Τα τελευταία χρόνια, η δυσκολία εύρεσης προσιτής κατοικίας απασχολεί πολύ τον δημόσιο διάλογο. Ανακοινώνονται καινούργια προγράμματα, δρομολογούνται προϋπολογισμοί, συστήνονται νέες θέσεις στο οργανόγραμμα της κυβέρνησης.
Η ρητορική ανανεώνεται, η πραγματικότητα όμως δεν φαίνεται να βελτιώνεται: το κόστος ανεβαίνει, οι επιλογές στενεύουν, η αβεβαιότητα βαραίνει. Πώς γίνεται ένα ζήτημα που αναγνωρίζεται από όλους ως κρίσιμο, που συζητείται διαρκώς και προκαλεί τόσο έντονες αντιδράσεις, να παραμένει άλυτο;
Μήπως η συζήτηση περιστρέφεται γύρω από επιμέρους συμπτώματα, αφήνοντας ανέγγιχτες τις βαθύτερες αιτίες; Ή, μήπως, τελικά, η στάση απέναντι στο στεγαστικό αποτελεί ένδειξη ενός συστήματος που έχει προσαρμοστεί να συνυπάρχει με το πρόβλημα – να το διαχειρίζεται, χωρίς ποτέ να δεσμεύεται πραγματικά να το λύσει;
Αυτό το report εξηγεί το πρόβλημα όπως το βιώνουμε στην Ελλάδα, και καταγράφει όλα τα βασικά εργαλεία που διαθέτουν οι κυβερνήσεις για να ρυθμίζουν και να επηρεάζουν τη στέγαση στις χώρες τους. Αναλύει τέσσερα παραδείγματα από χώρες (Ιταλία, Ολλανδία, Γαλλία και Αυστρία) που χρησιμοποιούν τη φορολογία των ακινήτων με διαφορετικούς τρόπους και για να επιτύχουν πολύ διαφορετικούς σκοπού, ενώ μετά καταγράφει αναλυτικά και το πώς λειτουργεί η φορολογία των ακινήτων στη δική μας χώρα καθώς και όλες τις πολιτικές που επηρεάζουν τη στέγαση αυτή τη στιγμή.
Καταλήγει σε έξι προτάσεις πολιτικής που θα μπορούσαν να συνεισφέρουν θετικά για τον μετριασμό του προβλήματος στην Ελλάδα, τη χώρα που αντιμετωπίζει τη μεγαλύτερη στεγαστική κρίση στην Ευρωπαϊκή Ενωση.
Τα ελληνικά νοικοκυριά κατέβαλαν πέρυσι κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για την κάλυψη δαπανών στέγασης. Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό μεταξύ των 27 κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης.
Ενας τρόπος να αποτυπωθεί το πρόβλημα
Εχουμε στ’ αλήθεια στεγαστική κρίση στην Ελλάδα σήμερα; Πώς το ξέρουμε; Και ποιες είναι συνέπειές της; Ενας τρόπος να αποτυπωθεί το πρόβλημα είναι από το ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών που αφιερώνεται σε στεγαστικά έξοδα, όπως το ενοίκιο, η δόση του στεγαστικού δανείου, οι λογαριασμοί ΔΕΚΟ και τα έξοδα επισκευών ή συντηρήσεων. Το 2024, οι Ελληνες και οι Ελληνίδες κατέβαλαν κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για την κάλυψη δαπανών στέγασης. Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό μεταξύ των 27 κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Ο μέσος όρος στην Ε.Ε. διαμορφώνεται στο 19,2% – με άλλα λόγια, στην Ευρώπη οι πολίτες δίνουν κατά μέσο όρο το ⅕ των εισοδημάτων τους για τα έξοδα της στέγασης αλλά οι Ελληνες και οι Ελληνίδες δίνουν πάνω από το ⅓.
Το κόστος στέγασης ως ποσοστό των συνολικών δαπανών
Πηγή: Eurostat (αναλυτικά εδώ)
Υπάρχει και ένας άλλος τρόπος να διαπιστώσει κανείς πόσο μεγάλο είναι το πρόβλημα. Η Ελλάδα έχει μακράν το υψηλότερο ποσοστό πολιτών που επιβαρύνονται δυσανάλογα από το στεγαστικό κόστος.
Σχεδόν 1 στα 3 νοικοκυριά στην ελληνική επικράτεια αναγκάζεται να πληρώνει ένα δυσανάλογα υψηλό ποσό σε στεγαστικά έξοδα σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημά του
Το κατώφλι της «υπερβολικής επιβάρυνσης» κόστους στέγασης έχει οριστεί από τη Εurostat στο 40% του συνολικού διαθέσιμου εισοδήματος. Τα νοικοκυριά που δίνουν πάνω από το 40% των εισοδημάτων τους για τη στέγαση, με άλλα λόγια, θεωρείται ότι επιβαρύνονται «υπερβολικά».
