Ο «φόρος αδράνειας» και το «ταμείο κοινωνικής κατοικίας» 

Στα υπόλοιπα μέρη αυτού του special report έχουμε μάθει ποια είναι τα εργαλεία πολιτικής που μπορεί να χρησιμοποιήσει μια κυβέρνηση για να αντιμετωπίσει μια στεγαστική κρίση, πώς τα έχουν χρησιμοποιήσει κάποιες άλλες ευρωπαϊκές χώρες, καθώς και το τι ισχύει, ακριβώς, για τη φορολογία και για το ρυθμιστικό πλαίσιο της κατοικίας στην Ελλάδα εν γένει.

Μόνο ένα ερώτημα απομένει: ποια από εκείνα τα εργαλεία θα μπορούσαν να έχουν αποτέλεσμα στην ελληνική περίπτωση; Εδώ θα δούμε έξι ενδεικτικά μέτρα, που θα μπορούσαν να υλοποιηθούν προς τη σωστή κατεύθυνση.

Α. Ενας νέος «φόρος αδράνειας»  

Σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς το 2025, από την ελληνική αγορά ακινήτων λείπουν 180.000 κατοικίες. Το νούμερο αυτό προκύπτει αν αφαιρέσουμε την προσφορά 225.000 νέων σπιτιών από τη ζήτηση 405.000 πρόσθετων σπιτιών (197.000 λόγω της δημιουργίας νέων νοικοκυριών και 208.000 λόγω της αύξησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων) μεταξύ 2011 και 2021.

Με βάση τα υφιστάμενα επίπεδα οικοδομικής δραστηριότητας, και εάν τα επίπεδα ζήτησης παραμένουν σταθερά, το έλλειμμα των 180.000 σπιτιών θα μπορούσε να καλυφθεί το νωρίτερο σε 5 χρόνια.

Η λύση μπορεί να φαίνεται προφανής: ας χτίσουμε απλώς 180.000 σπίτια. Ωστόσο, οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι με βάση τα υφιστάμενα επίπεδα οικοδομικής δραστηριότητας και εάν τα επίπεδα ζήτησης παραμένουν σταθερά, το έλλειμμα των 180.000 σπιτιών θα μπορούσε να καλυφθεί το νωρίτερο σε 5 χρόνια.

Την ίδια ώρα, εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια μένουν άδεια. Βάσει της κτιριακής απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ του 2021, το 18% των κατοικιών στη χώρα μας είναι κλειστό – δηλαδή, περίπου 700.000 σπίτια. Ειδικά στην Αττική, σχεδόν 1 στα 4 σπίτια δεν κατοικείται. Τα ποσοστά αυτά είναι πολύ υψηλότερα συγκριτικά με άλλες χώρες που επίσης διαχειρίζονται οξείς στεγαστικές κρίσεις – όπως η Πορτογαλία, η Ισπανία ή η Γαλλία.

Η Πολιτεία προσπαθεί να δώσει θετικά κίνητρα, ώστε οι ιδιοκτήτες των κλειστών ακινήτων να αποφασίσουν να επαναφέρουν τα ακίνητά τους στην αγορά. Πρόσφατα, για παράδειγμα, ανακοινώθηκε η θέσπιση ενός χαμηλότερου φορολογικού συντελεστή για εισοδήματα από ενοίκια που κυμαίνονται μεταξύ €12.000 και €24.000 ετησίως στο 25% ενώ μέχρι σήμερα ο φόρος για τα ενοίκια έως τα €12.000 ήταν 15% αλλά για κάθε ευρώ πάνω από αυτό το όριο (και μέχρι τα 35.000) ο συντελεστής εκτοξευόταν στο 35%.

Ο πιο ευνοϊκός φόρος εισοδήματος από ενοίκια καθιστά πιο ελκυστική τη διάθεση των ακινήτων στην αγορά. Ωστόσο, το συνολικό αποτύπωμα αυτού του μέτρου στην αγορά κλειστών ακινήτων θα είναι περιορισμένο καθώς αφορά περίπου 150.000 ιδιοκτήτες, αρκετοί εκ των οποίων διαθέτουν ήδη τα ακίνητά τους στην αγορά.

Επιπλέον, προσφέρεται απαλλαγή φόρου εισοδήματος για όσους διαθέσουν ένα κενό ακίνητο (με αποδεδειγμένη τριετή αδράνεια) σε μακροχρόνια μίσθωση, αλλά το μέτρο ισχύει μόνο για το διάστημα από 08/09/2024 έως 31/12/2026 και αφορά αποκλειστικά κατοικίες εμβαδού έως 120 τ.μ. Ενώ πρόκειται για ένα θετικό βήμα, δεν δημιουργεί διαρκή πίεση για αξιοποίηση του αποθέματος, ούτε καλύπτει την πλήρη γκάμα των ακινήτων που μένουν ανεκμετάλλευτα.  

