Η κοινωνική κατοικία, ο «κόφτης» στα ενοίκια και η παραχώρηση δημόσιας γης

Σε άλλο άρθρο πιάσαμε τα φορολογικά, εδώ ας πούμε μερικά πράγματα για κάθε ένα από τα υπόλοιπα πολιτικά εργαλεία που είναι διαθέσιμα για την αντιμετώπιση μιας στεγαστικής κρίσης.

Υπάρχουν 14 κατηγορίες μέτρων που μπορεί να λάβει ένα κράτος για να κάνει στεγαστική πολιτική, και τα ευρωπαϊκά κράτη τις χρησιμοποιούν, λίγο-πολύ, όλες. Με ποικίλα αποτελέσματα.

Παρακάτω θα δούμε μια αναλυτική παρουσίαση καθεμίας από αυτές τις κατηγορίες μέτρων και πώς τις χρησιμοποιούν άλλες χώρες.

1/ Δημιουργία και διαχείριση προσιτής κατοικίας	Α. Δημόσια/Κοινωνική κατοικία
	Β. Συνεταιριστικά σχήματα κατοικίας
	Γ. Προσιτή κατοικία με επιδοτήσεις σε κατασκευαστές
2/ Οικονομική στήριξη νοικοκυριών	Α. Ελεγχόμενη χορήγηση στεγαστικών δανείων
	Β. Επιδότηση αγοράς κατοικίας
	Γ. Επιδότηση ενοικίου
	Δ. Ελεγχος ενοικίων
	Ε. Ανώτατα όρια καθαρών αποδόσεων
	ΣΤ. Ρύθμιση τυποποιημένων συμβολαίων
3/ Πολεοδομική πολιτική και χρήσεις γης	Α. Inclusionary zoning (υποχρεωτική ποσόστωση)
	Β. Παραχώρηση δημόσιας γης
	Γ. Αξιοποίηση ιδιωτικών κενών ακινήτων
	Δ. Ρύθμιση βραχυχρόνιων μισθώσεων
	Ε. Ελεγχος ροών εξωτερικού και επενδυτικού κεφαλαίου στην αγορά κατοικίας

1Α. Δημόσια/κοινωνική κατοικία

Ως «δημόσια» ή «κοινωνική κατοικία» ορίζεται η κατοικία που παρέχεται είτε άμεσα από το κράτος είτε μέσω φορέων μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, με στόχο την ενοικίαση με προσιτό κόστος σε νοικοκυριά που πληρούν κάποια κοινωνικά ή οικονομικά κριτήρια.

Παράγεται ένα απόθεμα προσιτών κατοικιών που δεν συμμετέχει στην αγορά ακινήτων. Κατά κανόνα η κοινωνική κατοικία επιτρέπει την προστασία νοικοκυριών με ασταθή εισοδήματα και παρέχει σταθερότητα σε περιοχές με υψηλή πίεση

Με τέτοιες δράσεις παράγεται ένα απόθεμα προσιτών κατοικιών που δεν συμμετέχει στην αγορά ακινήτων. Κατά κανόνα η κοινωνική κατοικία επιτρέπει την προστασία νοικοκυριών με ασταθή εισοδήματα και παρέχει σταθερότητα σε περιοχές με υψηλή πίεση. Επίσης, η κατασκευή κοινωνικής κατοικίας ειδικά σε κάποιες συγκεκριμένες γειτονιές μπορεί να συμβάλει στην κοινωνική ανάμειξη, αποφεύγοντας φαινόμενα γκετοποίησης.

Το βασικό μειονέκτημα, βεβαίως, είναι το υψηλό δημοσιονομικό και επενδυτικό κόστος, ιδιαίτερα όταν το κράτος αναλαμβάνει και τον ρόλο του ιδιοκτήτη και διαχειριστή των ακινήτων αυτών. Επίσης, απαιτούνται συνεχής συντήρηση και ισχυρός θεσμικός μηχανισμός διαχείρισης και κατανομής αυτού του αποθέματος, αλλιώς παρατηρούνται φθορά και υποβάθμιση ολόκληρων περιοχών, αλλά και ο κοινωνικός στιγματισμός των δικαιούχων. 

Πετυχημένα παραδείγματα, ωστόσο, υπάρχουν. Στη Βιέννη, για παράδειγμα, πάνω από το 60% του πληθυσμού διαμένει σε κατοικίες που είτε ανήκουν στο κράτος είτε ελέγχονται από μη κερδοσκοπικούς φορείς. Η πόλη εφαρμόζει ένα σύστημα με δημόσια συγχρηματοδότηση και πρόσβαση σε μακροπρόθεσμα δάνεια χαμηλού επιτοκίου. Το ενοίκιο υπολογίζεται με βάση το κόστος κατασκευής και όχι τη δυνητική τιμή της αγοράς. Τα αποτελέσματα του προγράμματος εκεί περιλαμβάνουν ελεγχόμενο επίπεδο στεγαστικής φτώχειας, διαχρονική σταθερότητα τιμών και ισχυρή κοινωνική συνοχή.

Κι αυτός δεν είναι ο μόνος εναλλακτικός τρόπος εμπλουτισμού του στεγαστικού δυναμικού μιας πόλης ή μιας χώρας. Υπάρχουν κι άλλοι: 

1Β. Συνεταιριστικά σχήματα κατοικίας

Τα συνεταιριστικά σχήματα κατοικίας αποτελούν μορφές συλλογικής κατοίκησης: μια ομάδα ανθρώπων συγκροτεί έναν νομικά αναγνωρισμένο συνεταιρισμό με σκοπό την από κοινού ανάπτυξη, ιδιοκτησία, χρηματοδότηση και διαχείριση της κατοικίας που χρησιμοποιεί. Η νομική μορφή ποικίλλει ανά χώρα. Κυρίως βλέπουμε δύο μοντέλα:

• Συνεταιρισμοί περιορισμένης κεφαλαιοποίησης (limited-equity housing cooperatives): τα μέλη εισφέρουν κεφάλαιο αλλά δεν μπορούν να πουλήσουν με κέρδος τη συμμετοχή τους. Προτεραιότητα δίνεται στη σταθερότητα και την προσιτή χρήση.
• Μοντέλα κοινοτικής γης (community land trusts): ο συνεταιρισμός ελέγχει τη γη ενώ οι κατοικίες ενοικιάζονται ή παραχωρούνται υπό ειδικούς κοινωνικούς όρους, διατηρώντας την προσιτότητα στο διηνεκές.

Σε αντίθεση με την κοινωνική κατοικία, που η ιδιοκτησία και η διαχείριση παραμένουν σε κάποιο δημόσιο ή ημι-δημόσιο φορέα και οι ενοικιαστές δεν συμμετέχουν στη διαχείριση των ακινήτων, στους συνεταιρισμούς:

• τα μέλη συμμετέχουν ισότιμα στη λήψη αποφάσεων (συνήθως με μία ψήφο ανά μέλος)
• διαμορφώνουν συλλογικά εσωτερικούς κανόνες λειτουργίας
• μοιράζονται τις υποχρεώσεις συντήρησης και λειτουργίας του κτιρίου. 