Στην Ελλάδα σε αυτή την κατηγορία ανήκει το 29,1% των κατοίκων σε πόλεις και το 27,7% των κατοίκων της επαρχίας. Σχεδόν 1 στα 3 νοικοκυριά στην ελληνική επικράτεια αναγκάζεται να πληρώνει ένα δυσανάλογα υψηλό ποσό σε στεγαστικά έξοδα σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημά του.
Ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος εκτιμάται σε μονοψήφια ποσοστά: στο 9,8% για τις πόλεις και στο 6,3% για την επαρχία. Είναι πολύ πολύ μεγάλη διαφορά.
«Υπερβολική επιβάρυνση» κόστους στέγασης
Οι ενοικιαστές επιβαρύνονται σημαντικά περισσότερο με τα έξοδα στέγασης, ακόμη και σε σύγκριση με ιδιοκτήτες που πληρώνουν στεγαστικό δάνειο.
Παράλληλα, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ ο δείκτης τιμών καταναλωτή στην κατηγορία «Στέγαση» (δηλαδή, ο δείκτης που αποτυπώνει τη μεταβολή στα στεγαστικά έξοδα των νοικοκυριών) κατέγραψε αύξηση 7,2% τον Ιούνιο του 2025 σε σχέση με τον Ιούνιο του 2024, με τον δείκτη που αφορά ειδικά τα ενοίκια να αυξάνεται κατά 11,4% – και κατά 22,5% τα τελευταία τρία χρόνια.
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος και του ΙΟΒΕ, οι ενοικιαστές επιβαρύνονται σημαντικά περισσότερο με τα έξοδα στέγασης, ακόμη και σε σύγκριση με ιδιοκτήτες που πληρώνουν στεγαστικό δάνειο: το 60% των νοικοκυριών που νοικιάζουν δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για να καλύψει τα έξοδα στέγασης έναντι λιγότερο από 50% των νοικοκυριών με στεγαστικό δάνειο και κάτω από 15% των νοικοκυριών που διαθέτουν δικό τους σπίτι.
Η αύξηση των τιμών των ενοικίων είναι, μάλιστα, κάτι που αφορά ένα ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού, καθώς το ποσοστό ιδιοκατοίκησης (παραδοσιακά υψηλό στη χώρα μας) βαίνει μειούμενο τα τελευταία χρόνια. Πλέον το 69,7% των Ελλήνων μένει σε ιδιόκτητο σπίτι και το 30,3% νοικιάζει -ποσοστά που κατατάσσουν τη χώρα κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο, αλλά μακριά από τα ποσοστά του κοντινού παρελθόντος.
Ποσοστό ιδιοκατοίκησης
Αυτό σημαίνει ότι η Πολιτεία δεν μπορεί πλέον να εφησυχάζει χάρη στη σχετικά υψηλή ιδιοκατοίκηση, αντιμετωπίζοντάς την ως υποκατάστατο της στεγαστικής πολιτικής και χρησιμοποιώντας την ως δικαιολογία για το γεγονός ότι οι κρατικές δαπάνες για τη στέγαση στην Ελλάδα συγκαταλέγονται μεταξύ των χαμηλότερων στην Ευρωπαϊκή Ενωση. Και, μάλιστα, και αυτές οι δαπάνες πηγαίνουν σχεδόν αποκλειστικά (σε ποσοστό 84%) για τη στήριξη των ιδιοκατοίκων.
Ποσοστό κρατικών δαπανών για στέγαση
Οταν η στέγαση απορροφά δυσανάλογα μεγάλο μέρος του οικογενειακού εισοδήματος -είτε μέσω υψηλού ενοικίου είτε μέσω δυσβάσταχτων δόσεων ενός στεγαστικού δανείου-, μειώνεται η κατανάλωση σε άλλους τομείς της οικονομίας
Είναι σαφές, λοιπόν, ότι υπάρχει πρόβλημα. Ολοένα και περισσότεροι Ελληνες και Ελληνίδες δυσκολεύονται να βρουν προσιτή στέγη, ολοένα και μεγαλύτερο ποσοστό των εισοδημάτων τους πηγαίνει για δαπάνες σε ολοένα και ακριβότερη στέγη. Τι συνέπειες έχει αυτό στην κοινωνία;
Οταν η στέγαση απορροφά δυσανάλογα μεγάλο μέρος του οικογενειακού εισοδήματος -είτε μέσω υψηλού ενοικίου είτε μέσω δυσβάσταχτων δόσεων ενός στεγαστικού δανείου-, μειώνεται η κατανάλωση σε άλλους τομείς της οικονομίας και περιορίζεται η δυνατότητα αποταμίευσης ή επένδυσης αλλού.
