Tρεις νέες μεγάλες τουριστικές επενδύσεις έρχονται προς αδειοδότηση, αξιοποιώντας το προνομιακό πολεοδομικό και οικονομικό πλαίσιο που δημιουργήθηκε την προηγούμενη δεκαετία. Η πρώτη αφορά ένα τουριστικό χωριό στην Κέα και επιβεβαιώνει τη στροφή του νησιού στον μαζικό τουρισμό, καθώς είναι η δεύτερη μονάδα του είδους στο νησί. Η δεύτερη αφορά το Μεγανήσι, δίπλα στη Λευκάδα, το οποίο τα τελευταία χρόνια γνωρίζει πολύ μεγάλη ανάπτυξη για το μέγεθός του. Και η τρίτη αφορά ξενοδοχειακή μονάδα η οποία ξεκίνησε με 99 κλίνες, αλλά στην πορεία απέκτησε μεγέθη οικισμού –1.200 κλίνες– στην ήδη επιβαρυμένη Κω.
Ανάπτυξη τουριστικού χωριού στην Κέα, Boutique Hotel στο Μεγανήσι, δίπλα στη Λευκάδα και πεντάστερη μονάδα στην Κω.
Οι μελέτες περιβαλλοντικών επιπτώσεων για τις τρεις τουριστικές επενδύσεις δόθηκαν προχθές σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος. Η επένδυση στην Κέα προωθείται μέσω του μοντέλου του σύνθετου τουριστικού καταλύματος, δηλαδή ξενοδοχείο με βίλες προς πώληση ή ενοικίαση. Στο Μεγανήσι προωθείται αλλαγή των χρήσεων γης μέσω ειδικού πολεοδομικού πλαισίου στη ζώνη που αφορά η επένδυση. Τέλος στην Κω ακολουθεί τη συμβατική νομοθεσία για τις ξενοδοχειακές μονάδες. Ας δούμε τις τρεις περιπτώσεις αναλυτικά.
ΚΕΑ
Μοντέλο σύνθετου καταλύματος
Στην Κέα, το σχέδιο για την ανάπτυξη τουριστικής μονάδας κατατέθηκε από την εταιρεία Hill and Sea KEA μονοπρόσωπη. Αφορά περιοχή 172 στρεμμάτων στην περιοχή Βρόσκοπος, περίπου 10 χλμ. νοτιοδυτικά της Χώρας. Σύμφωνα με τη μελέτη, στην περιοχή πρόκειται να ανεγερθεί ξενοδοχείο δυναμικότητας 174 κλινών. Επίσης 61 βίλες προς πώληση ή ενοικίαση (επιπλωμένες τουριστικές κατοικίες), χωρισμένες σε τέσσερις γειτονιές. Κάθε βίλα μάλιστα θα έχει τη δική της ιδιωτική πισίνα.
Οσον αφορά την υπόλοιπη υποδομή της μονάδας, περιλαμβάνει κέντρο αναζωογόνησης, αθλητικές εγκαταστάσεις, γήπεδα μίνι γκολφ και άλλα.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η έκταση δεν είναι ενιαία. Το βόρειο τμήμα χωρίζεται από την επαρχιακή οδό Ιουλίδας – Βροσκόπου από το υπόλοιπο και θα συνδέεται με υπόγεια διάβαση πεζών και οχημάτων. Η αντιμετώπιση διαφορετικών ιδιοκτησιών ως μία, ακόμα κι αν χωρίζονται από δρόμο ή φυσικά εμπόδια (λ.χ. ρέμα) ή δεν είναι σε άμεση επαφή μεταξύ τους, είναι μία από τις προνομιακές προβλέψεις της πολεοδομικής νομοθεσίας για τις μεγάλες τουριστικές επενδύσεις.
Μια δεύτερη και πολύ σημαντική είναι η οικοδομησιμότητα, καθώς κατασκευάζονται νόμιμοι δρόμοι σύνδεσης, μέσω των οποίων δίνεται δικαίωμα δόμησης.
Πισίνες δεν θα έχουν μόνο οι 61 βίλες, αλλά και το ξενοδοχείο, το spa και άλλες εγκαταστάσεις με συνολική επιφάνεια 3.568,50 τ.μ. «Οι κολυμβητικές δεξαμενές θα κατασκευαστούν από οπλισμένο σκυρόδεμα και στην τελική επιφάνεια θα χρησιμοποιηθούν υλικά φιλικά προς το περιβάλλον, ώστε να επιτευχθεί η όσο το δυνατόν καλύτερη εναρμόνισή τους με τον περιβάλλοντα χώρο και τα τοπιολογικά χαρακτηριστικά της ανάπτυξης», αναφέρεται στη μελέτη.
Οσον αφορά το νερό, η μονάδα θα καλύπτει τις υδρευτικές του ανάγκες μέσω τριών γεωτρήσεων που θα ανορυχθούν εντός των ορίων του γηπέδου (έως 40.000 m³/έτος ), ενώ μέρος των αναγκών άρδευσης θα καλύπτεται από επαναχρησιμοποίηση λυμάτων.
