Είναι ακριβό; Αυτό είναι το ερώτημα που απασχολεί κάθε υποψήφιο αγοραστή, είτε η κτηματαγορά βρίσκεται στα ύψη είτε στα βάθη της. Προφανώς, όπως δεν υπάρχει μία και μοναδική αλήθεια, έτσι δεν υπάρχει μία και μόνο απάντηση: το τι είναι ακριβό και τι όχι καθορίζεται από την αγοραστική δύναμη του καθενός αλλά και από τις συνθήκες που επικρατούν κάθε φορά στην αγορά. Γι’ αυτό, όταν κάποιος σκοπεύει να αγοράσει ακίνητο με σκοπό να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες, θα πρέπει να κάνει διάφορους και πολύ προσεκτικούς υπολογισμούς πριν πάρει την τελική απόφαση.
Μια υπόθεση εργασίας
Εκείνοι που συνήθως θέλουν να αγοράσουν σπίτι είναι όσοι πληρώνουν νοίκι κάθε μήνα. Δεν θα μπούμε στη συζήτηση για το αν έχουν δίκιο αυτοί που επιλέγουν την ιδιόκτητη στέγη αντί του ενοικίου, και μάλιστα «άνευ όρων». Υπάρχουν ένθερμοι υποστηρικτές του «δικού μας κεραμιδιού» αλλά και φανατικοί επικριτές της μακροχρόνιας δέσμευσης που αποτελεί η αγορά ενός ακινήτου. Ας προχωρήσουμε όμως σε μια υπόθεση εργασίας: ο πρωταγωνιστής της ιστορίας μας είναι ένας υποψήφιος αγοραστής ακινήτου στα βόρεια προάστια, το οποίο πωλείται προς 3.000 ευρώ το τετραγωνικό. Κάτι που, με άλλα λόγια, σημαίνει ότι χρειάζονται 210.000 ευρώ για 70 τ.μ. Ας δούμε τώρα τις υποπεριπτώσεις:
1. Αν ο πρωταγωνιστής μας διαθέτει τις 210.000 ευρώ (συν 15-20.000 ευρώ επιπλέον για έξοδα μεταβίβασης, μεσιτικά, συμβολαιογραφικά και φόρους), τότε το μόνο ερώτημα που προκύπτει είναι αν σε βάθος χρόνου η αξία του ακινήτου θα αυξηθεί ή θα μειωθεί – κάτι που, βέβαια, εξαρτάται από τις γενικότερες συνθήκες της αγοράς.
2. Αν ο πρωταγωνιστής μας δεν έχει τις 210.000 ευρώ, τότε θα πρέπει να τα δανειστεί. Οι τράπεζες θα τον χρηματοδοτήσουν για το 80% της αξίας του ακινήτου (υπό προϋποθέσεις ακόμα και 90%), πράγμα που σημαίνει ότι η αγορά απαιτεί περίπου 50-60.000 ευρώ διαθέσιμο κεφάλαιο και ανάληψη της υποχρέωσης καταβολής μιας δόσης ύψους περίπου 810 ευρώ τον μήνα για 30 χρόνια. (Πιο συγκεκριμένα, υπολογίσαμε ότι θα εκταμιευτεί δάνειο 168.000 ευρώ, δηλαδή το 80% της τελικής αξίας, ότι τα υπόλοιπα χρήματα θα δοθούν μετρητά και ότι το δάνειο θα έχει επιτόκιο 4% για 30 χρόνια.) Αυτό το μηνιαίο ποσό είναι αρκετά κοντά στο ενοίκιο που θα έπρεπε να πληρώνει κάποιος για το συγκεκριμένο ακίνητο. Και κάπου εδώ μπαίνει το ερώτημα: Είναι πολλά ή όχι;
Ο πρωταγωνιστής μας οφείλει να σταθμίσει την απάντηση με ένα και μόνο κριτήριο: το εισόδημά του. Αν λαμβάνει 1.600 ευρώ τον μήνα, θα πρέπει να το σκεφτεί καλά, αφού. ακόμη και αν η τράπεζα του δώσει το δάνειο (πιθανώς θα ζητήσει κάποιον εγγυητή), θα πρέπει να γνωρίζει ότι αναλαμβάνει μια υποχρέωση που αντιστοιχεί στο 50% και πλέον του μηνιαίου εισοδήματός του. Είναι ένα πολύ υψηλό ποσοστό και δεν αφήνει χώρο στον ενδιαφερόμενο να καλύψει τις υπόλοιπες δαπάνες του. Κάντε το εικόνα: Αν φεύγουν 800 ευρώ τον μήνα μόνο για τη δόση του δανείου, τι θα μείνει για τους λογαριασμούς, τα τρόφιμα, τη διασκέδαση;
Ένας σύντομος οδηγός
Η διεθνής εμπειρία έχει οδηγήσει στο να φτιαχτούν κάποια «μοντέλα». Προφανώς, δεν είναι γραμμένα σε… πέτρα, λειτουργούν όμως ως ένας άτυπος και σύντομος οδηγός για τη λήψη της σωστής ή, έστω, της καταλληλότερης απόφασης.
