Νόμιμο έκρινε επί της αρχής το Airbnb στην περιοχή της Πλάκας το Συμβούλιο της Επικρατείας. Σε μια καθοριστικής σημασίας απόφαση για το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη χώρα μας, το δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η μίσθωση ενός ακινήτου μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας τύπου Airbnb δεν συνεπάγεται αυτόματα ότι το ακίνητο έχει μετατραπεί σε τουριστικό κατάλυμα. Η εξακρίβωση του χαρακτήρα της μίσθωσης εξαρτάται από την πολεοδομική αρχή, δηλαδή την υπηρεσία δόμησης του δήμου, που οφείλει να εξετάσει κάθε περίπτωση για την οποία υπάρχει καταγγελία. Το ΣτΕ ζήτησε από το υπουργείο Τουρισμού να τοποθετηθεί και μετέθεσε για έξι μήνες τη λήψη οριστικής απόφασης.
Αφορμή για την απόφαση του ΣτΕ υπήρξαν οι 16 προσφυγές που κατέθεσε η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ). Οι προσφυγές αφορούσαν τη μετατροπή ολόκληρων κτιρίων σε Αirbnb στην περιοχή της Πλάκας. Η ΕΛΛΕΤ είχε ζητήσει από την υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων τη σφράγιση των τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, με το επιχείρημα ότι μέσω της μετατροπής της χρήσης των ακινήτων παραβιάζεται το προστατευτικό για την κατοικία καθεστώς που ισχύει για την περιοχή της Πλάκας. Η υπηρεσία δόμησης απάντησε, όπως αναμενόταν, αρνητικά, δεδομένου ότι «δεν ορίζεται στην πολεοδομική/τουριστική νομοθεσία ότι οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας αποτελούν τουριστικά καταλύματα». Και η ΕΛΛΕΤ προσέφυγε στο ΣτΕ ζητώντας την ακύρωση της πράξης αυτής.
Το σκεπτικό
Πριν από λίγες ημέρες το Ε΄ τμήμα του ΣτΕ εξέδωσε τις αποφάσεις επί των προσφυγών, οι οποίες ουσιαστικά έχουν όλες το ίδιο περιεχόμενο (ενδεικτικά, 1907/2025) και ελήφθησαν κατά πλειοψηφία. Το δικαστήριο εξέτασε αναλυτικά τη νομοθεσία που ισχύει για τα είδη της τουριστικής δραστηριότητας, σημειώνοντας ότι από τη νομοθεσία «η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν συνεπάγεται άνευ ετέρου την υπαγωγή της στο ρυθμιστικό πλαίσιο της τουριστικής νομοθεσίας, ούτε σημαίνει ότι σε κάθε περίπτωση η χρήση, η οποία ασκείται στα ακίνητα διαμονής τύπου Airbnb, συνιστά τουριστική χρήση κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας».
Στη συνέχεια το ανώτατο δικαστήριο αναπτύσσει μια –αν μη τι άλλο– ενδιαφέρουσα επιχειρηματολογία, για να υποστηρίξει ότι ορθώς η πολεοδομική νομοθεσία δεν αντιμετωπίζει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ως τουριστική χρήση (σ.σ. το αντίθετο θα σήμαινε ότι το Airbnb δεν θα πρέπει να επιτρέπεται στις περιοχές όπου δεν επιτρέπονται τα τουριστικά καταλύματα, λ.χ. στις περιοχές αποκλειστικής κατοικίας).
Η εξακρίβωση του χαρακτήρα της μίσθωσης εξαρτάται από την πολεοδομική αρχή, που οφείλει να εξετάσει κάθε περίπτωση για την οποία υπάρχει καταγγελία.
Το ΣτΕ λοιπόν αναφέρει ότι η σύναψη μισθώσεων μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας δεν επαρκεί από μόνη της ώστε να θεωρηθεί με ασφάλεια ότι τα ακίνητα μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα. Oπως άλλωστε το ανάποδο, δηλαδή το να νοικιάζονται δωμάτια σε ένα ξενοδοχείο χωρίς τη χρήση ηλεκτρονικής πλατφόρμας δεν αρκεί για να αμφισβητηθεί το ότι είναι τουριστικά καταλύματα. «Κατά συνέπεια, η χρήση καθίσταται τουριστική μόνο όταν στο ακίνητο όπου ασκείται πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται από τις διατάξεις της τουριστικής νομοθεσίας, ως προς τα χαρακτηριστικά του τουριστικού καταλύματος», αναφέρει.
