Είναι αλήθεια ότι πολλοί θα επιδιώξουν να εκταμιεύσουν ένα από τα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια τα οποία θα αρχίσουν να χορηγούνται το αμέσως επόμενο διάστημα, αλλά δεν θα τα καταφέρουν όλοι. Το πρόγραμμα «χωράει» περίπου 20.000 αιτήσεις και η ζήτηση για αγορά κύριας κατοικίας με τραπεζική χρηματοδότηση εκτιμάται ότι είναι (πολύ) μεγαλύτερη. Αυτοί λοιπόν που δεν θα εξασφαλίσουν το «κούρεμα» του επιτοκίου κατά 50% για όλη την περίοδο μέχρι την αποπληρωμή του στεγαστικού, θα βρεθούν αντιμέτωποι και με το ακόλουθο δίλημμα: δανεισμός με σταθερό ή με κυμαινόμενο επιτόκιο;
Τα τελευταία χρόνια, η μεγάλη πλειονότητα στρέφεται στο σταθερό επιτόκιο, καθώς, εκτός από την ασφάλεια που προκύπτει από το «κλείδωμα» της δόσης για τρία, πέντε ή και περισσότερα χρόνια, προέκυπτε και χαμηλότερη μηνιαία δόση συγκριτικά με το κυμαινόμενο επιτόκιο. Σιγά σιγά όμως, αρχίζουν να αλλάζουν τα δεδομένα: Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει ήδη μειώσει τέσσερις φορές το επιτόκιο και προετοιμάζεται για περαιτέρω αποκλιμάκωση εντός του 2025. Αυτό είναι δεδομένο ότι θα οδηγήσει σε μειώσεις των κυμαινόμενων επιτοκίων.
Κανείς όμως δεν μπορεί να γνωρίζει αν οι τράπεζες θα αναπροσαρμόσουν προς τα κάτω και τα σταθερά επιτόκια ή αν τα κυμαινόμενα θα καταλήξουν να είναι «φθηνότερα». Καθώς λοιπόν η απάντηση δεν μπορεί να είναι προφανής, τη λαμβάνουμε υπόψη σταθμίζοντας τα ακόλουθα δεδομένα:
1. Η απόφαση για ένα δάνειο η αποπληρωμή του οποίου θα διαρκέσει δύο, τρεις ή και τέσσερις δεκαετίες δεν λαμβάνεται με κριτήριο τις σημερινές συνθήκες στην αγορά, καθώς αυτές είναι δεδομένο ότι θα αλλάξουν με την πάροδο των ετών.
2. Το σημαντικό δεν είναι το επιτόκιο αυτό καθαυτό, αλλά το ύψος της μηνιαίας δόσης και τα περιθώρια αύξησης ή μείωσης. Το αν μια δόση είναι χαμηλή ή υψηλή το κρίνουμε αναλογικά με το εισόδημα. Αν ρωτήσει κανείς στην τράπεζα, θα του πουν ότι δεν πρέπει η μηνιαία δόση να υπερβαίνει το 30% του μηνιαίου εισοδήματος (οι τράπεζες πλέον δεν χορηγούν καν το δάνειο αν η αναλογία ξεπερνά το 40%).
3. Το πλεονέκτημα του σταθερού επιτοκίου είναι ότι εξασφαλίζεται μια σταδιακή μείωση της αναλογίας της δόσης ως προς το μηνιαίο εισόδημα. Αυτό συμβαίνει διότι, ενώ η δόση θα παραμένει κλειδωμένη, το εισόδημα –θεωρητικά τουλάχιστον– θα αυξάνεται λόγω του πληθωρισμού, ο οποίος σε βάθος χρόνου δεν είναι καθόλου αμελητέος. Αν για παράδειγμα η μηνιαία δόση με το σταθερό επιτόκιο είναι σήμερα 600 ευρώ και το εισόδημα 2.000 ευρώ, η αναλογία είναι 30%. Αν σε πέντε χρόνια η δόση παραμείνει στα 600 ευρώ, αλλά το εισόδημα έχει ανέβει στα 2.300 ευρώ, τότε το ποσοστό περιορίζεται στο 26%.
4. Επιλέγοντας το κυμαινόμενο επιτόκιο, υπάρχει η πιθανότητα ακόμη και για μείωση του ύψους της δόσης. Μπορεί όμως να συμβεί και το ανάποδο. Γι’ αυτό, η επιλογή του κυμαινόμενου επιτοκίου «απαιτεί» να υπάρχουν και δικλίδες ασφαλείας. Για παράδειγμα, να έχουν μπει στην άκρη τα χρήματα που αναλογούν σε έναν συγκεκριμένο αριθμό δόσεων, ώστε, ακόμη και σε ενδεχόμενη αύξηση του επιτοκίου, να συνεχιστεί απρόσκοπτα η εξυπηρέτηση του δανείου.
Το σταθερό επιτόκιο δεν είναι κλειδωμένο για πάντα. Για όσο περισσότερα χρόνια διατηρείται αμετάβλητη η δόση, τόσο μεγαλύτερο είναι και το κόστος. Ο υποψήφιος δανειολήπτης, λοιπόν, πρέπει να ξεκαθαρίσει εκ των προτέρων με ποιους όρους θα εξυπηρετείται το δάνειο όταν τελειώσει η «σταθερή περίοδος» – είναι μια σημαντική «λεπτομέρεια» που δεν πρέπει να παραμελούμε.