Αν φεύγουν 800 ευρώ τον μήνα μόνο για τη δόση του δανείου, τι θα μείνει για τους λογαριασμούς, τα τρόφιμα, τη διασκέδαση;
1. Ένας γενικός κανόνας ορίζει ότι η τιμή ενός σπιτιού δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το τριπλάσιο του ετήσιου εισοδήματος. Δηλαδή, αν ένα νοικοκυριό κερδίζει 40.000 ευρώ τον χρόνο (αθροίζουμε εισοδήματα των επιμέρους μελών), ένα ακίνητο γύρω στις 120.000 ευρώ θεωρείται ότι κινείται σε λογικό πλαίσιο. Αν τα ξεπερνά, τότε θεωρείται ότι το βάρος της αποπληρωμής γίνεται δυσβάσταχτο και αυξάνεται ο κίνδυνος οικονομικής πίεσης. Κάποιοι ακολουθούν τον ίδιο κανόνα, αλλά είναι πιο ελαστικοί ανεβάζοντας το αποδεκτό όριο στο πενταπλάσιο του εισοδήματος. Σε κάθε περίπτωση, αν το ακίνητο ξεπερνά και αυτό το άτυπο όριο, τότε θεωρείται –όχι άδικα– υπερκοστολογημένο σε σχέση με τις δυνατότητες του αγοραστή.
Ένας γενικός κανόνας ορίζει ότι η τιμή ενός σπιτιού δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το τριπλάσιο του ετήσιου εισοδήματος.
2. Μια πιο τεχνική προσέγγιση, γνωστή ως «κανόνας 28/36», ορίζει ότι η μηνιαία δαπάνη για τη στέγη (δόση δανείου, φόροι, ασφάλειες) δεν πρέπει να υπερβαίνει το 28% του εισοδήματος, ενώ το σύνολο των υποχρεώσεων –μαζί με άλλα δάνεια ή κάρτες– δεν πρέπει να ξεπερνά το 36%. Έτσι διασφαλίζεται ότι το νοικοκυριό διατηρεί περιθώριο για απρόβλεπτες δαπάνες.
3. Μια πιο απλή εκδοχή του ίδιου σκεπτικού είναι ο κανόνας του 30%. Σύμφωνα με αυτόν, το ποσό που δαπανάται για στέγη –είτε πρόκειται για ενοίκιο είτε για δόση στεγαστικού– δεν πρέπει να ξεπερνά το 30% του καθαρού ή μεικτού εισοδήματος. Είναι ένας εύκολος τρόπος να ελέγξει κάποιος αν ένα σπίτι «χωράει» πραγματικά στον προϋπολογισμό του.
4. Υπάρχει και ο κανόνας της αναλογίας των μισθών. Συνήθως ο δείκτης «αξία ακινήτου προς μισθό» χρησιμοποιείται για να εντοπιστεί αν ένα συγκεκριμένο ακίνητο γίνεται ακριβότερο ή όχι με το πέρασμα του χρόνου. Δηλαδή, αν το 2024 αρκούσαν μισθοί 12 ετών και το 2025 χρειάζονται μισθοί 12,5 ετών, τότε το ακίνητο έχει γίνει ακριβότερο για τον συγκεκριμένο υποψήφιο αγοραστή. Σημαντική σημείωση: Ο αγοραστής δεν πρέπει να μετράει μόνο πόσα θα πληρώσει σε απόλυτο ποσό, αλλά ποια είναι η αναλογία αυτού του ποσού ως προς τον μισθό του. Αν λοιπόν οι απαιτήσεις του πωλητή αυξάνονται ταχύτερα από τη μεταβολή του μισθού, τότε μοιραία το ακίνητο γίνεται ακριβότερο και σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και απαγορευτικό.
