Νέα ζωή έχουν αρχίσει να αποκτούν παλιά γραφεία και ισόγεια καταστήματα σε γειτονιές της Αθήνας, τα τελευταία χρόνια, μέσω της μετατροπής τους σε κατοικίες, ή καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η στεγαστική κρίση και το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον έχουν αποτελέσει «έμπνευση» για κάποιους ιδιοκτήτες και επενδυτές στην αγορά ακινήτων, προκειμένου να επανεφεύρουν τα παλιά αυτά ακίνητα και να τα επαναφέρουν στη σύγχρονη πόλη.
Κατά τις δεκαετίες των 1950, 1960, 1970, ακόμα και 1980, ήταν σύνηθες σε κάθε πολυκατοικία που ανεγειρόταν να δημιουργούνται και 2-3 ισόγεια καταστήματα (ανάλογα με το μέγεθος του εκάστοτε οικοπέδου), τα οποία συνήθως κρατούσαν στην κατοχή τους οι κατασκευαστές για εκμετάλλευση, ή τα πωλούσαν σε ενδιαφερόμενους επενδυτές. Δηλαδή, σε αρκετές περιπτώσεις, τα εμπορικά αυτά ακίνητα δεν ανήκαν σε κάποιον από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, κάτι που ισχύει ακόμα περισσότερο σήμερα, έπειτα από 50 και πλέον χρόνια που έχουν μεσολαβήσει. Ετσι, η ενεργή διαχείρισή τους κατέστη δυσκολότερη με την πάροδο του χρόνου, ενώ η οικονομική κρίση των προηγούμενων ετών επέφερε καίριο πλήγμα στην εμπορικότητα των ακινήτων αυτών. Πολλά εξ αυτών είναι σήμερα παρατημένα, ή υποαποδίδουν, καθώς είναι δύσκολες οι συνθήκες στο εμπόριο και λίγοι επαγγελματίες μπορούν να επιβιώσουν επί μεγάλο χρονικό διάστημα λειτουργώντας ένα συνοικιακό κατάστημα σε μια περιοχή χαμηλής εμπορικής προβολής.
Αντίστοιχα, τα εκατοντάδες γραφεία που αποτελούν οριζόντιες ιδιοκτησίες σε πολλά επαγγελματικά κτίρια του κέντρου της Αθήνας, επίσης, αποτελούν «γρίφο για δύσκολους λύτες», με δεδομένο ότι η ζήτηση για τέτοια ακίνητα είναι πλέον χαμηλή και οι ιδιοκτήτες τους αναζητούν επιλογές για την αποδοτικότερη αξιοποίησή τους είτε μέσω της πώλησης είτε μέσω της ενοικίασής τους.
Τα εκατοντάδες γραφεία βρίσκονται κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και, επομένως, μπορούν να αποτελέσουν μια ρεαλιστική διέξοδο στην αύξηση του αποθέματος των κατοικιών
Σημαντικός παράγοντας είναι και το γεγονός ότι αυτά τα ακίνητα βρίσκονται κυρίως στο κέντρο της Αθήνας κι επομένως μπορούν να αποτελέσουν μια ρεαλιστική διέξοδο στην αύξηση του αποθέματος των κατοικιών, παρότι ασφαλώς δεν αποτελούν και τους ιδανικότερους χώρους για μόνιμη διαμονή, καθώς έχουν σχεδιαστεί με διαφορετικό τρόπο και για να εξυπηρετήσουν άλλες ανάγκες. Στην παρούσα φάση, όμως, και μέχρι να αποκατασταθεί η ισορροπία προσφοράς/ζήτησης, ειδικά στις ενοικιάσεις, μπορούν να αποτελέσουν μια λύση.
Οι τιμές πώλησης γραφείων στην Αττική
| ΟΙ 10 ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΜΕ ΤΗ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ ΔΙΑΘΕΣΙΜΟΤΗΤΑ | ||
| Περιοχή | Μέση ζητούμενη τιμή €/τ.μ. | Ετήσια μεταβολή % |
| Κέντρο Αθήνας | 2.167 | 17,3 |
| Καλλιθέα | 1.818 | 12,9 |
| Αμπελόκηποι-Πεντάγωνο | 2.650 | 10,2 |
| Πειραιάς κέντρο (λιμάνι) | 1.682 | 12,1 |
| Κολωνάκι-Λυκαβηττός | 4.500 | -2,1 |
| Πατησίων-Αχαρνών | 1.558 | 3,9 |
| Μαρούσι | 2.967 | -1,1 |
| Γλυφάδα | 4.739 | -3,1 |
| Εξάρχεια | 2.167 | 14,0 |
| Παγκράτι | 2.388 | 0,3 |
| Πηγή:Spitogatos.gr. | ||
Κατακόρυφη είναι η αύξηση των τιμών πώλησης γραφειακών χώρων στο κέντρο της Αθήνας, αγγίζοντας το 17,3% κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου, με αποτέλεσμα η μέση ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται σε 2.167 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos.gr.
