Ενάμιση μήνα μετά την ανακοίνωση του ΣτΕ σχετικά με την αντισυνταγματικότητα των κινήτρων του νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), χθες το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο δημοσίευσε τις τέσσερις αποφάσεις επί προσφυγών κατά οικοδομών στον Δήμο Αλίμου. Tο σκεπτικό τους παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Το ΣτΕ αναφέρεται στην υποχρέωση που απορρέει από το άρθρο 24 για ορθή χωροταξική και πολεοδομική ρύθμιση της χώρας, για την οποία υπάρχει νομολογία τριών δεκαετιών. Σημειώνει ότι πολεοδομικές ρυθμίσεις είναι συνταγματικά επιτρεπτές μόνο εφόσον έχουν θεσπιστεί έπειτα από ειδική επιστημονική μελέτη, ενώ «λόγοι αναγόμενοι στην υφιστάμενη πραγματική κατάσταση, καθώς και στην εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων, λαμβάνονται υπόψη μόνο επικουρικώς», κάτι που στη συνέχεια της απόφασης ανατρέπεται.
Κατόπιν το δικαστήριο αναφέρεται εκτενώς στις ρυθμίσεις ΝΟΚ όπως διαμορφώθηκαν έπειτα από τροποποιήσεις το 2020 (ν. 4759) και το 2021 (ν. 4819). Ως παράδειγμα του τρόπου που ξεκίνησαν να χτίζονται κτίρια με περισσότερους ορόφους, πλέον των γνωστών κινήτρων, αναφέρεται και η μείωση του ελεύθερου ύψους ενός ορόφου από 2,65 μέτρα σε 2,50 μέτρα (με τον ν. 4759). Επίσης, από την παράθεση των τροποποιήσεων προκύπτει το πόσο «φύλλο και φτερό» έχει γίνει μετά 12 χρόνια ο οικοδομικός κανονισμός.
Στη συνέχεια το δικαστήριο μπαίνει στην ουσία της υπόθεσης. Ορίζει ότι οι διατάξεις του ΝΟΚ για το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των οικοδομών σε συνάρτηση με τον ισχύοντα σε μια περιοχή συντελεστή δόμησης δεν μπορούν να υπερισχύουν των ειδικών πολεοδομικών διατάξεων που ισχύουν σε μια περιοχή. Ακολούθως όμως το δικαστήριο αντιμετωπίζει με επιείκεια τα πολυτροποποιημένα πολεοδομικά κίνητρα: Λόγου χάριν, για τη δυνατότητα αύξησης του συντελεστή δόμησης ως αντάλλαγμα στη μείωση κάλυψης αναφέρει ότι «το σύστημα αυτό δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι επιφέρει, καθ’ εαυτό, επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης και υποβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος, τόσο επειδή η αύξηση του συντελεστή είναι κλιμακωτή, όσο και επειδή τα κίνητρα συνοδεύονται από τα “ανταλλάγματα” της μείωσης της κάλυψης, της δημιουργίας κτιρίων υψηλής ενεργειακής απόδοσης και της αύξησης των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, τα οποία συνιστούν, κατά κοινή πείρα, ευνοϊκά για το περιβάλλον στοιχεία». Ετσι, ουσιαστικά το δικαστήριο κάνει δεκτά τα επιχειρήματα του υπουργείου Περιβάλλοντος, του ΤΕΕ και των πληττόμενων κατασκευαστών.
