Από τη Νέα Ιωνία μέχρι τον Πειραιά και από τον Ελαιώνα μέχρι το Νέο Φάληρο, τα βιομηχανικά ακίνητα αφηγούνται μια ιστορία εγκατάλειψης που διαρκεί εδώ και πολλά χρόνια. Δεκάδες κτίρια διάσπαρτα σε διαφορετικά σημεία της Αττικής, κατάλοιπα μιας άλλης εποχής, αναζητούν την επόμενη χρήση τους ώστε να επιστρέψουν στον αστικό ιστό. Μήπως λοιπόν θα μπορούσαν να αποτελέσουν κομμάτι της λύσης στο πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης που ταλανίζει εδώ και καιρό τη χώρα;
Στελέχη της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι, αν υπήρχε ένα συνεκτικό σχέδιο, τα ακίνητα αυτά θα μπορούσαν να προσθέσουν δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα στην αγορά κατοικίας, και μάλιστα σε αρκετά σύντομο χρονικό διάστημα. Παράλληλα, η τοποθεσία τους, κοντά σε μεγάλους οδικούς άξονες και συνήθως με πρόσβαση σε μέσα μαζικής μεταφοράς, προσφέρει ένα σημαντικό πολλαπλασιαστικό όφελος. Είναι αλήθεια πως τόσο οι ιδιώτες όσο και οι φορείς του Δημοσίου που κατέχουν πολλά τέτοια ακίνητα, επιχειρούν να τα αξιοποιήσουν. Δυστυχώς, όμως, η γραφειοκρατία «ζει και βασιλεύει» και σε αυτή την περίπτωση.
Όταν η αξία πολλαπλασιάζεται
«Η στροφή προς την αξιοποίηση παλιών βιομηχανικών ακινήτων στην Αττική εξηγείται από την έλλειψη διαθέσιμων μεγάλων οικοπέδων εντός του αστικού ιστού, ιδίως στην Αττική, μια κατάσταση που κάνει τους επενδυτές να αναζητούν εναλλακτικές λύσεις», αναφέρει ο Μηνάς Δήμος, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Plasis Real Estate + Development. «Τα παλιά βιομηχανικά ακίνητα προσφέρουν μεγάλες επιφάνειες αλλά και υφιστάμενες κτιριακές υποδομές, αρκετές εκ των οποίων διατηρούνται και αναδεικνύονται μέσω της επανάχρησης, στοιχείο που προσδίδει υπεραξία στα έργα». Σύμφωνα με τον ίδιο, το δυνητικό οικονομικό αποτύπωμα από την αξιοποίηση αυτών των ακινήτων είναι πολλαπλασιαστικό. Οι λόγοι; Δημιουργούνται νέες θέσεις εργασίας, τόσο άμεσες (κατασκευή) όσο και έμμεσες (λειτουργία κτιρίων), αναβαθμίζεται η αξία της γύρω περιοχής, ενώ μια επιτυχημένη ανάπλαση λειτουργεί και ως πόλος έλξης για άλλους επενδυτές, με αποτέλεσμα να αναγεννιούνται ολόκληρες συνοικίες.
Το δυνητικό οικονομικό αποτύπωμα από την αξιοποίηση αυτών των ακινήτων είναι πολλαπλασιαστικό.
Στο παρελθόν είχαν πραγματοποιηθεί μελέτες, τόσο από το ΤΕΕ όσο και από το Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο, που ανέφεραν ότι στην Αττική εντοπίζονται αρκετές εκατοντάδες τέτοια βιομηχανικά ακίνητα, επιφάνειας εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων, τα οποία θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν προς την κατεύθυνση της ανάπλασης. Τα κτίρια αυτά βρίσκονται κυρίως σε πρώην βιομηχανικές ζώνες, με χαρακτηριστικότερη περίπτωση τον Ελαιώνα, όπου η εκτίμηση κάνει λόγο για δυνατότητα αξιοποίησης εκατοντάδων χιλιάδων –αν όχι εκατομμυρίων– τετραγωνικών μέτρων για νέες χρήσεις. Υπάρχουν, με άλλα λόγια, οι προδιαγραφές για να δημιουργηθεί ένας νέος πόλος έλξης, με επιφάνειες ικανές να φιλοξενήσουν από κατοικίες και γραφεία μέχρι χώρους αναψυχής, αθλητικές εγκαταστάσεις και πολιτιστικά κέντρα.
