Η αφύσικη ερημιά στον σταθμό με τη μικρότερη ημερήσια επιβατική κίνηση σε ολόκληρο το δίκτυο του αθηναϊκού μετρό είναι μια εικόνα που, σκέφτομαι, μπορεί σύντομα να ανήκει στο παρελθόν. Βγαίνοντας στην επιφάνεια, συμβολή Ιεράς Οδού και Αγίας Αννης, διατρέχεις με το βλέμμα τα προαγγέλματα της αλλαγής: τις σποραδικές επιγραφές «μεταφερόμαστε» στις θαμπωμένες τζαμαρίες πάσης φύσεως μικρομάγαζων και μεταφορικών εταιρειών, τα σουρεαλιστικά απομεινάρια από το κυριακάτικο παζάρι των ρακοσυλλεκτών που υποχρεωτικά μετράει μέρες, αλλά κυρίως τις «σιλουέτες» από τις μπουλντόζες στο βάθος του ορίζοντα, εκεί όπου κατασκευάζεται το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού.
Μπορεί για την ώρα όλα τα βλέμματα να είναι στραμμένα εκεί, όμως στην κυβέρνηση επεξεργάζονται τα βασικά σημεία ενός δυναμικού, πολυσύνθετου σχεδίου για την «επόμενη ημέρα» της ευρύτερης περιοχής. Ούτως ή άλλως, ο ιστορικός Ελαιώνας έχει αναδειχθεί κατά καιρούς σε πολύτιμη περιβαλλοντική εφεδρεία της Αθήνας από πλειάδα φωτισμένων αρχιτεκτόνων και πολεοδόμων. Αλλά εδώ μιλάμε για κάτι εντελώς διαφορετικό.
Η μεταπολεμική υποβάθμισή του (ελαιοτριβεία, σαπωνοποιεία και κεραμοποιεία συνυπήρξαν για δεκαετίες με βυρσοδεψεία, μεταλλουργεία και άλλες λιγότερο ή περισσότερο βαριές βιοτεχνικές και βιομηχανικές χρήσεις) μπορεί να τον έβγαλε εκτός του «χάρτη» της πόλης, αλλά τον έσωσε από την ανοικοδόμηση και την αντιπαροχή. Σήμερα η βασική παραγωγική δραστηριότητα της περιοχής διεξάγεται κυρίως από 390 μεταφορικές εταιρείες που με τα 4.000 καθημερινά δρομολόγια των φορτηγών τους επιβαρύνουν όχι μόνο τους μικρούς δρόμους του Ελαιώνα, αλλά κυρίως τον πολύπαθο Κηφισό που απέχει λίγες εκατοντάδες μέτρα από εδώ.
Η αναθεώρηση
Στην κυβέρνηση βλέπουν πίσω από τη Διπλή Ανάπλαση μία ευκαιρία: αναθεωρώντας το Προεδρικό Διάταγμα του 1995 να θεσμοθετήσουν στον ευρύτερο Ελαιώνα νέες χρήσεις κατοικίας, εκπαίδευσης, πολιτισμού και περίθαλψης. Το νέο Προεδρικό Διάταγμα θα δίνει το πράσινο φως για τη ρυμοτόμηση μιας πολύ μεγάλης έκτασης περιμετρικά του νέου γηπέδου με βασικό στόχο να προχωρήσουν τα επόμενα χρόνια σχέδια προώθησης κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Η ιδέα υποστηρίζεται από την εξαιρετικά ικανοποιητική συγκοινωνιακή κάλυψη της περιοχής, κυρίως μέσα από τον σταθμό του μετρό «Ελαιώνας» που σήμερα διατηρεί με ευκολία τον τίτλο του λιγότερο δημοφιλούς σταθμού του δικτύου με ημερήσιο μέσο όρο επιβατών 2.446.