Παράλληλα, προγράμματα επιδότησης για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις (βλ. το 3 στον πίνακα της ενότητας 7Β) στοχεύουν να αντιμετωπίσουν έναν βασικό λόγο που πολλά σπίτια παραμένουν κλειστά: την αδυναμία πολλών ιδιοκτητών να καλύψουν το υψηλό κόστος των απαραίτητων εργασιών για να τα καταστήσουν κατοικήσιμα.

Κερδίζει έδαφος στη συζήτηση η ιδέα ενός αρνητικού κινήτρου που θα καθιστά ασύμφορη τη διατήρηση ακινήτων ανενεργών για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Ωστόσο, τα προγράμματα αυτά τρέχουν εδώ και χρόνια, χωρίς να έχουν αναστρέψει ουσιαστικά το πρόβλημα των κενών σπιτιών – συχνά λόγω αδυναμίας των ιδιοκτητών να καλύψουν το υπόλοιπο κόστος.

Γι’ αυτό, όλο και περισσότερο κερδίζει έδαφος στη συζήτηση η ιδέα ενός αρνητικού κινήτρου που θα καθιστά ασύμφορη τη διατήρηση ακινήτων ανενεργών για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Τον είδαμε στο κεφάλαιο για τη Γαλλία: πρόκειται για τον φόρο «αδράνειας». Με μια πρώτη ανάγνωση, η εισαγωγή ενός τέτοιου φόρου μπορεί να φαντάζει υπερβολικά παρεμβατική ή ακόμη και αντιφιλελεύθερη, καθώς περιορίζει το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να διαχειρίζεται ελεύθερα την περιουσία του. Επιπλέον, υπάρχουν βάσιμες ενστάσεις από ιδιοκτήτες -κυρίως μικροιδιοκτήτες- που έχουν αντιμετωπίσει κακοπληρωτές ενοικιαστές και άλλα εμπόδια στην αξιοποίηση των ακινήτων τους, θέματα που θα πρέπει να αντιμετωπιστούν ασφαλώς θεσμικά και ταυτόχρονα.

Αλλά όταν διακυβεύονται συλλογικά αγαθά, όπως η πρόσβαση σε στέγη ή η κοινωνική συνοχή, ένας τέτοιος φόρος δεν είναι prima facie άβατο – μπορεί να θεωρηθεί ως αναγκαίο εργαλείο για την εξισορρόπηση του ατομικού δικαιώματος με το δημόσιο συμφέρον.

Πώς θα μπορούσε να λειτουργήσει ένας φόρος αδράνειας; 

Ο φόρος θα μπορούσε να επιβάλλεται σε κατοικίες που παραμένουν κενές για περισσότερο από 12 μήνες και χωρίς τεκμηριωμένη πρόθεση αξιοποίησης. Η τεκμηρίωση της κενότητας θα πρέπει βασίζεται σε αντικειμενικά στοιχεία, όπως μηδενική ή ελάχιστη κατανάλωση ρεύματος και ύδρευσης ή η απουσία ενεργού μισθωτηρίου στο Ε2 ή δηλώσεων χρήσης. Η φορολογική επιβάρυνση θα πρέπει είναι προοδευτική, αυξανόμενη όσο παρατείνεται η αδράνεια, με σκοπό να λειτουργεί ως αντικίνητρο για τη διαρκή μη χρήση κατοικιών, ειδικά σε περιοχές όπου η ανάγκη για στέγαση είναι έντονη.

Φυσικά, θα προβλέπονται εύλογες εξαιρέσεις, ώστε να προστατευθούν περιπτώσεις όπου η μη χρήση είναι δικαιολογημένη. Θα μπορούσαν να εξαιρούνται, για παράδειγμα, ακίνητα που βρίσκονται σε φάση ανακαίνισης, ακίνητα σε περιοχές όπου τεκμηριώνεται χαμηλή ζήτηση ή αδυναμία ενοικίασης ή ιδιοκτήτες που αδυνατούν να διαχειριστούν την περιουσία τους εξαιτίας σοβαρών λόγων υγείας.

Παράλληλα, ένα κρίσιμο ζήτημα είναι κατά πόσο θα πρέπει να εξαιρούνται από τον φόρο τα ακίνητα που έχουν ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, όπως κληρονομικές διαφορές ή αδιευκρίνιστοι τίτλοι. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς τέτοιου είδους εκκρεμότητες θεωρούνται βασική αιτία για το υψηλό ποσοστό κλειστών σπιτιών στη χώρα.

