Από 9-12 μήνες απαιτούνται κατά μέσον όρο προκειμένου να ολοκληρωθεί η πώληση μιας κατοικίας στην Ελλάδα σήμερα, ξεκινώντας από την ανάρτηση της σχετικής αγγελίας, μέχρι την εύρεση του αγοραστή, τη συμφωνία με αυτόν και στη συνέχεια την προετοιμασία των απαιτούμενων εγγράφων για τη μεταβίβαση των τίτλων ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση την οποία πραγματοποίησε το Spitogatos Insights του ομώνυμου δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών, το στάδιο της εύρεσης αγοραστή απαιτεί από 5,5 έως 7,8 μήνες, ανάλογα με την περιοχή. Πιο σύντομη είναι η εύρεση αγοραστή στη Θεσσαλονίκη και πιο πολύ διάστημα απαιτείται στην περίπτωση των νησιών του Ιονίου, όπου ο χρόνος που μεσολαβεί από την ανάρτηση της αγγελίας πώλησης μιας κατοικίας μέχρι την έξοδό της από την πλατφόρμα του Spitogatos.gr μεσολαβούν 7,8 μήνες.
Σύμφωνα με τη σχετική ανάλυση, ο χρόνος απορρόφησης καταγράφει ελαφρά άνοδο κατά τη διάρκεια του 2024, εξέλιξη που ίσως αποτυπώνει τη μεγαλύτερη δυσκολία των αγοραστών να ανταποκριθούν στις υψηλές τιμές ή και στον μεγαλύτερο χρόνο για την επίτευξη της οριστικής συμφωνίας, δηλαδή γίνονται λίγο περισσότερες διαπραγματεύσεις σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν.
Ειδικότερα, στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, όπου υπάρχει και το μεγαλύτερο έλλειμμα προσφοράς σε σχέση με τη ζήτηση, ο χρόνος που παραμένει αναρτημένη μια αγγελία δεν ξεπερνάει τους 6,2 μήνες και 5,7 μήνες αντιστοίχως, με βάση την εικόνα του τρίτου τριμήνου. Ωστόσο, στις αρχές του 2024 (α΄ τρίμηνο), όταν οι τιμές ήταν ελαφρώς χαμηλότερες, απαιτούνταν 6 και 5,6 μήνες αντιστοίχως. Το επόμενο διάστημα, πάντως, είναι πιθανό οι χρόνοι να μειωθούν εκ νέου, καθώς από τις αρχές του 2025 θα αρχίσει να «τρέχει» το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», ύψους 2 δισ. ευρώ, που επιδοτεί το επιτόκιο αγοράς ακινήτου και στοχεύει σε 20.000 δικαιούχους 25-50 ετών.
Ειδικά όσον αφορά την αγορά της Θεσσαλονίκης, φαίνεται πως ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών προς πώληση από την αγορά είναι ταχύτερος κατά περίπου δύο εβδομάδες σε σύγκριση με αυτόν της Αττικής. Συγκεκριμένα, το γ΄ τρίμηνο του 2024 ο χρόνος απορρόφησης ανήλθε λίγο πάνω από τους 5,5 μήνες, έπειτα από μικρές διακυμάνσεις τα προηγούμενα τρίμηνα του έτους. Τα προάστια της Θεσσαλονίκης, που ανήκουν στον Νομό Θεσσαλονίκης, αποτελούν την πιο δημοφιλή περιοχή στην Ελλάδα για αγορά κατοικίας από εγχώριους αγοραστές.
Στην υπόλοιπη χώρα και συγκεκριμένα στα νησιά του Αιγαίου, ο χρόνος απορρόφησης κατοικιών προς πώληση κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 ανέρχεται περίπου στους 7 μήνες, έπειτα από μικρές αυξομειώσεις τα προηγούμενα τρίμηνα.
Οσον αφορά την ηπειρωτική Ελλάδα, χαμηλότερος είναι ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών στην Πελοπόννησο (7,1 μήνες), ενώ ελαφρώς ταχύτερος είναι σε Μακεδονία και Ηπειρο, με τον χρόνο απορρόφησης να ανέρχεται λίγο πάνω από τους 6 μήνες.