Για παράδειγμα, στη Ζυρίχη το 20% του οικιστικού αποθέματος ανήκει σε συνεταιρισμούς. Οι τοπικές αρχές παραχωρούν γη με χαμηλό μίσθωμα για 100 έτη στους δικαιούχους. Η πρόσβαση εξαρτάται από συμμετοχή στο συνεταιριστικό σχήμα, με χαμηλό ενοίκιο. Οι δε συνεταιρισμοί επανεπενδύουν τυχόν πλεονάσματα σε ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις. Αποτέλεσμα; Υψηλή κοινωνική αποδοχή, χαμηλότερα ενοίκια και πολύ υψηλή ποιότητα κατασκευής και διαβίωσης.

Το βασικό πλεονέκτημα των συνεταιριστικών σχημάτων κατοικίας έγκειται στη συστημική αποσύνδεση της κατοικίας από τη λογική της αγοράς και της κερδοσκοπίας

Το βασικό πλεονέκτημα των συνεταιριστικών σχημάτων κατοικίας έγκειται στη συστημική αποσύνδεση της κατοικίας από τη λογική της αγοράς και της κερδοσκοπίας, όχι απλώς μέσω ελέγχου τιμών (όπως συμβαίνει στην κοινωνική κατοικία) αλλά μέσω της ίδιας της μορφής της ιδιοκτησίας και της εσωτερικής δομής του μοντέλου. Στους συνεταιρισμούς κατοικίας κανένα άτομο δεν κατέχει εμπορεύσιμη μερίδα που μπορεί να πουλήσει στην αγορά· το δικαίωμα κατοίκησης είναι συνδεδεμένο με τη συμμετοχή στο σχήμα και η αποχώρηση ενός μέλους δεν του αποδίδει κέρδος αλλά, συνήθως, επιστροφή της αρχικής εισφοράς.

Αυτή η δομή ενισχύει μακροπρόθεσμα τη σταθερότητα των ενοικίων, καθώς δεν υπάρχει εξωτερική πίεση για μεγιστοποίηση εσόδων. Η τιμολόγηση βασίζεται αποκλειστικά στο κόστος λειτουργίας, συντήρησης και αποπληρωμής ενδεχόμενου δανεισμού. Αυτό προσφέρει στα μέλη έναν βαθμό οικονομικής ασφάλειας που σπανίζει στην ιδιωτική ενοικιαστική αγορά.

Παράλληλα, το γεγονός ότι οι ένοικοι συμμετέχουν άμεσα στη λήψη αποφάσεων ενισχύει τη δημοκρατική διακυβέρνηση, την αίσθηση της ιδιοκτησίας του χώρου και την αλληλοϋποστήριξη. Η καθημερινή διαχείριση, η συντήρηση των κοινών χώρων, ακόμη και η επιλογή νέων μελών γίνεται συλλογικά, γεγονός που ενθαρρύνει μορφές ενεργής πολιτότητας και συλλογικής ευθύνης. Σε αντίθεση με την κοινωνική κατοικία, όπου ο ένοικος παραμένει εξαρτημένος από έναν εξωτερικό διαχειριστή ή ιδιοκτήτη, ο συμμετέχων σε συνεταιρισμό κατοικίας νιώθει ότι συνδιαμορφώνει τον χώρο όπου ζει.

Τα συνεταιριστικά σχήματα κατοικίας απαιτούν υψηλό αρχικό κεφάλαιο και πρόσβαση σε γη, γεγονός που καθιστά συχνά αναγκαία τη δημόσια υποστήριξη

Αυτή η δομή, μάλιστα, αποδεικνύεται ιδιαίτερα ελκυστική για κοινωνικές ομάδες που είτε βιώνουν αποκλεισμό από την παραδοσιακή αγορά είτε αναζητούν εναλλακτικούς τρόπους κατοίκησης: νέοι επαγγελματίες χωρίς σταθερά εισοδήματα, μονογονεϊκές οικογένειες, άτομα που ζουν μόνα και αναζητούν κοινότητα, ηλικιωμένοι, αλλά και ΛΟΑΤΚΙ+ άτομα, μετανάστες ή άτομα με αναπηρία, που ενδέχεται να αντιμετωπίζουν διακρίσεις στην αγορά ενοικίασης.

Παρά τα πλεονεκτήματά τους, τα συνεταιριστικά σχήματα κατοικίας αντιμετωπίζουν σημαντικούς περιορισμούς που δυσχεραίνουν την ευρεία εφαρμογή τους ως εργαλείο στεγαστικής πολιτικής. Κατ’ αρχάς, απαιτούν υψηλό αρχικό κεφάλαιο και πρόσβαση σε γη, γεγονός που καθιστά συχνά αναγκαία τη δημόσια υποστήριξη, είτε μέσω παραχωρήσεων γης είτε μέσω ευνοϊκής χρηματοδότησης και δανειοδότησης. Χωρίς αυτήν, το μοντέλο παραμένει απρόσιτο για τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Επιπλέον, η συλλογική αυτοδιαχείριση προϋποθέτει ενεργή συμμετοχή και δεξιότητες συνεργασίας, γεγονός που ενίοτε δημιουργεί οργανωτικές δυσκολίες, συγκρούσεις ή στασιμότητα. Και βέβαια υπάρχει και ένα άλλο διαχρονικό πρόβλημα: η απουσία ξεκάθαρου νομικού και θεσμικού πλαισίου σε πολλές χώρες μειώνει την ασφάλεια, τη διαφάνεια και την πρόσβαση τέτοιων συνεταιρισμών σε χρηματοδοτικά εργαλεία.

1Γ. Προσιτή κατοικία με επιδοτήσεις σε κατασκευαστές

Εδώ περιλαμβάνονται εργαλεία με τα οποία το κράτος παρέχει οικονομικά κίνητρα σε ιδιώτες κατασκευαστές ώστε να κατασκευάσουν και να διαθέσουν κατοικίες σε τιμές χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς. Τα κίνητρα μπορεί να περιλαμβάνουν άμεσες επιδοτήσεις, φορολογικές απαλλαγές, ευνοϊκή πρόσβαση σε δημόσια γη ή αύξηση του συντελεστή δόμησης. Οι κατοικίες αυτές είτε εντάσσονται σε ευρύτερα έργα είτε προορίζονται εξ ολοκλήρου για την κάλυψη χαμηλών ή μεσαίων εισοδημάτων.

Στην Πορτογαλία, για παράδειγμα, η κυβέρνηση προσφέρει κίνητρα για την παραγωγή ενοικιαζόμενων κατοικιών με τιμές έως 20% χαμηλότερες από τη μέση τιμή αγοράς. Οι κατοικίες διατίθενται σε νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος βάσει εισοδηματικών ορίων. 

Το βασικό πλεονέκτημα τέτοιων εργαλείων είναι η ενίσχυση της προσφοράς νέων κατοικιών σε σχετικά μικρότερο χρονικό ορίζοντα, αξιοποιώντας την προϋπάρχουσα παραγωγική δυναμική του ιδιωτικού τομέα. Χωρίς αυστηρό πλαίσιο όρων και εποπτείας, βεβαίως, οι κατασκευαστές ενδέχεται να οριοθετούν την «προσιτότητα» σε επίπεδα που δεν ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες. Συχνά, δε, τα κίνητρα δεν συνοδεύονται από δεσμεύσεις μακροχρόνιας προσιτότητας, με αποτέλεσμα οι κατοικίες να επανέρχονται στην κανονική αγορά μετά από λίγα χρόνια. Υπάρχει επίσης κίνδυνος δημοσιονομικής σπατάλης, εφόσον οι επιδοτήσεις δεν συνδέονται με σαφείς κοινωνικούς στόχους ή αξιόπιστους μηχανισμούς αξιολόγησης.