Οσον αφορά το «πολεοδομικό κεκτημένο», δηλαδή την προάσπιση των ισχυόντων όρων δόμησης και της απόρριψης κάθε νέας ρύθμισης που τους επιδεινώνει, το δικαστήριο κάνει πλέον μια σημαντική στροφή στη νομολογία του: «Ο νομοθέτης δεν κωλύεται να μεταβάλλει αντιλήψεις ως προς την ισορροπία μεταξύ επιμέρους όρων δόμησης, ο επανακαθορισμός δε της μεταξύ τους σχέσης ούτε εκ προοιμίου αντίθετη προς το Σύνταγμα επιδείνωση των όρων διαβίωσης συνιστά, ούτε στο “πολεοδομικό κεκτημένο” προσκρούει, το οποίο, ανεξάρτητα από την έννοιά του, δεν αποκλείει οι ίδιες διατάξεις να κρίνονται ισχυρές σε ορισμένες περιπτώσεις και ανίσχυρες σε άλλες», αναφέρει. Και καταλήγει ότι τα ίδια τα κίνητρα του ΝΟΚ δεν είναι αντισυνταγματικά, αλλά αντισυνταγματική είναι η οριζόντια εφαρμογή τους με νόμο. Στην άποψη αυτή μειοψήφησε το ένα τρίτο της σύνθεσης του δικαστηρίου.
Το Δικαστήριο «λύνει τα χέρια» του υπουργείου, το οποίο θα μπορεί να προσθέσει, μέσω ειδικών μελετών, κίνητρα δόμησης σε όποιες περιοχές της χώρας κρίνει.
Το δικαστήριο κρίνει επίσης ότι η αύξηση του συντελεστή δόμησης και του ύψους των κτιρίων σε μια περιοχή, μέσα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, δεν συνιστά επιδείνωση των πολεοδομικών συνθηκών, εφόσον έχει θεσπιστεί έπειτα από επιστημονική μελέτη. Αυτό ουσιαστικά «λύνει τα χέρια» του ΥΠΕΝ, που θα μπορεί να προσθέσει, μέσω ειδικών μικρομελετών, τα κίνητρα σε όποιες περιοχές της χώρας κρίνει. Το ΣτΕ έκρινε ότι δεν υπάρχει ζήτημα μη εφαρμογής της οδηγίας για την εκτίμηση επιπτώσεων στο περιβάλλον (οδηγία 2001/42/ΕΚ). Παράλληλα όμως απέρριψε αίτημα του TEE να ληφθεί υπόψη η «Μελέτη – έκθεση συνεπειών ρυθμίσεων ΝΟΚ – Συγκριτική αξιολόγηση», που εκπονήθηκε στο «παρά πέντε» για λογαριασμό του ΥΠΕΝ (με την ανάθεσή της να μην έχει καν αναρτηθεί στη «Διαύγεια»), γιατί συντάχθηκε εκ των υστέρων.
Η Ολομέλεια του ΣτΕ επεκτείνει τη σκέψη του και στην εξέταση των ζητημάτων συνταγματικότητας που θέτουν άλλες διατάξεις του ΝΟΚ και, ειδικότερα, εάν είναι συνταγματικώς ανεκτή η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων του κτιρίου. «Το νέο σύστημα του ΝΟΚ έχει ως συνέπεια ότι οι χώροι αυτοί, μη συνυπολογιζόμενοι πλέον στον σ.δ., μπορούν να “αξιοποιηθούν” ως χώροι κύριας χρήσης και να οδηγήσουν σε αύξηση της συνολικής δόμησης του κτιρίου και της οικιστικής πυκνότητας της περιοχής και σε εκ πλαγίου αύξηση του συντελεστή δόμησης, κατά παράβαση του Συντάγματος». Καταλήγει λοιπόν κρίνοντας αντισυνταγματική τη μη προσμέτρηση παταριών, δωμάτων και πισινών.
