Τέσσερα ευρωπαϊκά μοντέλα πυξίδα για την Ελλάδα

Η στεγαστική πολιτική, για να είναι πραγματικά αποτελεσματική, πρέπει να αντιμετωπίζεται ως εγκάρσια. Να διαπερνά, δηλαδή, διαφορετικά πεδία χάραξης πολιτικής: την πολεοδομία, την κοινωνική πρόνοια, τις μεταφορές, αλλά και –συχνά παραγνωρισμένα– τη φορολογία.

Μια Πολιτεία μπορεί να επηρεάσει ποιος μένει πού, με ποιους όρους και με τι κόστος, όχι μόνο με άμεσες παρεμβάσεις, αλλά και με το πώς φορολογεί ή πριμοδοτεί τη χρήση, τη μεταβίβαση ή την κατοχή ακίνητης περιουσίας. 

Η φορολογική πολιτική αναφορικά με την ακίνητη περιουσία δίνει απαντήσεις –ή τουλάχιστον διαμορφώνει κίνητρα– σε μια σειρά από βασικά διλήμματα: προκρίνεται η ιδιοκατοίκηση ή η ενοικίαση; Ενθαρρύνεται η κινητικότητα από σπίτι σε σπίτι για τη βέλτιστη εξυπηρέτηση των δυναμικών στεγαστικών αναγκών ή η μακροχρόνια παραμονή στην ίδια κατοικία;

Η φορολογία δεν είναι ουδέτερη: είναι εργαλείο που μπορεί να ενισχύσει, να υπονομεύσει ή να αναπροσανατολίσει την ίδια τη στεγαστική στρατηγική μιας χώρας

Αξιοποιείται ενεργά το οικιστικό απόθεμα ή αφήνεται να μείνει κενό; Επιδοτούνται οι επενδύσεις ή ενισχύεται η πρόσβαση των ευάλωτων σε φτηνή κατοικία; Με άλλα λόγια, η φορολογία δεν είναι ουδέτερη: είναι εργαλείο που μπορεί να ενισχύσει, να υπονομεύσει ή να αναπροσανατολίσει την ίδια τη στεγαστική στρατηγική μιας χώρας.

Η Ιταλία έχει από τα χαμηλότερα ποσοστά διαθέσιμου εισοδήματος που δαπανώνται σε στεγαστικά έξοδα (13,6%)

Για να αναδείξουμε το πώς η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να επηρεάσει τη στεγαστική δυναμική μιας χώρας, επιλέξαμε τέσσερις χώρες με διαφορετικά χαρακτηριστικά, που εφαρμόζουν αρκετά διαφορετικές προσεγγίσεις.

❗Την Ιταλία, όπου το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης (75,9%) συμβαδίζει με ένα φορολογικό σύστημα που, όντως, ενισχύει την ιδιοκατοίκηση. Είναι ένα σύστημα που φαίνεται να αποδίδει προς το παρόν, καθώς η Ιταλία έχει από τα χαμηλότερα ποσοστά διαθέσιμου εισοδήματος που δαπανώνται σε στεγαστικά έξοδα (13,6%) ενώ το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματος για στεγαστικά έξοδα εκτιμάται στο 6,6% για τις πόλεις και στο 3,2% για την επαρχία.

❗Την Ολλανδία, που έχει καταφέρει να αποφύγει τη συγκέντρωση πληθυσμού αποκλειστικά στην πρωτεύουσα. Αυτή η πολύκεντρη κατανομή βασίζεται εν μέρει και στη στεγαστική κινητικότητα, η οποία ενισχύεται μέσω φορολογικών κινήτρων. Παρ’ όλα αυτά, ακόμη η Ολλανδία δεν μένει εντελώς ανεπηρέαστη από τη στεγαστική πίεση: οι πολίτες δαπανούν κατά μέσο όρο περίπου το ένα πέμπτο του εισοδήματός τους για στέγαση, ενώ στις πόλεις, ένας στους δέκα δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του σε στεγαστικά έξοδα. Νούμερα, βεβαίως, πολύ χαμηλότερα από τα αντίστοιχα ελληνικά. 

❗Τη Γαλλία, που βρίσκεται κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο δεικτών στεγαστικής πίεσης ως προς την επιβάρυνση του εισοδήματος από στεγαστικά έξοδα (περίπου στο 19%), με περίπου το 11% των κατοίκων πόλεων να δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση. Το κράτος προσπαθεί να μετριάσει αυτές τις πιέσεις μέσα από ένα συνδυασμό πολιτικών που περιλαμβάνουν και τη φορολόγηση της αδρανούς ή υποεκμεταλλευόμενης ακίνητης περιουσίας, με στόχο την ενεργοποίηση του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος και την αποτροπή της τεχνητής έλλειψης προσφοράς στην αγορά.

❗Την Αυστρία, όπου το υψηλό ποσοστό ενοικιαστών (45,5%) έχει διαμορφώσει ένα φορολογικό σύστημα που ενισχύει την κοινωνική στέγαση, προσπαθώντας να αντιμετωπίσει το ότι 12% των ανθρώπων στις πόλεις αναγκάζονται να δαπανήσουν πάνω από το 40% του καθαρού τους εισοδήματος για στεγαστικά έξοδα.

Τα στεγαστικά έξοδα σε Ελλάδα και Ευρώπη

	Ελλάδα	Ιταλία	Ολλανδία	Γαλλία	Αυστρία	ΕΕ-27
Πληθυσμός (%) στις πόλεις που πληρώνει δυσανάλογα πολλά σε στεγαστικά έξοδα	29,1	6,6	9,6	9,4	12,0	9,8
Πληθυσμός (%) στην επαρχία που πληρώνει δυσανάλογα πολλά σε στεγαστικά έξοδα	27,7	3,2	3,3	3,9	3,0	6,3
Ποσοστό διαθέσιμου εισοδήματος που δαπανάται για στεγαστικά έξοδα	35,5	13,6	20,5	18,5	18,3	19,2
Ποσοστό ιδιοκτητών κατοικίας επί συνολικού πληθυσμού	69,7	75,9	65,0	61,2	54,5	68,4
Ποσοστό ενοικιαστών κατοικίας επί συνολικού πληθυσμού	30,3	24,1	31,2	38,8	45,5	31,6
Πηγή: Eurostat (2024 εδώ, 2024 εδώ, 2024 εδώ)

Ας τα δούμε αναλυτικά ένα ένα. 

Φορολόγηση για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης έναντι της ενοικίασης: η περίπτωση της Ιταλίας

Το ιταλικό σύστημα φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας επιβραβεύει την ιδιοκατοίκηση εις βάρος της μίσθωσης, προσεγγίζοντας την πρώτη όχι απλώς ως επιλογή, αλλά ως κανονιστικό στόχο.

