Η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα χαρακτηρίζεται από ένα μείγμα μέτρων που επηρεάζουν τη στεγαστική δυναμική μέσω διαφορετικών διαύλων: φορολογικών, επιδοματικών, χρηματοδοτικών και ρυθμιστικών. Συνολικά υπάρχουν 31 μέτρα, από φόρους και επιδόματα μέχρι την εκπόνηση στρατηγικών πλάνων. Ακολουθεί μια συνοπτική καταγραφή:
Πλαίσιο φορολογικής πολιτικής
Φορολόγηση ακίνητης περιουσίας κατά την απόκτηση…
| Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) – για τον αγοραστή |
Σε αναστολή από το 2020 μέχρι και το 2026 [24%, όταν πρόκειται για νεόδμητο ακίνητο*(με οικοδομικές άδειες από το 2006 και μετά) κατά την πρώτη πώλησή του, με απαλλαγή για την πρώτη κατοικία με συγκεκριμένα όρια] |
| Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) – για τον αγοραστή |
3% Απαλλαγή → μόνο μία φορά, αποκλειστικά για την αγορά κύριας κατοικίας και εάν δεν υπάρχει άλλη κατοικία στην οικογένεια που να καλύπτει στεγαστικές ανάγκες
ΦΜΑ καταβάλλεται μόνο αν ο αγοραστής δεν είναι υπόχρεος σε καταβολή ΦΠΑ (δηλαδή, για το διάστημα 2020-2025 που ο ΦΠΑ είναι σε αναστολή, καταβάλλεται μόνο ΦΜΑ) |
| Φόρος Υπεραξίας στις Πωλήσεις Ακινήτων – για τον πωλητή |
15% [Σε αναστολή έως το 2026] |
| Γονική Παροχή |
1-10% Αφορολόγητο όριο ύψους 800.000 ευρώ |
…Φορολόγηση στη διάρκεια της ιδιοκτησίας
| Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)** |
Υπολογίζεται για κάθε ακίνητο ξεχωριστά βάσει διαφόρων συντελεστών όπως επιφάνεια, χρήση, συντελεστής παλαιότητας, τιμή ζώνης, Για παράδειγμα, για μια κύρια κατοικία ενός φυσικού προσώπου, ο ΕΝΦΙΑ κυμαίνεται από 2 έως 16,2 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της. Στα νομικά πρόσωπα, επιβάλλεται και συμπληρωματικός φόρος (μεταξύ 0,15% και 1,15%) για ακίνητη περιουσία αξίας πάνω από 500.000 ευρώ, με φοροαπαλλαγή έως τις 250.000 ευρώ συνολικής αξίας ακίνητης περιουσίας. |
|
100% απαλλαγή για τα νοικοκυριά με τρία εξαρτώμενα τέκνα και άνω, καθώς και όσους έχουν ποσοστό αναπηρίας άνω το 80%, εάν:
50% απαλλαγή εάν:
|
|
| Από το 2019 έως σήμερα έχει εφαρμοστεί μέση μείωση 34% στον ΕΝΦΙΑ για τα φυσικά πρόσωπα. | |
| Από το 2026 μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους. | |
| Από το 2026 έως το 2028, θα υπάρξει προσαύξηση 100% στον ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που ανήκουν σε ή διαχειρίζονται από πιστωτικά ιδρύματα και funds | |
|
Από το 2025 προβλέπεται έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ για όσους έχουν ασφαλισμένο το ακίνητό τους για ζημιές από φυσικές καταστροφές (σεισμούς, φωτιές κ.λπ.):
|
|
|
Μόνιμη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ επί διατηρητέων κτιρίων αξίας μέχρι 400.000 ευρώ. Στη συγκεκριμένη κατηγορία περιλαμβάνονται και επενδυτές από τρίτες χώρες που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν χρυσή βίζα στην Ελλάδα. Το μέτρο στοχεύει στην ενίσχυση των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων που επιβαρύνονται σημαντικά για τη συντήρησή τους. |
|
| Τέλος Ακίνητης Περιουσίας |
0,025% έως 0,035% Παράγοντες: τιμή ζώνης ακινήτου, συντελεστής παλαιότητας, τ.μ. ακινήτου Εισπράττεται από τον δήμο. |
| Φόρος Εισοδήματος Μισθωμάτων |
|
|
Απαλλαγή φόρου εισοδήματος για ακίνητα που θα νοικιαστούν και προηγουμένως δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση (με δήλωση στην ΑΑΔΕ). Για ακίνητα έως 120 τ.μ. |
|
| Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής |
3,6% Αφορά μόνο επαγγελματικά μισθώματα |
* Τα ακίνητα που θεωρούνται «νεόδμητα» είναι όσα έχουν οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 2006 και μετά. Η λογική πίσω από την απαλλαγή από ΦΠΑ είναι για να κινηθεί η αγορά των ακινήτων μετά την οικοδομική έκρηξη στα μέσα της πρώτης δεκαετίας του 2000 χάρη στα χαμηλά επιτόκια δανεισμού. Πολλά ακίνητα που κατασκευάστηκαν τότε έμειναν απούλητα εξαιτίας της οικονομικής κρίσης. Χαμένοι από αυτήν την απαλλαγή βγήκαν ενδεχομένως οι πωλητές πιο παλαιών ακινήτων (προ του 2006) καθώς έχασαν το συγκριτικό πλεονέκτημα που είχαν έναντι των νεοτέρων, τα οποία κανονικά θα έπρεπε να επιβαρύνονται με ΦΠΑ.
