Εναλλακτικές στρατηγικές καλούνται να καταστρώσουν οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην εγχώρια αγορά ακινήτων εισοδήματος, λόγω της ρηχότητας που τη χαρακτηρίζει. Η απουσία μεγάλου αριθμού και όγκου κτιρίων ή σημαντικών χαρτοφυλακίων επενδυτικών ακινήτων, όπως επίσης και εμπλεκόμενων επενδυτών (αγοραστές και εταιρείες ανάπτυξης), υποχρεώνει τους θεσμικούς επενδυτές να ακολουθήσουν διαφορετικές τακτικές σε σχέση με άλλες, πιο ώριμες αγορές.
Ενα ζήτημα που έθιξε πρόσφατα ο Ερρίκος Αρώνες, επικεφαλής της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Hellenic Properties, είναι ότι αυτή την περίοδο οι μεγάλοι επενδυτές είναι λιγοστοί. Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτό σημαίνει ότι οι δυνητικοί αγοραστές επενδυτικών ακινήτων εισοδήματος, όπως μεγάλα κτίρια γραφείων, logistics ή εμπορικά κέντρα, είναι λίγοι. «Αυτήν την περίοδο βλέπουμε ότι η βασική δραστηριότητα αγοραπωλησιών μεγάλων ακινήτων τροφοδοτείται από τους ίδιους παίκτες, ανακυκλώνοντας στην ουσία τα ίδια κεφάλαια. Πρόκειται για δύο-τρία ιδιωτικά funds, τις τράπεζες και τις ΑΕΕΑΠ», ανέφερε ο κ. Αρώνες. Ωστόσο, για να αναπτυχθεί η αγορά και να αυξηθούν οι επενδύσεις, αυτό θα πρέπει να αλλάξει. Ομως οι ξένοι δεν έρχονται στην Ελλάδα, αν και προσφέρει μέση απόδοση 6%, όταν σε ανεπτυγμένες αγορές βρίσκουν αποδόσεις 4%.
Το υψηλό κόστος κατασκευής συμπιέζει το περιθώριο κέρδους και περιορίζει τις αποδόσεις, που κινούνται γύρω στο 6%.
«Η ρηχότητα της ελληνικής αγοράς οφείλεται στο ότι οι μέτοχοι έχουν πλειοψηφικό ποσοστό στις εταιρείες. Στο εξωτερικό, η ελεύθερη διασπορά των μετοχών των εισηγμένων εταιρειών ακινήτων διαμορφώνεται σε 82% κατά μέσον όρο. Στην Ελλάδα όμως είναι μόλις 26%», τονίζει ο κ. Αρώνες. Σύμφωνα με στελέχη των ΑΕΕΑΠ, εκτός από το μέγεθος, προϋπόθεση για την είσοδο ξένων επενδυτών στην εγχώρια αγορά είναι επίσης το ποσοστό ελεύθερης διασποράς να ξεπερνάει το 30%, «δεν αρκούν ποσοστά 15%-20%», τονίζουν χαρακτηρικά. Επίσης, είναι σημαντικό να αποσυνδέεται η εξάρτηση από τον βασικό μέτοχο, τόσο μετοχικό όσο και από πλευράς εσόδων από μισθώματα.
Σε κάθε περίπτωση, όπως εξηγεί ο κ. Αρώνες, το χαμηλό μέσο ποσοστό ελεύθερης διασποράς των θεσμικών παικτών στην Ελλάδα σημαίνει ότι απαιτούνται υψηλές αποδόσεις χαρτοφυλακίου προκειμένου να διανέμονται και τα αντίστοιχα μερίσματα. Το αποτέλεσμα είναι οι μεν δυνητικοί αγοραστές να μην είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν ακίνητα με αποδόσεις μικρότερες του 7%, ενώ οι πωλητές και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων δυσκολεύονται να προσφέρουν σήμερα ακίνητα εισοδήματος με απόδοση (exit yield) υψηλότερη του 6%. Αυτό συμβαίνει επειδή τα κόστη απόκτησης γης και κατασκευής έχουν αυξηθεί σημαντικά, με αποτέλεσμα να μην είναι εφικτές τέτοιες αποδόσεις παρά μόνο μέσω της μεγάλης συμπίεσης της κερδοφορίας.
Το αποτέλεσμα της κατάστασης αυτής είναι να δημιουργείται σήμερα ένα κενό στην αγορά, όπου όσοι δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη ακινήτων εξετάζουν ενδεχομένως και τη διαχείριση ακινήτων, έως ότου βελτιωθούν οι συνθήκες ή δημιουργηθούν νέες ευκαιρίες (π.χ. μέσω της μείωσης των τιμών των οικοπέδων). Αντιστοίχως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) τοποθετούνται όλο και περισσότερο στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων προκειμένου να εξασφαλίσουν νέα ακίνητα σε ελκυστικές αποδόσεις, καθώς με τον τρόπο αυτό καρπώνονται και το κέρδος της ανάπτυξης.