Oπως καταλήγει το δικαστήριο, «το θέμα της χρήσης ενός ακινήτου ως κατοικίας ή τουριστικού καταλύματος είναι ζήτημα πραγματικό, εξαρτάται δηλαδή από την πραγματικά, κάθε φορά, χρήση που ασκείται εντός αυτού». Τη διαπίστωση αυτή, δηλαδή το κατά πόσον ένα Airbnb λειτουργεί ως τουριστικό κατάλυμα (προσοχή: όπως αυτό ορίζεται στη νομοθεσία), οφείλει να την κάνει η αρμόδια πολεοδομική αρχή, δηλαδή η Υπηρεσία Δόμησης (εν προκειμένω του Δήμου Αθηναίων). Και αν διαπιστώσει ότι παραβιάζει τη νομοθεσία, τότε να το σφραγίσει. Το δικαστήριο κάνει μια επίσης ενδιαφέρουσα διαφοροποίηση, η οποία θα μπορούσε να εκληφθεί ως «παράθυρο» υπέρ των Airbnb, ειδικά για την Πλάκα. Αναφέρει ότι στις χρήσεις που απαγορεύονται από το διάταγμα προστασίας της Πλάκας εξαιρούνται οι ξενώνες. Και συνεπώς, αν η Υπηρεσία Δόμησης Αθηναίων διαπιστώσει ότι ένα ακίνητο λειτουργεί ως ξενώνας (προσοχή: όπως ορίζει τον ξενώνα η νομοθεσία), τότε θα πρέπει να το αφήσει ως έχει.
Η νέα δικάσιμος
Το δικαστήριο όμως δεν κλείνει το ζήτημα. Oπως αναφέρει, επειδή η βραχυχρόνια μίσθωση είναι κάτι νέο («καινοφανής δραστηριότητα») με χαρακτηριστικά και μίσθωσης κατοικίας και τουριστικής διαμονής, πρέπει να τοποθετηθεί το υπουργείο Τουρισμού, το οποίο κατά την εκδίκαση της υπόθεσης δεν κατέθεσε τις θέσεις του. Ετσι το δικαστήριο αναβάλλει την έκδοση απόφασης για έξι μήνες, δίνοντας προθεσμία στον Δήμο Αθηναίων να ελέγξει τη χρήση των ακινήτων για τα οποία έγιναν οι προσφυγές και στο υπουργείο Τουρισμού να καταθέσει τις απόψεις του. Η νέα δικάσιμος ορίστηκε στις 6 Μαΐου 2026.
«Πρόκειται για μια ισορροπημένη απόφαση, η οποία αναγνωρίζει επιχειρήματα και στις δύο πλευρές», σχολιάζει στην «Κ» ο Νίκος Παπασπύρου, αναπλ. καθηγητής στη Νομική Σχολή Αθηνών, που υπερασπίστηκε δύο εκ των ιδιοκτητών Airbnb. «Το δικαστήριο έκρινε ότι η διάρκεια της μίσθωσης και η χρήση ηλεκτρονικής πλατφόρμας δεν προδικάζουν τη χρήση του ακινήτου, χωρίς ωστόσο να αποκλείει ένα Αirbnb να λειτουργεί στην πράξη ως τουριστικό κατάλυμα. Περαιτέρω, έκρινε ότι αν η χρήση ενός ακινήτου στην Πλάκα προσιδιάζει σε ξενώνα τότε είναι κατ’ αρχήν νόμιμη, καθώς αυτή διαφοροποιείται από τα τουριστικά καταλύματα στο προστατευτικό πλαίσιο της περιοχής. Πάντως, πρόκειται για μια απόφαση που έχει σημασία για το Αirbnb σε όλη τη χώρα, διότι δεν το χαρακτηρίζει αυτόματα τουριστική χρήση».