Η κύρια κατοικία εξαιρείται πλήρως από τον φόρο, εκτός αν πρόκειται για πολυτελείς κατοικίες ή κατοικίες ιδιαίτερου ιστορικού ή αισθητικού ενδιαφέροντος

Ο βασικός μηχανισμός φορολογικής διάκρισης είναι ο τρόπος με τον οποίο εφαρμόζεται ο φόρος ακίνητης περιουσίας. Η κύρια κατοικία εξαιρείται πλήρως από τον φόρο, εκτός αν πρόκειται για πολυτελείς κατοικίες ή κατοικίες ιδιαίτερου ιστορικού ή αισθητικού ενδιαφέροντος.

Αντιθέτως, κάθε άλλη μορφή ακίνητης περιουσίας εκτός της κύριας κατοικίας –όπως δεύτερες κατοικίες ή ακίνητα που προορίζονται για μίσθωση– υπόκειται σε φόρο με προκαθορισμένους συντελεστές (δηλαδή χωρίς προσαρμογή με βάση το εισόδημα ή τη συγκεκριμένη χρήση), ανάλογα με την πολιτική του οικείου δήμου.

Η προσέγγιση αυτή παράγει μια εμφανή ασυμμετρία: η κατοχή κατοικίας για προσωπική χρήση δεν επιφέρει καμία φορολογική επιβάρυνση, ενώ η ίδια κατοικία, αν χρησιμοποιηθεί για μίσθωση, επιβαρύνεται με σημαντικό ετήσιο κόστος.

Η Ιταλία επιλέγει, επίσης, να μη φορολογεί το τεκμαρτό εισόδημα (δηλαδή την ωφέλεια που αποκομίζει ένας ιδιοκτήτης από την εξοικονόμηση του κόστους ενοικίου μέσω της χρήσης του ακινήτου του) που προκύπτει από την ιδιόχρηση της πρώτης κατοικίας. Αυτή η ωφέλεια δεν αναγνωρίζεται ως φορολογητέο «εισόδημα». Παράλληλα, για οποιοδήποτε άλλο ακίνητο εκτός της κύριας κατοικίας, ο ιδιοκτήτης φορολογείται για το τεκμαρτό εισόδημα. Συνυπάρχει, έτσι, η φορολογική «ασυλία» στην πρώτη κατοικία, με φορολόγηση του τεκμαρτού εισοδήματος σε κάθε άλλο ακίνητο, πριμοδοτώντας τον δρόμο της ιδιοκατοίκησης.

Τα ενοίκια

Η ευνοϊκή φορολόγηση της ιδιοκατοίκησης γίνεται εντονότερη όταν συγκριθεί με την φορολόγηση της μίσθωσης.

• Πρώτον, τα ενοίκια φορολογούνται ως εισόδημα του εκμισθωτή: κατά περίπτωση, οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα φορολογούνται είτε με flat tax 21% (που εφαρμόζεται μόνο όταν ο μισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο και η μίσθωση αφορά κατοικία με σύμβαση ορισμένου τύπου) είτε, διαφορετικά, βάσει γενικής προοδευτικής φορολογικής κλίμακας που εξαρτάται από το συνολικό εισόδημα του φορολογούμενου.
• Δεύτερον, ο ενοικιαστής δικαιούται μόνο μικρής έκπτωσης του καταβαλλόμενου ενοικίου από το φορολογητέο του εισόδημα, και αυτό υπό αυστηρά εισοδηματικά κριτήρια, και όχι αναλογικά με το ύψος του ενοικίου.
• Τρίτον, οι ιδιοκτήτες δεν έχουν ουσιαστική δυνατότητα έκπτωσης δαπανών που σχετίζονται με το ακίνητο (συντηρήσεις, ασφάλιση ή κόστος διαχείρισης) –παρά μόνο έως 5%.

Το αποτέλεσμα είναι ότι το φορολογικό σύστημα αντιμετωπίζει την ενοικίαση ως «τεκμήριο» για τον ιδιοκτήτη –ακόμα και όταν προκύπτει από δραστηριότητα με σαφώς υψηλότερο ρίσκο από την ιδιοκατοίκηση– και ως ατομική επιβάρυνση για τον ενοικιαστή, ενώ η ιδιοκατοίκηση απολαμβάνει πολλαπλές απαλλαγές.

Η Ιταλία προσφέρει επιπρόσθετη προνομιακή φορολογική μεταχείριση στην απόκτηση κύριας κατοικίας μέσω δύο συμπληρωματικών μέτρων: τη μείωση του φόρου μεταβίβασης και την έκπτωση στους τόκους στεγαστικών δανείων. Συγκεκριμένα, κατά την αγορά κύριας κατοικίας εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 4% ή 2% (εάν αγοράζεται από ιδιώτη ή εταιρεία αντίστοιχα) επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, η οποία συνήθως είναι χαμηλότερη από την αγοραία. Για κάθε άλλη χρήση –όπως επενδυτική αγορά ή κατοικία προς μίσθωση– ο φόρος αυξάνεται στο 10% ή στο 9% (εάν αγοράζεται από ιδιώτη ή εταιρεία αντίστοιχα).

Εως και το 19% του επιτοκίου ενός στεγαστικού δανείου εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος, με ετήσιο ανώτατο όριο και υπό τον όρο ότι η κατοικία δηλώνεται ως κύρια και χρησιμοποιείται ως τέτοια εντός ενός έτους από την αγορά

Αυτό το διαφοροποιημένο καθεστώς καθιστά την ιδιοκατοίκηση σαφώς οικονομικότερη επιλογή εισόδου στην αγορά, σε σχέση με κάθε εναλλακτική μορφή ιδιοκτησίας. Επιπλέον, έως και το 19% του επιτοκίου ενός στεγαστικού δανείου εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος, με ετήσιο ανώτατο όριο και υπό τον όρο ότι η κατοικία δηλώνεται ως κύρια και χρησιμοποιείται ως τέτοια εντός ενός έτους από την αγορά. Το μέτρο αυτό λειτουργεί ως άμεσο δημοσιονομικό σήμα προτίμησης προς την ιδιοκατοίκηση μέσω δανεισμού, καθιστώντας την επιλογή αυτή πιο ελκυστική σε σχέση με την ενοικίαση ή την κατοχή ακίνητης περιουσίας για άλλους σκοπούς.
Η ευνοϊκή φορολόγηση της ιδιοκατοίκησης στην Ιταλία δημιουργεί ένα σύστημα δύο ταχυτήτων. Οι πολίτες που ήδη διαθέτουν ή μπορούν να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία απολαμβάνουν ένα περιβάλλον σταθερότητας, χαμηλής φορολογικής επιβάρυνσης και αποδοτικότητας χρήσης κεφαλαίων. Αντίθετα, τα νοικοκυριά που παραμένουν στην αγορά ενοικίων εκτίθενται σε μεγαλύτερο κόστος, χωρίς φορολογική προστασία, και χωρίς ουσιαστική πρόσβαση σε κοινωνική στέγαση.

