Όταν κάνεις μια επένδυση, στην πραγματικότητα αναζητάς κέρδος από δύο πηγές: ή την υπεραξία (δηλαδή, τη διαφορά που μπορεί να προκύψει αν πουλήσεις κάτι σε υψηλότερη τιμή από αυτήν που αγόρασες) ή το «μέρισμα» (δηλαδή, την είσπραξη ενός ποσού σε σταθερή βάση, που προκύπτει από την αξιοποίηση της επένδυσης). H αγορά ακινήτου μπορεί να αποτελέσει επένδυση. Και μπορεί να εξασφαλίσει και «υπεραξία» και «μέρισμα». Αξίζει; θα αναρωτηθεί κάποιος. Όλα εξαρτώνται από έναν αριθμό: την ποσοστιαία απόδοση. Η επένδυση σε ακίνητα, όπως όλες οι επενδύσεις, έχει το ρίσκο της. Ασφαλώς και μπορούν να μειωθούν οι τιμές των ακινήτων –το βιώσαμε άλλωστε εδώ στην Ελλάδα την περίοδο 2008-2017–, ασφαλώς και μπορεί να επηρεαστεί η ετήσια απόδοση λόγω μη καταβολής μισθωμάτων ή ζημιών. Ακόμη και στα σημερινά επίπεδα τιμών, ωστόσο, υπάρχουν ακίνητα που μπορούν να εξασφαλίζουν μεικτή απόδοση ακόμη και άνω του 6-7%. Τι πρέπει να κάνει ο ενδιαφερόμενος; Να συνυπολογίσει τις βασικές παραμέτρους που μπορούν να επηρεάσουν την «καθαρή απόδοση» ή, πιο απλά, αυτό που θα μείνει στην τσέπη.
Ενα παράδειγμα ξεδιπλώνει τη «μεθοδολογία»
Η έρευνα αγοράς (από εκεί ξεκινάει μια πιθανή επένδυση σε ακίνητο) δείχνει ότι ένα διαμέρισμα 60 τετραγωνικών στο κέντρο της Αθήνας πωλείται προς 144.000 ευρώ και μπορεί να ενοικιαστεί προς 680 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι η μεικτή ετήσια απόδοση (το ετήσιο ενοίκιο, που είναι περίπου 8.136 ευρώ διά το κόστος της επένδυσης) είναι 5,65%. Υψηλό ποσοστό, μεγαλύτερο του πληθωρισμού αλλά και του εντόκου γραμματίου ή της προθεσμιακής κατάθεσης. Είναι όμως αυτό το πραγματικό;
1. Το ζητούμενο είναι να «κλειδώσει» το τελικό κόστος της επένδυσης. Πρέπει να συνυπολογιστούν τα έξοδα μεταβίβασης και οι φόροι, τα μεσιτικά και τα συμβολαιογραφικά, αλλά και το απαιτούμενο ποσό ανακαίνισης, για να βρεθεί ο ενοικιαστής που θα αποδίδει τα 680 ευρώ τον μήνα. Αν ο τελικός λογαριασμός ανέβει σε 170.000 ευρώ, η ετήσια απόδοση της επένδυσης υποχωρεί αυτομάτως στο 4,8%.
2. Το ετήσιο μίσθωμα δεν είναι αφορολόγητο. Ο φόρος μπορεί να κυμαίνεται από 15% και να φτάνει στο 45%. Στο καλύτερο σενάριο του 15%, η καθαρή είσπραξη από ενοίκιο μειώνεται στις 6.912 ευρώ και η ετήσια καθαρή απόδοση στο 4%.
3. Κατά τη λήψη της απόφασης, θα πρέπει να συνυπολογιστούν και τα «έκτακτα». Μπορεί ο ενοικιαστής να αποχωρήσει πρόωρα και να χρειαστεί ένα διάστημα μέχρι να βρεθεί ο επόμενος. Μπορεί να υπάρξουν ζημιές στο ακίνητο ή να μην καταβληθούν όλα τα ενοίκια και να χρειαστεί προσφυγή στα δικαστήρια. Πρέπει να υπάρξει μια σχετική «πρόβλεψη» στο μοντέλο (π.χ. ένα ενοίκιο τον χρόνο).
4. Πρέπει να συνυπολογιστούν τα ετήσια έξοδα που συνοδεύουν την κατοχή του ακινήτου: ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα που αναλογούν στον ιδιοκτήτη, αποκατάσταση βλαβών κ.λπ.
Εκτός από την ετήσια απόδοση, ο «επενδυτής» ακινήτου πρέπει να σκεφτεί και τον παράγοντα «αξία ακινήτου». Μετά την αγορά, η αξία είναι «θεωρητική» μέχρι να ληφθεί απόφαση για πώληση. Εκεί, αν έχει ανέβει η τιμή, παράγεται «υπεραξία», η οποία μάλιστα στην Ελλάδα εξακολουθεί να είναι αφορολόγητη. Αν η τιμή έχει υποχωρήσει, όμως, παράγονται ζημιές επί του κεφαλαίου.
