Είναι κατοικία το σπίτι που ενοικιάζεται με βραχυχρόνια μίσθωση ή μήπως πρέπει να θεωρείται τουριστικό κατάλυμα – και να ρυθμίζεται αναλόγως; Με αυτό το ερώτημα βρέθηκε αντιμέτωπο το Συμβούλιο της Επικρατείας. Και αποφάσισε να μη δώσει προς το παρόν το ίδιο μια οριστική και οριζόντια απάντηση, αλλά να αφήσει τη σχετική κρίση στις υπηρεσίες δόμησης των δήμων.
Πρόκειται για μία σολομώντεια απόφαση που έχει προκαλέσει έντονη συζήτηση, καθώς μάλιστα αφορούσε την Πλάκα – μια περιοχή που προστατεύεται από ειδικό καθεστώς, αλλά και σειρά αυστηρών δικαστικών αποφάσεων υπέρ της διατήρησης του χαρακτήρα της. Αυτό στο οποίο οι περισσότεροι συμφωνούν είναι ότι μέσα από αυτήν την απόφαση αναδεικνύεται η απροθυμία της πολιτείας να δώσει ένα σαφέστερα ρυθμισμένο πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση, επιτρέποντας έτσι την αποσπασματική της προσέγγιση.
Η απόφαση έκρινε προσφυγή της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) κατά της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων στην Πλάκα σε χώρους που μισθώνονται βραχυχρόνια. Το Ε΄ τμήμα του ΣτΕ έκρινε ότι η μίσθωση ενός ακινήτου μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας για μικρό χρονικό διάστημα δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι το κτίριο έχει μετατραπεί σε τουριστικό κατάλυμα, αναγνωρίζοντας στις μισθώσεις αυτές και χαρακτηριστικά κατοικίας.
«Η χρήση καθίσταται τουριστική μόνο όταν στο ακίνητο όπου ασκείται πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται από τις διατάξεις της τουριστικής νομοθεσίας ως προς τα χαρακτηριστικά του τουριστικού καταλύματος», αναφέρει η απόφαση. Προσθέτοντας ότι «το θέμα της χρήσης ενός ακινήτου ως κατοικίας ή τουριστικού καταλύματος είναι ζήτημα πραγματικό, εξαρτάται δηλαδή από την πραγματική, κάθε φορά, χρήση που ασκείται εντός αυτού», ορίζοντας ότι αρμόδια να ελέγξει αν η χρήση του ακινήτου παραβιάζει το διάταγμα προστασίας της Πλάκας (και κατ’ επέκταση οποιοδήποτε ανάλογο πλαίσιο) είναι η Υπηρεσία Δόμησης του δήμου.
Το δικαστήριο, όμως, δεν έκλεισε το ζήτημα. Oπως ανέφερε, επειδή η βραχυχρόνια μίσθωση είναι κάτι νέο («καινοφανής δραστηριότητα») με χαρακτηριστικά και μίσθωσης κατοικίας και τουριστικής διαμονής, πρέπει να τοποθετηθεί το υπουργείο Τουρισμού, το οποίο κατά την εκδίκαση της υπόθεσης δεν κλήθηκε να καταθέσει τις θέσεις του (ούτε βεβαίως τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Εσωτερικών, παρότι αυτά είχαν κληθεί). Ετσι, το δικαστήριο ανέβαλε την έκδοση απόφασης για έξι μήνες, δίνοντας προθεσμία στον Δήμο Αθηναίων να ελέγξει τη χρήση των ακινήτων για τα οποία έγιναν οι προσφυγές και στο υπουργείο Τουρισμού να καταθέσει τις απόψεις του. Η νέα δικάσιμος ορίστηκε στις 6 Μαΐου 2026.
Ο Δημήτρης Μέλισσας, δικηγόρος και καθηγητής Δικαίου Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Περιβάλλοντος στη Σχολή Πολιτικών Μηχανικών του ΕΜΠ κατέθεσε τις αιτήσεις ακύρωσης στο ΣτΕ εκ μέρους της ΕΛΛΕΤ. «Απευθυνθήκαμε στην Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) του Δήμου Αθηναίων ζητώντας τη σφράγιση 16 ακινήτων που έχουν μετατραπεί ολόκληρα σε Airbnb, υποστηρίζοντας ότι μέσω της μετατροπής της χρήσης των ακινήτων παραβιάζεται το προστατευτικό για την κατοικία καθεστώς που ισχύει στην Πλάκα», λέει στην «Κ».