Η συνέπεια αυτής της πολιτικής είναι η στεγαστική ακαμψία: η αποθάρρυνση της μίσθωσης περιορίζει την προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών, οδηγώντας σε χαμηλό διαθέσιμο απόθεμα, με αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών και την ένταση της πίεσης στην αγορά ενοικίων. Εν τέλει, η στεγαστική επισφάλεια μετατοπίζεται στους πιο ευάλωτους –νεότερους, χαμηλόμισθους, εργαζόμενους σε επισφαλείς μορφές απασχόλησης ή γεωγραφικά κινητικούς– οι οποίοι καλούνται να αντεπεξέλθουν σε μια αγορά που «τιμωρεί» φορολογικά την απουσία ιδιοκτησίας, αντί να την εξισορροπεί.

Φορολόγηση για στήριξη της στεγαστικής κινητικότητας: η περίπτωση της Ολλανδίας

Η εναλλαγή κατοικίας αποτελεί αναμενόμενη φάση ενός στεγαστικού κύκλου ζωής: από την είσοδο στην αγορά μέσω πρώτης κατοικίας, στην αναβάθμιση λόγω οικογενειακής επέκτασης, και εν τέλει στη «συρρίκνωση» μετά τη συνταξιοδότηση.

Αυτή η δυναμική αντανακλάται και ενισχύεται από το ολλανδικό φορολογικό σύστημα, το οποίο διαμορφώνει ένα σύνολο κινήτρων που διευκολύνουν την (ή ακόμα και προτρέπουν σε) στεγαστική κινητικότητα.

Στο πλαίσιο μιας στεγαστικής κρίσης όπου η ανισότητα πρόσβασης και η κακή κατανομή του αποθέματος εντείνουν τις πιέσεις, η φορολογικά ενισχυόμενη κινητικότητα επιτρέπει –τουλάχιστον σε θεωρητικό επίπεδο– την αντιστοίχιση κάθε νοικοκυριού με μια κατοικία που ανταποκρίνεται στις ανάγκες και τα μέσα του. Κεντρικό εργαλείο της φορολογικής αυτής λογικής αποτελεί η έκπτωση των τόκων του στεγαστικού δανείου από το φορολογητέο εισόδημα.

Σε αντίθεση με πολλά ευρωπαϊκά κράτη όπου η διαφορά μεταξύ τιμής αγοράς και τιμής πώλησης φορολογείται ως εισόδημα, στην Ολλανδία η υπεραξία από την πώληση κατοικίας παραμένει αφορολόγητη. Αυτό μειώνει δραστικά το «κόστος εξόδου» από την κατοικία

Οι τόκοι που καταβάλλει ο ιδιοκτήτης για την κύρια κατοικία εκπίπτουν από το εισόδημά του, μειώνοντας τη συνολική φορολογική του επιβάρυνση. Αυτό σημαίνει ότι όποιος έχει ενεργό στεγαστικό δάνειο πληρώνει λιγότερο φόρο για αυτό, και άρα η κατοχή κατοικίας μέσω υποθήκης καθίσταται πιο συμφέρουσα σε σχέση με την ενοικίαση ή την ιδιοκτησία χωρίς χρέος. Το κίνητρο αυτό δεν είναι στατικό: κάθε αγορά με νέο στεγαστικό δάνειο επανενεργοποιεί τη φορολογική έκπτωση εκ νέου, δημιουργώντας έναν θεσμικό μηχανισμό όπου η μετακίνηση προς νέα ιδιόκτητη κατοικία παράγει άμεσο όφελος για τα οικονομικά του νοικοκυριού. Αντίθετα, ένα νοικοκυριό που έχει εξοφλήσει πλήρως την υποθήκη του παύει να επωφελείται από την έκπτωση, με αποτέλεσμα να υπάρχει ένα διακριτό –έστω έμμεσο– κίνητρο προς τη μετακίνηση, εφόσον αυτή συνδυάζεται με νέα υποθήκη. Στην πράξη, η Πολιτεία επιδοτεί τις μετακινήσεις που βασίζονται σε νέα δανειοδότηση και όχι την παραμονή σε εξοφλημένο ακίνητο.

Πλήρης απαλλαγή από φόρο υπεραξίας

Ενα δεύτερο κρίσιμο στοιχείο της ενίσχυσης της στεγαστικής κινητικότητας είναι η πλήρης απαλλαγή από φόρο υπεραξίας κατά την πώληση της πρώτης κατοικίας, αρκεί να επανεπενδυθεί σε νέα κύρια κατοικία. Αν δεν επανεπενδυθεί, τότε το ποσό υπόκειται σε φορολογική επιβάρυνση αισθητά μικρότερη από τους φόρους υπεραξίας άλλων χωρών. Σε αντίθεση με πολλά ευρωπαϊκά κράτη όπου η διαφορά μεταξύ τιμής αγοράς και τιμής πώλησης φορολογείται ως εισόδημα, στην Ολλανδία η υπεραξία από την πώληση κατοικίας παραμένει αφορολόγητη. Αυτό μειώνει δραστικά το «κόστος εξόδου» από την κατοικία. Η ρύθμιση είναι ιδιαιτέρως καθοριστική για δύο κατηγορίες του πληθυσμού:

• Πρώτον, για μεγαλύτερα νοικοκυριά ή ηλικιωμένα άτομα των οποίων τα σπίτια έχουν αποκτήσει σημαντική υπεραξία επειδή, για παράδειγμα, τα αγόρασαν πριν από χρόνια ή και δεκαετίες. Οταν αποφασίζουν να μετακομίσουν σε μικρότερη κατοικία (λόγω ηλικίας ή διαφορετικών αναγκών), όλο το ποσό που κερδίζουν από την πώληση μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να αγοράσουν το νέο σπίτι, χωρίς να φορολογηθεί. Η μετακίνηση δεν τους κοστίζει σημαντικά φορολογικά, άρα δεν υπάρχει λόγος να «κρατούν» μια μεγάλη κατοικία που δεν τους χρειάζεται.
• Δεύτερον, για νεότερα νοικοκυριά που ψάχνουν να μπουν στην αγορά. Αυτά επωφελούνται έμμεσα: αφού οι ιδιοκτήτες δεν έχουν φορολογικό αντικίνητρο να πουλήσουν, οι κατοικίες κυκλοφορούν πιο εύκολα στην αγορά και η προσφορά είναι πιο ενεργή.