** Η φορολογία της ακίνητης περιουσίας είναι από τις υψηλότερες στην Ευρώπη, κυρίως εξαιτίας του ΕΝΦΙΑ που θεσμοθετήθηκε στο απόγειο της κρίσης, το 2014.
Πηγή: Tax Foundation Europe, 2024
Η φιλοσοφία των συστήματων
Αυτά, λοιπόν, ισχύουν σήμερα στη χώρα μας. Στο κεφάλαιο αυτού του report όπου μελετήσαμε τον τρόπο με τον οποίο τέσσερις χώρες αξιοποιούν φορολογικά εργαλεία, αξιολογήσαμε τη φιλοσοφία καθενός από εκείνα τα συστήματα. Στην Ιταλία, ας πούμε, η φιλοσοφία είναι προς την κατεύθυνση της ενθάρρυνσης της ιδιοκατοίκησης. Στην Ολλανδία, στη διευκόλυνση της κινητικότητας. Εδώ; Τα παραπάνω μέτρα τι σημαίνουν; Ποια είναι η κεντρική φιλοσοφία της ελληνικής φορολογίας στη στέγαση; Η απάντηση, μονολεκτικά, είναι: καμία.
Η φορολογική πολιτική της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα δεν χαρακτηρίζεται από σαφή στεγαστική στόχευση.
Ο ΕΝΦΙΑ, ως βασικός μηχανισμός φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, επιβάλλεται σχεδόν καθολικά, χωρίς ουσιαστική διαφοροποίηση ανάλογα με τη χρήση ή την κοινωνική λειτουργία του ακινήτου, αντιμετωπίζοντας με τον ίδιο τρόπο την κύρια κατοικία, τη δεύτερη και την αδρανή ιδιοκτησία. Την ίδια στιγμή, η απουσία φόρου τεκμαρτού εισοδήματος για όσους διαμένουν σε ιδιόκτητη κατοικία προσφέρει ένα σιωπηρό πλεονέκτημα στην ιδιοκατοίκηση, χωρίς όμως να συνοδεύεται από αντίστοιχα κίνητρα για την απόκτησή της, όπως απαλλαγές ή έκπτωση τόκων δανείου.
Αντί αυτών, η Πολιτεία έχει επιλέξει αποσπασματικές, βραχυχρόνιες παρεμβάσεις όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου» που επιδοτεί στεγαστικά δάνεια για συγκεκριμένες ηλικιακές και εισοδηματικές κατηγορίες. Παράλληλα, δεν προβλέπεται κάποιος σοβαρός μηχανισμός αποθάρρυνσης για τη διατήρηση κενών ή αναξιοποίητων κατοικιών, ενώ τα προβλήματα στην αγορά ενοικίασης αντιμετωπίζονται σχεδόν αποκλειστικά μέσω του επιδόματος στέγασης, χωρίς ευρύτερη πολιτική σταθεροποίησης ή ρύθμισης της αγοράς.