Ο φόρος αδράνειας θα μπορούσε να ενσωματωθεί στο υπάρχον πλαίσιο του ΕΝΦΙΑ, λειτουργώντας ως επιβαρυντικός συντελεστής για ακίνητα που παραμένουν ανεκμετάλλευτα, με τρόπο ανάλογο προς τα κριτήρια που ήδη εφαρμόζονται για απαλλαγές ή μειώσεις του φόρου.

Στην πράξη, όμως, χρειάζεται να γίνει μια ξεκάθαρη διάκριση ανάμεσα σε δύο κατηγορίες. Από τη μία πλευρά, περιπτώσεις που βρίσκονται σε διαδικασία επίλυσης, όπου έχει νόημα να υπάρχει προσωρινή εξαίρεση βάσει ενός εύλογου περιθωρίου επίλυσης πριν ενεργοποιηθεί ο φόρος. Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν περιπτώσεις που βρίσκονται σε τέλμα, χωρίς ρεαλιστική προοπτική επίλυσης. Εκεί, ο φόρος θα πρέπει μεν να επιβληθεί για λόγους ισονομίας, ώστε να μη δημιουργούνται «τρύπες» στο σύστημα και προνόμια για ορισμένους ιδιοκτήτες, αλλά πρέπει να υπάρχει επίγνωση ότι η απλή επιβολή φόρου δεν θα φέρει αποτέλεσμα. Θα προστεθεί απλώς σε μια λίστα απλήρωτων οφειλών, όπως ήδη συμβαίνει με τον ΕΝΦΙΑ για κάποιους ιδιοκτήτες, και θα χρειαστούν συμπληρωματικές παρεμβάσεις που θα δώσουν ουσιαστική λύση, όπως μηχανισμοί διαμεσολάβησης για τη διευθέτηση διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών ή δυνατότητα εξαγοράς μεριδίων από το Δημόσιο ή τους ΟΤΑ ώστε να ξεμπλοκάρουν περιουσίες με πολλούς κληρονόμους.

Ο φόρος αδράνειας δεν θα ήταν απαραίτητο να αποτελέσει έναν ξεχωριστό, αυτοτελή φόρο. Θα μπορούσε να ενσωματωθεί στο υπάρχον πλαίσιο του ΕΝΦΙΑ, λειτουργώντας ως επιβαρυντικός συντελεστής για ακίνητα που παραμένουν ανεκμετάλλευτα, με τρόπο ανάλογο προς τα κριτήρια που ήδη εφαρμόζονται για απαλλαγές ή μειώσεις του φόρου. Ετσι, το μέτρο θα μπορούσε να υλοποιηθεί πιο άμεσα και με χαμηλότερο διοικητικό κόστος, αξιοποιώντας υφιστάμενους μηχανισμούς ελέγχου και είσπραξης.

Βέβαια, ένας φόρος αδράνειας δεν είναι πανάκεια. Αλλά όταν σχεδιάζεται σωστά, μπορεί να στοχεύσει αποτελεσματικά -τουλάχιστον- σε εκείνους που κρατούν ακίνητα αποκλειστικά ως επένδυση. Για αυτή την κατηγορία ιδιοκτητών, που δεν επηρεάζονται από άλλες δέσμες μέτρων όπως τα προγράμματα επιδότησης ανακαίνισης ή τις φορολογικές ελαφρύνσεις στα εισοδήματα από ενοίκια, ο φόρος αδράνειας προσφέρει ένα σαφές οικονομικό κίνητρο να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην αγορά. Σε μια χώρα όπου εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κενές την ώρα που τα ενοίκια εκτινάσσονται, η διατήρηση κατοικιών εκτός αγοράς ή χρήσης έχει κόστος – και αυτό το κόστος σήμερα επιβαρύνει μόνο την κοινωνία.

Β. Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων (σωστά)

Για να μπορέσει να εφαρμοστεί αποτελεσματικά ένας φόρος αδράνειας, η διεθνής βιβλιογραφία αναδεικνύει ότι η επιτυχία εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον μηχανισμό παρακολούθησης και ελέγχου των ακινήτων.

Στη Γαλλία, ο φόρος αδράνειας μείωσε τα ποσοστά κενών κατοικιών κατά 13% μέσα σε τέσσερα χρόνια χάρη σε έναν καλά οργανωμένο μηχανισμό ελέγχου.