«Η ΥΔΟΜ απάντησε ότι σύμφωνα με την οικοδομική άδεια και την υφιστάμενη νομοθεσία, αυτό δεν είναι παράνομο. Το ίδιο επανέλαβε και το ΣτΕ, ότι με βάση τη νομοθεσία δεν θεωρείται τουριστική δραστηριότητα, αλλά έχει και χαρακτηριστικά κατοικίας. Το δικαστήριο ζήτησε να τοποθετηθεί το υπουργείο Τουρισμού ως προς το συγκεκριμένο ζήτημα, αν δηλαδή –σε περίπτωση που διαπιστωθεί παραβίαση των χρήσεων γης της Πλάκας– πρέπει ή όχι να σφραγιστεί το ακίνητο. Και ζήτησε από την αρμόδια πολεοδομική αρχή να διαπιστώσει αν είναι τουριστική ή όχι η χρήση κάθε ακινήτου. Νομίζω ότι η απόφαση αυτή συνιστά μια ασυνέχεια ως προς τη νομολογία του ΣτΕ για την Πλάκα. Η αγωνία μου είναι η εξής: Αν και το τελευταίο ακίνητο στην Πλάκα μετατραπεί σε Airbnb, τότε το δικαστήριο θα στηρίξει το διάταγμα προστασίας της κατοικίας στην Πλάκα ή θα θεωρήσει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είναι κατοικία, ανατρέποντας στην πράξη τον προστατευτέο χαρακτήρα της περιοχής;».
Ενα δεύτερο ζήτημα που εγείρεται είναι, κατά τον κ. Μέλισσα, η συνεχιζόμενη ασάφεια της νομοθεσίας. «Ζούμε σε μια εποχή πολεοδομικής – πολιτειακής απραξίας. Στα θέματα της πολεοδομίας, όλες οι νέες χρήσεις μένουν αρρύθμιστες. Το υπουργείο Τουρισμού υποστηρίζει ότι έχει δημιουργήσει ένα πλήρες πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όμως το έχει ρυθμίσει μόνο οικονομικά. Λόγω της εξάπλωσης του Airbnb δημιουργείται σταδιακά μια κοινωνική αλλαγή, την οποία το δικαστήριο ζητάει να αντιμετωπίσει η πολιτεία ή ο δήμος. Θα το πράξουν;».
Ασάφεια και απορρύθμιση
«Υπάρχει σύγχυση ανάμεσα στο τουριστικό και το οικιστικό. Καλλιεργείται μια μορφή απορρύθμισης διά της ασάφειας. Αυτήν την ασάφεια όφειλε να ξεκαθαρίσει το υπ. Περιβάλλοντος σε συνεργασία με το υπ. Τουρισμού και όχι το ΣτΕ».
Μάρω Ευαγγελίδου
Αντιδήμαρχος Αστικής Αναζωογόνησης και Ανθεκτικότητας
Οι δυσκολίες των ελέγχων
Στον ∆ήμο Αθηναίων επικρατεί προβληματισμός ως προς τις συνέπειες της απόφασης. Η Μάρω Ευαγγελίδου, αντιδήμαρχος Αστικής Αναζωογόνησης και Ανθεκτικότητας, γνωρίζει καλά τα θέματα πολεοδομικού σχεδιασμού, έχοντας υπηρετήσει για πολλά χρόνια στον Οργανισμό Αθήνας και στο υπουργείο Περιβάλλοντος. «Το Γραφείο Πλάκας, αρχικά στον Δήμο Αθηναίων και μετά, μέχρι την κατάργησή του, στο (τότε) ΥΠΕΧΩΔΕ, είχε προσφέρει σοβαρές υπηρεσίες για τον έλεγχο των χρήσεων γης στην Πλάκα με στόχο την προστασία της κατοικίας», λέει στην «Κ».