Η νέα ζωή των βιομηχανικών «φαντασμάτων»
Τα σχέδια που «τρέχουν» αυτή την περίοδο και προβλέπουν τη μεταμόρφωση παλιών βιομηχανικών «κουφαριών» δεν είναι λίγα. Ανάμεσα στους στόχους είναι η δημιουργία διαμερισμάτων που είτε προορίζονται για πώληση είτε για αξιοποίηση, μέσω της μακροχρόνιας εκμίσθωσής τους. Μάλιστα, ένα σημαντικό μέρος από αυτά εντοπίζεται πέριξ της οδού Πειραιώς, από το ύψος της Σχολής Καλών Τεχνών μέχρι το Φάληρο και την είσοδο της πόλης του Πειραιά.
Πιο συγκεκριμένα, η Noval Property του ομίλου Viohalco ασχολείται εδώ και χρόνια με την παλιά ΧΑΛΚΟΡ, επί της Πειραιώς 252. Πρόκειται για ένα έργο που θα απαιτήσει κεφάλαια άνω των 200 εκατ. ευρώ. Τι περιλαμβάνει; Την ανάπτυξη δομήσιμης επιφάνειας άνω των 50.000 τ.μ., στην οποία θα δημιουργηθούν κατοικίες, ξενοδοχείο, γραφεία και καταστήματα, παράλληλα με χώρους πολιτισμού και ένα σημαντικής έκτασης πάρκο. Ειδικά όσον αφορά τις κατοικίες, η πρόθεση είναι να διατεθούν προς εκμίσθωση, με τον προσανατολισμό να αφορά προσιτές λύσεις για νέα νοικοκυριά. Η διοίκηση της εισηγμένης εταιρείας εκτιμά ότι το Προεδρικό Διάταγμα για την πολεοδόμηση του ακινήτου θα εγκριθεί στις αρχές του 2026, ώστε να ακολουθήσει η έκδοση των οικοδομικών αδειών.
Νοτιότερα, στην παλιά βιομηχανική ζώνη του Φαλήρου, η εταιρεία DKG Development έχει αποκτήσει το ακίνητο της παλιάς βιομηχανίας ΑΖΕΛ από την Πειραιώς Real Estate. Πρόκειται για ένα ιστορικό συγκρότημα που αποτελείται από τέσσερα επιμέρους κτίρια, συνολικής επιφάνειας 12.606 τ.μ. Βρίσκεται σε οικόπεδο 7,8 στρεμμάτων που περικλείεται από τις οδούς Γρηγορίου Λαμπράκη, Ομηρίδου Σκυλίτση και Αθανασίου Διάκου στον Πειραιά, πολύ κοντά στις γραμμές του HΣΑΠ. Το σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία 367 διαμερισμάτων, συνολικής επιφάνειας 40.000 τ.μ. Ορίζοντας ολοκλήρωσης του συγκεκριμένου έργου είναι το τέλος του 2028.
408 ενεργειακά αποδοτικά σπίτια
Από τα σημαντικά νέα έργα στην περιοχή είναι η προωθούμενη μεταμόρφωση του ιστορικού βιομηχανικού κτιρίου του Κεράνη στην οδό Πειραιώς σε ένα σύγχρονο συγκρότημα επιπλωμένων διαμερισμάτων. Το ακίνητο έχει αγοραστεί από τον καναδικό όμιλο Mercan, που μέσω της θυγατρικής του Mercan Greece σχεδιάζει να μετατρέψει τα 30.000 τ.μ. του ακινήτου σε 408 πλήρως επιπλωμένες και ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες. Στο ακίνητο θα προσφέρονται διάφορες επιφάνειες –από στούντιο ανοιχτού χώρου έως διαμερίσματα ενός και δύο υπνοδωματίων–, από 44 έως 69 τ.μ. Σύμφωνα με πηγές εντός της εταιρείας, ο σχεδιασμός στοχεύει τα ακίνητα που θα προκύψουν να εκμισθωθούν με μακροχρόνιες συμφωνίες σε Έλληνες (π.χ. νέα ζευγάρια), φοιτητές και εταιρικά στελέχη.