Η εμπειρία από το εξωτερικό είναι ενδεικτική. Στη Γαλλία, ο φόρος αδράνειας μείωσε τα ποσοστά κενών κατοικιών κατά 13% μέσα σε τέσσερα χρόνια χάρη σε έναν καλά οργανωμένο μηχανισμό ελέγχου. Στη Μελβούρνη, αντίθετα, η εφαρμογή ενός αντίστοιχου φόρου είχε πολύ περιορισμένα αποτελέσματα – η έλλειψη αξιόπιστων διαδικασιών για την επαλήθευση των δηλώσεων των ιδιοκτητών οδήγησε στο να καταγραφεί μόνο ένα μικρό μέρος των πραγματικά κενών κατοικιών και να μην επιβληθούν ποτέ οι φόροι που θα έπρεπε.

Στη χώρα μας, ένας φόρος αδράνειας -όπως και πολλά άλλα κρίσιμα εργαλεία στεγαστικής πολιτικής- δεν θα έχει καμία τύχη αν δεν υπάρχει πρώτα ένα αξιόπιστο, ενιαίο σύστημα καταγραφής και ελέγχου των ακινήτων και των βασικών χαρακτηριστικών τους. Αυτό αναμένουμε από το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων να πετύχει. Το έργο αυτό χρηματοδοτείται από πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και στα μέσα του 2026 υπόσχεται ένα ψηφιακό σύστημα που θα συγκεντρώνει και θα διασταυρώνει τα δεδομένα όλων των ακινήτων της χώρας (κτίρια, οικόπεδα κ.λπ.) καθώς και στοιχεία της εκμετάλλευσής τους (π.χ. ενεργειακές και τηλεπικοινωνιακές υποδομές, ενοικιάσεις, φορολογικές υποχρεώσεις κ.λπ.).

Γ. Το Ταμείο Κοινωνικής Κατοικίας 

Η μακροχρόνια απουσία πολιτικής κοινωνικής κατοικίας στην Ελλάδα αποτελεί μία από τις σημαντικότερες θεσμικές ελλείψεις που επιτείνουν τη σημερινή στεγαστική κρίση. Σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπου το κράτος ή η Τοπική Αυτοδιοίκηση διαθέτει ιδιόκτητο ή διαχειριζόμενο οικιστικό απόθεμα για ευάλωτα ή μεσαία στρώματα, στην Ελλάδα το κράτος σήμερα ούτε κατέχει ούτε διαχειρίζεται ουσιαστικά κατοικίες, ούτε διαθέτει θεσμικό φορέα με αρμοδιότητα την παραγωγή και τη διανομή προσιτής κατοικίας.

Στο παρελθόν μέρος αυτής της ανάγκης καλυπτόταν από τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), που όμως καταργήθηκε το 2012, με το δεύτερο μνημόνιο. Στο παρελθόν, η αντιπαροχή, ως ιδιωτικό εργαλείο ανοικοδόμησης, για πολλές δεκαετίες υποκαθιστούσε στην πράξη τη στεγαστική πολιτική του κράτους, διαχέοντας την ιδιοκτησία – αλλά χωρίς μηχανισμούς κοινωνικής ισορροπίας ή προστασίας.

Σήμερα είναι σκόπιμο να δημιουργηθεί ένας νέος, ανεξάρτητος δημόσιος φορέας, με αποκλειστική αποστολή την απόκτηση, την αποκατάσταση και κοινωνικά στοχευμένη διάθεση κατοικιών. Ο φορέας αυτός θα μπορεί:

• να αποκτά ακίνητα από την ιδιωτική αγορά ή από δημόσιους φορείς
• να προβαίνει στην κατασκευή νέων κατοικιών ή στην ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση υφιστάμενων κατοικιών
• και να τις διαθέτει, βάσει κοινωνικών, εισοδηματικών ή άλλων κριτηρίων, σε πολίτες με ελεγχόμενο και σταθερό ενοίκιο ή με μακροχρόνια μίσθωση τύπου «rent to own».

Το απόθεμα θα μπορούσε να συγκροτηθεί μέσω:

• αγοράς ακινήτων από την ελεύθερη αγορά
• ενεργοποίησης δημόσιων ακινήτων
• συμμετοχής ιδιωτών ή developers, στο πλαίσιο συμμόρφωσης με υποχρεώσεις ποσοστώσεων (βλέπε και το Δ παρακάτω)
• δωρεών ακινήτων.

Η χρηματοδότηση του φορέα αυτού θα μπορούσε να βασίζεται στις εργοδοτικές εισφορές, όπως συνέβαινε με τον ΟΕΚ, οι οποίες, παρεμπιπτόντως, δεν μειώθηκαν μετά την κατάργηση του οργανισμού. Αλλά θα μπορούσε να συμπληρώνεται και από άλλους πόρους (μέρος του ΕΝΦΙΑ, του φόρου διαμονής και του τέλους ανθεκτικότητας, ή μέρος της φορολογίας στη βραχυχρόνια μίσθωση).