«Σήμερα ο έλεγχος των χρήσεων γης έχει απομειωθεί από την τρέχουσα διοικητική πρακτική των πολεοδομιών. Ιδιαίτερα δε η διάταξη περί σφραγίσεων σε περίπτωση παραβίασης των χρήσεων γης είναι υψηλών απαιτήσεων από πλευράς προσωπικού και ελέγχων και άρα δύσκολο να πραγματοποιηθεί. Ωστόσο, θα έπρεπε να ενισχυθεί και να καθιερωθεί ως πρακτική ελέγχου και εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού. Ταυτόχρονα, όμως, αυτό που ζητείται τώρα από τις υποστελέχωμένες ΥΔΟΜ είναι κάτι στο οποίο δεν είναι σε θέση να ανταποκριθούν. Πώς μπορεί η πολεοδομία να καταλήξει ως προς το πόσες μέρες μισθώνεται ένα ακίνητο και αν στο ακίνητο αυτό σερβίρεται πρωινό ή αλλάζουν τα σεντόνια; Στη Γαλλία το Airbnb ελέγχεται απλά. Είναι σαφές τι θεωρείται τουριστικό και τι όχι. Και αν ένα ακίνητο μισθώνεται περισσότερο από κάποιες ημέρες, τότε φορολογείται σαν ξενοδοχείο».
Για την αντιδήμαρχο, το κύριο ζήτημα είναι το ευρύτερο. «Υπάρχει σύγχυση ανάμεσα στο τουριστικό και το οικιστικό, η οποία κατά τη γνώμη μου δεν είναι τυχαία και δεν αφορά μόνο τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά και την εκτός σχεδίου δόμηση, τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα και άλλα. Καλλιεργείται μια μορφή απορρύθμισης διά της ασάφειας. Αυτήν την ασάφεια όφειλε να ξεκαθαρίσει το υπουργείο Περιβάλλοντος σε συνεργασία με το υπουργείο Τουρισμού και όχι το Συμβούλιο της Επικρατείας. Ειδικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το θεσμικό πλαίσιο είναι προβληματικό και συντηρείται έτσι γιατί δεν υπάρχει ξεκάθαρη πολιτική βούληση για το αντίθετο».
Τέλος, η κ. Ευαγγελίδου υπενθυμίζει ότι οι δήμοι στην Ελλάδα, αντίθετα με τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, δεν έχουν αρμοδιότητες σε αυτό το θέμα. «Προ ημερών μας επισκέφθηκε ο αντιδήμαρχος της Βαρκελώνης και μας είπε ότι αποφάσισαν να σταματήσουν εντελώς το Αirbnb σε κάποιες περιοχές το 2026 και σε κάποιες έως το 2028. Εμείς δεν μπορούμε καν να το αγγίξουμε».
Ο χώρος της φιλοξενίας έχει και αυτός διαφορετικές αναγνώσεις για το θέμα. Ο Στάθης Καρόπουλος, διευθυντής της Stama, Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, θεωρεί ότι ήταν μια θετική για το Airbnb απόφαση. «Η απόφαση είναι μια νίκη της βραχυχρόνιας μίσθωσης γιατί ξεκαθαρίζει ότι είναι αστική, όχι τουριστική μίσθωση. Βεβαίως, το κράτος δεν έχει συνεπή στάση – για παράδειγμα, μας υποχρεώνει να βάλουμε πυροσβεστήρες στα ακίνητα και να έχουμε συγκεκριμένες προδιαγραφές, οι οποίες δεν ισχύουν για τις αστικές μισθώσεις. Αυτό που μας ανησυχεί στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι ότι καλείται από το ΣτΕ να αποφανθεί το υπουργείο Τουρισμού, που είναι πολύ επιθετικό απέναντι στη βραχυχρόνια μίσθωση. Και ανατίθεται στις ΥΔΟΜ η αρμοδιότητα να μας ελέγξουν – άραγε με βάση ποια νομοθεσία;».
