Κύρια κατοικία ή εξοχικό; Στο μυαλό των περισσοτέρων αυτές είναι οι δύο μοναδικές επιλογές όσον αφορά την αγορά σπιτιού. Υπάρχει, βέβαια, και μια τρίτη που τα τελευταία χρόνια εμφανίζεται όλο και περισσότερο στο προσκήνιο: η αγορά ακινήτου ως επένδυση. Τι προϋποθέτει όμως αυτό; Κατ’ αρχάς, ότι πρέπει να γίνει σωστός και προσεκτικός υπολογισμός της ετήσιας μεικτής απόδοσης, της τελικής καθαρής απόδοσης και του χρόνου απόσβεσης, του διαστήματος, με άλλα λόγια, που θα χρειαστεί για να πάρετε πίσω τα χρήματα σας.
Επίσης, στην επένδυση πρέπει να συνυπολογιστούν τα πάντα: όχι μόνο το τίμημα που θα καταβληθεί στον πωλητή, αλλά και τα έξοδα μεταβίβασης, όχι μόνο η είσπραξη του ενοικίου, αλλά και ο φόρος που θα πρέπει να πληρωθεί, όπως επίσης και το κόστος συντήρησης του ακινήτου. Είναι λοιπόν απαραίτητο να συνυπολογιστούν όλες οι μικρότερες και μεγαλύτερες λεπτομέρειες, καθώς οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι μακροχρόνιες. Έχουν, όμως, ένα σημαντικό πλεονέκτημα: εξασφαλίζουν το λεγόμενο «παθητικό εισόδημα».
Η πρώτη έννοια με την οποία θα πρέπει να εξοικειωθεί ο υποψήφιος επενδυτής είναι η λεγόμενη «μεικτή απόδοση». Αυτή προκύπτει αν υπολογιστεί το κλάσμα με αριθμητή την ετήσια είσπραξη από τα μισθώματα και παρονομαστή το συνολικό κόστος της επένδυσης. Χρειάζεται προσοχή στα εξής:
1. Η ετήσια μεικτή απόδοση μπορεί να διαφοροποιείται αισθητά, ανάλογα με το αν το ακίνητο διατίθεται για βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση. Ο ιδιοκτήτης είναι αυτός που θα πρέπει να κάνει τη σχετική έρευνα αγοράς. Να διερευνήσει δηλαδή τις συνθήκες που επικρατούν στην περιοχή (γειτονιά, πόλη ή χωριό) στην οποία θέλει να επενδύσει. Στη μακροχρόνια μίσθωση, το ζητούμενο είναι η κατάλληλη τιμή ενοικίου ανά τετραγωνικό μέτρο. Το ζητούμενο είναι να διαμορφωθεί σε τέτοια επίπεδα ώστε να υπάρχει ζήτηση και να αποκλειστεί όσο γίνεται ο κίνδυνος επισφαλειών (να μη δημιουργηθεί «φέσι», δηλαδή, από τη μη καταβολή ενοικίων). Στη βραχυχρόνια μίσθωση, η εξίσωση είναι πιο περίπλοκη, καθώς αναζητείται το ποσό της ημερήσιας μίσθωσης που θα εξασφαλίζει και τον μεγαλύτερο δυνατό αριθμό διανυκτερεύσεων κατά τη διάρκεια του έτους. Επίσης, στη βραχυχρόνια μίσθωση παίζει πολύ μεγαλύτερο ρόλο η παράμετρος «τρέχοντα έξοδα» (αμοιβή για τις πλατφόρμες, καθαριότητα, λογαριασμοί ρεύματος, θέρμανση), τα οποία απασχολούν από ελάχιστα έως καθόλου τους ιδιοκτήτες στη μακροχρόνια μίσθωση.
2. Το συνολικό κόστος της επένδυσης πρέπει να λαμβάνει υπόψη τα πάντα: το ποσό που θα εισπράξει ο πωλητής, αν η επένδυση χρηματοδοτείται με δάνειο, τα έξοδα αυτού αλλά και τους τόκους που θα καταβάλλονται σε ετήσια βάση, αν συμμετέχει μεσίτης στην αγοραπωλησία, την αμοιβή του και φυσικά όλο το «πακέτο» που απαιτείται για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, το οποίο περιλαμβάνει τον φόρο, την αμοιβή του συμβολαιογράφου, του δικηγόρου για τον νομικό έλεγχο και επίσης όλα τα έξοδα μεταβίβασης (κτηματολόγια, έξοδα μετεγγραφής).
Από τη θεωρία στην πράξη
Πώς διαμορφώνεται όμως η μεικτή απόδοση με βάση τα σημερινά δεδομένα της αγοράς; Αντλήσαμε στοιχεία από το spitogatos.gr για να κάνουμε τους σχετικούς υπολογισμούς. Έτσι, στην Αθήνα οι μεικτές αποδόσεις είναι συμπιεσμένες από την άνοδο των τιμών πώλησης. Για παράδειγμα, στο κέντρο της Αθήνας, με μέση τιμή πώλησης 2.400 ευρώ/τ.μ. και ενοίκιο 11,3 ευρώ/τ.μ., ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. αποτιμάται στις 144.000 ευρώ, με μηνιαίο μίσθωμα 678 ευρώ. Η μεικτή απόδοση βγαίνει 5,65% και ο χρόνος απόσβεσης (προ εξόδων/φόρων) περίπου 17,7 έτη. Στα βόρεια προάστια (3.296 ευρώ/τ.μ. και 11,4 ευρώ/τ.μ.) η μεικτή απόδοση πέφτει στο 4,16% και η απόσβεση ξεπερνά τα 24 έτη· στα νότια προάστια, μόλις 3,85% με απόσβεση περί τα 26 έτη. Καλύτερη εικόνα συναντάμε στα δυτικά προάστια (5%) και στο Υπόλοιπο Αττικής (5,48%), όπου οι τιμές αγοράς είναι χαμηλότερες. Τέλος, ο Πειραιάς και τα προάστιά του κινούνται γύρω στο 4,9% με 5%.