Τα €3 δισ. από το Ταμείο Ανάκαμψης που χρηματοδότησαν τα προγράμματα «Σπίτι μου» -τα οποία οδήγησαν σε αύξηση των τιμών στην αγορά- ενδέχεται να είχαν μεγαλύτερο αποτέλεσμα στην εκτόνωση του προβλήματος αν είχαν επενδυθεί σε τέτοιες δράσεις. 

Η πρόταση αυτή δεν συνιστά επιδοματική προσέγγιση, ούτε περιορίζεται σε αποσπασματικές δράσεις προσωρινού χαρακτήρα. Αντιθέτως, προτείνει τη θεσμοθέτηση ενός μόνιμου μηχανισμού που λειτουργεί με διαρθρωτικό τρόπο εκεί όπου η αγορά αποτυγχάνει: σε περιοχές χωρίς επενδυτικό ενδιαφέρον, σε νοικοκυριά με χαμηλή πιστοληπτική ικανότητα, ή σε ειδικές κοινωνικές ομάδες. Δεν επιδοτεί απλώς το κόστος στέγασης· δημιουργεί ένα εναλλακτικό, σταθερό και κοινωνικά προσανατολισμένο απόθεμα κατοικιών, το οποίο παραμένει εκτός λογικής της κερδοσκοπικής αγοράς.

Σε μια χώρα όπου το κράτος περιορίζεται στον ρόλο του ρυθμιστή ή χρηματοδότη, η ύπαρξη ενός φορέα που διαθέτει και διαχειρίζεται προσιτή κατοικία συγκροτεί έναν βιώσιμο τρίτο πόλο ανάμεσα στην αγορά και στην πρόνοια. 

Δ. Ποσοστώσεις κοινωνικής κατοικίας σε κατασκευαστικά έργα

Αν ένα Ταμείο Κοινωνικής Κατοικίας φαντάζει ιδιαίτερα μακρόπνοο, για την άμεση ένταξη κατοικιών προσιτού κόστους μέσα στον κορμό της ιδιωτικής παραγωγής, κάθε νέα οικιστική ανάπτυξη πάνω από ένα ορισμένο όριο μεγέθους (για παράδειγμα, 1.000 τ.μ. ή άνω των 10 διαμερισμάτων) θα μπορούσε να υποχρεώνεται να διαθέτει ένα ποσοστό της επιφάνειάς της σε κατοικίες που διατίθενται με ελεγχόμενο ενοίκιο ή τιμή πώλησης, βάσει κοινωνικών και εισοδηματικών κριτηρίων (βλ. 4Α).

Η ενσωμάτωση προσιτών κατοικιών μέσα στα ίδια κτίρια δημιουργεί μια κάθετη κοινωνική διαστρωμάτωση, χαρακτηριστικό που παραδοσιακά υπήρχε στην ελληνική πολυκατοικία χάρη στην αντιπαροχή.

Η εφαρμογή του μέτρου μπορεί να συνοδεύεται από αντισταθμιστικά οφέλη για τους επενδυτές: αύξηση του συντελεστή δόμησης, ταχύτερη έγκριση οικοδομικών αδειών, μερική φορολογική απαλλαγή, ή δυνατότητα εναλλακτικής συμμόρφωσης μέσω εισφοράς στο Ταμείο Κοινωνικής Κατοικίας, που αναφέραμε παραπάνω. Στόχος του μέτρου δεν είναι να ανακοπεί ή να εμποδιστεί η οικοδομική δραστηριότητα, αλλά να εξισορροπηθούν οι κοινωνικές επιπτώσεις της μονοσήμαντης παραγωγής κατοικιών για υψηλά εισοδηματικά στρώματα. Παράλληλα, η ενσωμάτωση προσιτών κατοικιών μέσα στα ίδια κτίρια δημιουργεί μια κάθετη κοινωνική διαστρωμάτωση, χαρακτηριστικό που παραδοσιακά υπήρχε στην ελληνική πολυκατοικία χάρη στην αντιπαροχή καθώς νοικοκυριά διαφορετικών εισοδηματικών επιπέδων συνυπήρχαν στο ίδιο κτίριο αλλά σε διαφορετικούς ορόφους του. Η διατήρηση αυτού του στοιχείου θα ενίσχυε τη μεικτή κοινωνική σύνθεση των γειτονιών και θα απέτρεπε την αίσθηση γκετοποίησης.