Να σημειωθεί ότι η υδροδότηση της Κέας γίνεται σήμερα από 9 γεωτρήσεις και πηγάδια, ενώ μόνο ένα μικρό μέρος του νησιού σήμερα υδροδοτείται από το δίκτυο του Δήμου Κέας (το υπόλοιπο νησί καλύπτεται από ιδιωτικές γεωτρήσεις και πηγάδια και με μεταφορά νερού από τις πηγές Φλέας, Αγίας Μαρίνας και άλλες).
Αξιοσημείωτη είναι η αναφορά της μελέτης ότι η λειτουργία της μονάδας θα βελτιώσει το περιβάλλον του νησιού: «Κατά τη λειτουργία του έργου και με βάση τα στοιχεία σχεδιασμού (χαμηλή δόμηση, διατήρηση και ενίσχυση φυτεύσεων, κ.λπ.) αναμένονται θετικές επιπτώσεις μόνιμου χαρακτήρα στο φυσικό περιβάλλον, που θα συμβάλλουν στη διατήρηση και προστασία του φυσικού περιβάλλοντος της περιοχής μελέτης».
Η ύπαρξη και δεύτερης μεγάλης τουριστικής μονάδας (One and Only Kea) στην ίδια περιοχή δεν απασχολεί τη μελέτη: «Στην άμεση περιοχή η κατασκευή του ξενοδοχείου One and Only, που είναι ανάλογης δυναμικότητας ανάπτυξη, έχει ήδη γίνει ή ολοκληρώνεται άμεσα. Κατά συνέπεια δεν αναμένονται αθροιστικές ή συνεργιστικές επιπτώσεις».
ΚΩΣ
Δημιουργία ξενοδοχειακής μονάδας
Τις συνεργιστικές συνέπειες της ανάπτυξης πολλών μεγάλων τουριστικών μονάδων σε μια περιοχή δεν εξετάζει ούτε η μελέτη της ξενοδοχειακής επένδυσης της εταιρείας Casa Coa στη Λιμνάρα της Κω. Σύμφωνα με τη μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων του έργου, η επένδυση αφορά την κατασκευή ενός νέου ξενοδοχείου, κατηγορίας 5* δυναμικότητας 1.200 κλινών (410 δωμάτια) εντός συνολικής έκτασης 109 στρεμμάτων.
Η επένδυση ξεκίνησε αρχικά με εντελώς διαφορετικές διαστάσεις: μόλις 99 κλίνες, ο αριθμός που είναι το ανώτατο όριο ώστε να αδειοδοτηθεί μια μονάδα, όχι μέσω μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων, αλλά με πρότυπες περιβαλλοντικές δεσμεύσεις (ένα είδος υπεύθυνης δήλωσης). Μάλιστα εκδόθηκε και οικοδομική άδεια το 2023, αλλά δεν υλοποιήθηκε. Τώρα το ξενοδοχείο αυξάνεται κατά 91,75% (τα στοιχεία αυτά προέρχονται από τη μελέτη) και αναβαθμίζεται από κατηγορία τεσσάρων αστέρων σε κατηγορία πέντε αστέρων.
Οι εγκαταστάσεις θα φτάσουν περίπου στα 16.600 τ.μ. δόμησης (έναντι 16.800 τ.μ. που επιτρέπει η νομοθεσία) και θα συνοδεύεται από πισίνες εμβαδού 8.700 τ.μ.
Το συγκρότημα θα αποτελείται από ένα κεντρικό κτίριο, επτά συγκροτήματα με 40 ισόγειες σουίτες, δώδεκα συγκροτήματα με 190 διώροφα στούντιο και εννέα συγκροτήματα με 130 οικογενειακά δωμάτια, ταβέρνα, παιδικό σταθμό, παιδότοπο, εστιατόριο, κτίριο προσωπικού, αμφιθέατρο, μικρό ναό και πολλά ακόμα.
Οι μέγιστες ανάγκες σε νερό, κατά την πλήρη λειτουργία της, εκτιμώνται σε 589 κυβικά/ημέρα, τα μέγιστα παραγόμενα υγρά απόβλητα υπολογίζονται σε 432 κυβικά/ημέρα και η μέγιστη ποσότητα παραγόμενων απορριμμάτων 1.884 κιλά/ημέρα. Ολες οι ανάγκες της μονάδας θα καλυφθούν από το δίκτυο ύδρευσης και αποχέτευσης του νησιού.
«Η υπό εξέταση μονάδα δεν αναμένεται να υποβαθμίσει την αισθητική της περιοχής, καθώς αφενός θα βρίσκεται εγκατεστημένη σε περιοχή με παρόμοιες δραστηριότητες, αφετέρου θα είναι κατασκευασμένη ώστε να εντάσσεται αρμονικά στο ευρύτερο φυσικό περιβάλλον, σεβόμενη τα τοπιολογικά χαρακτηριστικά της περιοχής», αναφέρει η μελέτη.