Ρόλο συντονιστή της πρωτοβουλίας έχει αναλάβει ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης, ο οποίος με δηλώσεις του στην «Κ» επιχειρεί να δώσει τις διαστάσεις του εγχειρήματος: «Μιλάμε για μια έκταση 9.000 και πλέον στρεμμάτων όταν η αντίστοιχη του παλιού αεροδρομίου στο Ελληνικό –όπου υλοποιείται σήμερα η μεγαλύτερη αστική ανάπλαση στην Ευρώπη– υπολογίζεται σε 6.300 στρέμματα. Εμείς “σπάμε” αυτά τα 9.000 στρέμματα του Ελαιώνα σε τρεις ομόκεντρους κύκλους. Ο πρώτος, έκτασης 220 στρ., αφορά τις αθλητικές υποδομές της ΠΑΕ Παναθηναϊκός, του Ερασιτέχνη, του Δήμου Αθηναίων και τον χώρο πρασίνου. Ο δεύτερος, έκτασης 1.400 στρ., καλύπτει κατά κύριο λόγο την περιοχή όπου δραστηριοποιούνται οι μεταφορικές εταιρείες που θέλουμε να τις μετεγκαταστήσουμε σε οργανωμένο χώρο στη Φυλή, ενώ ο τρίτος και τελευταίος δακτύλιος αφορά την υπόλοιπη έκταση». Είναι προφανές ότι σε πρώτη φάση θα δοθεί έμφαση στον δεύτερο κύκλο (ο πρώτος, σε ρόλο καταλύτη, προχωράει ανεξάρτητα με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2027), με βασικό ζητούμενο και σημείο αναφοράς την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.
«Μόνο αν φύγουν οι μεταφορικές και σταματήσουν οι νταλίκες να αλωνίζουν θα πειστούν σοβαροί παίκτες από τον χώρο του real estate να επενδύσουν στον Ελαιώνα», δηλώνει έμπειρος κτηματομεσίτης που δραστηριοποιείται στην περιοχή.
Κατοικία, αλλά όχι μόνο
Αυτό δεν μεταφράζεται υποχρεωτικά σε διαδοχικά μπλοκ πολυκατοικιών στα νέα οικοδομικά τετράγωνα που θα προκύψουν από τη ρυμοτόμηση της περιοχής. Εξάλλου, όπως διαμηνύουν από την κυβέρνηση, δεν πρόκειται σε καμία περίπτωση να «πειραχτούν» κρίσιμες μεταβλητές του ισχύοντος Προεδρικού Διατάγματος, όπως είναι ο συντελεστής δόμησης, το επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων και πολύ περισσότερο η πρόνοια του ισχύοντος Προεδρικού Διατάγματος για κοινόχρηστο πράσινο σε ποσοστό 30% της έκτασης (σήμερα μετά βίας αγγίζει το 3%…). Ταυτόχρονα στο «μάστερ πλαν» που θα συνοδεύει το σχέδιο ανάπλασης θα προβλέπονται και άλλες, συμπληρωματικές χρήσεις με καινοτόμα χαρακτηριστικά και φυσικά μη ρυπογόνες. Προέχει όμως η σύνταξη και η υπογραφή του νέου Προεδρικού Διατάγματος, της θεσμικής βάσης που θα ανοίξει τον δρόμο στη νέα εποχή του Ελαιώνα και θα επιταχύνει πολύ σημαντικά πρότζεκτ στην ευρύτερη περιοχή. Το πλέον καθοριστικό είναι η δημιουργία του Επιχειρηματικού Πάρκου Φυλής, ενός έργου που στοχεύει στη μετεγκατάσταση των διαμεταφορέων του Βοτανικού σε οργανωμένη έκταση 437 στρεμμάτων στη θέση «Σπηλιές» του Δήμου Φυλής, ενώ συνδέεται άμεσα και με το σχέδιο αποσυμφόρησης του Κηφισού. Βρίσκεται σε εξέλιξη διαγωνιστική διαδικασία σύμβασης παραχώρησης με τέσσερις υποψήφιους επενδυτές, ενώ έχει δεσμευθεί ποσό 21 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης για την παροχή κινήτρων. «Μόνο αν φύγουν οι μεταφορικές και σταματήσουν οι νταλίκες να αλωνίζουν την περιοχή θα πειστούν σοβαροί παίκτες από τον χώρο του real estate να επενδύσουν στον Ελαιώνα», δηλώνει έμπειρος κτηματομεσίτης που δραστηριοποιείται στην περιοχή και ήδη καταγράφει αξιοσημείωτη άνοδο τιμών στη συνοικία του Βοτανικού ενόψει της ολοκλήρωσης των έργων για το νέο γήπεδο του ΠΑΟ το 2027.