Φορολογία της ακίνητης περιουσίας στην Ευρώπη ως ποσοστό του ιδιωτικού αποθέματος ακινήτων
Το αποτέλεσμα είναι ότι το φορολογικό μας σύστημα δεν αποτυπώνει μια ξεκάθαρη στεγαστική στρατηγική. Δεν κατευθύνει ενεργά τις επιλογές των νοικοκυριών, ούτε αξιοποιείται πλήρως για την ενεργοποίηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος ή την ενίσχυση της πρόσβασης σε προσιτή κατοικία, στέλνοντας αντιφατικά μηνύματα. Και το ίδιο φαίνεται να ισχύει μελετώντας και τις υπόλοιπες πολιτικές για τη στέγαση, οι οποίες είναι οι εξής:
Πλαίσιο λοιπών πολιτικών
Οι πίνακες που ακολουθούν συνοψίζουν ενδεικτικά τις βασικές παρεμβάσεις που έχουν ολοκληρωθεί ή υλοποιούνται, και επηρεάζουν τη στεγαστική πραγματικότητα στη χώρα, εκτός των φορολογικών μέτρων που αφορούν αμιγώς την ακίνητη περιουσία.
Στήριξη ιδιοκατοίκησης
| Χορήγηση άτοκων ή χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων για την αγορά πρώτης κατοικίας | |
| Πρόγραμμα Σπίτι μου Ι (2022 – 2023) |
Προϋπολογισμός: 1 δισ. ευρώ Ωφελούμενοι: Νέοι και νέα ζευγάρια 25-39 ετών |
| Πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙ (2025) |
Προϋπολογισμός: 2 δισ. ευρώ Ωφελούμενοι: Ατομα και οικογένειες 25-50 ετών |
Στήριξη ενοικίασης
| Ελάχιστο όριο διάρκειας για μισθώσεις κύριας κατοικίας |
Ο νόμος επιβάλλει ως ελάχιστη διάρκεια ενός μισθωτηρίου κύριας κατοικίας τα 3 έτη. Ο εκμισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει την έξωση του μισθωτή πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας, εκτός από συγκεκριμένους λόγους που προβλέπονται ρητά από τον νόμο (π.χ. καθυστέρηση ενοικίων). |
| Αναπροσαρμογή μισθωτηρίου κύριας κατοικίας |
Δεν υπάρχει πλαφόν για την αναπροσαρμογή στις μισθώσεις κατοικιών. Ωστόσο, εάν δεν υπάρχει ρητή συμφωνία για την αναπροσαρμογή στο συμβόλαιο, το ενοίκιο δεν μπορεί να αυξηθεί μονομερώς από τον ιδιοκτήτη κατά τη διάρκεια της τριετίας. Εάν το συμβόλαιο περιλαμβάνει ρήτρα αναπροσαρμογής, αυτή μπορεί να αμφισβητηθεί δικαστικά αν κριθεί καταχρηστική. |
| Επιστροφή ενοικίου |
Επιδότηση ενοικίου πρώτης κατοικίας, με 70 έως 210 ευρώ τον μήνα
Με περιουσιακά + εισοδηματικά κριτήρια → Ανώτατο εισόδημα: 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε μέλος του νοικοκυριού, και έως 21.000 ευρώ |
| Φοιτητικό στεγαστικό επίδομα |
Επίδομα στους προπτυχιακούς φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη από αυτή που μένουν για όλη τη διάρκεια των σπουδών τους, ύψους 2.000 ευρώ και 2.500 ευρώ (σε περίπτωση συγκατοίκησης) για κάθε φοιτητή που σπουδάζει στην Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη και
Ο φοιτητής πρέπει επίσης να έχει εξεταστεί επιτυχώς στα μισά μαθήματα του προηγούμενου ακαδημαϊκού έτους για το οποίο αιτείται το επίδομα, για να λάβει το επίδομα. |
Ανακαίνιση/Ενεργειακή αναβάθμιση οικιστικού αποθέματος
| Ανακαινίζω – Νοικιάζω για κενά σπίτια |
Επιδότηση του κόστους της ανακαίνισης για κενές κατοικίες που θα μισθωθούν για 3 έτη, έως 60% επί των τιμολογίων εργασιών και υλικών ανακαίνισης και έως 13.500 ευρώ.
|
| Αναβαθμίζω το σπίτι μου |
Πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης παλαιών κατοικιών μέσω δανείων (έως 25.000 ευρώ), με πλήρη επιδότηση επιτοκίου. Δυνητικά ωφελούμενα όλα τα φυσικά πρόσωπα που έχουν κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία.