2Α. Ελεγχόμενη χορήγηση στεγαστικών δανείων

Η ελεγχόμενη χορήγηση στεγαστικών δανείων εφαρμόζεται μέσω εργαλείων όπως:

• Loan-to-Value (LTV): περιορίζει το ύψος του δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου, απαιτώντας μεγαλύτερη ίδια συμμετοχή.
• Debt-to-Income (DTI) ή Loan-to-Income (LTI): περιορίζουν το συνολικό ποσό δανεισμού ή το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης δανείου ως ποσοστό του εισοδήματος.

Αυτά τα μέτρα επηρεάζουν τη στεγαστική κρίση σε δύο επίπεδα:

Πρώτον, περιορίζουν την υπερβάλλουσα ζήτηση που ενισχύει τις τιμές. Σε περιβάλλοντα όπου η πιστωτική επέκταση είναι ανεξέλεγκτη, η δυνατότητα μαζικής χρηματοδότησης οδηγεί σε τεχνητή αύξηση της αγοραστικής δύναμης, γεγονός που ωθεί τις τιμές προς τα πάνω, χωρίς να έχει αυξηθεί αντίστοιχα η προσφορά. Με τον περιορισμό της δανειακής πρόσβασης, η αγορά εξισορροπείται, με σταδιακή επιβράδυνση ή και πτώση των τιμών.

Πολλές οικογένειες ωθούνται σε αγορά κατοικίας με δανεισμό δυσανάλογο του εισοδήματός τους, οδηγούμενες σε υπερχρέωση και, όταν ξεσπούν κρίσεις, ακόμα και σε απώλεια της στέγης.

Δεύτερον, τέτοια μέτρα προστατεύουν τα ευάλωτα νοικοκυριά από επισφαλή στεγαστική πορεία. Πολλές οικογένειες ωθούνται σε αγορά κατοικίας με δανεισμό δυσανάλογο του εισοδήματός τους, οδηγούμενες σε υπερχρέωση και, όταν ξεσπούν κρίσεις, ακόμα και σε απώλεια της στέγης. Τέτοια προληπτικά όρια δανεισμού λειτουργούν ως φραγμός απέναντι στην ασύντακτη είσοδο στην ιδιοκατοίκηση, ενισχύοντας τη βιωσιμότητα της στέγασης μακροπρόθεσμα.

Με άλλα λόγια, η ελεγχόμενη χορήγηση στεγαστικών δανείων δεν αυξάνει άμεσα την προσφορά προσιτής κατοικίας, αλλά αναχαιτίζει τις πληθωριστικές πιέσεις στην αγορά και μειώνει τον αριθμό των νοικοκυριών που ωθούνται σε μη βιώσιμες επιλογές στέγασης, συνεισφέροντας στην εξυγίανση του συνολικού στεγαστικού τοπίου.

Για παράδειγμα, μετά την κρίση του 2008, η Ιρλανδία επέβαλε αυστηρά LTV  (80% για κύρια κατοικία, 70% για επενδυτικά ακίνητα) και LTI (3,5 φορές το εισόδημα) όρια. Το μέτρο οδήγησε σε σημαντική μείωση του υπερχρεωμένου δανεισμού χωρίς την κατάρρευση των τιμών και έδρασε ανασχετικά σε κερδοσκοπικές αγορές. Παράλληλα, όμως, διαπιστώθηκε ότι νέα νοικοκυριά με σταθερή εργασία αλλά χωρίς αποταμιεύσεις αντιμετώπιζαν αυξημένα εμπόδια στην απόκτηση πρώτης κατοικίας, γεγονός που ενίσχυσε τη στροφή προς την ενοικίαση.

2Β. Επιδότηση αγοράς κατοικίας

Οι μορφές εφαρμογής της επιδότησης αγοράς κατοικίας ποικίλλουν, από επιχορηγήσεις για την κάλυψη μέρους της τιμής αγοράς μέχρι άτοκα ή χαμηλότοκα δάνεια και από κρατικές εγγυήσεις για το αρχικό κεφάλαιο μέχρι φορολογικά κίνητρα, όπως απαλλαγές στον φόρο μεταβίβασης.

Η επιδότηση αγοράς κατοικίας έχει άμεσα ορατή κοινωνική και πολιτική απήχηση, καθώς διευκολύνει χιλιάδες νοικοκυριά στην απόκτηση ιδιόκτητης στέγης – κάτι που, σε πολλές κοινωνίες, συνδέεται με ασφάλεια, κινητικότητα και κοινωνική άνοδο. Παρέχει στοχευμένη στήριξη εκεί όπου η αγορά έχει ξεφύγει από την αγοραστική δυνατότητα των πολιτών, ειδικά σε περιπτώσεις ραγδαίας ανόδου των τιμών ή πληθωριστικών πιέσεων στα επιτόκια. 

Ωστόσο, πρόκειται για εργαλείο με ασαφή ή ακόμη και αντίστροφη αποτελεσματικότητα, όταν δεν συνοδεύεται από έλεγχο ή αύξηση της προσφοράς. Ως γνωστόν, η ενίσχυση της ζήτησης σε συνθήκες σταθερής ή περιορισμένης προσφοράς οδηγεί αναπόφευκτα σε αύξηση των τιμών, συχνά ακυρώνοντας το όφελος της επιδότησης και ενισχύοντας περαιτέρω τον πληθωρισμό της αγοράς. Το αποτέλεσμα, όπως έχουν δείξει πρόσφατα παραδείγματα και στην Ελλάδα (για τα οποία θα μιλήσουμε και παρακάτω), είναι ότι το μέτρο μεταφράζεται σε κέρδος των πωλητών, όχι των αγοραστών, ενώ τα δημόσια κονδύλια επιδοτούν τελικά τη συσσώρευση κεφαλαίου μέσω ιδιοκτησίας. Επιπλέον, ευνοεί νοικοκυριά που βρίσκονται κοντά στο όριο πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση, αφήνοντας εκτός τους πλέον ευάλωτους με αποτέλεσμα συχνά να διευρύνει τις κοινωνικές αποστάσεις, αντί να τις μειώνει.

Στην Πολωνία, για παράδειγμα, από το 2023, το κράτος καλύπτει τη διαφορά μεταξύ του πραγματικού επιτοκίου της αγοράς και ενός σταθερού επιτοκίου 2% για περίοδο δέκα ετών για νοικοκυριά που αποκτούν την πρώτη τους κατοικία. Το μέτρο αυτό είχε μεγάλη απήχηση, επιβεβαιώνοντας τη ζήτηση για τέτοιου είδους ενισχύσεις. Ωστόσο, καθότι δεν υπήρξε ταυτόχρονα αύξηση της προσφοράς οδήγησε σε αύξηση των τιμών.

2Γ. Επιδότηση ενοικίων

Η επιδότηση ενοικίου είναι ένα μέτρο άμεσης εισοδηματικής ενίσχυσης, μέσω του οποίου το κράτος καλύπτει μέρος του μισθώματος που καταβάλλει το νοικοκυριό για την κατοικία του. Η παροχή μπορεί να είναι σταθερού ποσού ή αναλογική και προσδιορίζεται συνήθως με βάση το εισόδημα και το ύψος του ενοικίου. Η επιδότηση καταβάλλεται είτε απευθείας στον τραπεζικό λογαριασμό του νοικοκυριού είτε στον εκμισθωτή.