Η εισαγωγή τέτοιων ποσοστώσεων μπορεί να μεταφέρει μέρος της ευθύνης για την κοινωνική λειτουργία της κατοικίας στην ίδια την αγορά, χωρίς να στηρίζεται αποκλειστικά σε δημόσια δαπάνη. Μαζί με το Ταμείο Κοινωνικής Κατοικίας και το φόρο αδράνειας θα μπορούσε να πυροδοτήσει την προσφορά στην αγορά ακινήτων μιας πόλης σαν την Αθήνα και να έχει σχετικά σύντομα θετικές επιπτώσεις στην αντιμετώπιση της κρίσης. 

Μέχρι σήμερα δεν υπήρχε κανένας μηχανισμός που να απαιτεί από ιδιώτες να συνεισφέρουν ενεργά στην προσφορά προσιτής κατοικίας στην Ελλάδα. Πρόσφατα, βέβαια, ψηφίστηκε ένα νομοσχέδιο με κύριο αντικείμενο τη λεγόμενη κοινωνική αντιπαροχή που εισάγει για πρώτη φορά ένα πλαίσιο συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για την παραγωγή κατοικιών χαμηλότερου κόστους. Η βασική λογική είναι ότι το κράτος παραχωρεί ακίνητα ή οικόπεδα που του ανήκουν σε ιδιώτες επενδυτές, οι οποίοι αναλαμβάνουν την ανέγερση νέων κτιρίων. Σε αντάλλαγμα, δεσμεύονται να διαθέσουν τουλάχιστον το 30% των νέων κατοικιών για κοινωνική στέγαση, με το υπόλοιπο 70% (το μέγιστο) να παραμένει στην ιδιοκτησία τους για εμπορική εκμετάλλευση.

Σε πρώτη ανάγνωση, αυτό το πλαίσιο μπορεί να φαίνεται σαν η άλλη όψη του νομίσματος που προτείνεται – αντί να υποχρεώνεται ο ιδιώτης να μετατρέψει ένα κομμάτι της επένδυσης του σε κοινωνική κατοικία, αγοράζει γη από το Δημόσιο και επιστρέφει ένα κομμάτι της ως κοινωνική κατοικία. Ωστόσο, στο προτεινόμενο μοντέλο, η κοινωνική κατοικία είναι υποχρέωση της αγοράς που ενσωματώνεται σε κάθε νέο έργο. Στο ισχύον μοντέλο, η κοινωνική κατοικία προκύπτει μόνο όταν το κράτος αποφασίσει να εκποιήσει τα περιουσιακά του στοιχεία. Το πρώτο δημιουργεί θεσμική σταθερότητα και μακροχρόνιο κοινωνικό όφελος· το δεύτερο αφήνει το Δημόσιο διαρκώς φτωχότερο και εξαρτημένο από τις διαθέσεις της αγοράς.

Στις περισσότερες χώρες οι ιδιώτες χτίζουν σε δική τους γη, αλλά υποχρεούνται να ενσωματώσουν ένα ποσοστό κοινωνικής κατοικίας σε κάθε μεγάλη ανάπτυξη.

Η ελληνική προσέγγιση είναι ιδιαίτερα ασυνήθιστη αν τη δούμε σε διεθνές πλαίσιο. Στις περισσότερες χώρες, ισχύει το ακριβώς αντίστροφο: οι ιδιώτες χτίζουν σε δική τους γη, αλλά υποχρεούνται να ενσωματώσουν ένα ποσοστό κοινωνικής κατοικίας σε κάθε μεγάλη ανάπτυξη. Είναι ένας καθαρά ανταποδοτικός μηχανισμός: ο ιδιώτης επωφελείται από το δικαίωμα να χτίσει σε συγκεκριμένη κλίμακα, αλλά οφείλει να επιστρέψει κάτι στην κοινωνία. Ακόμη και σε περιπτώσεις παραχώρησης γης από το κράτος, όπως στην περίπτωση της Αυστρίας, η δημόσια γη δεν συνηθίζεται να πουλιέται – μισθώνεται μακροχρόνια, αλλά σε συνεταιρισμούς και μη κερδοσκοπικούς φορείς και παραμένει υπό δημόσιο έλεγχο, ώστε να μπορεί το κράτος να σχεδιάζει και να επεμβαίνει σε βάθος χρόνου.

Ε. Κίνητρα για συγκατοίκηση

Η συγκατοίκηση (η μακροχρόνια, μη συγγενική συνδιαμονή δύο ή περισσότερων ενηλίκων σε κοινή κατοικία) μπορεί να αποτελέσει ένα αποτελεσματικό εργαλείο για τη μείωση του στεγαστικού κόστους, την ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής και την καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.