|
| Φορολογικά κίνητρα για αναβάθμιση κτιρίων |
Μείωση του φόρου εισοδήματος (από το 40% στο 100%) για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κτιρίων (έως 16.000 ευρώ), τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων. |
Κοινωνική κατοικία
| Αλλαγή του Νέου Οικοδομικού Κώδικα (ΝΟΚ) |
Εκπόνηση μελέτης (έως το 1ο εξάμηνο του 2026) με την οποία εξετάζεται η αύξηση του συντελεστή δόμησης στις περιπτώσεις όπου το κτίριο προορίζεται για χρήση κοινωνικής κατοικίας. |
| Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης |
Πιλοτικό πρόγραμμα (ενταγμένο σε ΕΤΠΑ) για τη δημιουργία 60 γραφείων που θα αναλάβουν την ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση 10.000 κατοικιών για χρήση ως κοινωνικών κατοικιών. Προϋπολογισμός 20 εκατ. ευρώ |
Αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και αδρανών ακινήτων
| Απογραφή ακίνητης περιουσίας Δημοσίου |
Δρομολογείται έρευνα νομικής και πραγματικής διαθεσιμότητας δημόσιων ακινήτων που μπορούν να αξιοποιηθούν για τη στεγαστική πολιτική, τόσο μέσω ανακαίνισης διαθέσιμων ακινήτων όσο και μέσω δημόσιας γης για κοινωνική αντιπαροχή. Ενα ειδικό υπο-έργο του Ταμείου Ανάκαμψης αφορά την απογραφή, την ψηφιοποίηση και την αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας συγκεκριμένα από την Πρόνοια. |
| Κοινωνική αντιπαροχή |
Νέο πλαίσιο για την παραχώρηση δημόσιας ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου – τουλάχιστον το 30% των διαμερισμάτων που κατασκευάζονται ή ανακαινίζονται μένει στο Δημόσιο και παραχωρείται με χαμηλό ενοίκιο. |
Στήριξη ευάλωτων ομάδων
| Επίδομα στεγαστικής συνδρομής ανασφάλιστων υπερηλίκων |
Επιδότηση ενοικίου πρώτης κατοικίας σε ανασφάλιστους υπερήλικες άνω των 67 ετών, με εισοδηματικά κριτήρια (έως 4.320 ευρώ, εάν είναι άγαμοι χήροι ή διαζευγμένοι, ή 8.640,00 ευρώ, εάν είναι έγγαμοι). Το ύψος του επιδόματος ισούται με το καταβαλλόμενο ενοίκιο και δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των 362 ευρώ.
|
| Κοινωνική στέγαση για τις πλέον ευάλωτες ομάδες σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη |
Κοινωνική μίσθωση 100 διαμερισμάτων (70 σε Αθήνα, 30 σε Θεσσαλονίκη) από τους οικείους δήμους. Οι δήμοι εφαρμόζουν διαφορετικό μοντέλο: η μεν Αθήνα το υλοποιεί με διαμερίσματα ιδιωτών, ενώ η Θεσσαλονίκη το υλοποιεί με διαμερίσματα του δήμου και εποπτευόμενων φορέων.
|
| Εξοικονομώ 2025 |
Επιδότηση ενεργειακής αναβάθμισης κύριας κατοικίας
Με εισοδηματικά κριτήρια. Δύο κατηγορίες ωφελούμενων: β. Ατομικό εισόδημα: >5.000 ευρώ και οικογενειακό εισόδημα: >10.000 ευρώ (χωρίς ανώτατο όριο) – επιδότηση 80% για οικογένειες με μέλος/μέλη ΑμεΑ, 80% για πληγέντες Θεσσαλίας και σεισμόπληκτους Αρκαλοχωρίου-Σάμου, 65% για οικογένειες με 3 ή περισσότερα εξαρτώμενα μέλη και 50% για λοιπούς ωφελούμενους. |
| Πρόγραμμα Κάλυψη |
Διάθεση ιδιωτικών κατοικιών με επιδοτούμενη μίσθωση σε νέους ηλικίας 25-39 ετών, δικαιούχους του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος που δεν διαθέτουν ιδιόκτητη πρώτη κατοικία.