Στη Θεσσαλονίκη, η μεικτή απόδοση διαμορφώνεται σε 4,57% (2.625 ευρώ/τ.μ. τιμή πώλησης, 10 ευρώ/τ.μ. ενοίκιο), με απόσβεση κοντά στα 21,9 έτη. Στους περιφερειακούς δήμους ανεβαίνει λίγο (4,91%), ενώ στο υπόλοιπο του νομού φτάνει 5,38%. Αντίθετα, στην επαρχία τα στοιχεία δείχνουν ότι μπορεί να υπάρξουν και υψηλότερα ποσοστά. Ο νομός Καστοριάς μπορεί να δώσει 13,51% απόδοση (τιμή μόλις 494 ευρώ/τ.μ., ενοίκιο 5,6 ευρώ/τ.μ.) με απόσβεση 7,4 έτη. Διψήφιες μεικτές αποδόσεις βλέπουμε και σε Καρδίτσα (11,38%) και Κοζάνη (11,05%), ενώ ο νομός Λάρισας δίνει 8,55%.
Καθαρή και τελική απόδοση
Το πιο σημαντικό μέγεθος είναι η καθαρή απόδοση, αφού λαμβάνει υπόψη όχι την είσπραξη, αλλά το ποσό που μένει στην τσέπη. Στην περίπτωση της μακροχρόνιας μίσθωσης, πρέπει να αφαιρεθεί ο φόρος εισοδήματος και ο ΕΝΦΙΑ που καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη. Με τις αλλαγές που ενεργοποιούνται από την 1/1/2026, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ τον χρόνο ο φόρος εισοδήματος υπολογίζεται με συντελεστή 15% και από αυτό το όριο και πάνω κλιμακώνεται ανάλογα με το ύψος του συνολικού εισοδήματος από ενοίκια. Όσο για τον ΕΝΦΙΑ, αντιστοιχεί σε κάποια ευρώ ανά τετραγωνικό ανάλογα με την αξία των ακινήτων της κάθε περιοχής: όσο πιο ακριβή, τόσο μεγαλύτερος και ο ΕΝΦΙΑ.
Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η καθαρή απόδοση υπολογίζεται πιο δύσκολα, καθώς πρέπει να αφαιρεθούν όχι μόνο οι φόροι, αλλά και τα έξοδα. Επίσης, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το έσοδο εισπράττεται πολλές φορές από εταιρεία, οπότε φορολογείται με «οριζόντιο» συντελεστή 22%.
Η επένδυση στα ακίνητα έχει μερικά πολύ συγκεκριμένα χαρακτηριστικά: Πρώτον, θεωρείται σχετικά ασφαλής, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι οι τιμές των ακινήτων δεν μπορούν να υποχωρήσουν (συνέβη στην Ελλάδα μετά το 2006 και χρειάστηκαν περίπου 17-18 χρόνια για να ανακτήσουν οι τιμές τα προηγούμενα υψηλά), ούτε ότι δεν μπορούν να χαθούν εισοδήματα από ενοίκια (στην περίπτωση που ο ενοικιαστής αποδειχθεί κακοπληρωτής). Επίσης, το εισόδημα από ακίνητα χαρακτηρίζεται ως «παθητικό» διότι ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να καταβάλει ιδιαίτερο κόπο για να το αποκτήσει. Και υπάρχει και κάτι ακόμη: το ακίνητο ως επένδυση δεν προσφέρεται για γρήγορες «εναλλαγές». Η αγορά του απαιτεί χρόνο και εμπλοκή με γραφειοκρατικούς μηχανισμούς, ενώ η πώληση μπορεί να αποδειχθεί χρονοβόρα αλλά και επιζήμια, καθώς, αν ο πωλητής βιάζεται, συνήθως εξασφαλίζεται και χαμηλότερο τίμημα.
Όπως καθίσταται σαφές, το ποια θα είναι η τελική απόδοση της επένδυσης πρέπει να την υπολογίσει ξεχωριστά ο κάθε ενδιαφερόμενος, αφού εξαρτάται από χίλιους δύο παράγοντες. Αγόρασε φθηνά ή ακριβά; Έκανε έξοδα για ανακαινίσεις ή όχι; Χρησιμοποίησε μεσίτη; Βρήκε καλό ενοικιαστή; Τι ενοίκιο εξασφάλισε; Πώς φορολογείται γι’ αυτό; Έχει άλλα εισοδήματα από ενοίκια που του ανεβάζουν τον μέσο συντελεστή φορολόγησης;
Με τα σημερινά δεδομένα στην αγορά, μπορεί κάποιος να εξασφαλίσει μια καθαρή απόδοση της τάξεως του 3-4%, ειδικά αν «στοχεύσει» σε περιοχές όπου δεν έχει ήδη παρατηρηθεί έκρηξη τιμών. Αξίζει, λοιπόν, μια τέτοια επένδυση; Ας κλείσουμε με την εξής παρατήρηση: πρόκειται για απόδοση υψηλότερη από εκείνη ενός προθεσμιακού λογαριασμού ή ενός εντόκου γραμματίου.