Τέλος, ως προς το ζήτημα της αναδρομικότητας, σημειώνει ότι το ΣτΕ μπορεί σε εξαιρετικές περιπτώσεις να αποκλίνει από κανόνα αναδρομικής ακύρωσης. «Το δικαστήριο κρίνει ότι πρέπει να προβεί σε στάθμιση α) του δημοσίου συμφέροντος, που θα επέβαλλε, κατ’ αρχήν, την ανάκληση των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχει παρέλθει εύλογος χρόνος από την έκδοσή τους, κατά το μέρος που υλοποιούν αυξημένη δόμηση και ύψος κτιρίων κατόπιν χρήσης των κινήτρων του ΝΟΚ, με σκοπό την αποκατάσταση της πληγείσης πολεοδομικής νομιμότητας και του οικιστικού περιβάλλοντος και β) των αρχών της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της εμπιστοσύνης των διοικουμένων που οικοδόμησαν, εμπιστευθέντες το νομοθετικό καθεστώς και τα θεσπισθέντα κίνητρα του ν. 4067/2012, και που απέκτησαν καλοπίστως εμπράγματα δικαιώματα επί των εν λόγω ακινήτων», αναφέρει.
Ωστόσο, ως χρόνο έναρξης της εφαρμογής της απόφασης δεν ορίζει τον χρόνο δημοσίευσης των αποφάσεων του Ε΄ Τμήματος που παρέπεμψαν την υπόθεση στην Ολομέλεια, αλλά την 11η Δεκεμβρίου, ημερομηνία της ανακοίνωσης μιας σύνοψης της απόφασης. Και εξαιρεί τις οικοδομές που την ημερομηνία εκείνη δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες υλοποίησης των οικοδομικών αδειών.
Δύο αναγνώσεις για το μέλλον της δόμησης
«Πρόκειται για μια πολύ σημαντική απόφαση που περιλαμβάνει πολλές μειοψηφίες», εκτιμά ο κ. Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, δικηγόρος που υποστήριξε ενώπιον της Ολομέλειας τη συνταγματικότητα των κινήτρων του ΝΟΚ. «Το σημαντικό είναι ότι αφενός περιορίστηκε το αναδρομικό αποτέλεσμα της αντισυνταγματικότητας και προστατεύεται η πλειονότητα των αδειών που εκδόθηκαν δυνάμει των κινήτρων και αφετέρου ότι δεν κρίθηκαν αντισυνταγματικά τα κίνητρα του ΝΟΚ. Αντίθετα, το δικαστήριο δέχθηκε ότι έχουν σαφές περιβαλλοντικό αποτύπωμα και δεν επιβαρύνουν από μόνα τους το οικιστικό περιβάλλον. Δεν αντίκεινται, δηλαδή, στο περίφημο “πολεοδομικό κεκτημένο”. Αντισυνταγματικός κρίθηκε μόνον ο οριζόντιος τρόπος εφαρμογής του συστήματος των κινήτρων, εφόσον αυτά δεν περιλαμβάνεται στο πολεοδομικό σχέδιο κάθε δήμου».
«Η απόφαση 147/2025 του ΣτΕ εντάσσει τα μπόνους στον σχεδιασμό και τον αναγορεύει σε κυρίαρχη αρχή της πολεοδόμησης στη χώρα», σχολιάζει ο κ. Δημ. Μέλισσας, πληρεξούσιος δικηγόρος του Δήμου Αλίμου και καθηγητής στο ΕΜΠ. «Τούτο σημαίνει ότι οι μελετητές των τοπικών πολεοδομικών σχεδιασμών, το ΤΕΕ και οι δήμοι θα διαμορφώνουν εκείνες τις περιοχές που θα υλοποιούν τα μπόνους του ΝΟΚ και με αυτόν τον τρόπο θα οικοδομούνται κτίρια σε όλη την περιοχή με ίδιο ύψος, δομούμενη επιφάνεια, ηλιασμό και φωτισμό και ταυτόχρονα θα διαμορφώνεται εξαιτίας αυτών των μπόνους δίκτυο κοινοχρήστων χώρων που θα ενισχύουν τον πράσινο χαρακτήρα του δήμου. Το ΣτΕ περιφρουρεί τις επενδύσεις με αυτόν τον τρόπο και συμβάλλει με την απόφασή του στον μετριασμό των επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής».