Στην Ελλάδα, δεν αποτελεί μια συνηθισμένη μορφή στέγασης. Παρότι είναι νομικά επιτρεπτή, λείπουν τα κίνητρα που θα την καθιστούσαν ευρύτερα αποδεκτή και πρακτικά εφαρμόσιμη. Σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει στη φοιτητική στέγαση (το φοιτητικό επίδομα στέγασης αυξάνεται όταν πρόκειται για συγκατοίκηση), για τα υπόλοιπα νοικοκυριά η συγκατοίκηση αντιμετωπίζεται συχνά ως λύση ανάγκης. 

Η συγκατοίκηση θα μπορούσε να ενθαρρυνθεί μέσω:

• Νομικής κατηγοριοποίησης κατοικιών συγκατοίκησης. Προτείνεται η θέσπιση ειδικής κατηγορίας «κατοικίας συγκατοίκησης», με δυνατότητα ευέλικτης διαρρύθμισης (π.χ. ανεξάρτητα δωμάτια με κοινόχρηστη κουζίνα/μπάνιο), χωρίς να απαιτείται η πλήρης λειτουργική αυτοτέλεια κάθε μονάδας. Παράλληλα, αυτή η χρήση θα πρέπει να αναγνωρίζεται και από τη φορολογική διοίκηση, ώστε οι ιδιοκτήτες που επιλέγουν να διαθέσουν τέτοια ακίνητα για μακροχρόνια συγκατοίκηση να τυγχάνουν ευνοϊκής φορολογικής μεταχείρισης (π.χ. μειωμένος ΕΝΦΙΑ ή έκπτωση φόρου εισοδήματος). Ετσι, θα διευκολυνθεί η ανάπτυξη κατάλληλου αποθέματος, χωρίς να απαιτείται νέα δόμηση.
• Δημιουργίας τυποποιημένου συμβολαίου συγκατοίκησης. Η απουσία νομικού πλαισίου που να επιτρέπει την ορθή καταγραφή και φορολογική δήλωση συγκατοίκησης οδηγεί σήμερα σε άτυπες, συχνά επισφαλείς καταστάσεις: ένας ενοικιαστής δηλώνεται επίσημα, ενώ οι υπόλοιποι παραμένουν «αόρατοι». Για να αρθεί αυτό το εμπόδιο, προτείνεται η εισαγωγή τυποποιημένου μισθωτηρίου με πολλαπλούς μισθωτές, το οποίο θα αναγνωρίζεται πλήρως στο πληροφοριακό σύστημα της ΑΑΔΕ (Ε2), δίνοντας σε κάθε συγκατοικούντα τα ίδια δικαιώματα και την ίδια προστασία, καθιστώντας την επιλογή της συγκατοίκησης πιο ελκυστική. 
• Παροχής στοχευμένου φορολογικού κινήτρου σε ιδιοκτήτες που παραχωρούν κατοικίες για συγκατοίκηση. Το μέτρο θα μπορούσε να αφορά ιδίως μεγάλες κατοικίες (π.χ. άνω των 150 τ.μ.) που διαφορετικά μένουν κενές ή καταλήγουν σε τουριστική χρήση. Η παροχή θα μπορούσε να λάβει τη μορφή έκπτωσης στον ΕΝΦΙΑ ή μείωσης του φόρου επί των μισθωμάτων, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο διατίθεται για μακροχρόνια συγκατοίκηση (π.χ. άνω των 12 μηνών), με τουλάχιστον τρεις συμβατικά κατοχυρωμένους ενοικιαστές. 

Αν και η συγκατοίκηση μπορεί να προσφέρει μια προσιτή διέξοδο σε δυσπρόσιτες στεγαστικές αγορές, το πραγματικό ζητούμενο θα πρέπει να παραμένει η δυνατότητα του ατόμου να ζει μόνο του, αν το προτιμά. Αλλωστε, σε πολλές αγορές όπου η στεγαστική πίεση είναι ασφυκτική, άνθρωποι εξαναγκάζονται σε συγκατοίκηση ακόμη και με υψηλές αποδοχές ή σε μεγαλύτερη ηλικία, με πολλαπλές επιπτώσεις για την προσωπική τους ανάπτυξη, την ιδιωτική τους ζωή και την ψυχική τους υγεία.

ΣΤ. Κίνητρα αποκεντρωμένης στεγαστικής μετεγκατάστασης

Η στεγαστική κρίση στις μεγάλες πόλεις επιτείνεται και από την υπερσυγκέντρωση πληθυσμού και δραστηριότητας σε ελάχιστα αστικά κέντρα, ιδίως στην Αθήνα. Την ίδια στιγμή, πολλές μικρές και μεσαίες πόλεις της ελληνικής περιφέρειας διαθέτουν αξιόλογο αλλά ανενεργό ή υποτιμημένο οικιστικό απόθεμα, συχνά σε καλή κατάσταση, με επαρκείς βασικές υποδομές και χαμηλό κόστος ζωής. Με την εξάπλωση της τηλεργασίας και των ευέλικτων μορφών απασχόλησης, δημιουργείται ένα νέο δυναμικό: η δυνατότητα να ενισχυθεί η περιφέρεια και να αποσυμπιεστούν τα μεγάλα αστικά κέντρα, χωρίς κρατική δόμηση ή μαζική μετεγκατάσταση. 