Αυξητική είναι η πορεία του ρυθμού απορρόφησης κατοικιών προς πώληση στη Μακεδονία από το πρώτο μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2024, με τον χρόνο απορρόφησης κατοικιών προς πώληση να μειώνεται από τους 7,7 μήνες κατά το πρώτο τρίμηνο, στους 6,4 το τρίτο τρίμηνο του 2024.
Αξίζει να σημειωθεί, βέβαια, ότι η εύρεση αγοραστή και η υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού αφορούν το 50% του απαιτούμενου χρόνου, καθώς χρειάζονται τουλάχιστον τρεις έως και έξι μήνες για τη συγκέντρωση των απαιτούμενων εγγράφων και πιστοποιητικών για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, κι αυτό εφόσον δεν πρόκειται για κάποια πολύπλοκη περίπτωση ακινήτου.
Η θέσπιση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, παρότι ορθή ως πρακτική, μια και απαιτεί την πολεοδομική τακτοποίηση των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, έχει αποδειχθεί ότι δεν μπορεί να λειτουργήσει αποδοτικά στην πράξη, τουλάχιστον με τον τρόπο που εφαρμόζεται, για μια σειρά από λόγους.
Ενας εξ αυτών είναι π.χ. η υποστελέχωση των δημοσίων υπηρεσιών, κάτι που μεταφράζεται σε αρκετούς μήνες αναμονής μόνο και μόνο για να παραληφθεί ο φάκελος της οικοδομικής άδειας, βάσει του οποίου θα εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα. Αν αυτός έχει ελλείψεις (κάτι σύνηθες) ή ο κατασκευαστής δεν έχει προχωρήσει στην απαιτούμενη αναθεώρηση μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής (κάτι σχεδόν βέβαιο) κι εμφανίζονται ασυμφωνίες ανάμεσα στα σχέδια και στη σημερινή εικόνα του κτιρίου, ξεκινάει ένας γολγοθάς αρκετών μηνών έως ότου προετοιμαστούν τα απαιτούμενα έγγραφα.
Στην αγορά επισημαίνουν την ανάγκη να ελέγχονται τα ακίνητα μόνο για τις σοβαρές παραβάσεις, που αφορούν την κάλυψη, το ύψος και την επιφάνεια, και όχι για κάθε πιθανή και απίθανη παράλειψη ή απόκλιση, που επί της ουσίας δεν επηρεάζουν το δομημένο περιβάλλον (π.χ. μερικά εκατοστά απόκλισης της θέσης των παραθύρων).
Ελλειμμα προσφοράς
Το έλλειμμα προσφοράς κατοικιών φαίνεται πως είναι αυτό που επί του παρόντος συντηρεί τον υψηλό ρυθμό ανόδου των τιμών, παρά την επιβράδυνση που καταγράφεται κατά τη διάρκεια του τελευταίου χρόνου. Στην ανάλυσή της για την αγορά ακινήτων, η ενδιάμεση έκθεση για τη νομισματική πολιτική της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) σημειώνει ότι «η χαμηλή προσφορά ποιοτικών χώρων σε όλο το εύρος της αγοράς έχει δώσει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία εντούτοις δεν έχει αναπτύξει ρυθμούς που θα επέτρεπαν την πλήρη αποσυμπίεση της ζήτησης, ειδικά στην περίπτωση της κατοικίας. Υπό τις τρέχουσες συνθήκες, εκτιμάται ότι η αύξηση των τιμών θα συνεχιστεί μέχρι την αποκατάσταση σχετικής ισορροπίας, με ηπιότερους ωστόσο ρυθμούς σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο». Στο πλαίσιο αυτό, η ΤτΕ επισημαίνει ότι «οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της ζήτησης για επενδυτική κατοικία, μέσω του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση και την golden visa, αποτελούν προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση για την αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης».
