ/τ.μ. Στο κέντρο της Αθήνας η μέση αύξηση διαμορφώθηκε σε 9,4% και η μέση τιμή αγγίζει τα 2.465 ευρώ/τ.μ. Ετσι, ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. προσεγγίζει τις 245.000-250.000 ευρώ, όσο είναι και το ανώτατο όριο τιμής για την ένταξη στο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Υπενθυμίζεται ότι μέσω του προγράμματος επιδοτείται το επιτόκιο για το 50% της αξίας του ακινήτου, μειώνοντας σημαντικά το συνολικό κόστος δανεισμού. Επιλέξιμα είναι ακίνητα κατασκευής έως το τέλος του 2007 (ημερομηνία αποπεράτωσης), επιφάνειας έως 150 τ.μ. και μέγιστης αξίας 250.000 ευρώ, ενώ το μέγιστο ποσό δανείου διαμορφώνεται σε 190.000 ευρώ.
Τα βόρεια προάστια
Οι περιοχές που κατέγραψαν τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025 εντοπίζονται στα βόρεια προάστια. Πρώτη κατατάσσεται η Λυκόβρυση, όπου σημειώθηκε αύξηση άνω του 25%, σε συνδυασμό με ενίσχυση της προσφοράς νεόδμητων κατοικιών στην περιοχή (κάτι που συνετέλεσε και στη μεγάλη αύξηση), ενώ ακολουθεί η Δροσιά με ετήσια αύξηση 25,3%. Στη συνέχεια, στα δυτικά προάστια η Αγία Βαρβάρα καταγράφει αύξηση 24,3%, ενώ στα νότια προάστια ακολουθούν η Δάφνη (24,2%) και ο Υμηττός (22,3%). Στην ενοικίαση κατοικίας, οι περιοχές που κατέγραψαν τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2025 είναι τα Γλυκά Νερά (23%), το Πέραμα (19,4%), οι Αχαρνές, το Ιλιον και το Χαϊδάρι, με αυξήσεις λίγο άνω του 13%.