Επιπλέον, η ιδιοκατοίκηση μπορεί να λειτουργεί ως μηχανισμός συσσώρευσης περιουσίας, αλλά το χρέος που τη συνοδεύει, εάν δεν είναι βιώσιμο, καθιστά τα νοικοκυριά ευάλωτα σε μεταβολές των επιτοκίων και των τιμών. Σε επίπεδο συστήματος αυτή η ευαλωτότητα μετατρέπεται σε μακροοικονομικό ρίσκο (όπως φάνηκε γλαφυρά και με την κρίση του 2008).
Παράλληλα, παράπλευρα φαινόμενα της ακριβής κατοικίας, όπως η καθυστερημένη έξοδος των νέων από το οικογενειακό σπίτι, έχουν σημαντικές επιπτώσεις στην οικονομική δυναμική. Καθυστερείται η επαγγελματική αυτονόμηση, συνδέεται με λιγότερη διάθεση για ανάληψη ρίσκου και ενασχόληση με την επιχειρηματικότητα, ενώ υπονομεύεται η συνολική παραγωγικότητα της νέας γενιάς.
Τα εμπόδια στη στεγαστική κινητικότητα μετατρέπονται σε εμπόδια στην εύρυθμη λειτουργία της αγοράς εργασίας
Εξίσου σημαντικός είναι ο ρόλος της στέγασης στην επαγγελματική κινητικότητα. Μια αγορά κατοικίας με υψηλό κόστος μετακίνησης ή ανεπαρκή προσφορά σε κρίσιμες περιοχές αποτρέπει τη μετακόμιση των εργαζομένων σε περιοχές με ζήτηση, εμποδίζοντας τη βέλτιστη κατανομή του εργατικού δυναμικού και περιορίζοντας τις ευκαιρίες αξιοποίησης των δεξιοτήτων του. Τα εμπόδια στη στεγαστική κινητικότητα μετατρέπονται έτσι σε εμπόδια στην εύρυθμη λειτουργία της αγοράς εργασίας.
Επομένως, η στεγαστική κρίση δεν αποτελεί μόνο έλλειμμα κοινωνικής δικαιοσύνης, αλλά και απειλή για την οικονομική ανάπτυξη. Οι κοινωνίες που αντιμετωπίζουν επιτυχώς κρίσεις στη στέγαση απελευθερώνουν τεράστιες παραγωγικές δυνατότητες. Εκείνες που αποτυγχάνουν, ρισκάρουν οικονομική στασιμότητα.
Λύσεις υπάρχουν για το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης. Τα πολιτικά εργαλεία που είναι διαθέσιμα σε εθνικές ή τοπικές κυβερνήσεις μπορούν εν τάχει να συνοψιστούν ως εξής:
| 1/ Μέτρα φορολόγησης ακίνητης περιουσίας | Α. Φορολόγηση κατά την αγορά |
| Β. Φορολόγηση κατά την κατοχή/χρήση | |
| Γ. Φορολόγηση κατά τη μεταβίβαση | |
| 2/ Δημιουργία και διαχείριση προσιτής κατοικίας | Α. Δημόσια/Κοινωνική κατοικία |
| Β. Συνεταιριστικά σχήματα κατοικίας | |
| Γ. Προσιτή κατοικία με επιδοτήσεις σε κατασκευαστές | |
| 3/ Οικονομική στήριξη νοικοκυριών | Α. Ελεγχόμενη χορήγηση στεγαστικών δανείων |
| Β. Επιδότηση αγοράς κατοικίας | |
| Γ. Επιδότηση ενοικίου | |
| Δ. Ελεγχος ενοικίων | |
| Ε. Ανώτατα όρια καθαρών αποδόσεων | |
| ΣΤ. Ρύθμιση τυποποιημένων συμβολαίων | |
| 4/ Πολεοδομική πολιτική και χρήσεις γης | Α. Inclusionary zoning (υποχρεωτική ποσόστωση) |
| Β. Παραχώρηση δημόσιας γης | |
| Γ. Αξιοποίηση ιδιωτικών κενών ακινήτων | |
| Δ. Ρύθμιση βραχυχρόνιων μισθώσεων | |
| Ε. Ελεγχος ροών εξωτερικού και επενδυτικού κεφαλαίου στην αγορά κατοικίας |
