Στο «μικροσκόπιο» του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας βρέθηκε οικοδομή στο παραδοσιακό κέντρο Κηφισιάς και το κατά πόσο μπορεί να κάνει χρήση διατάξεων του ΝΟΚ, εφόσον για το τμήμα αυτής της περιοχής ισχύουν ειδικοί όροι δόμησης.
Με την 2035/2025 απόφαση του αρμόδιου τμήματος κρίθηκε ότι το Προεδρικό Διάταγμα που χαρακτηρίζει το τμήμα αυτό της Κηφισιάς ως παραδοσιακό δεν απαγορεύει τη χρήση διατάξεων του ΝΟΚ, αλλά ακυρώνει εν μέρει την οικοδομική άδεια για την προστασία της βλάστησης της περιοχής.
Οπως εξηγούν στο σκεπτικό τους οι δικαστές, «χάριν της προστασίας της υψηλής φυτικής βλάστησης, του φυσικού περιβάλλοντος και της φυσιογνωμίας της περιοχής, το επίμαχο Προεδρικό Διάταγμα, καθ’ ερμηνεία των ειδικών αυτού διατάξεων, απαγορεύει την επέκταση υπογείων εκτός περιγράμματος της ανωδομής του κτιρίου (δηλαδή εκτός περιγράμματος του υπέργειου οικοδομήματος) στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς, όχι μόνο για χρήση γκαράζ, αλλά και για οποιαδήποτε άλλη χρήση».
Με λίγα λόγια, η επέκταση των υπόγειων χώρων πέρα από το περίγραμμα της οικοδομής ακυρώθηκε από το ΣτΕ με το σκεπτικό ότι αν χτιστεί το υπέδαφος κάτω από τον περιβάλλοντα χώρο της οικοδομής, αυτό θα εμποδίσει την ανάπτυξη του φυσικού περιβάλλοντος.
Στον αντίποδα, το Ε΄ Τμήμα έκρινε ότι το Προεδρικό Διάταγμα του 1987 περί χαρακτηρισμού τμήματος του Δήμου Κηφισιάς ως παραδοσιακού δεν απαγορεύει, μεταξύ άλλων, τη μη προσμέτρηση των κλιμακοστασίων, των θερμομονωτικών τοίχων και της απόληξης κλιμακοστασίου στον συντελεστή δόμησης, βάσει των γενικών διατάξεων του ΝΟΚ, διότι οι κατασκευές αυτές δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης.
Κατά τους συμβούλους επικρατείας το Π.Δ. δεν απαγορεύει ούτε «την κατασκευή, πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, βάσει των γενικών διατάξεων του ΝΟΚ, στέγης με σοφίτα, χώρου απόληξης κλιμακοστασίου και ανελκυστήρα, καθώς και ασκεπούς πισίνας, εφόσον οι κατασκευές αυτές εντάσσονται σε ενιαίο αισθητικό σύνολο, έχουν μικρό μέγεθος, ανεγείρονται σε θέση του δώματος που βρίσκεται σε σημαντική υποχώρηση από την πρόσοψη, οπότε δεν προσομοιάζουν μορφολογικά με όροφο και έχουν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής».
Το δικαστήριο απορρίπτοντας ισχυρισμούς των αιτούντων, έκρινε ότι η έννοια του μέσου συντελεστή δόμησης δεν ταυτίζεται με τον ανώτατο συντελεστή και, κατά συνέπεια νομίμως, κατ’ αρχήν, η πολεοδομική ενότητα Κεφαλαρίου διακρίνεται σε επιμέρους περιοχές με συντελεστή άλλοτε ανώτερο και άλλοτε κατώτερο του μέσου, που, μάλιστα, είχαν θεσπιστεί πριν από την καθιέρωση μέσου συντελεστή.
«Με την εφαρμογή δε των συντελεστών της κάθε περιοχής και όχι ενιαίου συντελεστή δόμησης σε ολόκληρη την πολεοδομική ενότητα διασφαλίζεται η τήρηση των επιμέρους χαρακτηριστικών κάθε περιοχής και προστατεύονται καλόπιστοι ιδιώτες, που δόμησαν με τον (νομίμως, σύμφωνα με τα παραπάνω), προβλεπόμενο συντελεστή δόμησης κάθε περιοχής», καταλήγουν.