Το καθεστώς φόρου μεταβίβασης λειτουργεί επίσης υποστηρικτικά στη στεγαστική κινητικότητα, με διαφοροποίηση ανάλογα με το προφίλ του αγοραστή. Για φυσικά πρόσωπα μέχρι 35 ετών που αποκτούν για πρώτη φορά κύρια κατοικία, ας πούμε, δεν επιβάλλεται καθόλου φόρος μεταβίβασης (εφόσον το ακίνητο έχει αξία έως 525.000 ευρώ). Αντιθέτως, για κάθε άλλη περίπτωση –επενδυτική αγορά, δεύτερη κατοικία, νομικό πρόσωπο– ο φόρος ανέρχεται στο 10,4%. Πρόκειται δηλαδή για ένα βαρύ φορολογικό αντικίνητρο.

Αυτή η δομή εξυπηρετεί δύο στόχους: αφενός, προτρέπει τους νεότερους να μπουν στην αγορά ιδιοκατοίκησης νωρίς. Αφετέρου, η ισχυρή μεταβιβαστική επιβάρυνση σε μη κύριες κατοικίες λειτουργεί αποθαρρυντικά για τη συσσώρευση ακινήτων χωρίς χρηστική αξία, ενισχύοντας τον «ενεργό» χαρακτήρα της κατοχής.

Οι κατοικίες που δεν χρησιμοποιούνται ως πρώτη κατοικία αντιμετωπίζονται ως χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία και υπόκεινται σε τεκμαρτό φόρο απόδοσης επένδυσης, ανεξάρτητα από το αν αποφέρουν εισόδημα

Αυτή η διαφοροποίηση καθιστά τη μετακίνηση μεταξύ κύριων κατοικιών ελκυστική, ενώ επιβαρύνει την αδρανή ή επενδυτική κατοχή. Σημαντικό είναι και το γεγονός ότι στο γενικό φορολογικό πλαίσιο της Ολλανδίας η κύρια κατοικία φορολογείται όπως και το εισόδημα από εργασία (η μόνη χώρα που το εφαρμόζει μαζί με το Λουξεμβούργο), και επιβαρύνεται με ένα τεκμαρτό εισόδημα που υπολογίζεται βάσει της αξίας του ακινήτου, αναγνωρίζοντας ότι η ιδιόχρηση συνιστά οικονομική ωφέλεια. Ωστόσο, εάν πληρώνεις τόκους για στεγαστικό δάνειο (ειδικά στην αρχή, όταν το δανειακό υπόλοιπο είναι υψηλό), η έκπτωση που δικαιούσαι συνήθως ισοφαρίζει ή υπερκαλύπτει τη χρέωση του τεκμαρτού ενοικίου, καθιστώντας τη συνολική φορολογική επίπτωση ουδέτερη, ή ακόμη και θετική. 
Αντίθετα, οι κατοικίες που δεν χρησιμοποιούνται ως πρώτη κατοικία αντιμετωπίζονται ως χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία και υπόκεινται σε τεκμαρτό φόρο απόδοσης επένδυσης, ανεξάρτητα από το αν αποφέρουν εισόδημα. Η διαφοροποίηση αυτή καθιστά τη χρήση της κατοικίας κρίσιμη για τον φορολογικό χειρισμό της και ωθεί τα νοικοκυριά να δηλώνουν και να αξιοποιούν την ιδιοκτησία τους για ιδιοκατοίκηση.

Αν αυτή δεν ανταποκρίνεται πια στις ανάγκες τους (π.χ. έχουν μεγαλώσει και χρειάζονται μεγαλύτερο χώρο ή αντιθέτως μικρότερο), έχουν ένα επιπλέον κίνητρο να την πουλήσουν και να μετακινηθούν, αντί να την κρατήσουν για να την αξιοποιήσουν. 
Συνολικά, το φορολογικό πλαίσιο υπέρ της κινητικότητας συμβάλλει στην ανάπτυξη μιας στεγαστικής αγοράς με υψηλή ρευστότητα, χαμηλότερο χρόνο παραμονής ανά ακίνητο, και γρήγορη ανανέωση του διαθέσιμου αποθέματος. Σε συνθήκες στεγαστικής κρίσης, όπου οι αδρανείς ιδιοκτησίες καθηλώνουν τον μηχανισμό της αγοράς, η κινητικότητα επιτρέπει τη διαρκή αναδιανομή του αποθέματος, εξυπηρετώντας τόσο τους νεοεισερχόμενους όσο και όσες και όσους επιδιώκουν προσαρμογή στις μεταβαλλόμενες ανάγκες τους.

Ωστόσο, αυτή η υψηλή κινητικότητα στηρίζεται σχεδόν εξ ολοκλήρου στην ύπαρξη και ανανέωση στεγαστικών δανείων. Η σύνδεση των φορολογικών ελαφρύνσεων με την υποθήκη καθιστά το μοντέλο ευάλωτο σε επιτοκιακές διακυμάνσεις. Οταν το κόστος δανεισμού αυξάνεται, το κίνητρο αποδυναμώνεται, η κινητικότητα μειώνεται και η αγορά επιβραδύνεται. Επιπλέον, η στενή διασύνδεση της κατοικίας με το κεφάλαιο και το χρέος ενέχει κοινωνικούς κινδύνους. Η κινητικότητα γίνεται προσβάσιμη κυρίως σε όσους έχουν πιστοληπτική ικανότητα ή προϋπάρχον κεφάλαιο, αποκλείοντας τα ασθενέστερα νοικοκυριά ή εκείνα που δεν μπορούν να επωφεληθούν από τη φορολογική στρατηγική. Ετσι, το σύστημα κινδυνεύει να ενισχύσει τις στεγαστικές ανισότητες, παρόλο που μπορεί συγχρόνως να ευνοεί τη λειτουργικότητα της αγοράς.

Φορολόγηση για την αποδοτική χρήση του οικιστικού αποθέματος: η περίπτωση της Γαλλίας

Η ανάγκη για αποδοτική χρήση του οικιστικού αποθέματος έχει καταστεί κεντρικό ζητούμενο σε όλες τις χώρες που αντιμετωπίζουν στεγαστική κρίση. Στην περίπτωση της Ολλανδίας, η αντιμετώπιση βασίζεται σε μηχανισμούς διαφοροποιημένης φορολόγησης ανάλογα με τη χρήση.