Ενα άλλο κρίσιμο έργο υποδομής που έχει καταντήσει «Γεφύρι της Αρτας», θεσμοθετημένο με Προεδρικό Διάταγμα ήδη από το 2005(!), είναι η κατασκευή του Κεντρικού Σταθμού Υπεραστικών Λεωφορείων (ΚΣΥΛ) σε οικόπεδο της «Αττικό Μετρό» σε άμεση σύνδεση με τον σταθμό του μετρό «Ελαιώνας». Πρόκειται να αντικαταστήσει τους τριτοκοσμικούς σταθμούς Λιοσίων και Κηφισού και να λειτουργήσει ως μεγάλος συγκοινωνιακός τερματικός σταθμός. Oι μελέτες του ΚΣΥΛ έχουν ολοκληρωθεί και εγκριθεί από τα αρμόδια υπουργεία και απομένει ο καθορισμός του φορέα υλοποίησης του έργου, που θα γίνει με μορφή παραχώρησης.
Μάχη με τον χρόνο
Η μεγαλύτερη πρόκληση ωστόσο για τα κυβερνητικά σχέδια –πέρα από τη γραφειοκρατία και το γνωστό κουβάρι αρμοδιοτήτων ανάμεσα σε δήμους, οργανισμούς, φορείς και ιδιώτες– είναι η λειτουργία του γηπέδου του Παναθηναϊκού να δρομολογήσει εξελίξεις για την περιοχή. Ηδη στο οικόπεδο της πρώην Αθηναϊκής Χαρτοποιίας, πολύ κοντά στο νέο γήπεδο, αναπτύσσεται κόμβος επιχειρηματικής δραστηριότητας συνολικής επιφάνειας 78.200 τ.μ. και προϋπολογισμού 152 εκατ. ευρώ. Οι εργασίες αναμένεται να ολοκληρωθούν περίπου σε 18 μήνες από σήμερα. Πρόοδος έχει σημειωθεί και ως προς το μέλλον του ημιτελούς εμπορικού κέντρου της κάποτε πανίσχυρης «Μπάμπης Βωβός – Διεθνής Τεχνική». Το θηριώδες γιαπί που χάσκει σε μικρή απόσταση από το εργοτάξιο του Παναθηναϊκού έχει εν τω μεταξύ περιέλθει στην κυριότητα της Τράπεζας Πειραιώς και της Alpha Bank με πιθανότερο σενάριο την αξιοποίησή του ως συγκροτήματος γραφείων με εμπορικές χρήσεις στα ισόγεια, καλύπτοντας μία συνολική επιφάνεια 50.000 τ.μ.
Ως εκ τούτου, ο προγραμματισμός του Μεγάρου Μαξίμου δίνει προτεραιότητα στη θεσμική θωράκιση της επόμενης μέρας του Ελαιώνα μέσα από την υπογραφή του νέου Προεδρικού Διατάγματος για την περιοχή εντός της τρέχουσας κυβερνητικής θητείας. Το ευτυχέστερο σενάριο θα ήταν πριν από τις εκλογές του 2027 να έχει εκπονηθεί και το «μάστερ πλαν» για τον δεύτερο ομόκεντρο κύκλο των 1.400 στρεμμάτων.
Ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης υπογραμμίζει συχνά στους συνομιλητές του τον μακρύ ορίζοντα ωρίμανσης και (ακόμα περισσότερο) υλοποίησης του έργου, που θα εξελιχθεί κατασκευαστικά και μέσα στα πρώτα χρόνια της νέας δεκαετίας. Κι αυτό γιατί θα απαιτηθούν σοβαρά έργα υποδομής (από διανοίξεις και ανακατασκευές δρόμων μέχρι κατασκευή δικτύων ομβρίων υδάτων και αποχέτευσης), αλλά πριν από όλα αυτά θα απαιτηθεί ένας μεγάλος αριθμός από υπομελέτες πάσης φύσεως που αυτή τη στιγμή δεν έχουν καν ανατεθεί: περιβαλλοντικές, γεωλογικές, ρυμοτομικές κ.λπ.
Πάντως, στο τραπέζι έχουν πέσει συμπληρωματικές ενέργειες που θα εξοικειώσουν τους Αθηναίους με τη σχεδιαζόμενη ανάπλαση. Μία από αυτές είναι η πεζοδρόμηση ενός κάθετου άξονα (π.χ. της οδού Πολυκάρπου) που θα συνδέει περιοχές κατοικίας και αναψυχής (Γκάζι) με τον «βαθύ» Ελαιώνα. Επίσης, εξετάζεται η απομάκρυνση του αμαξοστασίου λεωφορείων του ΟΑΣΑ από τον Βοτανικό, ενώ σημαντικά οφέλη θα προκύψουν από το έργο της αναβάθμισης και της ανάπλασης του περιβάλλοντος χώρου του Γεωπονικού Πανεπιστημίου Αθηνών, συνολικής έκτασης 200 στρεμμάτων, που βρίσκεται σε εξέλιξη με πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης. Σε κάθε περίπτωση για τη διασφάλιση της αποτελεσματικότητας της ωρίμανσης ενός τόσο απαιτητικού και περίπλοκου πρότζεκτ προεξοφλείται η αναζήτηση μιας σταθερής δημόσιας διοικητικής δομής για την παρακολούθηση της συνολικής ανάπλασης του Ελαιώνα.
Να σεβαστούμε το DNA του μικρού τετραγώνου
Παρά την εντελώς αντίθετη εικόνα που αποκομίζει σήμερα ένας ανυποψίαστος περαστικός, οι απόπειρες του ελληνικού κράτους να βάλει κανόνες στην ανεξέλεγκτη παραγωγική δραστηριότητα στον Ελαιώνα (τη λεγόμενη και «πίσω αυλή της Αθήνας», καθώς εκεί συνωθούνταν διαχρονικά βαριά ρυπογόνες χρήσεις στα όρια της νομιμότητας) μετρούν πολλές δεκαετίες. Από το 1954 μέχρι και το 1995, μελέτες, νόμοι και διατάγματα διαδέχθηκαν το ένα το άλλο χωρίς κανένα απολύτως ουσιαστικό αποτέλεσμα: στην πραγματικότητα, όλα απαγορεύονταν και όλα επιτρέπονταν. Χαρακτηριστικά, το ρυθμιστικό σχέδιο της Αθήνας του 1985 προέβλεπε κατά 70% βιομηχανικές και βιοτεχνικές χρήσεις μέτριας και ήπιας όχλησης ενώ στο υπόλοιπο 30% χωροθετούσε γενική κατοικία (18%) και ειδικές χρήσεις.
Φυσικά, τίποτε απ’ όλα αυτά δεν υλοποιήθηκε. Το αποτέλεσμα ήταν ο Ελαιώνας να εδραιωθεί στη συνείδηση των πολλών ως μια αστική «μαύρη τρύπα» με χαρακτηριστικά ακραίας περιβαλλοντικής υποβάθμισης και να αναδειχθεί σε κατεξοχήν προνομιακό πεδίο ανάπτυξης των τομέων της άτυπης οικονομίας, μόλις δύο χιλιόμετρα από την Ομόνοια και το υπουργείο Οικονομικών.
Το μόνο που άλλαξε κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης ήταν η φθίνουσα πορεία της βιομηχανικής και βιοτεχνικής παραγωγής να ενταθεί ακόμη περισσότερο, ενώ αντιθέτως διευρύνθηκαν οι χρήσεις μεταφορών και αποθήκευσης (logistics).