Αθέμιτος ανταγωνισμός
Ο Σύνδεσμος Τουριστικών Επιχειρήσεων Ελλάδος (ΣΕΤΕ) επιμένει ότι το κύριο ζήτημα παραμένει η ρύθμιση του Airbnb, εκτιμώντας ότι σήμερα λειτουργεί σχεδόν ανεξέλεγκτα. «Μέχρι το 2019 η νομοθεσία όριζε ότι ένα ακίνητο που μισθώνεται για χρονικό διάστημα μικρότερο των 30 ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα», λέει στην «Κ» ο Γιάννης Χατζής, α΄ αντιπρόεδρος του ΣΕΤΕ και πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων.
Η διεθνής εμπειρία
«Κοιτάζουμε σε χώρες όπως η Ισπανία και η Γαλλία και βλέπουμε ότι οι περιορισμοί στο Airbnb έχουν αρχίσει να εντατικοποιούνται αρκετά.
Σε κάποιες περιοχές της Ελλάδας ναι, ίσως χρειάζεται ένα πιο αυστηρό
πλαίσιο».
Βάσια Κουτσούκου
Γενική γραμματέας Τουριστικής Πολιτικής και Ανάπτυξης
«Οπως έχουμε υποστηρίξει προς τις κρατικές υπηρεσίες, η κατάργηση της ρύθμισης αυτής δεν ισοδυναμεί με παροχή “αυθαιρέτου” δικαιώματος σε καταλύματα να λειτουργούν ως τουριστικές επιχειρήσεις χωρίς να διαθέτουν την προβλεπόμενη από τη νομοθεσία αδειοδότηση. Η απόφαση του ΣτΕ έρχεται να δικαιώσει τη θέση μας αυτή. Ωστόσο, η ουσιαστική, και όχι επιφανειακή, ρύθμιση της συγκεκριμένης δραστηριότητας παραμένει αναγκαία. Η απουσία ενός σαφούς και ολοκληρωμένου θεσμικού πλαισίου, σε συνδυασμό με την αδυναμία ουσιαστικής εποπτείας από τους ελεγκτικούς μηχανισμούς, επιτρέπει ιδιοκτησίες βραχυχρόνιας μίσθωσης να λειτουργούν στην πράξη ως τουριστικά καταλύματα χωρίς τις απαιτούμενες προδιαγραφές και αδειοδοτήσεις. Το φαινόμενο αυτό νοθεύει τον υγιή ανταγωνισμό και δημιουργεί σοβαρές στρεβλώσεις εις βάρος των νομίμως λειτουργουσών επιχειρήσεων. Ηρθε η ώρα να αναλάβουν όλοι τις ευθύνες τους».
Το υπουργείο Τουρισμού αναμένει οδηγίες από το ΣτΕ επί ποιων ζητημάτων θα πρέπει να τοποθετηθεί. «Σε πρώτη ανάγνωση, φαίνεται να μη λαμβάνεται υπόψη η νέα νομοθεσία που έχει τεθεί σε ισχύ για τον έλεγχο των ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια από το υπουργείο Τουρισμού», λέει στην «Κ» η γενική γραμματέας Τουριστικής Πολιτικής και Ανάπτυξης Βάσια Κουτσούκου. Ως προς το επίμαχο θέμα, κατά πόσον οι μισθώσεις τύπου Airbnb είναι τουριστικές ή έχουν χαρακτηριστικά κατοικίας, η κ. Κουτσούκου δίνει μια ενδιαφέρουσα απάντηση. «Δεν μπορώ να πω ότι τα κτίρια αυτά είναι τουριστικά καταλύματα, ανήκουν όμως στον χώρο της φιλοξενίας και γι’ αυτό η νομοθεσία που τα αφορά ρυθμίζεται και από το υπουργείο Τουρισμού. Κοιτάζουμε σε χώρες όπως η Ισπανία και η Γαλλία και βλέπουμε ότι οι περιορισμοί στο Airbnb έχουν αρχίσει να εντατικοποιούνται αρκετά. Σε κάποιες περιοχές της Ελλάδας ναι, ίσως χρειάζεται ένα πιο αυστηρό πλαίσιο. Τις κατευθυντήριες γραμμές μπορεί να δώσει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, του οποίου η επεξεργασία ολοκληρώνεται».