Ο βασικός μηχανισμός της γαλλικής προσέγγισης είναι ο φόρος «αδράνειας» σε κενές κατοικίες. Ο φόρος αυτός εφαρμόζεται σε αστικά κέντρα και περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου η έλλειψη κατοικιών προς ενοικίαση ή ιδιοκατοίκηση θεωρείται κρίσιμη

Αντίθετα, η Γαλλία αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα άμεσης, παρεμβατικής πολιτικής. Εκεί η φορολογία δεν λειτουργεί απλώς ως σήμα για την προώθηση της ιδιοκατοίκησης ή της κινητικότητας, αλλά ως ενεργό εργαλείο «εξαναγκασμού» ενεργοποίησης του οικιστικού αποθέματος. Ο βασικός μηχανισμός της γαλλικής προσέγγισης είναι ο φόρος «αδράνειας» σε κενές κατοικίες.

Ο φόρος αυτός εφαρμόζεται σε αστικά κέντρα και περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου η έλλειψη κατοικιών προς ενοικίαση ή ιδιοκατοίκηση θεωρείται κρίσιμη. Κατοικίες που παραμένουν κενές για περισσότερους από 12 μήνες εντός περιόδου 2 ετών υπόκεινται σε φορολόγηση επί της αντικειμενικής αξίας τους, με προοδευτικό συντελεστή: 17% για τον πρώτο χρόνο και 34% για τα επόμενα έτη. Η πρόθεση του νομοθέτη είναι σαφής: οι ιδιοκτήτες καλούνται είτε να ενεργοποιήσουν τα ακίνητά τους, δηλαδή να τα διαθέσουν προς κατοίκηση, είτε να αντιμετωπίσουν σταθερό και αυξανόμενο φορολογικό κόστος.

Οι δήμοι μπορούν να επιβάλουν συντελεστή προσαύξησης έως και 60% επί του βασικού φόρου κατοχής ακινήτων, με στόχο την αποθάρρυνση της μη μόνιμης κατοχής ακινήτων σε περιοχές με στεγαστική πίεση

Συμπληρωματικά, η Γαλλία εφαρμόζει και επιπλέον επιβάρυνση επί των δευτερευουσών κατοικιών μέσω δημοτικής προσαύξησης του φόρου κατοχής. Οι δήμοι μπορούν να επιβάλουν συντελεστή προσαύξησης έως και 60% επί του βασικού φόρου κατοχής ακινήτων, με στόχο την αποθάρρυνση της μη μόνιμης κατοχής ακινήτων σε περιοχές με στεγαστική πίεση.

Η προσαύξηση αυτή δεν εφαρμόζεται καθολικά σε όλη την επικράτεια, αλλά σε εκείνους τους δήμους όπου υπάρχει έντονο στεγαστικό έλλειμμα ή υπερσυγκέντρωση εξοχικών ή άλλων δευτερευουσών κατοικιών που αφαιρούν προσφορά από την αγορά.

Η εφαρμογή αυτών των μηχανισμών βασίζεται σε ένα σύστημα εντοπισμού της «κενότητας» (vacancy), όπου τα στοιχεία για την πραγματική χρήση κάθε κατοικίας –είτε μέσω φορολογικών δηλώσεων, είτε μέσω στατιστικών κατανάλωσης (ρεύμα, νερό)– συλλέγονται και αξιοποιούνται για τη χάραξη πολιτικής. Αυτή η διοικητική ικανότητα καταγραφής επηρεάζει και τις δυνατότητες καταστρατήγησης.

Η φορολόγηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης γίνεται βάσει της λογικής ότι η μετατροπή κύριων κατοικιών ή κατοικιών προς μακροχρόνια ενοικίαση σε τουριστικές μονάδες συνιστά απώλεια ενεργού οικιστικού αποθέματος

Ενας επιπλέον άξονας φορολογικής πολιτικής για την αποδοτική χρήση του οικιστικού αποθέματος στη Γαλλία είναι η φορολόγηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ. μέσω ψηφιακών πλατφορμών όπως η AirBnB), βάσει της λογικής ότι η μετατροπή κύριων κατοικιών ή κατοικιών προς μακροχρόνια ενοικίαση σε τουριστικές μονάδες συνιστά απώλεια ενεργού οικιστικού αποθέματος, ιδιαίτερα σε ζώνες με έντονη στεγαστική πίεση. Η γαλλική νομοθεσία προβλέπει ότι κάθε ιδιοκτήτης που επιθυμεί να μισθώσει την κύρια κατοικία του για περισσότερες από 90 ημέρες τον χρόνο υποχρεούται να λάβει ειδική άδεια από τον δήμο. Η άδεια αυτή αφορά την εγγραφή της δραστηριότητας ως βραχυχρόνιας τουριστικής μίσθωσης και συνοδεύεται από περιορισμούς και υποχρεώσεις· πρακτικά, λειτουργεί ως φίλτρο ανάμεσα σε όσους εκμισθώνουν περιοδικά για συμπλήρωμα εισοδήματος και σε εκείνους που δραστηριοποιούνται συστηματικά, με επαγγελματικό χαρακτήρα.

Η «υποχρέωση αντιστάθμισης»

Για εκμίσθωση κύριας κατοικίας για πάνω από 120 ημέρες ή μη κύριας κατοικίας (π.χ. δευτερεύουσας ή επενδυτικής), η διαδικασία είναι αυστηρότερη με επιπλέον όρους. Απαιτείται άδεια αλλαγής χρήσης (για εμπορική χρήση αντί προς κατοίκηση), καθώς η βραχυχρόνια μίσθωση νοείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Επιπρόσθετα, σε ορισμένες πόλεις –όπως το Παρίσι– ισχύει η επονομαζόμενη «υποχρέωση αντιστάθμισης», σύμφωνα με την οποία ο ιδιοκτήτης, πριν λάβει την άδεια αλλαγής χρήσης, πρέπει να διαθέσει στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης ισοδύναμη –ή και διπλάσια, σε ορισμένες περιπτώσεις– επιφάνεια με αυτήν που «στερεί» μέσω τουριστικής μίσθωσης. Η αντιστάθμιση αυτή, μάλιστα, πρέπει να αφορά μη οικιστική επιφάνεια (π.χ. παλιά γραφεία, αποθήκες), που μετατρέπεται σε κατοικία, διευρύνοντας το συνολικό απόθεμα. Από φορολογικής άποψης, τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση δηλώνονται ως «βιομηχανικά και εμπορικά κέρδη» και, εφόσον υπερβαίνουν τις 77.700 ευρώ ετησίως, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να τηρεί λογιστικά βιβλία και να φορολογείται βάσει των πραγματικών καθαρών κερδών. Η υποχρέωση αυτή προϋποθέτει επαγγελματική λογιστική διαχείριση και βεβαίως αυξάνει το διοικητικό βάρος. Ουσιαστικά λειτουργεί ως φορολογικός κόφτης, περιορίζοντας τη μαζική είσοδο μικροϊδιοκτητών στην αγορά Airbnb.