Η επιδότηση ενοικίου ενέχει τον κίνδυνο να τροφοδοτήσει την αύξησή τους σε συνθήκες περιορισμένης διαθεσιμότητας κατοικιών.

Το βασικό πλεονέκτημα των επιδοτήσεων ενοικίου είναι η ταχύτητα και η ακρίβεια στόχευσης. Επιτρέπουν την άμεση στήριξη των νοικοκυριών που δαπανούν δυσανάλογο ποσοστό του εισοδήματός τους στη στέγαση. Ενισχύουν την καταναλωτική ελευθερία των ωφελουμένων, καθώς δεν περιορίζουν την επιλογή περιοχής ή τύπου κατοικίας. Σε αντίθεση με την επιδότηση αγοράς, δεν ενισχύουν τη συσσώρευση περιουσίας, αλλά καλύπτουν άμεσα στεγαστικές ανάγκες.

Ωστόσο, η επιδότηση ενοικίου ενέχει τον κίνδυνο να τροφοδοτήσει την αύξηση των ενοικίων. Σε συνθήκες περιορισμένης διαθεσιμότητας κατοικιών, μέρος της επιδότησης καρπώνεται από τους ιδιοκτήτες, χωρίς ανάλογη βελτίωση των συνθηκών για τους ενοικιαστές. Επιπλέον, η συνεχής παροχή ενισχύσεων επιβαρύνει μακροπρόθεσμα τον κρατικό προϋπολογισμό, ιδίως όταν τα επιλέξιμα νοικοκυριά είναι πολυάριθμα. Αν το σύστημα δεν αναπροσαρμόζεται τακτικά, δε, υπάρχει κίνδυνος απώλειας στόχευσης, είτε επειδή οι δικαιούχοι δεν είναι πλέον ευάλωτοι είτε επειδή τα πραγματικά ευάλωτα νοικοκυριά δεν πληρούν τεχνικά κριτήρια.

Το φινλανδικό σύστημα επιδοτήσεων ενοικίου, που είναι δομικά ενσωματωμένο στο κράτος πρόνοιας, είναι από τα πιο γενναιόδωρα στον κόσμο. Περίπου το 15% των νοικοκυριών της χώρας λαμβάνει επίδομα που καλύπτει έως και 70% του ενοικίου, ανάλογα με το εισόδημα και τη σύνθεση του νοικοκυριού. Η επιδότηση αναπροσαρμόζεται αυτόματα με βάση τις τοπικές τιμές και τις μεταβολές των εισοδημάτων του δικαιούχου. Η πολιτική εν γένει παρουσιάζεται ως δημοσιονομικά υπεύθυνη, με θετικό αντίκτυπο στη στεγαστική πραγματικότητα, χωρίς να συμβάλλει στην αύξηση των τιμών των ενοικίων. 

2Δ. Ελεγχος ενοικίων

Πολιτικές ελέγχου ενοικίων περιορίζουν είτε το αρχικό ύψος του ενοικίου (rent cap) είτε το ποσοστό ετήσιας αύξησής του (rent stabilization), είτε και τα δύο. Η εφαρμογή τέτοιων μέτρων μπορεί να είναι καθολική ή στοχευμένη σε συγκεκριμένους τύπους κατοικίας, σε συγκεκριμένες περιοχές ή εισοδηματικές ομάδες. Συχνά συνοδεύεται από έναν μηχανισμό καταγραφής ή έγκρισης ενοικίων, από μητρώα συμβάσεων και από νομικές προστασίες για τους ενοικιαστές.  

Το βασικό πλεονέκτημα αυτών των μέτρων είναι η άμεση προστασία των ενοικιαστών από ακραίες αυξήσεις τιμών, ιδίως σε περιόδους έντονης κερδοσκοπικής πίεσης ή πληθωρισμού. Οι κάτοικοι δεν αναγκάζονται να μετακινηθούν όταν αλλάζουν οι οικονομικές συνθήκες. Αυτό είναι κρίσιμο για ομάδες χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, που αλλιώς θα εκτοπίζονταν σε άλλες, φτηνότερες, απομακρυσμένες ή υποβαθμισμένες περιοχές. Τέτοια μέτρα μειώνουν τη συστηματική ανασφάλεια στην ιδιωτική ενοικίαση, βελτιώνοντας τις συνθήκες ζωής και τη διαπραγματευτική ισχύ των ενοικιαστών. 

Σε μακροχρόνια εφαρμογή και χωρίς ανανέωση της βάσης τιμολόγησης, ο έλεγχος ενοικίων ενδέχεται να παγιώσει χαμηλές τιμές ανεξαρτήτως συνθηκών, δημιουργώντας αποσύνδεση από την πραγματικότητα της αγορά.

Η αποτελεσματικότητά τους, όμως, εξαρτάται κρίσιμα από τον σχεδιασμό και την εφαρμογή τους. Οταν εφαρμόζονται χωρίς διαφοροποίηση ανά τύπο, περιοχή ή εισοδηματικό επίπεδο, μπορούν να προκαλέσουν στρεβλώσεις στην προσφορά, αποθαρρύνοντας νέες κατασκευές ή προσφέροντας κίνητρο στους ιδιοκτήτες για να αποσύρουν ακίνητα από τη μακροχρόνια ενοικίαση, στρέφοντάς τα, για παράδειγμα, στην τουριστική αγορά. Επίσης, σε μακροχρόνια εφαρμογή και χωρίς ανανέωση της βάσης τιμολόγησης, ο έλεγχος ενοικίων ενδέχεται να παγιώσει χαμηλές τιμές ανεξαρτήτως συνθηκών, δημιουργώντας αποσύνδεση από την πραγματικότητα της αγοράς. Αν δεν υπάρχουν ισχυροί μηχανισμοί εποπτείας, δε, είναι πιθανή η εμφάνιση πρακτικών παράκαμψης των μέτρων, όπως «μαύρες» πληρωμές. 

Η Ολλανδία ξεκίνησε να εφαρμόζει ένα σύστημα ελέγχου ενοικίων από τις αρχές του 2025, για να απαντήσει στη ραγδαία αύξηση των ενοικίων – κατά 5,4% τον Ιούλιο του 2024 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση από το 1993. Για σπίτια που κατηγοριοποιούνται ως χαμηλής και μεσαίας αξίας (αλλά όχι υψηλής – αυτά παραμένουν μη ελεγχόμενα) το ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβεί ένα νομικά δεσμευτικό «ταβάνι» που προκύπτει από ένα σκορ που συνυπολογίζει επιφάνεια, ενεργειακή κλάση και αντικειμενική αξία μεταξύ άλλων. Ωστόσο, πάρα πολλά σπίτια συνεχίζουν να διαφημίζονται και να ενοικιάζονται, χωρίς να τηρούν το μέγιστο επιτρεπόμενο ενοίκιο, με πολλούς ιδιοκτήτες να αρνούνται να προσκομίζουν τα αποδεικτικά στοιχεία για την εξακρίβωση του «σκορ» ενός σπιτιού, βρίσκοντας παραθυράκια στον νόμo. H ολλανδική εμπειρία υπογραμμίζει τη σημασία της συστηματικής και συνεπούς υλοποίησης, θυμίζοντας ότι ένας νόμος δεν είναι παρά η αρχή οποιασδήποτε μεταρρύθμισης. 

