Στην Ελλάδα υπάρχουν δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα ηλικίας άνω των 40 ετών που χρειάζονται ανακαίνιση και ενεργειακές αναβαθμίσεις. Είναι κοινό μυστικό ότι στη χώρα μας έχουμε ένα από τα πιο γερασμένα «στοκ» ακινήτων της Ευρώπης, με πολλά μάλιστα από αυτά να παραμένουν κλειστά και τους ιδιοκτήτες τους να αναζητούν εναγωνίως λύσεις. Πού μας οδηγεί αυτό; Στο εύλογο συμπέρασμα ότι μια «βιομηχανία ανακαινίσεων» θα προσέφερε δουλειά στα επαγγέλματα της οικοδομής και επιπλέον εισόδημα στους ιδιοκτήτες παλιών ακινήτων.
Προφανώς, κάθε ανακαίνιση απαιτεί πόρους. Το όφελος είναι διπλό: η αξία του ακινήτου αυξάνεται, ενώ η επιστροφή του στην αγορά αποτελεί πηγή έξτρα εσόδων για όσους μπουν σε αυτή τη διαδικασία. Ποια δεδομένα πρέπει λοιπόν να ληφθούν υπόψη στο πλαίσιο ενός σωστού σχεδιασμού;
1. Η ενεργειακή αναβάθμιση και η βελτίωση της κατάστασης των ακινήτων αποτελούν προτεραιότητα σε ευρωπαϊκό επίπεδο, στο πλαίσιο αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος αλλά και της κλιματικής κρίσης. Έτσι, βγαίνουν συνεχώς προγράμματα επιδότησης. Στην Ελλάδα, χορηγούνται από τις τράπεζες άτοκα δάνεια μέχρι 25.000 ευρώ για τη χρηματοδότηση τέτοιων εργασιών. Επίσης, επίκειται η ανακοίνωση νέου προγράμματος επιδότησης των ανακαινίσεων με πόρους από το ΕΣΠΑ. Η συμμετοχή σε τέτοιου είδους προγράμματα μειώνει το κόστος του χρήματος αλλά και το τελικό απαιτούμενο ποσό για την ολοκλήρωση των εργασιών.
2. H ελληνική φορολογική νομοθεσία προβλέπει έκπτωση φόρου ως έξτρα κίνητρο για τις ανακαινίσεις ακινήτων. Για λόγους περιορισμού και της φοροδιαφυγής στον χώρο της κτηματαγοράς, πριμοδοτούνται περισσότερο οι δαπάνες για την εκτέλεση εργασιών παρά για την αγορά υλικών. Έτσι, αν κάποιος διαθέσει 20.000 ευρώ για μια ανακαίνιση, με τις 14.000 ευρώ να αφορούν την παροχή υπηρεσίας και τις 6.000 ευρώ αγορά υλικών, θα κερδίζει 3.200 ευρώ τον χρόνο για μία πενταετία.
Το τελικό δίλημμα
Λαμβάνοντας υπόψη τις επιδοτήσεις (αν υπάρχουν) και τις φορολογικές απαλλαγές (αν δίδονται και αν έχουν νόημα για τον ιδιοκτήτη, καθώς μπορεί το εισόδημά του να μην είναι τέτοιο που να οδηγεί σε πληρωμή φόρου), προκύπτει ένα τελικό κόστος επένδυσης. Το ύψος του εξαρτάται από το πόσο θα κοστίσουν συνολικά οι εργασίες, μειωμένο κατά το όφελος από επιδοτήσεις και φορολογικές απαλλαγές αλλά συν τους τόκους εξυπηρέτησης του χρέους, αν η χρηματοδότηση των εργασιών γίνει με κάποιο δάνειο. Έτσι, γνωρίζοντας το τελικό κόστος της επένδυσης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να υπολογίσει την «απόδοση». Τα ενδεχόμενα είναι λοιπόν δύο:
H ελληνική φορολογική νομοθεσία προβλέπει έκπτωση φόρου ως έξτρα κίνητρο για τις ανακαινίσεις ακινήτων.
1. Το ανακαινισμένο ακίνητο να διατεθεί για πώληση. Εκεί, το τελικό τίμημα θα πρέπει να είναι υψηλότερο κατά ένα ποσό που να υπερβαίνει το κόστος της ανακαίνισης. Τι συμβαίνει συνήθως στην ελληνική αγορά; Είναι προτιμότερο ένα ακίνητο να πουληθεί σε εξαιρετική κατάσταση ώστε να κατοικηθεί άμεσα, παρά να διατεθεί σε κακή κατάσταση και να μετατεθεί στον νέο ιδιοκτήτη όλο το βάρος της ανακαίνισης. Οι εργασίες απαιτούν, πέρα από χρήμα, και χρόνο· και αυτό αποτιμάται.
2. Το ανακαινισμένο ακίνητο να διατεθεί για ενοικίαση. Σε αυτή την περίπτωση πρέπει να υπολογιστεί η διαφορά του ενοικίου. Πόσο «πιάνει» το ακίνητο αν είναι σε κακή κατάσταση και πόσο αν είναι πλήρως ανακαινισμένο. Η διαφορά δικαιολογεί και την επένδυση.
Όπως είναι φανερό, η ανακαίνιση στα κλειστά ακίνητα έχει μεγαλύτερο νόημα, αφού γίνεται μια επένδυση σε ένα κεφάλαιο που «κοιμάται» (το λέμε «άεργο κεφάλαιο» και στην προκειμένη περίπτωση είναι η αξία του κλειστού ακινήτου) με αποτέλεσμα να το «ξυπνήσει». Τέτοιου είδους επενδύσεις συνήθως έχουν μικρή περίοδο απόσβεσης, ειδικά αν αξιοποιηθούν και τα οικονομικά κίνητρα που δίδονται από την πολιτεία.