Προκαθορισμένη έκπτωση 50% για έξοδα 

Αν τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση είναι χαμηλότερα από το όριο των 77.700 ευρώ, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υπαχθεί σε ένα πιο απλό φορολογικό καθεστώς. Σε αυτή την περίπτωση, η εφορία εφαρμόζει μια προκαθορισμένη έκπτωση 50% για έξοδα, ανεξαρτήτως του τι ξοδεύει στην πραγματικότητα ο ιδιοκτήτης. Το σύστημα «αγνοεί» τα πραγματικά κόστη (καθαριότητα, συντηρήσεις, προμήθειες σε πλατφόρμες κ.λπ.) και φορολογεί το υπόλοιπο 50% του ακαθάριστου εισοδήματος ως καθαρό κέρδος. Το ποσό αυτό φορολογείται με τη γενική φορολογική κλίμακα φυσικών προσώπων. Το σύστημα αυτό απλουστεύει τη διαδικασία, αλλά μπορεί να αποβεί επιβαρυντικό για ιδιοκτήτες με υψηλά πραγματικά κόστη.

Φορολόγηση για τη χρηματοδότηση πολιτικών κοινωνικών στέγασης: η περίπτωση της Αυστρίας

Στην Αυστρία η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας λειτουργεί ως μηχανισμός συλλογής τοπικών εσόδων, τα οποία με τη σειρά τους τροφοδοτούν θεσμούς και προγράμματα κοινωνικής στέγασης.

Στον πυρήνα αυτής της πολιτικής βρίσκεται ο ετήσιος φόρος επί της ακίνητης περιουσίας που υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία (Einheitswert) που είναι σημαντικά χαμηλότερη από την αξία της αγοράς και στη συνέχεια προσαρμόζεται με δημοτικό συντελεστή.

Ο φόρος αποδίδεται απευθείας στην τοπική αυτοδιοίκηση. Το γεγονός είναι ιδιαιτέρως σπάνιο σε ευρωπαϊκό πλαίσιο, όπου τέτοιου είδους φόροι (όπως ο ελληνικός «ΕΝΦΙΑ») συνήθως εισπράττονται από το κεντρικό κράτος

Το γεγονός ότι ένας τέτοιος φόρος αποδίδεται απευθείας στην τοπική αυτοδιοίκηση είναι ιδιαιτέρως σπάνιο σε ευρωπαϊκό πλαίσιο, όπου τέτοιου είδους φόροι (όπως ο ελληνικός «ΕΝΦΙΑ») συνήθως εισπράττονται από το κεντρικό κράτος. Μόνο το 16% φόρων ακίνητης περιουσίας βρίσκεται στη δικαιοδοσία της τοπικής αυτοδιοίκησης στις χώρες του ΟΟΣΑ.

Παρότι πρόκειται για φόρο χαμηλής ονομαστικής απόδοσης (το ύψος της φορολόγησης ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου είναι χαμηλό και δεν προκαλεί μεγάλη επιβάρυνση στους ιδιοκτήτες), η σταθερότητα των εισροών του επιτρέπει στους δήμους να επανεπενδύουν σε δράσεις στεγαστικής πολιτικής. Ετσι, η φορολογία ακινήτων ανακυκλώνεται στο τοπικό σύστημα στέγασης, χρηματοδοτώντας έμμεσα τις ομάδες με χαμηλό ή μεσαίο εισόδημα. 

Επιπλέον, η φορολογία μεταβίβασης ακινήτων αποδίδεται κι αυτή εν μέρει στους δήμους. Ποσοστό των εσόδων επιστρέφει σε τοπικό επίπεδο μέσω μηχανισμών δημοσιονομικής ανακατανομής από τα κρατίδια, κάτι που επίσης αποτελεί εξαίρεση σε σχέση με άλλα ευρωπαϊκά συστήματα, όπου οι φόροι μεταβίβασης παραμένουν στο κράτος. Η αγορά ακινήτου υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης 3,5% επί της αγοραίας αξίας, ανεξαρτήτως χρήσης. Τα έσοδα αυτά συχνά ενισχύουν δημοτικά ταμεία για πολιτικές προσιτής κατοικίας, είτε απευθείας είτε έμμεσα, μέσω ενισχύσεων προς μη κερδοσκοπικούς παρόχους. Ετσι, κάθε εμπορική συναλλαγή στον ιδιωτικό τομέα, ακόμα και όταν αφορά επενδυτική ή δευτερεύουσα κατοικία, συνεισφέρει στο γενικότερο στεγαστικό οικοσύστημα, στηρίζοντας την ύπαρξη και διατήρηση αποθέματος προσιτής κατοικίας σε δημόσια ή συνεταιριστική διαχείριση, με τρόπους που θα κουβεντιάσουμε αναλυτικότερα παρακάτω. 

Στον παρακάτω πίνακα συγκεντρώνουμε όλους τους τρόπους με τους οποίους φορολογείται η ακίνητη περιουσία σήμερα, με τα βασικά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματά του καθενός:

Φορολόγηση ακίνητης περιουσίας κατά την αγορά…

1/ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ
Σταθερός συντελεστής ανεξαρτήτως αξίας ακινήτου	Προοδευτικός συντελεστής ανάλογα με αξία ακινήτου
Εφαρμογή του ίδιου ποσοστού φόρου (π.χ. 3%) σε όλα τα ακίνητα, ανεξάρτητα από την αξία τους ή τα χαρακτηριστικά του αγοραστή	Κλιμακωτό σύστημα όπου υψηλότερες αξίες ακινήτων αντιμετωπίζουν υψηλότερα ποσοστά φόρου.
Πλεονεκτήματα: Απλότητα διοίκησης, προβλεψιμότητα εσόδων.	Πλεονεκτήματα: Αναγνωρίζει ότι οι εύποροι αγοραστές μπορούν να αντέξουν υψηλότερους φόρους.
Μειονεκτήματα: Πλήττει δυσανάλογα τους αγοραστές χαμηλότερου εισοδήματος – ο φόρος αποτελεί μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματός τους, αποτελώντας αντικίνητρο για αγορά.	Μειονεκτήματα: Δημιουργεί στρεβλώσεις στην αγορά με συσσωρεύσεις ακινήτων κάτω από φορολογικά όρια.