2Ε. Ανώτατα όρια καθαρών αποδόσεων

Τα ανώτατα όρια καθαρών αποδόσεων (net yield cap) αποτελούν εργαλείο ρύθμισης της ιδιωτικής αγοράς, το οποίο δεν εστιάζει στο απόλυτο ύψος του ενοικίου, αλλά στον περιορισμό της καθαρής επενδυτικής απόδοσης που μπορεί να αποκομίσει ο ιδιοκτήτης από ένα ακίνητο. Η καθαρή απόδοση υπολογίζεται ως το ετήσιο καθαρό εισόδημα (μετά τα λειτουργικά έξοδα) από την ενοικίαση, διαιρεμένο με την αξία του ακινήτου ή την επένδυση που έχει γίνει σε αυτό. Το εργαλείο αυτό ορίζει ότι η καθαρή απόδοση δεν μπορεί να υπερβαίνει ένα ανώτατο ποσοστό, το 3%, για παράδειγμα, ή το 4%.

Το βασικό πλεονέκτημα του μέτρου είναι ότι επεμβαίνει εκεί όπου η αγορά κατοικίας λειτουργεί κυρίως ως επενδυτικό μέσο, διαμορφώνοντας ανώτατο όριο απόδοσης που καθιστά τις υπερβολικές αυξήσεις ενοικίων ασύμφορες.

Σε αντίθεση με τον έλεγχο ενοικίων, ο οποίος επιβάλλει όριο στην τιμή ενοικίασης ανά τετραγωνικό ή ως συνολικό ποσό, το net yield cap είναι αναλογική και εξατομικευμένη παρέμβαση, αφού εξαρτάται από την αξία και τα χαρακτηριστικά κάθε συγκεκριμένου ακινήτου. Εισάγει μια λογιστική-ρυθμιστική λογική, περιορίζοντας τη δυναμική ενός ακινήτου ως εργαλείου υψηλής απόδοσης, και επιδιώκει να διατηρεί την προσιτότητα μέσω ελέγχου του κέρδους, όχι μόνο της τιμής.

Το βασικό πλεονέκτημα του μέτρου είναι ότι επεμβαίνει εκεί όπου η αγορά κατοικίας λειτουργεί κυρίως ως επενδυτικό μέσο, διαμορφώνοντας ανώτατο όριο απόδοσης που καθιστά τις υπερβολικές αυξήσεις ενοικίων ασύμφορες. Σε αντίθεση με τον κλασικό έλεγχο ενοικίων, δεν παγώνει τεχνητά τις τιμές ούτε δημιουργεί «κόφτες» ενιαίας εφαρμογής· επιτρέπει την ευελιξία τιμολόγησης, αρκεί αυτή να βρίσκεται εντός «λογικού» περιθωρίου κέρδους. Αυτό το καθιστά στενά συνδεδεμένο με τις πραγματικές οικονομικές παραμέτρους της μίσθωσης, ιδιαίτερα σε ανομοιογενείς αγορές. Επιπλέον, το μέτρο προστατεύει έμμεσα και την προσφορά, καθώς δεν αποθαρρύνει τις λογικές αποδόσεις· αντί να ακυρώνει τη δυνατότητα κέρδους, θέτει ένα «ταβάνι» που εξισορροπεί την κοινωνική ανάγκη με την οικονομική βιωσιμότητα. Τέλος, επειδή στηρίζεται σε διαφανή οικονομικά δεδομένα, μπορεί να υποστηριχθεί από συστήματα μητρώων και λογιστικού ελέγχου, ενισχύοντας τη θεσμική λογοδοσία στην αγορά κατοικίας.

Η εφαρμογή των ανώτατων ορίων καθαρών αποδόσεων απαιτεί ωστόσο υψηλό βαθμό διοικητικής και τεχνικής ικανότητας: αποτίμηση ακινήτων, επαλήθευση κόστους, έλεγχο λειτουργικών εξόδων και συνεχή επικαιροποίηση των δεδομένων. Χωρίς τέτοιους αξιόπιστους μηχανισμούς, το μέτρο είναι δύσκολο να εφαρμοστεί και σχετικά εύκολο να παρακαμφθεί, μέσω τεχνητής αύξησης του δηλωμένου κόστους ή υποεκτίμησης των εσόδων. Επιπλέον, το μέτρο δεν επεμβαίνει απευθείας στην τρέχουσα τιμή ενοικίου· μπορεί, θεωρητικά, να επιτρέψει υψηλά ενοίκια εφόσον το κόστος κτήσης είναι υψηλό. Σε ακραίες περιπτώσεις, το μέτρο μπορεί και να ενισχύσει τη φορολογική ή μισθωτική αδιαφάνεια, αν οι ιδιοκτήτες επιδιώξουν να ανακτήσουν το επιθυμητό εισόδημα με μη θεσμικούς τρόπους.

Η  Ελβετία είναι μια χώρα που εφαρμόζει το «ταβάνι απόδοσης» (net yield  cap). Ενα ενοίκιο θεωρείται «καταχρηστικό» εάν ο ιδιοκτήτης αποκομίζει καθαρή απόδοση πάνω από περίπου 3% – ένα ποσοστό που αναπροσαρμόζεται σε ετήσια βάση . Εάν ο μισθωτής θεωρεί ότι ενοίκιό του παράγει υψηλότερη απόδοση, μπορεί να προσφύγει δωρεάν σε ένα τοπικό συμβούλιο για διαιτησία, το οποίο ελέγχει τα στοιχεία και μπορεί να επιβάλλει αναπροσαρμογές εύκολα και γρήγορα. Ωστόσο, αυτό το πλαίσιο δεν έχει καταφέρει να αναχαιτίσει τη στεγαστική κρίση που πλήττει τους ενοικιαστές και στην Ελβετία, με τα νοικοκυριά των ελβετικών πόλεων να ξοδεύουν σχεδόν 20% του διαθέσιμου εισοδήματός τους σε στεγαστικά έξοδα, δύο φορές πάνω σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. 

2ΣΤ. Ρύθμιση τυποποιημένων συμβολαίων

Πρόκειται για τη νομική κατοχύρωση πρότυπων μορφών σύμβασης, οι οποίες καθορίζουν ελάχιστη διάρκεια, προβλέψιμους όρους ανανέωσης, διαφανή καθορισμό αυξήσεων και δικαιώματα των δύο μερών. Σκοπός αυτής της τυποποίησης είναι να περιοριστεί η ασυμμετρία ισχύος μεταξύ εκμισθωτή και ενοικιαστή, εξασφαλίζοντας ίσους όρους και αποτρέποντας καταχρηστικές ρήτρες.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η προώθηση μακροπρόθεσμων συμβολαίων, π.χ. διάρκειας 3–5 ή και περισσότερων ετών, έναντι των βραχυχρόνιων (ετήσιων ή μηνιαίων), κάτι που είναι θεσμοθετημένο και στην Ελλάδα. Τα μακροπρόθεσμα συμβόλαια ενισχύουν τη σταθερότητα κατοίκησης, περιορίζοντας τις μετακινήσεις και τις αυξήσεις. Μπορούν να περιλαμβάνουν σαφείς προβλέψεις για τον ρυθμό αύξησης του ενοικίου, αλλά και ρήτρες για συντήρηση, ανακαίνιση κ.λπ.