Με δεδομένο ότι έχουν ήδη εξασφαλιστεί οι άδειες, οι εργασίες βρίσκονται πλέον στο στάδιο της εκκίνησης. Εκτός από κατοικίες, θα παρέχονται και χώροι γραφείων στους χαμηλότερους ορόφους του ακινήτου, ενώ στο συγκρότημα θα φιλοξενούνται επίσης εστιατόρια, καφετέριες, καταστήματα λιανικής πώλησης, γυμναστήριο και ειδικά διαμορφωμένοι εξωτερικοί χώροι αναψυχής, όπως επίσης και ένα roof garden. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα ακίνητα έχουν και επενδυτικό χαρακτήρα, καθώς θα μπορούν να αποκτηθούν έναντι ποσού 250.000 ευρώ και να εξασφαλίσουν στους αγοραστές άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα», καθώς πρόκειται για κατοικίες που προέρχονται από αλλαγή χρήσης.
Σε κοντινή απόσταση βρίσκεται επίσης η παλιά ΧΡΩΠΕΙ, η οποία έχει μείνει αναξιοποίητη επί τρεις και πλέον δεκαετίες. Το τελευταίο σχέδιο του Υπουργείου Ανάπτυξης, στο οποίο ανήκει το ακίνητο, προβλέπει τη μετατροπή του ακινήτου σε συγκρότημα κοινωνικής στέγης, ενδεχομένως και αξιοποιώντας το εργαλείο της κοινωνικής αντιπαροχής. Ανάλογος είναι και ο προσανατολισμός για το κτίριο της παλιάς βιομηχανίας Ανατόλια στη Νέα Ιωνία.
Ανάγκη για fast-track διαδικασίες
Προς το τέλος του έτους αναμένεται να ληφθούν και οι απαιτούμενες οικοδομικές άδειες για την ανάπλαση της πρώην ζυθοποιίας του Φιξ στη Θεσσαλονίκη. Εκεί η Dimand Real Estate σχεδιάζει την ανάπτυξη περίπου 200 κατοικιών, εκτός από τις υπόλοιπες χρήσεις που σχεδιάζονται για την ανάπλαση του συγκροτήματος των 46.500 τ.μ., καθώς θα περιλαμβάνονται επίσης ξενοδοχείο, χώροι εστίασης και μερικά εμπορικά καταστήματα με είδη πρώτης ανάγκης. Όσο για το συνολικό ύψος της επένδυσης; Εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τα 150 εκατ. ευρώ.
Τα παραπάνω αποτελούν απόδειξη της προσαρμογής της αγοράς ακινήτων στις σύγχρονες ανάγκες για αύξηση της προσφοράς στέγης. Ωστόσο χρειάζονται παρεμβάσεις και προς την κατεύθυνση της αναμόρφωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού, ώστε να είναι ταχύτερη η αλλαγή των χρήσεων γης σε πρώην βιομηχανικές ζώνες. Αυτό μπορεί να γίνει μέσω Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ), τα οποία θα προωθούν ολοκληρωμένες αναπλάσεις σε συγκεκριμένες περιοχές, με σαφείς κατευθύνσεις για τις νέες χρήσεις και τους όρους δόμησης, αλλά και μέσω fast-track διαδικασιών για επενδύσεις στρατηγικού χαρακτήρα ή μεγάλης κλίμακας, με μειωμένες γραφειοκρατικές αγκυλώσεις.