2/ ΔΙΑΦΟΡΟΠΟΙΗΜΕΝΟΣ ΦΟΡΟΣ
Πρώτη φορά ιδιοκτήτης σπιτιού	Ξένος επενδυτής	Δεύτερη κατοικία
Μειωμένος ή μηδενικός φόρος για όσους αγοράζουν ακίνητο για ιδιοκατοίκηση για πρώτη φορά.	Υψηλότερος φόρος για μη κατοίκους που αγοράζουν ακίνητα στη χώρα.	Επιπλέον φόρος για όσους αγοράζουν δεύτερη ή επιπλέον κατοικία.
Πλεονεκτήματα: Διευκολύνει την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, κοινωνική πολιτική	Πλεονεκτήματα: Μειώνει τις πιέσεις στις τιμές κατοικίας από ξένα κεφάλαια, ανακτά έσοδα από όσους δεν συνεισφέρουν στην τοπική οικονομία	Πλεονεκτήματα: Αποθαρρύνει την κερδοσκοπία, προτεραιότητα στην πρώτη κατοικία.
Μειονεκτήματα: Εργαλειοποιείται πολιτικά, απαιτεί αυστηρούς διοικητικούς ελέγχους.	Μειονεκτήματα: Μπορεί να αποθαρρύνει επενδύσεις και οι ξένοι μπορούν να παρακάμπτουν το μέτρο με εταιρείες ή μεσάζοντες.	Μειονεκτήματα: Μπορεί να περιορίσει τη ρευστότητα της αγοράς, εύκολη καταστρατήγηση (π.χ. η 1η κατοικία να ανήκει στη σύζυγο και η 2η αποκλειστικά στον σύζυγο ως δική του 1 κατοικία)

3/ ΧΩΡΙΣ ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ

Πλήρης κατάργηση φόρων συναλλαγών ακινήτων

Πλεονεκτήματα: Ενθαρρύνει την κινητικότητα μεταξύ ακινήτων, καλύτερη αντιστοίχιση προσφοράς- ζήτησης, πιο ρευστή αγορά.

Μειονεκτήματα: Απώλεια σημαντικών δημοσίων εσόδων, ανάγκη αύξησης φόρων σε άλλα πεδία

… Φορολόγηση στη διάρκεια της κατοχής…

1/ ΠΕΡΙΟΔΙΚΟΣ ΕΤΗΣΙΟΣ ΦΟΡΟΣ
Σταθερός συντελεστής ανεξαρτήτως αξίας ακινήτου	Προοδευτικός συντελεστής ανάλογα με αξία ακινήτου	Διαφοροποίη ση συντελεστών βάσει χρήσεων ακίνητης περιουσίας	Απαλλαγή
			Βάσει του αν είναι η κύρια κατοικία ή όχι	Βάσει αξίας ακινήτου	Βάσει κατώτατου ορίου πλούτου
Ενιαίο ποσοστό (π.χ. 1%) για όλα τα ακίνητα.	Κλιμακωτό ποσοστό – υψηλότερα ποσοστά για ακριβότερα ακίνητα.	Διαφορετικά ποσοστά ανάλογα με τη χρήση (π.χ. 25% της αξίας αν προορίζεται για ιδιοκατοίκηση vs 80% για ενοικίαση).	Απαλλαγή από τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας για την πρώτη κατοικία που διαμένει ο ιδιοκτήτης.	Απαλλαγή από φόρο για ακίνητα με αξία κάτω από ένα όριο.	Απαλλαγή από φόρο για όσους έχουν συνολικό πλούτο (ακίνητα + καταθέσεις + επενδύσεις) κάτω από ένα όριο.
Πλεονεκτήματα: Απλότητα διοίκησης, προβλεψιμότητα εσόδων, εύκολος υπολογισμός	Πλεονεκτήματα: Κοινωνική δικαιοσύνη, μείωση ανισοτήτων, ανακατανομή πλούτου.	Πλεονεκτήματα: Ενθαρρύνει την ιδιοκατοίκηση	Πλεονεκτήματα: Μειώνει το κόστος στέγασης για οικογένειες με ένα σπίτι, ενθαρρύνει την ιδιοκατοίκηση έναντι της	Πλεονεκτήματα: Στοχεύει στα φθηνότερα ακίνητα που συνήθως ανήκουν σε χαμηλότερα εισοδήματα, απλός έλεγχος βάσει αντικειμενικής αξίας.	Πλεονεκτήματα: Εξετάζει τη συνολική οικονομική ευρωστία, αποφεύγει φορολόγηση ατόμων που εμφανίζονται πλούσιοι στα χαρτιά αλλά που δυσκολεύονται στην πραγματικότητα
Μειονεκτήματα: Αναλογική επιβάρυνση που μπορεί να είναι άδικη για χαμηλά εισοδήματα.	Μειονεκτήματα: Στην πράξη μπορεί να γίνει αντιστρόφως προοδευτικός – η αξία ακινήτων δεν αντιστοιχεί πάντα με το τρέχον εισόδημα, π.χ. σε περιπτώσεις που άνθρωποι με χαμηλούς μισθούς κληρονομούν ακριβά σπίτια.	Μειονεκτήματα: Δημιουργία άνισης μεταχείρισης ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου και φορολογικού πλαισίου δύο ταχυτήτων.	Μειονεκτήματα: Χάνονται έσοδα από την πλειοψηφία των ακινήτων, δημιουργεί κίνητρο για τεχνητό διαχωρισμό ιδιοκτησίας μεταξύ μελών οικογένειας.	Μειονεκτήματα: Δεν λαμβάνει υπόψη την οικονομική κατάσταση του ιδιοκτήτη – κάποιος μπορεί να έχει φθηνό σπίτι αλλά υψηλό εισόδημα.	Μειονεκτήματα: Πολυπλοκότητα ελέγχου συνολικής περιουσίας ανά οικογένεια.