Η πολιτική αυτή μπορεί να συμβάλει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης όχι μέσω της άμεσης μείωσης του κόστους αλλά με τη δημιουργία ενός θεσμικού πλαισίου προστασίας της κατοικίας ως κοινωνικού δικαιώματος.

Η πολιτική αυτή μπορεί να συμβάλει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης όχι μέσω της άμεσης μείωσης του κόστους αλλά με τη δημιουργία ενός θεσμικού πλαισίου προστασίας της κατοικίας ως κοινωνικού δικαιώματος. Η θέσπιση τυποποιημένων και μακροπρόθεσμων συμβολαίων παρέχει σταθερότητα, ασφάλεια και διαφάνεια σε μια αγορά που, χωρίς ρύθμιση, χαρακτηρίζεται από ανισότητες πληροφόρησης και συμβατική αυθαιρεσία. Παράλληλα, τα μακροπρόθεσμα συμβόλαια επιτρέπουν την ενσωμάτωση της κατοικίας στον οικογενειακό προγραμματισμό του νοικοκυριού. Ωφελούνται όμως και οι ιδιοκτήτες, καθώς μειώνονται η συχνότητα αλλαγών ενοικιαστών και το κόστος διαχείρισης, ενώ η προβλεψιμότητα ενισχύει τη μακροχρόνια απόδοση. Συνολικά, το εργαλείο ενισχύει την έννοια της ενοικίασης ως θεσμικά σταθερής μορφής κατοίκησης, εναλλακτικής της ιδιοκτησίας – κάτι απαραίτητο σε κοινωνίες με μειωμένες δυνατότητες απόκτησης κατοικίας.

Η επιβολή υποχρεωτικής διάρκειας ή τυποποιημένων όρων μπορεί βεβαίως να περιορίσει την ευελιξία στην αγορά. Ειδικότερα σε αγορές με χαμηλή νομική διαφάνεια ή ισχυρή εξάρτηση των ενοικιαστών από τους ιδιοκτήτες, το πλαίσιο αυτό μπορεί, όταν υπάρχει, να υπάρχει μόνο τυπικά, χωρίς ουσιαστική προστασία.

Η Γαλλία το 2014 καθιέρωσε την υποχρεωτική χρήση τυποποιημένου συμβολαίου κατοικίας διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών για φυσικά πρόσωπα-ιδιοκτήτες και έξι ετών για νομικά πρόσωπα. Το συμβόλαιο περιλαμβάνει καθορισμένη διαδικασία ανανέωσης, διαφανείς όρους αναπροσαρμογής ενοικίου και περιορισμούς στις εξώσεις, εκτός συγκεκριμένων εξαιρέσεων. Η νομοθετική ρύθμιση συνοδεύτηκε από ηλεκτρονικό υπόδειγμα, προσβάσιμο σε όλους τους πολίτες. Το μέτρο ενίσχυσε τη νομική σαφήνεια και την προβλεψιμότητα των όρων. Ωστόσο, η αποτελεσματικότητα είναι άμεσα εξαρτημένη από τη συμμόρφωση: σε ορισμένες περιοχές (π.χ. Παρίσι), παρατηρήθηκαν συνεχιζόμενες παρατυπίες σε συμβόλαια, αναδεικνύοντας την ανάγκη ενίσχυσης των μηχανισμών παρακολούθησης και επιβολής.

3Α. Υποχρεωτική ποσόστωση

Η υποχρεωτική ποσόστωση προσιτής κατοικίας είναι μια πολεοδομική πολιτική βάσει της οποίας κάθε νέα ιδιωτική ανάπτυξη κατοικιών (π.χ. πολυκατοικία, οικιστικό συγκρότημα) υποχρεούται να παραχωρεί συγκεκριμένο ποσοστό των νέων μονάδων (π.χ. 20%) σε προσιτή τιμή ή ενοίκιο, για χρήση από νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος. Οι μονάδες αυτές είτε εντάσσονται στο ίδιο συγκρότημα είτε παρέχονται σε κοντινή τοποθεσία (off-site), είτε, σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κατασκευαστές πληρώνουν ισοδύναμο τέλος που χρηματοδοτεί την κοινωνική κατοικία αλλού.

Ο μηχανισμός αυτός μεταφέρει μέρος της ευθύνης για την προσιτή κατοικία στους ιδιώτες κατασκευαστές, θέτοντας ως όρο της οικοδομικής άδειας την κοινωνική συνεισφορά. Είναι ένα εργαλείο αναδιανομής μέσω του χωρικού σχεδιασμού, ενσωματώνοντας την κοινωνική προσιτότητα ως στοιχείο του οικιστικού ιστού.

Το βασικό πλεονέκτημα της υποχρεωτικής ποσόστωσης είναι ότι παράγει νέα προσιτή κατοικία εκεί ακριβώς όπου υπάρχει πίεση στη ζήτηση – δηλαδή στις περιοχές με αναπτυσσόμενη οικοδομική δραστηριότητα και αυξημένες τιμές. Αυτό διασφαλίζει χωρικά ισόρροπη ανάπτυξη και αποτρέπει τη δημιουργία «γκέτο» κοινωνικής κατοικίας σε περιθωριοποιημένες περιοχές. Επίσης, επειδή συνδέεται με ιδιωτική επένδυση, δεν επιβαρύνει άμεσα τον δημόσιο προϋπολογισμό, αλλά αξιοποιεί τη δυναμική της αγοράς προς κοινωνικά ωφέλιμους σκοπούς.

Από την άλλη, η εφαρμογή ενός τέτοιου μέτρου μπορεί να επηρεάζει πολύ το περιθώριο κέρδους των κατασκευαστών, ιδίως σε περιοχές με χαμηλό δυναμικό απορρόφησης υψηλών τιμών. Αν δεν συνοδεύεται από υπολογίσιμα αντισταθμιστικά μέτρα (όπως αύξηση συντελεστή δόμησης ή πρόσβαση σε δημόσια γη), μπορεί να αποθαρρύνει τις νέες επενδύσεις ή να τις μεταφέρει σε άλλες περιοχές χωρίς αντίστοιχες υποχρεώσεις. Επίσης, απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό των κριτηρίων προσιτότητας: αν οι τιμές «προσιτής» κατοικίας είναι ακόμη απρόσιτες για τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα, η πολιτική χάνει τον κοινωνικό της στόχο. Σε πρακτικό επίπεδο, η διαχείριση των μονάδων αυτών (ποιος τις κατέχει, ποιος τις εκμισθώνει, για πόσο) δημιουργεί θεσμικές και διοικητικές προκλήσεις, ιδίως όταν δεν υπάρχει πλαίσιο για μακροπρόθεσμη κατοχύρωση της προσιτότητας.