Χρειάζεται να ενισχυθούν οι μικρότερες και μεσαίες πόλεις, οι οποίες έχουν αρκετό μέγεθος ώστε να επιτύχουν οικονομίες κλίμακας και να προσφέρουν υπηρεσίες και θέσεις εργασίας.

Η λύση, όμως, δεν είναι να ταυτίζεται το στεγαστικό με το δημογραφικό ζήτημα, πριμοδοτώντας αποκλειστικά τη μετεγκατάσταση σε πολύ μικρούς οικισμούς. Μέτρα όπως η μείωση κατά 50% του ΕΝΦΙΑ το 2026 -και η πλήρης κατάργησή του από το 2027- για κύριες κατοικίες σε χωριά έως 1.500 κατοίκων στοχεύουν στην τόνωση της παρουσίας στις περιοχές αυτές. Ομως, η σύνδεση αυτών των κινήτρων με την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος είναι αμφίβολη.

Για να υπάρξει ουσιαστικό αποτέλεσμα, χρειάζεται να ενισχυθούν οι μικρότερες και μεσαίες πόλεις, οι οποίες έχουν αρκετό μέγεθος ώστε να επιτύχουν οικονομίες κλίμακας και να προσφέρουν υπηρεσίες και θέσεις εργασίας, αλλά δεν είναι ακόμα τόσο ανεπτυγμένες ώστε να έχουν φτάσει στα επίπεδα κορεσμού της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης.

Πώς θα μπορούσε να συμβεί αυτό; Με τη θέσπιση ειδικών τοπικών κινήτρων για την μετεγκατάσταση εργαζομένων (εξ αποστάσεως ή μη) σε επιλεγμένες πόλεις και περιοχές της περιφέρειας. Τα κίνητρα αυτά θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν:

• φορολογικές εκπτώσεις στο εισόδημα για όσους δηλώνουν κύρια κατοικία στην περιοχή εγκατάστασης
• μείωση ή απαλλαγή ΕΝΦΙΑ για τα πρώτα έτη εγκατάστασης σε κατοικίες που ενοικιάζονται ή αποκτώνται προς κύρια χρήση
• πρόσβαση σε τοπικές υποδομές υποστήριξης, όπως δωρεάν coworking hubs, υπηρεσίες mentoring για νέες δραστηριότητες ή διευκολύνσεις μετακίνησης
• ενίσχυση δήμων ή περιφερειών για τη συντήρηση και ενεργοποίηση υφιστάμενων κατοικιών (π.χ. μέσω συνεργασιών με ιδιώτες ή μικρούς φορείς).

Η Γαλλία, στην προσπάθειά της να αποσυμφορήσει το Παρίσι και να αναπτύξει την περιφέρεια, επενδύει συστηματικά σε υποδομές. Εχει αναπτύξει ένα εκτεταμένο δίκτυο τρένων υψηλής ταχύτητας (TGV), συνδέοντας αποτελεσματικά τις περιφερειακές πόλεις και καθιστώντας τις ελκυστικούς πόλους. Παράλληλα, παρέχει φορολογικά κίνητρα σε επιχειρήσεις για εγκατάσταση σε περιφερειακές ζώνες και υποστηρίζει ενεργά τη δημιουργία χώρων τηλεργασίας (coworking hubs) στην περιφέρεια. Στόχος είναι η δημιουργία ενός ισορροπημένου δικτύου πόλεων, με πρόσβαση σε ευκαιρίες και βελτιωμένη ποιότητα ζωής εκτός της πρωτεύουσας.

Η ενθάρρυνση της μετεγκατάστασης σε πόλεις και εκτός της Αθήνας αποσυμπιέζει την υπερβολική ζήτηση στην πρωτεύουσα, μειώνοντας τις πιέσεις στα ενοίκια και τις τιμές των ακινήτων. Αυτή η προσπάθεια αποκέντρωσης έχει δημοσιονομικό κόστος και η απήχησή της δεν θα είναι ούτε άμεση ούτε μαζική. Αλλά θα μπορούσε να δώσει ρεαλιστικές διεξόδους σε πολίτες που επιθυμούν να ζήσουν με ποιότητα εκτός του Κέντρου.