ΜΕΓΑΝΗΣΙ
Σχέδιο για αλλαγή χρήσης γης
Η τουριστική επένδυση κοντά στο χωριό Κατωμέρι στο Μεγανήσι προωθείται μέσω a la carte τροποποίηση του πολεοδομικού σχεδιασμού. Φορέας είναι η εται-ρεία Πολυδεύκης Αναπτυξιακή, που κατέθεσε το σχετικό σχέδιο προς έγκριση στο ΥΠΕΝ (έχει ήδη λάβει προέγκριση με απόφαση του υφυπουργού Νίκου Ταγαρά το 2023).
Οπως μαθαίνουμε από τη στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων του έργου, η περιοχή όπου πρόκειται να γίνει η επένδυση αποτελείται από τρεις εκτάσεις που δεν συνορεύουν μεταξύ τους. Για τον λόγο αυτό θα τροποποιηθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός όλης της ευρύτερης περιοχής.
Η επίμαχη έκταση είναι περίπου 190 στρέμματα και με το ΕΠΣ θα οριστεί ως περιοχή τουρισμού – αναψυχής, με μέγιστο επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης 0,07 και περιορισμούς που θα εξειδικευθούν στο επόμενο στάδιο έγκρισης του ΕΠΣ. «Σημειώνεται ότι οι ρυθμίσεις των ΕΠΣ είναι δεσμευτικές για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) που θα εκπονηθούν στο μέλλον σε επίπεδο δήμου», αναφέρεται.
Το σχέδιο μας πληροφορεί πως η οικοδομησιμότητα στην επένδυση θα δοθεί με «υφιστάμενα στην περιοχή αγροτικά μονοπάτια, που είναι χαρακτηρισμένα κοινόχρηστοι δρόμοι, με αποφάσεις του Δημοτικού Συμβουλίου» και με δουλείες διό-δου «από όλους τους ιδιοκτήτες που έχουν πρόσωπο στα παραπάνω αναγνωρισθέντα ως κοινόχρηστα μονοπάτια με σκοπό να τεθούν σε κοινή χρήση πρόσθετες λωρίδες».
Στην περιοχή πρόκειται να γίνει μια ξενοδοχειακή μονάδα τύπου Boutique Hotel με μπάνγκαλοους με μέγιστη δυναμικότητα τις 150 κλίνες, ελικοδρόμιο, 14 τουριστικές επαύλεις καθώς και ιστιοπλοϊκός όμιλος/σχολή ναυταθλητισμού. Στο παράλιο τμήμα του γηπέδου προβλέπεται η δημιουργία οργανωμένων λιμενικών υποδομών μικρού μεγέθους για τουριστικά σκάφη και πλοία κρουαζιέρας.
Ενδιαφέρουσα είναι η αναφορά ότι οι 150 κλίνες της μονάδας «είναι σημαντικά λιγότερες από τις 1.700 κλίνες που επιτρέπονται σύμφωνα με τις προβλέψεις του Περιφερειακού Χωροταξικού για τη συνολική έκταση της επένδυσης (9 κλίνες ανά στρέμμα σε ξενοδοχείο 4 αστέρων) αν βέβαια τα οικόπεδα ήταν όλα οικοδομήσιμα.
Σύμφωνα με τη μελέτη, η αξιοποίηση του εν λόγω ακινήτου με προνομιακή πολεοδομική νομοθεσία, αποσκοπεί «στην αύξηση του δημοσιονομικού οφέλους, δεδομένου ότι θα συνδυάζονται η παραθεριστική χρήση με την ανάπτυξη τουριστικών χρήσεων για την προσέλκυση εγχώριων και ξένων επενδύσεων, στην αναπτυξιακή προοπτική δεδομένου ότι οι νέες χρήσεις από τον χαρακτήρα και την κλίμακά τους ενδυναμώνουν το τοπικό τουριστικό προϊόν και τον τουρισμό του νησιού κατ’ επέκταση, ενώ δίνουν τη δυνατότητα για δημιουργία παραθεριστικής κατοικίας στην περιοχή, φαινόμενο που έχει σημειώσει ζήτηση».
Οσο για τους επισκέπτες: «Το σύνολο θα λειτουργεί ως ιδιωτικό τουριστικό θέρετρο για πολύ υψηλού εισοδηματικού επιπέδου κατοίκους και επισκέπτες».
_______________________________________________________________________________
Κεντρική φωτογραφία: Υπηρεσίες υψηλού επιπέδου θα προσφέρουν στους επισκέπτες οι μονάδες που αναμένουν έγκριση για την υλοποίησή τους (φωτογραφία αρχείου). [SHUTTERSTOCK]