Η εξέλιξη αυτή δείχνει τη μεγάλη άνοδο του αγοραστικού ενδιαφέροντος, μιας και τα ακίνητα αυτά συχνά μπορούν να μετατραπούν είτε σε μεμονωμένα διαμερίσματα είτε, ακόμα, και σε ολόκληρα συγκροτήματα κατοικιών, εφόσον πρόκειται για αυτοτελές κτίριο.
Διαμέρισμα που έχει προκύψει από αλλαγή χρήσης μπορεί να μεταπωληθεί σε επενδυτές από χώρες εκτός Ε.Ε., μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα, σε πολύ χαμηλότερο κόστος σε σχέση με το υφιστάμενο «κατώφλι» των 800.000.
Σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο, η επενδυτική προοπτική είναι πολύ σημαντική. Ο λόγος είναι ότι ένα τέτοιο διαμέρισμα, που να έχει δηλαδή προκύψει από αλλαγή χρήσης, μπορεί να μεταπωληθεί σε ξένους επενδυτές από χώρες εκτός Ε.Ε., μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα, σε πολύ χαμηλότερο κόστος σε σχέση με το υφιστάμενο ελάχιστο «κατώφλι» για τη χορήγηση άδειας διαμονής. Υπενθυμίζεται ότι μετά τις τελευταίες αλλαγές στο πρόγραμμα, το ελάχιστο όριο για τη χορήγηση άδειας διαμονής (εφόσον αφορά αγορά ακινήτου στην Αττική) ανέρχεται σε 800.000 ευρώ για το σύνολο του Λεκανοπεδίου.
Αν όμως το διαμέρισμα έχει προέλθει από αλλαγή χρήσης, ήταν δηλαδή προηγουμένως γραφείο, κατάστημα ή αποθήκη, τότε το όριο μειώνεται στις 250.000 ευρώ. Προϋπόθεση είναι το ακίνητο να είναι τουλάχιστον 120 τ.μ., ενώ απαγορεύεται η αξιοποίησή του μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Επομένως, ο επενδυτής και νέος ιδιοκτήτης μπορεί είτε να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος είτε να το μισθώσει μακροχρόνια, κάτι που πράττουν οι περισσότεροι.
Με το δέλεαρ αυτό σε ισχύ, η ζήτηση για παλιά γραφεία στην Αττική έχει αυξηθεί κατακόρυφα, κάτι που αντανακλάται τόσο στην προσφορά όσο και στην άνοδο των τιμών. Εκτός από το κέντρο της Αθήνας, οι περιοχές με το μεγαλύτερο πλήθος διαθέσιμων προς πώληση γραφείων είναι κατά σειρά η Καλλιθέα, οι Αμπελόκηποι, το κέντρο του Πειραιά, το Κολωνάκι και ο άξονας Πατησίων-Αχαρνών. Ακολουθούν τα δύο μεγάλα κέντρα των βορείων και νοτίων προαστίων, δηλαδή το Μαρούσι και η Γλυφάδα, και η πρώτη δεκάδα από πλευράς προσφοράς συμπληρώνεται από τα Εξάρχεια και το Παγκράτι.
Το ύψος των τιμών είναι παραπλήσιο μιας κατοικίας στις ίδιες περιοχές, στοιχείο που ενδέχεται να λειτουργεί αρνητικά στην ολοκλήρωση περισσότερων αγοραπωλησιών
Είναι χαρακτηριστικό ότι στα περισσότερα σημεία του ευρύτερου κέντρου, οι αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ετήσια βάση είναι διψήφιες. Συγκεκριμένα, στην Καλλιθέα, η άνοδος είναι 12,9% σε 1.818 ευρώ/τ.μ., στους Αμπελόκηπους κατά 10,2% σε 2.650 ευρώ/τ.μ., ενώ στο κέντρο του Πειραιά η τιμή αγγίζει τα 1.682 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας άνοδο κατά 12,1%. Οπως διαπιστώνει κανείς, το ύψος των τιμών είναι παραπλήσιο με αυτό μιας κατοικίας στις ίδιες περιοχές, στοιχείο που ενδέχεται να λειτουργεί αρνητικά στην ολοκλήρωση περισσότερων αγοραπωλησιών, λαμβάνοντας υπόψη ότι ο νέος ιδιοκτήτης θα κληθεί να προβεί σε εργασίες ανακατασκευής, ώστε να μετατρέψει τα γραφεία σε διαμερίσματα, εφόσον φυσικά αυτός είναι ο απώτερος σκοπός του.
