Μείωση της αξίας ενός διαμερίσματος, που μπορεί να αγγίξει ακόμα και το 20%, επιφέρουν οι χρόνιες παθογένειες της διαχείρισης των πολυκατοικιών, λόγω της σημαντικής απαξίωσης που προκαλεί η απουσία συντήρησης και επισκευών των κτιρίων. Αυτό ισχυρίζεται έρευνα που πραγματοποίησε το Billys, μία ελληνική πλατφόρμα διαχείρισης πολυκατοικιών, συμφωνα με την οποία, πολλές και μικρές «αμέλειες» στην ορθή συντήρηση των οικιστικών κτιρίων μπορούν τελικά να προκαλέσουν σημαντική οικονομική ζημία στους ιδιοκτήτες.
Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η απουσία λειτουργικού ανελκυστήρα σε πολυώροφα κτίρια. Σε μια τέτοια περίπτωση, τα διαμερίσματα, ιδίως όσα βρίσκονται στους ψηλότερους ορόφους, καταγράφουν μείωση της αντικειμενικής αξίας έως 10%, ποσοστό που αυξάνεται ακόμα περισσότερο όταν λαμβάνεται υπόψη η εμπορική αξία τους. Ενα άλλο παράδειγμα είναι, π.χ., τα διαμερίσματα που βρίσκονται στον τελευταίο όροφο μιας πολυκατοικίας, όπου οι υπόλοιποι ένοικοι αρνούνται να συμβάλουν στα έξοδα μόνωσης της ταράτσας. Κάτι τέτοιο προκαλεί ευλόγως ζητήματα υγρασίας και πολυδάπανων ζημιών σε βάθος χρόνου.
Σύμφωνα και με τον κ. Πάνο Χαραλαμπόπουλο, CEO της Solum Property Solutions και πρόεδρο του Valuation Working Group του RICS Ελλάδος, η διαφορά στην αξία δύο παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να ξεπεράσει το 10%-20% όταν ανήκουν σε κτίρια με διαφορετικό επίπεδο συντήρησης, ενώ αυξάνεται και ο χρόνος διάθεσης. Οσο μεγαλύτερη η πολυκατοικία, τόσο μεγαλύτερη η απόκλιση στην αξία. Σε ώριμες αγορές, όπως το Χονγκ Κονγκ, η καλή διαχείριση –συμπεριλαμβανομένων ESG κριτηρίων– μπορεί να αυξήσει την αξία ακινήτων έως και 30%. Αντίστοιχο ελληνικό παράδειγμα είναι η διαφορά τιμών μεταξύ εργατικών κατοικιών και συμβατικών οικιστικών κτιρίων στην ίδια περιοχή.
Η «εικόνα» μετράει
Τα στοιχεία του Billys δείχνουν ότι οι πιθανοί αγοραστές, ειδικά σε κεντρικές περιοχές, συχνά μειώνουν την προσφορά τους όταν βλέπουν μια πολυκατοικία σε κακή λειτουργική κατάσταση. Μεσίτες και εκτιμητές γνωρίζουν, έστω εμπειρικά, ότι η αισθητική και η εικόνα των κοινόχρηστων χώρων επηρεάζουν άμεσα την εμπορική αξία κάθε διαμερίσματος.
Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η απουσία λειτουργικού ανελκυστήρα σε πολυώροφα κτίρια.
Η πραγματικότητα είναι ότι από την περίοδο της οικονομικής κρίσης και μέχρι σήμερα, η διαχείριση των πολυκατοικιών έχει καταστεί ένα ιδιαίτερα «επώδυνο» κεφάλαιο για τους ενοίκους των κτιρίων, είτε πρόκειται για ιδιοκτήτες είτε για ενοικιαστές. Ο πρώτος «πονοκέφαλος» αφορά τον αριθμό των κλειστών διαμερισμάτων, που σε κάποια ακίνητα μπορεί να αποτελούν και την πλειοψηφία. Ο δεύτερος λόγος προβληματισμού είναι η δυσκολία επικοινωνίας με τους ιδιοκτήτες. Τα τελευταία χρόνια, το πρόβλημα αυτό έχει ενταθεί, καθώς πολλά σπίτια έχουν περάσει υπό τον έλεγχο τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, εξέλιξη που σε ορισμένες περιπτώσεις έχει δυσχεράνει την επικοινωνία και τελικά την εξόφληση οφειλών κοινοχρήστων. Παράλληλα, υπάρχουν και ακίνητα που έχουν αγοραστεί από ξένους επενδυτές, οι οποίοι όμως δεν επισκέπτονται συχνά τη χώρα και ταυτόχρονα δεν εκμεταλλεύονται επενδυτικά τα σπίτια αυτά, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται νέα προβλήματα. Ωστόσο αυτές οι περιπτώσεις είναι λιγότερο συνηθισμένες, αν και υπαρκτές.
Στα παραπάνω έρχεται να προστεθεί και το χρόνιο ζήτημα της έλλειψης εμπιστοσύνης μεταξύ των ενοίκων. Σύμφωνα με το Billys, «όταν όσοι μένουν στην πολυκατοικία δεν γνωρίζουν πού πηγαίνουν τα χρήματά τους, δεν υπάρχουν αποδείξεις, αναλυτικές δαπάνες, ή ηλεκτρονικό αρχείο, δημιουργείται κλίμα καχυποψίας. Αυτό μεταφράζεται σε αυξημένο ποσοστό καθυστερήσεων στις πληρωμές, περισσότερες διαμάχες και μεγαλύτερους χρόνους λήψης αποφάσεων για τα κοινά θέματα που επηρεάζουν τα ακίνητα όλων των εμπλεκόμενων μερών».
Η καθαριότητα
Το τελικό αποτέλεσμα είναι ο πολλαπλασιασμός των πολυκατοικιών που απαξιώνονται καθημερινά, λόγω των μικρών, αλλά σωρευτικών παραλείψεων. Για παράδειγμα, πολλά ακίνητα αντιμετωπίζουν προβλήματα καθαριότητας στους κοινόχρηστους χώρους ή διαθέτουν παλιούς και μη συντηρημένους, ακόμα και μη αδειοδοτημένους ανελκυστήρες. Αυτό σημαίνει ότι αυξάνεται ο κίνδυνος ζημιών και ακόμα υψηλότερων δαπανών στο μέλλον.
Σύμφωνα με το Billys, η υιοθέτηση σύγχρονων τεχνολογικών λύσεων, όπως online ψηφοφορίες, ειδοποιήσεις και πληρωμές, αυτόματοι επιμερισμοί των δαπανών και απρόσκοπτη πρόσβαση στα οικονομικά στοιχεία της πολυκατοικίας, μπορεί να περιορίσει τα φαινόμενα εντάσεων, καθυστερήσεων στις πληρωμές και την ταχύτερη λήψη αποφάσεων. Οπως επισημαίνεται, οι πολυκατοικίες θα έπρεπε να λειτουργούν ως πολυμετοχικές εταιρείες, με διαδικασίες ταμείου, διαχείρισης αποθεμάτων, τακτικές και έκτακτες συνελεύσεις και κανονισμούς που επιβάλλουν κανόνες και προστατεύουν τελικά τους μετόχους/ιδιοκτήτες.