2/ ΦΟΡΟΣ ΒΑΣΕΙ ΧΡΗΣΗΣ
Στην περίπτωση ιδιοκατοίκησης		Στην περίπτωση ενοικίασης		Στην περίπτωση μη χρήσης
Καμία φορολόγηση	Φορολόγηση τεκμαρτού ενοικίου	Προοδευτική φορολόγηση βάσει εισπραττόμενου εισοδήματος	Προοδευτική φορολόγηση βάσει τεκμαρτού εισοδήματος	Vacancy tax
Μη φορολόγηση του οφέλους από τη διαμονή στο ίδιο το σπίτι.	Φορολόγηση υποθετικού εισοδήματος που θα λάμβανε ο ιδιοκτήτης αν νοίκιαζε το σπίτι του	Φορολόγηση του πραγματικού εισοδήματος από ενοίκια με συνήθεις προοδευτικούς συντελεστές	Φορολόγηση σταθερού ποσοστού της αξίας (π.χ. 2%) αντί του πραγματικού ενοικίου.	Φόρος (είτε σταθερός είτε με ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου) που επιβάλλεται σε ακίνητα που παραμένουν κενά.
Πλεονεκτήματα: Ενθάρρυνση ιδιοκατοίκησης, αποφυγή φορολόγησης «εικονικού» εισοδήματος.	Πλεονεκτήματα: Εξαλείφει το φορολογικό πλεονέκτημα της ιδιοκατοίκησης έναντι της ενοικίασης – και οι 2 πληρώνουν για τις στεγαστικές υπηρεσίες.	Πλεονεκτήματα: Ιση μεταχείριση όλων των εισοδημάτων, αποφυγή τεχνητής εύνοιας των ακινήτων	Πλεονεκτήματα: Δεν εξαρτάται από δηλώσεις ιδιοκτητών για έξοδα/κενά/  κακούς ενοικιαστές,  ίσος φόρος για ακίνητα ίδιας αξίας.	Πλεονεκτήματα: Ενισχύει την ενεργοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος σε περιοχές υψηλής ζήτησης
Μειονεκτήματα: Φορολογική ανισότητα έναντι ενοικιαστών, απώλεια εσόδων.	Μειονεκτήματα: Επιβάλλεται φόρος σε εισόδημα που δεν εισπράττεται ποτέ – επιβάρυνση ιδιοκτητών που δεν έχουν ρευστότητα	Μειονεκτήματα: Πολυπλοκότητα λόγω εκπτώσεων εξόδων στα ακίνητα, δυνατότητες φοροαποφυγής.	Μειονεκτήματα: Δύο ακίνητα ίδιας αξίας μπορεί να φορολογούνται το ίδιο, ακόμη κι αν το ένα αποφέρει πολύ χαμηλότερο ενοίκιο λόγω ιδιαίτερων συνθηκών της αγοράς.	Μειονεκτήματα: Δύσκολη και κοστοβόρα τεχνικά η επαλήθευση «αδρανείας», κίνδυνος επιβάρυνσης ιδιοκτητών χωρίς πρόθεση εκμετάλλευσης (π.χ. κληρονόμοι).

3/ ΦΟΡΟΣ ΣΥΝ ΤΟΚΟΙ ΣΤΕΓΑΤΙΚΟΥ ΔΑΝΕΙΟΥ
Εκπτωση τόκων στεγαστικού	Φορολογική πίστωση τόκων	Κανένα μέτρο
Αφαίρεση τόκων από το φορολογητέο εισόδημα πριν από τον υπολογισμό του φόρου.	Επιστροφή σταθερού ποσού ή ποσοστού των τόκων μετά τον υπολογισμό του φόρου.	Μη παροχή φορολογικών κινήτρων για στεγαστικά δάνεια.
Πλεονεκτήματα: Ενθάρρυνση αγοράς κατοικίας, μείωση κόστους δανεισμού.	Πλεονεκτήματα: Ισο όφελος για όλους, μεγαλύτερη σχετική αξία για χαμηλά εισοδήματα.	Πλεονεκτήματα: Φορολογική ουδετερότητα, αποφυγή στρεβλώσεων
Μειονεκτήματα: Ενισχύει την ανισότητα για ιδιοκτήτες με δάνειο έναντι ιδιοκτητών χωρίς δάνειο και ενοικιαστών	Μειονεκτήματα: Απώλεια κρατικών εσόδων.	Μειονεκτήματα: Πιθανή κοινωνική δυσαρέσκεια, καθώς οι πολίτες συχνά προσδοκούν φορολογικά κίνητρα για την απόκτηση πρώτης κατοικίας

Φορολόγηση ακίνητης περιουσίας κατά τη μεταβίβαση

1) Πλήρης φορολόγηση κεφαλαιακών κερδών από πώληση	2) Μειωμένη φορολόγηση κεφαλαιακών κερδών από πώληση			3) Φορολόγηση μεταβίβασης χωρίς αντάλλαγμα (π.χ. γονικών παροχών, δωρεών, κληρονομιών)
	Βάσει χρόνου κατοχής	Βάσει του αν είναι η κύρια κατοικία	Βάσει πληθωρισμού	Υψηλή φορολόγηση	Χαμηλή/χωρίς φορολόγηση
Φορολόγηση όλων των κερδών από πώληση ακινήτου όπως άλλες μορφές εισοδήματος.	Χαμηλότερος φόρος όσο περισσότερα χρόνια βρίσκεται το ακίνητο σε κατοχή.	Μειωμένη ή μηδενική φορολόγηση για την πώληση της πρώτης κατοικίας.	Φορολόγηση μόνο του πραγματικού κέρδους μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού.
Πλεονεκτήματα: Φορολογική δικαιοσύνη, ίση μεταχείριση όλων των εισοδημάτων	Πλεονεκτήματα: Μείωση βραχυ- πρόθεσμης κερδοσκοπίας, ενίσχυση μακροχρόνιας επένδυσης.	Πλεονεκτήματα: Διευκολύνει μετακινήσεις, ενθαρρύνει ιδιοκατοίκηση	Πλεονεκτήματα: Δικαιότερη φορολόγηση, αποφυγή τιμωρίας γιαπληθωρισμό.	Πλεονεκτήματα: Ενισχύει αναδιανομή περιουσίας και μειώνει συγκέντρωση ιδιοκτησίας, μπορεί να ενθαρρύνει την έγκαιρη αξιοποίηση ή διάθεση ακινήτων.	Πλεονεκτήματα: Προστατεύει τη διαγενεακή μεταβίβαση περιουσίας εντός οικογένειας, μειώνει τη γραφειοκρατική και οικονομική επιβάρυνση στις μικρές ιδιοκτησίες.
Μειονεκτήματα: Μπορεί να αποτρέψει ανθρώπους από το να πουλήσουν ακίνητα, ακόμα κι όταν έπρεπε, για να αποφύγουν τον φόρο, μείωση ρευστότητας αγοράς, περιορισμός κινητικότητας	Μειονεκτήματα: Καθυστέρηση πωλήσεων για φορολογικούς λόγους, μείωση προσφοράς.	Μειονεκτήματα: Ανισότητες έναντι άλλων επενδύσεων, περισσότερο όφελος για ακριβά σπίτια.	Μειονεκτήματα: Διοικητική πολυπλοκότητα, μείωση εσόδων, δυσκολία κατανόησης από τους πολίτες.	Μειονεκτήματα: Πλήττει άτομα που μπορεί να μην έχουν ρευστότητα (π.χ. κληρονόμοι).	Μειονεκτήματα: Διαιωνίζει τη συγκέντρωση ακινήτων και δεν βοηθά την παραγωγική ανακύκλωση ιδιοκτησίας.