|
| Υποστήριξη σε περιοχές με στεγαστική πίεση |
Εχει γίνει η πρώτη καταγραφή ακινήτων σε δήμους και περιφέρειες με έντονο στεγαστικό έλλειμμα (π.χ. ορεινές, ημιορεινές, παραμεθόριες και νησιωτικές) για τη στέγαση δημοσίων υπαλλήλων (κυρίως εκπαιδευτικών, ιατρικού-νοσηλευτικού προσωπικού, σωμάτων ασφαλείας). |
Ρύθμιση εμπορευματοποίησης κατοικίας
| Ρύθμιση «χρυσής βίζας» |
Τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω του προγράμματος «χρυσής βίζας», δεν επιτρέπεται να ενοικιάζονται βραχυχρόνια (τύπου Airbnb). Η απαγόρευση ισχύει ανεξαρτήτως περιοχής ή ποσού επένδυσης. |
|
Αναπροσαρμόζεται το ελάχιστο ποσό επένδυσης για απόκτηση άδειας παραμονής μέσω «χρυσής βίζας», ανάλογα με την περιοχή: Από 500.000 ευρώ→ 800.000 ευρώ για:
Από 250.000 ευρώ→ 400.000 ευρώ για όλες τις υπόλοιπες περιοχές της Ελλάδας. |
|
|
Για όλες τις περιπτώσεις επένδυσης μέσω «χρυσής βίζας» ισχύουν πλέον ταυτόχρονα οι εξής υποχρεώσεις:
|
|
|
Επιτρέπεται επένδυση με χαμηλότερο όριο (250.000 ευρώ) μόνο σε δύο ειδικές περιπτώσεις, και μόνο για ένα ακίνητο: 1. Μετατροπή Κτιρίου Μη Κατοικίας σε Κατοικία: 2. Διατηρητέα Κτίρια: |
|
| Ρύθμιση βραχυχρόνιας μίσσθωσης |
Επιβλήθηκε ΦΠΑ 13% στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς και τέλος παρεπιδημούντων (παρόμοιο με αυτό των ξενοδοχείων). Τα παραπάνω ισχύουν για:
Οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες θεωρείται ότι ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα και πρέπει να λειτουργούν με ΑΦΜ επιτηδευματία, βιβλία κ.λπ. |
|
Επιβλήθηκε ειδικό τέλος ανά διανυκτέρευση σε όλα τα ακίνητα που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση, ως εξής:
Το τέλος καταβάλλεται υπέρ του Δημοσίου, και σκοπός του είναι η ενίσχυση της ανθεκτικότητας απέναντι στην κλιματική κρίση (π.χ. φυσικές καταστροφές, επιπτώσεις τουρισμού κ.λπ.). |
|
|
Εως 31/12/2025, ισχύει απαγόρευση εγγραφής νέων ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής (της ΑΑΔΕ), για τις εξής περιοχές του Δήμου Αθηναίων:
Δηλαδή, δεν επιτρέπεται νέα δραστηριότητα Airbnb σε αυτά τα διαμερίσματα. Οι παραβάτες της ρύθμισης υπόκεινται σε πρόστιμα από τις αρμόδιες αρχές. |
Στρατηγικές δράσεις
| Μελέτη Εθνικής Στρατηγικής Στέγασης |
Εως τον Μάρτιο του 2026 πρέπει να έχει παραδοθεί η Μελέτη Εφαρμογής για την Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής (έργο Ταμείου Ανάκαμψης) με στόχο την εξαγωγή ποσοτικών και ποιοτικών δεδομένων για τη λήψη στρατηγικών αποφάσεων με σκοπό να διαμορφωθεί μια μακροπρόθεσμη πολιτική στέγασης που ενσωματώνει κοινωνική συνοχή, οικονομική βιωσιμότητα και περιβαλλοντική ευαισθησία. |
| Εθνική Στρατηγική για τη διαχείριση του οικιστικού αποθέματος |
Δρομολογείται. |
| Ψηφιακή Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής |
Η πλατφόρμα stegasi.gov.gr συγκεντρώνει -για πρώτη φορά- το σύνολο των κρατικών προγραμμάτων στέγασης και βοηθά τους πολίτες να καταλάβουν εύκολα και γρήγορα αν μπορούν να επωφεληθούν από κάποιο υφιστάμενο πρόγραμμα. Σημειωτέον, το πλαίσιο των στεγαστικών προγραμμάτων είναι ιδιαίτερα κατακερματισμένο με πολλούς διαφορετικούς φορείς να φέρουν αρμοδιότητα (π.χ. υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, υπουργείο Ενέργειας, υπουργείο Παιδείας, Θρησκευμάτων και Αθλητισμού, κ.ά.) |