Την ανάγκη η πολιτεία να έχει αποφασιστικό ρόλο στην «επόμενη μέρα» του Ελαιώνα, προκειμένου να αποφευχθούν αστοχίες που γλίτωσε η Αθήνα αλλά πλήρωσαν ακριβά άλλες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις, επισημαίνει ο αρχιτέκτονας και ομότιμος καθηγητής του ΕΜΠ Ανδρέας Κούρκουλας.
Τα λάθη μας
«Η Αθήνα αναπτύχθηκε με βάση το μοντέλο του μικρού οικοδομικού τετραγώνου, μια λογική που την έσωσε από τα φαινόμενα κοινωνικής απομόνωσης, μοναξιάς και αυξημένης παραβατικότητας που παρατηρήθηκαν σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις όπου εφαρμόστηκαν οι αρχές της μοντέρνας πολεοδομίας με τα πανταχόθεν ελεύθερα κτίρια, τα μεγάλα οικιστικά συγκροτήματα και τις εργατικές πολυκατοικίες. Αντιθέτως η αθηναϊκή εμπειρία ευνοεί τις τυχαίες συναντήσεις, την κοινωνική πρόσμιξη και ζωντάνια».
Ο κ. Κούρκουλας δεν έχει καμία αντίρρηση για την πολεοδόμηση του Ελαιώνα, «αρκεί να μην κάνουμε λάθη που κάναμε στο πρόσφατο παρελθόν και, δυστυχώς, συνεχίζουμε να κάνουμε», όπως τονίζει, αναφέροντας ως πιο χαρακτηριστικά παραδείγματα το Ολυμπιακό Χωριό στους Θρακομακεδόνες, το άτυπο επιχειρηματικό πάρκο στο «δαχτυλίδι» της λεωφόρου Κηφισίας, αλλά και το μοντέλο ανάπτυξης που αναδύεται στο Ελληνικό.
«Αν μελετήσετε και τις τρεις αυτές περιπτώσεις θα δείτε ότι δεν έχουν καμία σχέση με το DNA της Αθήνας, που είναι το οικοδομικό τετράγωνο. Και στον Ελαιώνα ελλοχεύει ο κίνδυνος να παρασυρθούμε σε παλιομοδίτικους σχεδιασμούς με κλειστότητες, αυστηρά οριοθετημένες περιοχές και χαράξεις που θα θυμίζουν περισσότερο αμερικανική πόλη παρά Αθήνα». Τι ζητάει, δηλαδή, ο γνωστός αρχιτέκτονας; Να χτίσουμε μια δεύτερη Κυψέλη στον ρυμοτομημένο Ελαιώνα, ρωτάω ελαφρώς προβοκατόρικα.
«Να χτίσουμε μια Κυψέλη με τα καλά της Κυψέλης και προλαμβάνοντας τα προβλήματα της Κυψέλης», είναι η απάντησή του και μας παραπέμπει στο πολεοδομικό μοντέλο «Αθήνα επί 4» που είχε εισηγηθεί ο ίδιος επί υπουργίας Τίνας Μπιρμπίλη το 2010-11, το οποίο προέβλεπε την ενοποίηση τεσσάρων οικοδομικών τετραγώνων, όπου το αυτοκίνητο επιτρέπεται να κινείται μόνο περιμετρικά και οι ενδιάμεσοι ελεύθεροι δημόσιοι χώροι που προκύπτουν διαμορφώνονται σε πεζοδρόμους, ποδηλατοδρόμους, παιδικές χαρές και σε κοινόχρηστο πράσινο.
«Ο Ελαιώνας», επανέρχεται ο Ανδρέας Κούρκουλας, «μας δίνει μια μεγάλη ευκαιρία να βελτιστοποιήσουμε το δικό μας μοντέλο αστικής εμπειρίας που σήμερα άλλοι μελετούν, αναγνωρίζουν και αντιγράφουν, και θα ήταν κρίμα μια τέτοια σπάνια ευκαιρία να χαθεί».