Στη Βαρκελώνη και άλλες πόλεις της Καταλονίας, από το 2018 εφαρμόζεται κανονισμός που επιβάλλει τουλάχιστον 30% των νέων κατοικιών ή σημαντικών ανακαινίσεων να διατίθενται ως προσιτές. Η πολιτική ισχύει για έργα μεγάλου μεγέθους και προβλέπει συνεργασία με τους δήμους για την κατανομή των μονάδων. Μετά την ανακοίνωσή του, βεβαίως, το μέτρο συνάντησε μεγάλη αντίσταση από τον κατασκευαστικό τομέα, βάσει του ισχυρισμού ότι μειώνει σημαντικά την κερδοφορία των έργων. Ο δήμαρχος της Βαρκελώνης έχει ανακοινώσει την αναστολή του κανονισμού για το υπόλοιπο της θητείας του, αναγνωρίζοντας ότι η πολιτική έχει οδηγήσει στο πάγωμα της νέας οικοδόμησης κατοικιών στην πόλη. Παράλληλα, υπάρχουν πολλές περιπτώσεις μη συμμόρφωσης, μειώνοντας ακόμη περισσότερο τον αριθμό των κατοικιών που τελικά διατίθενται ως προσιτές. 

3Β. Παραχώρηση δημόσιας γης

Πρόκειται για παραχώρηση, αξιοποίηση ή μεταβίβαση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, δηλαδή όχι μόνο οικοπέδων αλλά και κενών ή υποχρησιμοποιούμενων δημόσιων κτιρίων, για την παραγωγή προσιτής ή κοινωνικής κατοικίας. 

Οι βασικοί μηχανισμοί παραχώρησης είναι:

• Με δωρεάν παραχώρηση προς φορείς κοινωνικής κατοικίας ή δήμους.
• Με μακροχρόνια μίσθωση που επιτρέπει τη χρήση χωρίς μεταβίβαση ιδιοκτησίας.
• Με συμπράξεις δημόσιου-ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ), με όρους που εξασφαλίζουν ποσοστό μονάδων ως προσιτές.
• Με ανταλλαγή χρήσης (π.χ. παραχώρηση γης σε ιδιώτη με όρο την κατασκευή μονάδων κοινωνικής στέγασης για δημόσια χρήση).

Η πολιτική αυτή λειτουργεί ως μηχανισμός απελευθέρωσης αστικού εδάφους με κοινωνικό πρόσημο. Το εργαλείο δημιουργεί αστικό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας σε περιοχές με πίεση, χωρίς να επιβαρύνει άμεσα τον προϋπολογισμό. Οι παραχωρήσεις μέσω επιφανείας διασφαλίζουν ότι η γη παραμένει δημόσια, ενώ η χρήση της εξυπηρετεί κοινωνικούς σκοπούς.

Το μέτρο δημιουργεί αστικό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας σε περιοχές με πίεση, χωρίς να επιβαρύνει άμεσα τον προϋπολογισμό. Οι παραχωρήσεις μέσω επιφανείας διασφαλίζουν ότι η γη παραμένει δημόσια, ενώ η χρήση της εξυπηρετεί κοινωνικούς σκοπούς.

Βεβαίως, για να χρησιμοποιηθεί ένα τέτοιο εργαλείο χρειάζεται και ένα θεσμικό ξεκαθάρισμα του καθεστώτος της δημόσιας περιουσίας, κάτι που συχνά δεν είναι απλό. Η απουσία στρατηγικού σχεδιασμού, επίσης, μπορεί να οδηγεί σε αποσπασματική αξιοποίηση μεμονωμένων ακινήτων. Χωρίς αυστηρούς όρους και μηχανισμούς επίβλεψης, δε, υπάρχει ο κίνδυνος εμπορικής μετατροπής των μονάδων που κανονικά θα έπρεπε να γίνονται κοινωνικές κατοικίες. Η πολιτική εργαλειοποίηση του μέτρου μπορεί να συναντήσει αντιδράσεις (π.χ. Κίνημα Not In My Back Yard – NIMBY).

Η δημοτική αρχή της Βιέννης εφαρμόζει επί δεκαετίες ένα σύστημα παραχώρησης γης σε συνεταιρισμούς και μη κερδοσκοπικούς φορείς, με όρο την κατασκευή κατοικιών με ελεγχόμενο ενοίκιο. Εκτός από τα οικόπεδα, και τα όποια εναπομείναντα εγκαταλελειμμένα δημόσια κτίρια (π.χ. παλιές στρατιωτικές εγκαταστάσεις) σταδιακά μετατρέπονται σε κοινωνικές κατοικίες.

3Γ. Αξιοποίηση ιδιωτικών κενών ακινήτων

Η συγκεκριμένη πολιτική αναφέρεται στην ενεργοποίηση του ιδιωτικού αποθέματος κενών ή αχρησιμοποίητων κατοικιών και κτιρίων προς μακροχρόνια ενοικίαση ή προσιτή κατοικία. Στόχος είναι η ένταξη υφιστάμενων μονάδων στην ενεργό στεγαστική αγορά, χωρίς νέα κατασκευή. Οι βασικοί μηχανισμοί υλοποίησης τέτοιων σχεδίων περιλαμβάνουν:

• Φορολογικά κίνητρα (π.χ. έκπτωση φόρου αν εκμισθωθεί ακίνητο για συγκεκριμένη διάρκεια/ενοίκιο).
• Επιδότηση ανακαίνισης σε αντάλλαγμα για μίσθωση σε προσιτή τιμή.
• Υποχρέωση δήλωσης κενού ακινήτου σε δημοτικό μητρώο.
• Επιβολή προστίμων ή φόρου αδράνειας για μακροχρόνια εγκατάλειψη (όπως κάνουν στη Γαλλία).
• Δημοτική μίσθωση: δήμοι μισθώνουν κενά ακίνητα από ιδιώτες και τα υπεκμισθώνουν με κοινωνικά κριτήρια. 

Εκτός από όσα είδαμε στο κεφάλαιο 5Β, στη Γαλλία το κράτος προσφέρει και φοροαπαλλαγές ύψους έως 65% στους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα σε ενοίκιο χαμηλότερο από την τοπική αγορά και μέσω συμβολαίου τουλάχιστον 6 ετών. Το μέτρο συνοδεύεται από καμπάνιες ενημέρωσης και απλοποιημένες διαδικασίες για ένταξη στο πρόγραμμα.

Τέτοια μέτρα αυξάνουν την προσφορά με ταχύτερο ρυθμό από ό,τι η νέα κατασκευή, και μπορεί να είναι ιδιαίτερα χρήσιμα σε περιοχές με εκτεταμένη εγκατάλειψη. Παράλληλα, συμβάλλει στην επανενεργοποίηση του αστικού ιστού, μειώνοντας φαινόμενα αστικής ερήμωσης και υποβάθμισης. Ωστόσο, σε πολλές πόλεις του κόσμου πολλά από τα κενά ακίνητα έχουν νομικές εκκρεμότητες (π.χ. κληρονομικά δικαιώματα, τίτλοι ιδιοκτησίας) που δυσχεραίνουν την αξιοποίηση. Επίσης, η διοικητική παρακολούθηση τέτοιων εργαλείων απαιτεί σημαντική τεχνική υποδομή και πόρους.

3Δ. Ρύθμιση βραχυχρόνιων μισθώσεων

Μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών σε πολλούς δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς του κόσμου τα τελευταία χρόνια απέσυραν τις κατοικίες τους από τη μακροχρόνια ενοικίαση, επιδιώκοντας υψηλότερες και ευέλικτες αποδόσεις μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης για τουριστική εκμετάλλευση. Αυτό έχει οδηγήσει σε τεχνητή μείωση της προσφοράς κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, σε αυξημένα ενοίκια και στον εκτοπισμό κατοίκων από κεντρικές και τουριστικά ελκυστικές περιοχές ανά τον κόσμο. Είναι ένα σημαντικό και κατά τόπους πολύ έντονο φαινόμενο. 

Η ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων λειτουργεί ως εργαλείο επαναφοράς μονάδων στην κλασική αγορά ενοικίασης και προστασίας της λειτουργίας των πόλεων ως χώρων κατοικίας. Τα διαθέσιμα εργαλεία είναι τα εξής: 

• Προσθήκη γραφειοκρατικών βαρών (π.χ. υποχρέωση εγγραφής σε μητρώο και ειδικές άδειες για βραχυχρόνια μίσθωση).  
• Επιβολή ανώτατου επιτρεπόμενου ορίου διανυκτερεύσεων ανά έτος.  
• Απαγόρευση εμπορικής λειτουργίας με πολλαπλά ακίνητα· άδεια μόνο σε φυσικά πρόσωπα/μόνιμους κατοίκους. 
• Απαγόρευση ή πάγωμα αδειών σε συγκεκριμένες ζώνες υψηλής πίεσης ή κορεσμού ή και οριζόντια. 
• Κανονιστικός διαχωρισμός κύριας/δευτερεύουσας κατοικίας ώστε μόνο η κύρια κατοικία να μπορεί να μισθώνεται περιστασιακά.
• Φορολογική εξίσωση των εσόδων με τις επαγγελματικές χρήσεις.
• Υποχρέωση συναίνεσης συνιδιοκτητών πολυκατοικίας για τη βραχυχρόνια ενοικίαση διαμερισμάτων. 
• Υποχρέωση των ίδιων των πλατφορμών να δηλώνουν δεδομένα στις Αρχές. 

Το βασικό πλεονέκτημα των περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι ότι επαναφέρει προσφορά κατοικίας προς μακροχρόνια ενοικίαση, χωρίς να απαιτεί νέες κατασκευές ή επιδοτήσεις. Ιδιαίτερα σε περιοχές με τουριστική υπερσυγκέντρωση, η πολιτική αυτή μπορεί να περιορίσει την υπερεκμετάλλευση της αστικής κατοικίας, προστατεύοντας τη δυνατότητα των μόνιμων κατοίκων να συνεχίσουν να ζουν στον τόπο τους. Ενισχύει επίσης την κοινωνική ποικιλομορφία των γειτονιών, που σε κάποιες ακραίες περιπτώσεις μπορεί να υπονομεύεται από τη μονοκαλλιέργεια τουριστικών χρήσεων. Επιπλέον ορίζει κανόνες ισότιμου ανταγωνισμού. Στις περιοχές όπου δεν έχουν εφαρμοστεί παρόμοιες ρυθμίσεις οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης λειτουργούν χωρίς περιορισμούς, την ώρα που οι επαγγελματίες τουριστικών καταλυμάτων και τα ξενοδοχεία υπόκεινται σε κανονισμούς και φόρους.

Από την άλλη, η αυστηρή ρύθμιση μπορεί να οδηγήσει σε απώλειες για μικρούς ιδιοκτήτες, οι οποίοι βασίζονται στο επιπλέον εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, ειδικά σε περιοχές που προσελκύουν πολλούς τουρίστες. Αν δεν υπάρξει σαφής διάκριση ανάμεσα σε εμπορικούς εκμεταλλευτές πολλών ακινήτων και κατοίκους που ενοικιάζουν μέρος της κύριας κατοικίας τους, η πολιτική μπορεί να θεωρηθεί άδικη ή υπερβολικά τιμωρητική. Επιπλέον, τέτοια μέτρα απαιτούν διοικητική ικανότητα και συνεργασία των πλατφορμών, ώστε να εφαρμοστούν οι περιορισμοί. Αν οι πλατφόρμες δεν συμμορφώνονται ή αν το σύστημα αδειοδότησης είναι υπερβολικά περίπλοκο, η ρύθμιση παρακάμπτεται εύκολα και χάνει την αποτελεσματικότητά της. Υπάρχει επίσης ο κίνδυνος της μετατόπισης του φαινομένου σε γειτονικές περιοχές χωρίς έλεγχο. Συχνά, δε, ακόμα και η επιτυχημένη υλοποίηση τέτοιων περιορισμών είναι δύσκολο να αξιολογηθεί ως προς το αποτέλεσμα.

Το 2024 στην Πορτογαλία εμφανίστηκε μια αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών για ενοικίαση κατά 59% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, ένα φαινόμενο που ακολούθησε το πάγωμα όλων των νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στις περισσότερες αστικές περιοχές (εκτός αν πρόκειται για την κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη) ως μέρος μιας σειράς και άλλων κινήτρων. Το αν τα δύο συνδέονται με μια σχέση αιτίου-αιτιατού, όμως, είναι λιγότερο εύκολο να αποδειχτεί. 

3Ε. Ελεγχος ροών εξωτερικού και επενδυτικού κεφαλαίου στην αγορά κατοικίας

Η εισροή εξωτερικού και επενδυτικού κεφαλαίου στην αγορά κατοικίας -είτε από φυσικά πρόσωπα (π.χ. μέσω σχημάτων όπως η «χρυσή βίζα») είτε από θεσμικούς επενδυτές (funds, REITs)- συμβάλλει καθοριστικά στην αύξηση των τιμών της αγοράς κατοικίας και στον εκτοπισμό των τοπικών νοικοκυριών. Οι ρυθμίσεις αυτών των ροών επιδιώκουν τη διαφύλαξη της κατοικίας ως κοινωνικού αγαθού, έναντι της μετατροπής της σε επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο.

Τέτοιοι ενδεικτικοί μηχανισμοί ελέγχου περιλαμβάνουν:

• Το γεωγραφικό περιορισμό των επιλέξιμων περιοχών (π.χ. αποκλεισμός μητροπολιτικών κέντρων).
• Την κατάργηση ή τον περιορισμό της «χρυσής βίζας» για αγορά κατοικίας, όπως στην Πορτογαλία ή στην Ισπανία, όπου δεν επιτρέπεται πλέον η χορήγηση δυνατότητας διαμονής με μόνη προϋπόθεση την αγορά οικιστικού ακινήτου.
• Την απαγόρευση ιδιοκτησίας κατοικιών από μη κατοίκους σε συγκεκριμένες ζώνες έντονης στεγαστικής πίεσης, όπως στον Καναδά (από το 2023 έως το 2027). 
• Την ειδική φορολόγηση ή αποτροπή συγκέντρωσης: επιπλέον φόροι για εταιρικούς ιδιοκτήτες ή κενά ακίνητα, ή όρια στον αριθμό ιδιοκτησιών ανά επενδυτή.
• Την υποχρεωτική κοινωνική ανταποδοτικότητα: όρος ότι ποσοστό των μονάδων πρέπει να διατίθεται με κοινωνικά κριτήρια ή προσιτό ενοίκιο.

Τέτοια μέτρα, βεβαίως, ενδέχεται να οδηγήσουν σε μείωση επενδυτικών ροών, ιδιαίτερα σε αγορές που εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από εξωτερικό κεφάλαιο. Επίσης, αν η ρύθμιση εφαρμοστεί απότομα ή χωρίς εναλλακτική επενδυτική στρατηγική, μπορεί να οδηγήσει σε αστάθεια στον κατασκευαστικό τομέα.